Zatajené dluhy
Před půl rokem jsem si koupil byt v insolvenčním řízení, (na prodej byly 4 byty a všechny se prodaly, stavební společnost zkrachovala a ve společnství zůstal údajně dluh 150 000kč). Byty prodávala Realitní kancelář, té to zadal insolvenční správce a kontrolu provádí ins. soud, který vydal souhlas s prodejem všech bytů. V kupní smlouvě jasně stojí napsáno, že : byty jsou oddluženy a nemájí ani dluhy z třetích stran. Podpisy z realitní kanceláře, insolvenčního správce a ins.soudu. Po dvou měsících jsem byl uvrtán a zvolen předsedou společenství. Od té chvíle jsem jako v „Jiříkově vidění“. Nejdřív, samozřejmě po nastěhování, jsem byl upozorněn, že mi nefunguje kaloriometr a také dalšímu prodanému bytu. Kalibrační fi. zjistila, že porucha je možná a musí se udělat nová kalibrace a po sléze na všech kaloriometrech neboť jsou už 3/4 roku propadlé. Další bylo zjištění pohledávky za neplatičku energií ve výši 76000kč, část byla už uhrazena společenstvím, musím dodat že dům má 12 bytů, z toho byly 4 na prodej (v součas. prodané), tedy 8 bytů to za ní uhradilo. Podána exekuce, nedobytná. Co jsme nově nastěhovaní nesohlasíme s úhradou. Problém je, že jediná firma dodává veškeré energie a když se ji nezaplatí tak nás prostě odstřihne. SVJ nemá žádné smlouvy s majitely jednotek, ta bude platit od ledna 2013, až když jsem ji prosadil. Další rána byla, když mi přišla upomínka na doplacení el. přípojky z roku 2008 ve výši 40 000kč. Majitel tuto pohledávku zaplatil v r. 2008 ale suma se záhadně rozplynula v účetnictí SVJ, našel jsem pouze smlouvy o odložení pladby. Teď je nutné ji uhradit. Další rána, chybí záloha za společenství 2/2012 ve výši 20000kč. Tam se mi to povedlo odložit na rok 2013. To jsou pozůstatky po předsedkyni, která se chová arogantně a všem říká, že to je moje vina, protože jsem na to přišel. Předsedkyně a výbor nejsou postižitelní za špatné vedení, „staří“ majitelé to zaplatit nechtějí, noví také nechtějí s odkazem na kupní smlouvu a soudní rozhodnutí. Tak nějak nevím jak z toho ven. Byt se tímto stává neprodejný. Nevím jestli dělám dobře ale asi si za svoje peníze zaplatim právníka ať poradí co dál. Je to slepá ulice. Když jsem kupoval byt budoucí sousedi mi řekli, že dluhy nejsou, účetní mi řekl, „nejste člen svj, nic neřeknu“ ale pak dodal, že je vše v pořádku a realitní makléř a insolvenční správce oznámil a dal i do smlouvy – žádné dluhy a ani z třetích stran. A teď babo raď.
Všem chci poděkovat za pomoc ale přišel jsem na „brutání“ řešení a až to nějak dopadne tak to tady popíšu.
Tvrzení „byty jsou oddluženy a nemájí ani dluhy z třetích stran“ bylo zjevně nesmyslné a tedy podezřelé.
Byt je přece věc; není to osoba. Byt tedy nelze zadlužit ani oddlužit. Byt nemůže „mít dluh“ třetích či jiných stran. Pokud na Vás prodávající strana vyrukovala se zjevně nesmyslnými tvrzeními, bylo třeba se zastavit a zamyslet co tím sleduje. Nu, teď už to víte.
Nevyžádal jste si před koupí účetní závěrky SVJ z minulých let, ani jste nepožadoval dokumenty o existujících závazcích a pohledávkách SVJ. Tyto dokumenty Vám sice účetní nebyl oprávněn poskytnout, ale prodávající ano. Neochota odkrýt karty ohledně hospodaření SVJ signalizuje vždy vážný problém. Je to jako byste kupoval automobil bez toho, abyste k němu dostal platný technický průkaz. Věřil byste prodávajícímu že je „vše v pořádku“? Takový vůz je nejspíše nelegálně dovezený, nebo odhlášený po havárii a dodatečně opravený, nebo je kradený. Kupec to zjistí teprve dodatečně.
Jediné, co lze říci s jistotou je to, že nejste povinen nic hradit za elektrickou přípojku. Jestliže splatnost částky nastala přede dnem nabytí vlastnictví Vaší jednotky, nemáte s věcí nic společného. Neuhrazený dluh předchozího vlastníka je třeba vymáhat na něm. To si s ním musí vyřešit SVJ.
Poněkud jinak je tomu u dluhů společenství. Ručíte za ně podle spoluvlastnického podílu. Bude-li věřitel vymáhat, bude nejspíše i po Vás požadovat alikvotní částku.
lake
Uvedu přesně jak je to ve smlouvě (v noci jsem ji neměl u sebe).
