Vzkaz vlastníkům, kteří podávají žaloby proti shromážděním, reportáž z VS Praha
Dnes jsem se byl podívat na odvolací soud u VS Praha (senát JUDr. František Švantner, JUDr. Eva Svobodová). Šlo o odvolání proti rozsudku vyneseným KS Ústí n. L. (JUDr. Vojtěch Cepl), který zrušil usnesení o schválení stanov. Bod na pozvánce zněl matoucím způsobem „zahájení úkonů pro přijetí nových stanov dle nového občanského zákoníku“.
Zajímavý je závěr soudce Cepla (a dle mého názoru chybný a nebezpečný, protože vysílá signál zlotřilým výborům, že mohou zamlžovat skutečný program a soud se jich vždy zastane), který do rozsudku napsal, že matoucí bod je zhojitelný tím, že přítomná většina členů společenství stanovy prostě schválila, protože shromáždění je oprávněno měnit program. V neurčitém znění bodu programu tedy soudce problém nespatřoval.
Soudce Cepl přesto žalobcům vyhověl a vyslovil neplatnost usnesení a to z těchto důvodů:
- nebyla připuštěna diskuse a připomínky ke stanovám, což je dle soudce Cepla porušením § 251 a podstatným porušením práva člena
- závažný je také důvod, že nejméně jeden člen SVJ nebyl pozván
- v případě bytu žalobců, kdy je byt vlastněn 3 spoluvlastníky, nebyla pozvána jedna spoluvlastnice, což poškodilo práva žalobců, protože na shromáždění mají vystupovat všichni tři
Soudce tedy opomenul institut společného zástupce. Soudce Cepl se zcela vychýlil ze současné judikatury, jak ji mám nastudovanou, protože zatím všichni soudci KS a VS v rozsudcích, které jsem četl, konstatovali, že nepozvání jednoho či dvou členů nevadí (což je samo o sobě šílené a nebezpečné, protože soudy vysílají signál, že oponenty netřeba zvát, stačí před nimi tajit termín shromáždění a výbor hlasovací mašinerií důchodců protlačí, co potřebuje). Soudce Cepl se ve svém rozsudku opíral o § 258 a 259.
Jak se k věci postavil odvolací soud VS Praha: vyčetl krajskému soudu, že opomenul § 1209 a že měl nejprve řešit, zda žalobci hlasovali PROTI a zda je dán důležitý důvod a teprve potom může soud přistoupit k věcnému řešení sporu, zda tedy byl porušen zákon či stanovy při přijímání usnesení. Ani jedno soudce Cepl nezjišťoval. U KS se tato otázka neřešila, dokonce i advokátka žalovaného SVJ na absenci aktivní legitimace upozornila teprve až v odvolání.
Ze zápisu ze shromáždění, jak si ho nastudovali soudci VS, totiž vyplynulo, že žalobci nehlasovali PROTI a nejsou tedy přehlasovanými vlastníky.
Advokát žalobců argumentoval, že o bodu se vůbec nemělo hlasovat, že z pozvánky nebylo zřejmé, že se má schvalovat změna stanov a že když to žalobci na schůzi zjistili, aktivně protestovali a na schůzi prohlásili, že vyhlášení hlasování je nezákonné a na základě této pozvánky nemůže shromáždění hlasovat o stanovách a odmítli hlasovat (tedy vůbec nehlasovali). Advokát argumentoval, že přece není možné nikoho nutit, aby přistoupil na nicotná či absoluteně neplatná jednání, tedy přistoupit na tuto hru a „na oko“ hlasovat PROTI jen proto, že máme mizerný zákon.
Na to zareagovala soudkyně Svobodová, že současná judikatura jednoznačně požaduje, aby nesouhlasící vlastník aktivně hlasoval PROTI. Vlastník, který se ZDRŽEL, který nebyl přítomen, nebo který odešel, či který prostě nehlasoval, nemá aktivní legitimaci k podání žaloby. Odkázala na 26 Cdo 5024/2015.
Advokát žalobců sdělil, že jemu známá judikatura neříká, že zdržující se člen není přehlasovaný. Avizoval, že tedy bude nutné tuto otázku judikatorně dořešit u Nejvyššího soudu (asi tedy podají dovolání).
