Změna Stanov - nutno zachovat 3/4 včech členů společenství pro hlasování?
Zdravím, nevím, jestli se to tu už nemihlo, ale měníme Stanovy, abych mohl být Pověřený vlastník, a při té příležitosti jsem chtěl zasáhnout i do této věty, která je ve Stanovách celkem 2×:
Stavební úpravy spočívající v modernizaci, rekonstrukci a opravách společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, zajišťuje společenství se souhlasem nejméně nadpoloviční většiny všech členů společenství.
Bylo a má tam být 3/4 většiny, já to chci změnit na nadpoloviční. Právník našeho družstva mi to ale zakazuje, s odvoláním na zákon, viz:
Čl. IV. – nutné zachovat 3/4 většinu všech členů Společenství neboť je tak stanoveno přímo v zákoně č. 72/1994 Sb. v ustanovení § 11 odst. 5.
Je nutno ho poslechnout a dodržet ty 3/4? Polovina z 12-ti vlastníků bytů už je přepsala na děti, někteří tam ani nebydlí a je pro mě velký problém cokoli schválit, protože věčně nemám shromáždění „usnášeníschopné“. K čemu mi pak celé Stanovy jsou, když je nemohu přizpůsobit situaci v našem domě :-(
Díky moc za odpověď.
Weiny
Právník vašeho družstva má pravdu.
A je to tak správné. 12 vlastníků není tak mnoho. Pokud něco chcete prosadit, komunikujte s jednotlivými vlastníky a domluvte se s nimi, že se na schůzi dostaví nebo někomu vystaví plnou moc.
No a to je právě to, nahánět vlastníky, kteří tam nebydlí. A i ti co tam bydlí velice nemají o dění kolem domu zájem. Takže nejen že připravuji schůzi a dění kolem domu, ale ještě je musím po jednom dva dny předem uprošovat, aby přijeli a já mohl prosadit změny či vylepšení. Včera jsem pro jednu plnou moc musel přes půl města. Takové domovníkování je pak úplně naprd. Dokud jsem se tam nenastěhoval, nechtěl to nikdo dělat a barák by jim brzo spadnul na hlavu. A když to mohu úpravou Stanov trochu zjednodušit, stojí mi v cestě zákon… To jsem to dopracoval… Co se stane, když to v těch Stanovách přece jen zkusím změnit? Neprojde to Brnem, či kde se to schvaluje? Díky.
Pokud do stanov propašujete něco protizákonného a vlastníci jednotek budou tak hloupí, že to schválí, nestane se v tom okamžiku NAPROSTO NIC. Nespadne strop, nezahřmí, nenastane žádné zemětřesení.
Pouze se stane to, že příslušná část stanov bude absolutně neplatná. Přijdete na to v nejméně vhodnou chvíli: kterýkoliv vlastník jednotky poukáže na neplatnost usnesení jakmile se mu to bude hodit a sám pohodlně zablokuje akci, kterou jste připravovali a kterou jste si neplatně „schválili“.
Lež má krátké nohy.
lake
takové ustanovení do stanov ani nedostanete. Především to odmítne notář, který musí u hlasování o změně stanov osobně být přítomen a také by to nezbaštila právnička rejstříkového soudu. Oni to kupodivu čtou.
Pane Krobote,
mám jinou zkušenost, jak s notářem, tak s rejstříkem.
Já jsem v našich stanovách při implementaci § 11/5 ZoVB záměrně, a podle mého názoru v souladu s právem, vypustil slovo „opravy“.
Nikdo z úředních osob neprotestoval.
Já vycházím z teleologického výkladu ZoVB, někteří přispěvatelé na tomto portálu vychází z gramatického znění.
Když si dohledáte důvodovou zprávu k zákonu 171/2005 Sb., kterým se toto ustanovení dostalo do ZoVB, bude jasněji. Psal jsem o tom již několikrát.
Judikát jsem k tomuto problému zatím nezískal.
Nikoho nenavádím, ale pokud důvodová zpráva píše, že smyslem ustanovení je zjednodušit opravy v SVJ, tak nemůže z nadpoloviční většiny přítomných učinit kvórum 3/4 všech. Spoléhám na to, že to pochopí i český soudce.
Hezký den!
Pavel
Pavel napsal: „Když si dohledáte důvodovou zprávu k zákonu 171/2005 Sb., kterým se toto ustanovení dostalo do ZoVB, bude jasněji.“
Pane Pavle, v tromto případě s Vaším názorem nesouhlasím.
