Změna nebytových prostor na bytovou jednotku - co je potřeba

Vložil Peatreas, 16. Prosinec 2011 - 18:08 ::

Dobrý den,

koupili jsme byt označený jako nebytový prostor v domě, kde jsou všechny ostatní byty prostory bytové. Také náš byt byl minulými majiteli normálně obýván, jen nezažádali o změnu v užívání.

Chystáme se na změnu těchto nebytových prostor na bytové, ale chci se zeptat jak postupovat. Stavební úřad tvrdí, že je potřeba 100% souhlasu ostatních vlastníků bytů a odkazuje na zákon 72/1994 Sb., par. 11. V tomto paragrafu se ovšem píše, že je potřeba 100% souhlasu ostatních vlastníků při změně užívání stavby. My ale nežádámé o změnu užívání stavby, ale bytové jednotky, vztahuje se to také na nás?

  • změna účelu užívání

Štítky (beta): Přidejte nový štítek vepsáním, smažte kliknutím na křížek (pouze pro přihlášené). Zobrazte další diskuse s daným štítkem kliknutím na štítek. Seznam štítků.

Vložil Aneta- (bez ověření), 14. Leden 2019 - 9:55

zdravím, já předělávala v bytovém domě, kde je SVJ nebytový prostor na bytový. Stavební úřad chtěl souhlas všech majitelů, po vydání kolaudačního souhlasu po mě k.ú. chce opět souhlas všech majitelů- PROHLÁŠENÍ VLASTNÍKA TÝKAJÍCÍ SE ZMĚNY ZPŮSOBU VYUŽITÍ JEDNOTKY NA ZÁKLADĚ DOHODY DOTČENÝCH VLASTNÍKŮ JEDNOTEK O ZMĚNĚ JEJICH PRÁV A POVINNOSTÍ DLE ZÁK. 89/2012 Sb. § 1169 a USNESENÍ SVJ O SCHVÁLENÍ ZMĚNY PODLE § 1208 PÍSM.F) OBČAN. ZÁKONÍKU

Vložil Lily, 19. Leden 2016 - 21:47

Dobry vecer, procetla jsem veskere komentare, ktere zde souvisi se zmenou uzivani bytu na nebytovy prostor a rada bych se zeptala, zda je tu nekdo kdo zmenou uzivani prosel, pripadne se teto problematice venuje a ma zkusenosti s jednanim s urady v centru Prahy? Predem moc dekuji za jakoukoliv radu.

Vložil Neznámý (bez ověření), 3. Březen 2012 - 2:50

Pane Peatreasi, můžete upřesnit, který stavební úřad (město či obec) požaduje 100% souhlas ve smyslu zákona 72/1994 Sb.par.11 ? Děkuji za info Neznámý

Vložil Vladimír 1 (bez ověření), 22. Únor 2013 - 9:49

Dobrý den pane Paetrasi, i na mě požaduje SÚ 100% souhlas členů SVJ se změnou nebyt. prostor na bytové. Konkrétně je to na Praze 4. Máte nějakou radu či řešení ?

Vladimír

Vložil lake, 20. Prosinec 2011 - 2:02

Místní Neználci mé příspěvky vyminusovali, ovšemže bez jediného argumentu.
Podíveme se co si o změně užívání jednotky myslí odborník na bytové právo JUDr. Zbyněk Pražák:

Otázka:
V domě, který je ve vlastnictví vlastníků bytových jednotek, si chce jeden z vlastníků udělat z místnosti označené jako nebytový prostor kadeřnictví. Nedojde ke změně velkosti místnosti ani k bourání příček nebo nosných stěn. (…) Musí mít vlastník 100 % souhlasu ostatních vlastníků, nebo stačí 75 %?

Odpověď:
Je-li to jednotka, pak s takovou jednotkou nakládá vlastník samostatně. Rozhodne-li se udělat z této jednotky (kolaudované jako „nebytový prostor“) kadeřnictví, musí provést změnu užívání této jednotky. Protože změnou užívání vůbec nezasahuje do práv a povinností ostatních vlastníků společných prostor v domě, upravuje jenom svůj majetek, není zapotřebí žádného schválení či souhlasu žádných sousedů v domě. To platí o vztahu mezi vlastníkem této jednotky a ostatními vlastníky. (…)

Citováno z webové stránky http://www.i-poradce.cz/…/Clanok.aspx?… (vytvořeno 15.12.2005, citováno 20.12.2011)

lake

Vložil lake, 17. Prosinec 2011 - 9:37

Pane Peatreas,
bylo by zajímavé zjistit, čím Stavební úřad odůvodňuje požadavek doložit souhlas 100% vlastníků jednotek. Možná jste neporozuměl - nejspíše nešlo o požadavek, nýbrž o nabídku: doložíte-li na počátku souhlas všech, kdo by byli účastníky standardního stavebního řízení, vyřídí se věc rychleji ve zkráceném stavebním řízení.

