Příklad č. 1
V jiné diskusi byl popsán stav, kdy SVJ sjednalo umístění boxu Zásilkovny na společném pozemku bez předchozího souhlasu shromáždění. Podle názoru tazatele tím statutáři překročili svou pravomoc. Připustil ovšem, že s umístěním boxu možná souhlasí většina vlastníků jednotek.

Příklad č. 2
V téže diskusi byl zmíněn (hypotetický) příklad kdy předsda SVJ sjednal smlouvu za 150000 Kč bez souhlasu shromáždění. Přispěvatel se domáhal nějaké rady jak ztrestat statutára, protože „překročil tedy především svoji pravomoc danou mu stanovami“. Chce ale spravedlivou pomstu vykonat sám, za zády vlastníka domu, bez nejvyššího orgánu SVJ – shromáždění. Neví ovšem to nejdůležitější: zda vlastník domu krok statutára schvaluje, nebo ne. Jde mu jen o to formální porušení stanov.

Tyto dva příklady mají mnoho společného. Jde o typickou ukázku nepřikázaného jednatelství při správě domu (§ 3009 zákona č. 89/2012 Sb.).

Někteří naivní diskutující se domnívají, že stanovy jsou pro členy statutárního orgánu cosi jako nepřekročitelná betonová zeď. Porušil jsi? Následuje trest! Tak tomu ale není. Porušení stanov uvedené v úvodních příkladech nemá za následek nějaké automatické sankce. Ani to nikoho neopravňuje aby se obrátil na soud a vymáhal – co vlastně??? Vždyť ti rozhořčení vlastníci netuší jaká je vůle vlastníka domu. Mají pouze pocit, že je třeba nějak „vytrestat“ neposlušného statutára. Na pocity se ale u soudu nehraje!

Jedině shromáždění může průkazně rozhodnout, zda neschválené jednání členů výboru za SVJ je vlastníkovi domu k užitku. K tomu viz § 3009 zákona č. 89/2012 Sb..

Pokud shromáždění přijme usnesení že neschválené jednání SVJ neschvaluje ani dodatečně (a případně uloží SVJ uvést věci do původního stavu), teprve tímto rozhodnutím bude postaveno najisto že SVJ nejednalo v zájmu vlastníka domu a že to má napravit. A teprve pak bude možné začít se zabývat otázkou zda při nápravě vznikla nějaká škoda, komu vznikla, a kdo je za škodu odpovědný.

Samotné porušení stanov statutárem má význam pouze uvnitř SVJ. Jak napsal Nejvyšší soud: může to mít dopad pouze do vnitřních poměrů právnické osoby. Jedině shromáždění může statutára „potrestat“; například tak, že mu sníží odměny, nebo tak, že na jeho místo zvolí jinou osobu.

Někteří se směšně domnívají, že jednotlivý vlastník jednotky bude vystupovat jako Svatý Ochránce Práv a kominík-dohlížitel Magnusek: myslí si snad, že vlastník jednotky je pánem a statutár jeho sluhou. Je to samozřejmě úplně jinak:

• Pánem v domě je plurální vlastník domu (který projevuje svou vůli podepisováním listin, nebo hlasováním).
• Sluhou v domě je SVJ – právnická osoba.
• Jednotlivý vlastník jednotky je až tou poslední osobou, na které téměř nezáleží.

Proto je nesmyslem odvozovat z každého porušení stanov právo na individuální náhradu nějaké fiktivní škody, kterou prý tím utrpěl chudáček vlastník jednotky. Právní skutečnost je jiná: Pouhé porušení stanov při správě domu samo o sobě žádnou škodu nikomu nezpůsobuje. Proto by bylo předčasné běžet brečet k soudu jen proto, že předsda porušil stanovy a podepsal/objednal cosi bez schválení shromážděním.

Rady na závěr:

• Chceš zvrátit neschválené právní jednání za SVJ? Obrať se na shromáždění.
• Chceš potrestat statutára za nedodržování stanov? Obrať se na shromáždění.

Justitianus