• Za prvé:
Důvodová zpráva na níž se odvoláváte (sněmovní tisk 664/0 ze dne
6. 5. 2004, přístupný z http://www.psp.cz/…historie.sqw?…
) nevyjadřovala úmysl zákonodárce z hlediska teleologického výkladu,
nýbrž pouze úmysl předkladatele (v tomto případě
předkladatelů, jimiž byla šestice poslanců – František Beneš, Zdeněk
Koudelka, Stanislav Křeček, František Pelc, Josef Vícha, Miroslava
Vlčková). Samotný obsah důvodové zprávy je tedy nevýznamný pro
posouzení úmyslu zákonodárce.
• Za druhé:
Sama důvodová zpráva i návrh předložený sněmovně obsahují jasně a
zřetelně vyjádřený úmysl předkladatele, aby se o opravách rozhodovalo
tříčtvrtinovou většinou. Cituji:
„V § 11 se za odstavec 4 vkládá nový odstavec 5, který zní: “(5)
K přijetí usnesení o opravách společných částí domu,
které jsou ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek, o pronájmu společných
částí domu k umístění dočasných zařízení a o žádosti
o finanční dotaci na opravy společných částí domu je zapotřebí
souhlasu tříčtvrtinové většiny vlastníků
jednotek.“
Soudím, že za úmysl zákonodárce je třeba považovat vyjádřenou vůli poslanecké sněmovny, nikoliv vůli předkladatelů. Avšak výsledek je stejný: Ani znění přijaté sněmovnou ničeho nezměnilo na předkladatelem deklarované nutnosti získat k opravám tříčtvrtinovou většinu.
• K tomu na dokreslení uvádím:
Současné znění § 11 odst. 5 ZoVB (odlišné od znění poslaneckého
návrhu) je výsledkem přijatých pozměňovacích návrhů, tedy vzniklo jako
vyjádření vůle zákonodárce až během projednávání ve sněmovně.
Původ změn při projednávání dokládá kromě zápisu z projednání v plénu též např. Usnesení č. 245 výboru pro veřejnou správu, regionální rozvoj a životní prostředí ze 40. schůze dne 11. listopadu 2004 (sněmovní tisk 664/2). V usnesení se doslovně uvádí nové znění § 11 odst. 5 (včetně poznámky pod čarou vztahující se k StavZ) a konstatuje se, že jde o text „ve znění přijatých pozměňovacích návrhů“.
Současný text § 11 odst. 5 ZoVB tedy vyjadřuje úmysl i vůli zákonodárce.
lake
Vyjádření k příspěvku:
"Vložil Pavel, 20. Březen 2012 – 23:24, "Kdo čte stanovy""
Vážený pane Pavle,
informujete nás, že jste ze „stanov“ záměrně vypustil slovo „oprava“ proto, že důvodová zpráva píše, že smyslem ustanovení je zjednodušit „opravy“.
Svůj postoj jste správně posoudil jako „teleologii“ (účel světí prostředky, účelnost je řídícím principem přírody).
Jste na cestě ke hvězdám, budete stoupat tak dlouho, než si to někdo nerozmyslí.
V Praze, dne 20.3.2012
ZoVB
Počkejte na 1.1.2014, a následně pak využijte § 1206 odst. 2 ObčZ.
Jinak, havarijní opravy, udržovací práce, revize apod. žádnému kvóru 3/4 všech nepodléhají.
Nicméně na neschopnost průběžné aktualizace nesporně zahnívajícího ZoVB resp. jeho pouhých mikrozměn je nutné si stěžovat jinde, bohužel.
Jardopardo,
můžete uvést z čeho vychází, že " havarijní opravy, udržovací práce, revize apod. žádnému kvóru 3/4 všech nepodléhají" ?
Ne, že bych nesouhlasil, ale u nás je to ve stanovách.
O revizích se asi také nemusíme moc bavit.
Havarijní opravy dá zdravý rozum, ale výjimka v ZoVB není.
A udržovací práce? Tam se toho vejde. :-))
U nás jsme rozumné věci dali do stanov a ZoVB vykládáme tak, aby se podle něho dalo v SVJ žít. Že je ZoVB paskvil a ještě může být vykládán teoretiky co možná nejhůře, je věc jiná.
Hezký den!
Pavel
Revize jsou povinností, tudíž je nesmysl je nějak „schvalovat“ (shromáždění je prostě bere na vědomí). Stejně tak nutné opravy, ohrožující zdraví, život nebo majetek, dle ObčZ, část VI. (jak si ty „nutné opravy“ výbor zargumentuje nebo nechá třeba i nezávisle posoudit, je na něm – a na vlastnících, jak s takovým rozhodnutím naloží). To, že je dobré to určit ve stanovách blíže, je jistě na místě.