Podle ustanovení § 9 odst. 1 ZoVB platí základní pravidlo:
"Společenství vlastníků jednotek (dále jen "společenství") je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (...)."
Z uvedeného je zřejmé, že shromáždění není oprávněno rozhodovat o nebytovém prostoru, neboť ten není společnou částí domu. K tomu viz též § 2 písm. (c) ZoVB. Totéž platí samozřejmě i pro změnu způsobu užívání nebytového prostoru, neboť žádný právní předpis nestanoví něco jiného.

Je-li tedy tvrzeno, že se vyjde z § 11 odst. 5 ZoVB, je takové tvrzení nesprávné. Rozhodování uvnitř SVJ podle ustanovení § 11 odst. 5 se týká výhradně společných částí a společných technických zařízení domu. Bohužel ZoVB je paskvil a je nutno provádět jeho výklad v souladu s Listinou základních práv a svobod. Stavební úřad tento výklad provedl nesprávně. Ani ze znění Stavebního zákona či Správního řádu nelze jejich požadavek nijak odvodit.

Pro úplnost dodávám, že ostatní vlastníci jednotek budou ve stavebním řízení vystupovat jako účastníci pouze jsou-li podílovými spoluvlastníky pozemku pod domem. SVJ bude účastníkem řízení vždy. K tomu viz § 109 písm. (a) až (g) Stavebního zákona.

lake

Vložil jardaparda, 17. Prosinec 2011 - 10:04

Nick lake plácá. Nejenom, že ze záhadných důvodů se zcela odchýlil od předchozích vyjádření na toto téma, ale §11 odst. 5 ZoVB hovoří zcela jasně…

jak ve větě první:
„K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek“ s odkazem na stavební zákon,
tak ve větě poslední:
„Ustanovení zvláštních právních předpisů tím nejsou dotčena.“ s odkazem opět na stavební zákon.

Neboli platí §127 odst. 1 stavebního zákona:
„Stavební úřad vydá souhlas se změnou v užívaní stavby na základě oznámení osoby, která má ke stavbě vlastnické právo nebo prokáže právo změnit užívání stavby. Oznámení obsahuje popis a odůvodnění zamýšlené změny, její rozsah a důsledky. K oznámení se připojí doklad o vlastnickém právu ke stavbě, pokud stavební úřad nemůže existenci takového práva ověřit v katastru nemovitostí, popřípadě souhlas vlastníka stavby se změnou v užívání, a závazná stanoviska dotčených orgánů vyžadovaná zvláštními právními předpisy.“

Protože vlastník nebytového prostoru není vlastník stavby, potřebuje právě souhlas vlastníka stavby.

Vložil lake, 17. Prosinec 2011 - 13:30

Pane jardaparda, píšete rychleji než myslíte.

Jestliže něčemu nerozumíte, neznamená to ještě, že hlupáci jsou ti okolo Vás. Cožpak Vy snad při přestavbě koupelny nebo při změně nenosné příčky v bytě obíháte dům a sháníte podpisy 100% vlastníků? Určitě ne. Tak vidíte.

Zcela zbytečně opět mudrujete o § 11 odst. 5 ZoVB. Dovodil jsem o příspěvek výše, že na jednotku ve výhradním vlastnictví se hlasování shromáždění podle § 11 nedá použít. Snad máte problém s pochopením této jednoduché skutečnosti?

Citujete Stavební zákon, takže si nalistujte jeho ustanovení § 2 odst. 4
"Pokud se v tomto zákoně používá pojmu stavba, rozumí se tím podle okolností i její část nebo změna dokončené stavby."
Předpokládám, že snad nechcete tvrdit, že byt či nebytový prostor není stavba ve smyslu StavZ.

Vlastník jednotky samozřejmě nemusí ke změně účelu užívání své části stavby získat souhlas 100% vlastníků ostatních jednotek. Tento požadavek je v našem případě protiprávní.
.....................................................................................................................
Mimochodem, nikterak jsem se neodchýlil od svých předcházejících vyjádření. Spíše se podobá pravdě, že jste je Vy nepochopil.

lake

Vložil lake, 19. Prosinec 2011 - 14:33

Nějaký ouředník stavebního úřadu nemůže postupovat v rozporu s ústavou. Z žádného celostátně platného předpisu neplyne automaticky požadavek na souhlas 100% cizích osob, které nejsou spoluvlastníky stavby, ani k ní nemají jiná práva. Námitky ostatních vlastníků jednotek by měly být posouzeny pouze z toho hlediska, zda změna způsobu užívání jedné z jednotek nějak zasáhne do jejich vlastnických práv.
Jelikož odpověď zní „NE“, nemají do toho co mluvit.