- „Prodávající prohlašuje, že mu není známo, že by vyjma shora uvedeného vázla na předmětné bytové jednotce jiná práva ve prospěch třetích osob.“
Neuhrazené dluhy předchozího vlastníka vymáhat nejdou, stavební spol. je v insolvenci a majetek rozprodán za cenu, která nedosahuje ani dluhu u banky. A asi to bude už řešit likvidační správce.
Další dluhy v SVJ, vzniklé před prodejem všech 4 bytů insolvenčním správcem, vznikly v podstatě špatnou správou předsedy SVJ. Asi mi nezbyde nic jiného než se obrátit na právníka (a také další tři byty). Patrně nejdříve to řešit s prodejcem, tedy realitní kaneláří, která zastupovala insolvenčního správce. Ten byl před prodejem bytů zastupujícím členem společenství (úpadek byl na 28 bytů, z toho 4 po kolaudaci), ustanoven insol.soudem. Další věc co mě napadá, je podat (majitelé 4 bytů) ve společenství trestní oznámení na bývalou předsedkyni, že informace o dluzích nám byly zatajeny a tím jsme byly uvedeni v omyl (kdo by si koupil byt s dluhem za druhé majitele jiných bytů, asi nikdo). Já to beru jako podvod. Vrátit byt by teoreticky šlo ale zase bych neměl kde bydlet. Musí existovat řešení.
Další perla co jsem zjistil, bylo rozúčtování energií (teplo, voda, elek.) tak, že kdo měl doplatit doplatil a kdo měl přeplatek tak se tím uhradil dluh za neplatící majitelku bytu a basta. Neměl jsi mít tak velký přeplatek.
Meku,
- byt může být postižen právní vadou, např. na něm může váznout zástavní právo. To ale není Váš případ. Ve smlouvě máte, že na jednotce neváznou jiná práva a to je asi pravda. Dluhem a nedobytnou pohledávkou je zatíženo SVJ, nikoliv byt.
- pokud jste se ptal (prokazatelně) předsedkyně, zda na SVJ váznou dluhy nebo zda SVJ má těžko vymahatelné pohledávky po lhůtě splatnosti (prosím rozlišovat, to jsou rozdílné kategorie) a předsedkyně (prokazatelně) potvrdila, že SVJ nic takového nemá, tak byste mohl uvažovat o právních krocích proti předsedkyni. Důkazní břemeno je ale na Vás. Unesete ho? Že Vám budoucí sousedi něco řekli mezi dveřmi ale není argument.
- nejlepší bude se obrátit na právníka a předložit mu důkazní prostředky.
Hezký den!
Pavel
Nu, na nemovitosti (bytu) skutečně neváznou žádná práva třetích osob. Tato věta ve smlouvě byla tedy pravdivá.
Vůči předsedkyni se nedomůžete ničeho z důvodu zatajení informací.
Jednak jste SVJ o žádnou informaci nepožádal, druhak společenství nebylo
ani povinno, ani oprávněno Vám jakoukoliv informaci poskytnout.
.................................................................................
Tento stav je přímým důsledkem neschopnosti našich zákonodárců. V jiné diskusi jsem přeložil příslušnou část Ontario Condominium Act 1998, kde je přímo povinností společenství doložit dokumenty nejen vlastníkům jednotek, ale i zájemcům o koupi a jejich zmocněncům: http://www.portalsvj.cz/…avo-nahlizet#…. Při porušení tohoto pravidla dostává SVJ automaticky pokutu za každé jednotlivé nepředložení.
Podal jsem k tomu včas návrh na změnu paragrafového znění nového Občanského zákoníku, ale marně. V ustanovení § 1186 je pouze bezzubé ustanovení o doložení „přechodu dluhů na nabyvatele jednotky“, které je kupujícímu na nic. Jeho přece zajímá hospodaření SVJ a stav všech dluhů a pohledávek právnické osoby. Ty na nabyvatele jednotky nepřecházejí, ale on za ně přesto ručí a uhradí je svému SVJ dříve či později jako příspěvky na správu.
V jiné diskusi jsem popsal základní dokument společenství: Reserve Study (dlouhodobý plán oprav domu a jejich financování na 30 roků dopředu). Viz http://www.portalsvj.cz/…hy-na-spravu. Tento dokument zpracovává každé SVJ (např. v USA) povinně, nechává jej schvalovat s aktualizací každé 3 roky a poskytuje jej na vyžádání vlastníkům i zájemcům o koupi. Nemůže se tedy stát, že kupující teprve po nastěhování zjistí, že má 30 let splácet zateplení, nová okna a opravu střechy. Bez Reserve Study je byt v domě prakticky neprodejný.
A co u nás? V zaprděném Česku ani naši mocipáni, ani páni profesoři nedovedou napsat zákony dobře a funkčně. Přitom opisovat měli z čeho. O následném vymáhání neurčitě a nedostatečně definovaného práva raději ani nemluvím …
lake
Poslední komentáře