Zdravím všechny zúčastněné a chci Vám poděkovat za hodnotné odpovědi, leč usoudil jsem, že nebudu riskovat a pomocí těch plných mocí si těch 9 vlastníků z 12-ti nějak posháním, aspoň se sejdeme a je to naštěstí jen jednou za rok, pokud není mimořádka. Mám ale ještě jeden dotaz, k tomu, co mi právník neschválil z navrhovaných úprav. A tím je povinnost svolavatele naházet pozvánku na schůzi všem vlastníkům do schránek. Chtěl jsem to ze Stanov vymazat, protože dle mě stačí nástěnka, ale on se na mě (v mailu) osopil, že nástěnka nestačí a je má povinnost to doručit do schránek a to i vlastníkům, co tam nebydlí. No to by mě šlak trefil. Co kdybych měl ve vchodě 36 bytů? Tolik papíru, kdo to kdy viděl? A posílat po republice? Co jsem kde bydlel, stačila vždy nástěnka, maximálně polepené vchodové dveře.
Mohu to z těch Stanov odstranit, je to jen jeho názor, nebo to zase může „nakrknout“ i schvalovací komisi na vyšších místech? Díky Vám všem moc! Petr
Weiny,
pokud „právník“ trvá na tom, že pozvánka musí být „doručena“, tak už se s ním nebavte, asi o SVJ mnoho neví. Jedna z prvních věcí při přípravě našich stanov byla, že jsem „doručení“ pozvánky odstranil ze stanov. U větších SVJ je to prakticky nemožné splnit.
Nevím o jaké schvalovací komisi mluvíte. Stanovy bude schvalovat shromáždění, nad ním již nikdo není.
Nějaký pokoutný právník sice může něco navrhovat, ale pokud jsou to blbosti, tak to ignorujte. Problémy budete řešit Vy, ne ten neumětel.
Hezký den!
Pavel
Pane Petře,
způsob svolání shromáždění může být upřesněn ve stanovách. Například některé právnické osoby svolávají valnou hromadu zveřejněním ve věstníku, nebo formou inzerátu v konkrétním celostátně dostupném deníku.
Nikdo si tedy nemůže stěžovat, že nevěděl, neboť pravidla jsou dána a jsou shodná pro všechny.
Domnívám se ale, že pouhé zveřejnění na interní vývěsce v domě je diskriminací těch vlastníků jednotek, kteří se v domě běžně nezdržují. Ukládá se jim nesmyslná povinnost docházet pravidelně do domu kontrolovat obsah vývěsky.
Poštovní služby fungují na území Čech od 18. století, email funguje od 90. let 20. století. Není žádný rozumný důvod oznamovat informaci zásadního významu způsobem, který je faktickým zneužitím práva, šikanózním jednáním a diskriminuje bez důvodu některé vlastníky. Připomíná mi to praktiky ČEZu, který si zval dlužníky z Brna na jednání do Plané u Mariánských Lázní ve 03:30 hodin ráno.
Ne všechno, co zákon nezakazuje, je také v souladu s dobrými mravy. To měl zřejmě na mysli váš právník.
lake
Do stanov si můžete dát, že pozvánka se zasílá elektronicky (e-mailem).
My navíc máme, že vlastník má nárok aby mu oznámení bylo doručováno způsobem, který si zvolí. To jde ovšem na náklady toho vlastníka. A můžete hádat, kolik lidí si to nechává poslat poštou!
„vlastník má nárok aby mu oznámení bylo doručováno způsobem, který si zvolí.“
To je konečně rozumná úprava doručování.
Neplyne to nějak samozřejmě z přirozeného práva? SVJ by nemělo vůči svým členům jednat vrchnostensky, tj. doručovat vývěskou nebo způsobem, který samo zvolí. Jakým způsobem mohu tuto úpravu prosadit do stanov? (Vůle vyjít vstříc co se týká doručování není.)
Karlík
Karlíku,
to by si pak někdo mohl usmyslet, že chce doručovat poštovním holubem.
Navíc opakovaně upozorňuji na problematiku „doručování“. Když bude ve stanovách, že se musí „doručovat“ tak budou větší náklady a hlavně větší právní nejistota, zda došlo k platnému svolání shromáždění.
SVJ se ke členům nechová vrchnostensky, ale podle vůle členů. Členové si mohou sami určit, jak má být shromáždění svoláno.
Sám si do stanov nic neprosadíte, pokud budou ostatní rozumní a pochopí, co by je mohlo čekat za patálie.