  • Rozhodování v SVJ se vztahuje pouze na společné části domu. Souhlas všech podle § 11 odst. 5 ZoVB se samozřejmě týká pouze změny společné stavby, popř. změny způsobu užívání společné stavby. Jakýkoliv extenzivní výklad tohoto ustanovení by byl v rozporu se zněním ZoVB a s ústavou.
  • Nebytový prostor není společnou částí domu. Viz § 2 ZoVB. SVJ není oprávněno diktovat vlastníkovi jednotky, zda smí svou jednotku prodat, darovat, pronajmout či změnit její účel užívání. Žádný právní předpis nestanoví opak.
  • Ustanovení § 127 StavZ se použije nejen na celou budovu, jak se někteří mylně domnívají, nýbrž i na část stavby (byt nebo nebytový prostor). Výlučným vlastníkem jednotky je vždy vlastník jednotky. Pouze on za sebe podává žádost Stavebnímu úřadu. Pouze jeho souhlas je nezbytný. Dokládat souhlas dalších osob by musel pouze v případě, že jednotka má více spoluvlastníků. Jiný názor je v rozporu s právem.

Stavební úřad může nanejvýš učinit závěr, že změna se dotýká práv třetích osob (§ 127 odst. 3 StavZ). V tom případě může rozhodnout, že tyto osoby se stávají účastníky řízení a mají právo vznášet námitky. SÚ pak při svém rozhodování k námitkám přihlédne nebo nepřihlédne. SÚ však není oprávněn vlastníkovi uložit, aby získal předem ouhlas od kohokoliv. Takový postup je absurdní a v rozporu se Správním řádem.

V situaci, kdy okruh dotčených osob nebyl stanoven a není ani známo, zda tyto osoby vznesou případně nějaké námitky, je zcela předčasné vyžadovat získání souhlasu. SÚ se nemůže vyhýbat povinnosti rozhodnout ve správním řízení. Mimochodem, nedovedu si představit žádnou relevantní námitku ke změně nebytového prostoru na byt.

Závěr:
Tazateli tedy doporučuji, aby vyplnil předepsaný formulář a podal žádost o změnu účelu užívání stavby. Stavební úřad bude nucen reagovat a případně stanoví své požadavky, které ovšem musí zdůvodnit konkrétním právním předpisem. 

lake

Vložil Petr K. (bez ověření), 18. Září 2013 - 15:28

Pane lake, plně s Vámi souhlasím, nicméně podle všeho stavební úřady opravdu 100% všech vlastníků jednotek vyžadují (dnes jsem nezávisle telefonoval dvěma úředníkům ze stavebního úřadu), ačkoliv se změna nijak nedotýká společných částí. Prostě nepovažují jednotku za stavbu. Žádnou judikaturu či literaturu jsem k věci nenašel, nemáte nějaké nové postřehy? V podstatě rozumím oběma výkladům, stotožnit se však dokážu pouze s tím Vaším.

Vložil Kolemjdoucí (bez ověření), 19. Prosinec 2011 - 15:16

Představme si případ, kdy by ostatní majitelé bytů lakem popsaným postupem chtěli změnit bytové jednotky na nebytové a jen jeden by měl zůstat vlastníkem bytové jednotky. Také by nebylo třeba jeho souhlasu k uvedeným změnám?

Vložil lake, 19. Prosinec 2011 - 16:51

Pane Kolemjdoucí,

podle § 2 vyhlášky 501/2006 o obecných požadavcích na využívání území se stavbou pro bydlení rozumí mimo jiné „bytový dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena“. Zařazení stavby jako bytový dům má vliv na daň, na účtování vodného a stočného, atd. a zapisuje se do katastru.

Pokles podlahových ploch bytových jednotek pod 1/2 by znamenal ztrátu charakteru bytového domu pro CELOU budovu. Domnívám se, že taková změna by podléhala souhlasu všech, neboť se tím zasahuje do samé podstaty jejich vlastnictví.

Poslední slovo by měl Stavební úřad, který by jistě uvážil, zda je ve veřejném zájmu, aby dům projektovaný a postavený v určité lokalitě jako bytový ztratil tento charakter.

Takovýto případ však tazatel nepopisuje. Jemu jde naopak o změnu nebytu na byt.

lake

Vložil jardaparda, 16. Prosinec 2011 - 21:10

§11 odst. 5 ZoVB v tomto případě platí, stejně tak platí §126 a §127 stavebního zákona. V případě nesouhlasu všech se můžete zkusit obrátit na soud, aby nesouhlasící „přehlasoval“.

Volby prohlížení komentářů

Vyberte si, jak chcete zobrazovat komentáře a klikněte na "Uložit změny".