Domnívám se, že základem by měla být vývěska uvedená ve stanovách.
A jako nadstavba pozvánka do schránky, email, www, vylepení na dveře. U nás máme ještě termnín shromáždění určený orientačně rok dopředu a konkrétní termín je znám cca 3 měsíce dopředu a je uváděn v zápisech z jednání výboru. Považuji to za vyhovující.
Hezký den!
Pavel
Pane Pavle,
nezdá se, že byste byl seznámen s možnostmi a spolehlivostí doručování písemností pomocí poštovních holubů. Bylo-li by tomu tak, vůbec byste nebyl uvažoval o takovémto způsobu doručování pozvánek na schůzi.
„Členové si mohou sami určit, jak má být shromáždění svoláno.“
Nejdná se mi o svolání, ale způsob doručení pozvánky, tedy o volbu doručovatele pozvánky, chcete-li to takto nazvat.
Vy vycházíte z praxe Vašeho domu, kde patrně všichni členové souhlasili s doručováním zveřejněním na vývěsce, úřední desce. Budiž.
Karlík
Pane Karlíku,
vycházím z praxe několika domů a z literatury, která upozorňuje na problematiku doručování.
Ať zvolíte jakéhokoliv „doručovatele“ pozvánky, tak je u větších SVJ velmi pravděpodobné, že nedojde k doručení alespoň u jednoho a tím ani k platnému svolání shromáždění. A to může mít velmi neblahé důsledky.
Ale samozřejmě můžete tuto problematiku teoreticky pojednat, já jsem pouhý praktik se 141 jednotkama.
Nerozumím, proč by měli „všichni členové souhlasit s doručováním zveřejněním na vývěsce, úřední desce.“ Takový nesmysl ZoVB samozřejmě neukládá.
Chybí Vám u způsobů oznamování pozvánky na shromáždění nějaká varianta? Záměrně jsem vynechal služby České pošty, s.p., jsou drahé a nespolehlivé. Ostatní poštovní doručovatelé jsou sice spolehlivější, ale dražší.
Hezký den!
Pavel
Pane Pavle, píšete, že
„Ať zvolíte jakéhokoliv „doručovatele“ pozvánky, tak je u větších SVJ velmi pravděpodobné, že nedojde k doručení alespoň u jednoho a tím ani k platnému svolání shromáždění. A to může mít velmi neblahé důsledky.“
a máte pochopitelně pravdu, praxi doručování všichni dobře známe.
Co je ale podstatné, že Vámi napsané a mnou shora citované pozorování neopravňuje společenství, aby od doručování pozvánek upustilo a nutilo své členy sledovat vývěsku = úřední desku, byť s možností dálkového přístupu. Předpokládám, že Vaše vývěska možnost dálkového přístupu má. Pak je třeba doručit aspoň upozornění, že se na vývěsce s dálkovým přístupem objevila pozvánka. O co je to levnější než doručit rovnou pozvánku nedokážu prokalkulovat.
Prokalkuluji ale náklady na rozeslání 141 pozvánky. Bude-li Vám stačit osm listů formátu A4 běžné gramáže, tj. 16 stran textu, pak se dostanete na tuzemské poštovné 141 kusů x 9.00 Kč/kus = 1269.00 Kč.
Za tolik nevytopíte ani domovní saunu.
Karlík
Pane Karlíku,
oba mluvíme o něčem jiném.
Já tvrdím, že „doručování“ je komplikací pro SVJ. Literatura označuje doručování za věcnou chybu vzorových stanov (např. Pražák, 2.vydání, str. 181).
Vy kalkulujete místo „doručování“ pouhé „odeslání“. Navíc chybně, ale jen o poštovném to není. Přitom uvádíte, že „neopravňuje společenství, aby od doručování pozvánek upustilo“. Doručení pozvánky je ale úplně něco jiného než odeslání pozvánky. Pokud se neshodneme na této jasné věci, tak nemá cenu se dále o tom bavit.
Navíc nemáte pravdu v tom, že SVJ není oprávněno upustit od doručování, které nad rámec ZoVB chybně zavádí vzorové stanovy. Je výlučnou pravomocí shromáždění schválit stanovy a v rámci stanov upravit způsob svolávání shromáždění (§9/14/c ZoVB).
Hezký den!
Pavel
Pane praktiku,
pokud majitel požaduje zasílání pozvánky poštovním holubem, tak mu to budeme zasílat poštovním holubem. Platí si to. To je teoreticky.
Prakticky však dosud všem stačí vývěska a e-mail, vyjímečně SMS. Možná právě proto, že by si i zaslání poštou museli platit. O nutnosti prokazovat doručení v našich stanovách nic není. U nás je povinnost zaslat pozvánku, pokud majitel uvedl kontaktní e-mail nebo pokud zvolil jiný způsob doručování.
Pane AnonymousX,
pokud jste si ze stanov vypustili povinnost doručení pozvánky, dobře jste udělali.
Ale i s prostým odesláním pozvánky může nastat problém. Vy budete tvrdit, že jste pozvánku odeslali, člen bude tvrdit, že ji nedostal. Prokázání odeslání pozvánky ale bude pro SVJ jednodušší, než prokázání doručení.
A ještě jednodušší je prokázání vyvěšení pozvánky. :-))
Hezký den!
Pavel
Pane Pavle,
odeslání e-mailu se dá prokázat celkem snadno, pro vyvěšení na nástěnce jsou svědci a fotografie. Při zvolení jiného způsobu je sepsán dokument o jiném způsobu zasílání informací, kde je uvedeno jaké informace a jak jsou zasílány, jaká je cena této služby a také způsob dokladování pro SVJ. My třeba zasíláme upozorňovací SMS, jiné způsoby u nás nejsou využity.
„…odeslání e-mailu se dá prokázat celkem snadno…“
- ano? a jak konkrétně takové „prokázání“ bude vypadat?… schválně „AnonymousX“ pošlete mi cokoli na neznalekPortalSVJ(@)seznam.cz a prokažte tady na Portále, že jste mi to zaslal. OK?
Neználek
Díky, ten mail tam asi propašuji, ale posílat to poštou nikomu nebudu. Už tak to mám složité a zájem ze strany vlastníků je mizivý. Většinu je s těmi schůzemi jen prudím :-)
A co tedy s tím házením do schránek, pokud tam uvedu výše uedená slova o mailu, mohu to házení do schránek zrušit? Neříkejte mi, že kdo má na starosti 30 a více bytů, poctivě to tisknete a nosíte do schránek? Díky.
Weiny,
u nás podle stanov svoláváme shromáždění vyvěšením pozvánky na nástěnku v každém vchodu.
Nad rámec stanov posíláme pozvánky emailem. Dále pozvánky vkládáme do schránek. Je to ze dvou důvodů. Nástěnku lidi moc nečtou a na druhé straně pozvánky je plná moc.
Máme 141 jednotek a bez vkládání pozvánek do schránek bychom se asi nesešli.
Hezký den!
Pavel
Tak, tak. Hážeme do schránek, vyvěšujeme na nástěnky (běda kdyby to na té nástěnce nebylo!!). Těm, kteří se v bytě z jakéhokoliv důvodu dlouhodobě nezdržují, posíláme e-mailem. Všem to posílat e-mailem nejdo z jednoho prostého důvodu, že ne všichni jej mají. Zdravím.
Tak, tak, jak popisují předchůdci. Píšeme, tiskneme a lítáme kolem schránek a házíme. Sice to zabere čas, ale pak se alespoň nikdo nemůže vymlouvat.
Votočka
Dobře lidičky, pomohli jste mi moc, potřeboval jsem slyšet názor „spolubojovníků“ :-) Nechám tedy nakonec pro jistotu Stanovy v původní podobě, tedy jak ty 3/4 vlastníků, tak to házení do schránek. Mail tam dávat nebudu, aby si nezvykali, ale aby to brali jako mou dobrou vůli. Posílám to dvěma dcerám a myslíte že to jejich matkám bydlícím jinde předávají? No ale to je fuk. Takže měl právník pravdu… Ještě jednou moc díky za všechny Vaše řádky a ať se Vám daří baráčky a lidičky v nich opečovávat, ne vždy to máme lehké, ale „Pánbu“ nám to vrátí :-)))
Weiny,
problém se schránkami je v tom, že je prakticky neprůkazné, zda jste do schránky něco vložil.
Pokud budete mít ve stanovách, že musíte vkládat do schránek, tak může někdo napadnout, že on ve schránce nic nenašel. Ani nemusí lhát, může pozvánku přehlédnout ve změti různých letáků.
Proto jsem si takovou povinnost do stanov nedal. Ale protože má výbor zájem, aby se shromáždění sešlo, tak nad rámec stanov do schránek vhazujeme, lepíme na vstupní portály atd.
Záleží jen na Vás, zda si chcete vytvářet problémy do budoucna tím, že budete poslouchat názory nějakého právníka..
Hezký den!
Pavel
Poslední komentáře