Advokát žalobců dále sdělil, že o bodech programu se musí diskutovat, což bylo judikatorně vyřešeno před 15 lety u obchodních společností, tedy jak má většinový akcionář zacházet s menšinovým. Soudkyně Svobodová konstatovala, že SVJ nelze přirovnávat k dobrovolným svazkům s.r.o. a a.s., ve výboru nesedí právníci a členství v SVJ je povinné, narozdíl od členství v obchodních korporacích, kde je dobrovolné.
Advokátka SVJ reagovala, že žalobcům by byla umožněna diskuse, že přece mohli požádat na začátku schůze o doplnění programu a že stanovy SVJ umožňují vznášet námitky a zaprotokolovat do zápisu svůj protest, čehož žalobci nevyužili. Diskuse musí být samostatný bod na pozvánce, žalobci tedy měli požádat o změnu programu, pokud chtěli diskutovat.
Na to advokát žalobců namítl, že žalobci nemohli ovlivnit, co výbor napíše do zápisu a že proti hlasování aktivně protestovali přímo na schůzi a zapisovatel tedy měl tyto protesty zachytit.
VS rozsudek krajského soudu změnil tak, že žalobu zamítl. Soudci zamítnutí žaloby postavili jen na tom, že žalobci nebyli přehlasovanými vlastníky a nebyli tedy aktivně legitimováni k podání žaloby. Jako vedlejší argument se soudci VS opřeli o § 260, podle kterého se neplatnost nevysloví, je-li to v zájmu SVJ a nevyslovení je v zájmu SVJ, jelikož do r. 2016 mělo přizpůsobit stanovy NOZ, což se stalo, a kdyby soud stanovy zrušil, nemělo by přizpůsobené stanovy a hrozila by pokuta. (Naprosto dementní argument, protože v průběhu řízení se stanovy nečetly a nebylo posuzováno, zda vůbec stanovy vyhovují kogentním ustanovením NOZ. Což, jak tady na portálu víme, ani nemusí, s ohledem na lidovou tvorbu řady výborů a protivlastnický lobbing ze strany SČMBD a SMBD.)
Rady žalobcům:
- chcete-li žalovat, musíte přijít na schůzi a hlasovat PROTI těm usnesením, které chcete žalovat
- soud jako důkaz četl zápis ze shromáždění a notářský zápis; účastnické výslechy soud nepřipustil; podle advokáta žalobců byl obsah zápisů zavádějící a nezachycoval skutečný průběh schůze (co radit nevím, člen SVJ nemá vliv na obsah zápisu a pokud mu výbor odmítá zápis poskytnout, ani neví, co je obsahem zápisu, snad jedině, pořizovat si zvukovou nahrávku)
Děkuji také za další radu pana TN: cit. "…Ze zápisu ze shromáždění, jak si ho nastudovali soudci VS, totiž vyplynulo, že žalobci nehlasovali PROTI a nejsou tedy přehlasovanými vlastníky….
V zápisech neuvádíme KDO konkrétně byl proti (inspirovali jsme se zákonem na ochranu osobních údajů a nyní také GDPR a mimo razítka SVJ nedáváme do zápisu žádná jména osob), pouze součtové %, které bylo proti anebo ještě počet vlastníků, kteří byli proti. Ostatně zase: neznám předpis, který by nařizoval co takové usnesení musí obsahovat.
Zápisy také nezveřejňujeme. Pokud se o ně někdo přihlásí a je to „přítel“, dáme mu je k „nahlédnutí“, ale ne ke kopírování. Co kdyby to zneužil, jak uvádí sama soudkyně Lizcová. Neřekl bych to lépe. A navíc to umožňuje zápis upravit – někteří nám po čase vyčítají gramatické chyby nebo nevhodně volené formulace. Vyjdeme tak opět vstříc většině (i když jen těsné, ale přesto většině), která nemá zájem na praní domácího prádla veřejně. Jak se říká: „co se doma upeče, to se doma sní“.
A z uvedených důvodů ani nezakládáme zápisy shromáždění do rejstříku SVJ.
Pokud nebude uvedeno jmenně kdo byl proti, může být v případném budoucím sporu nejprve spor o to, kdo vlastně byl proti a kdo je tím AKTIVNĚ přehlasovaným vlastníkem. Soudy tvrdí že PASIVNÍ přehlasování (tj. „zdržel se“, „nepřítomen“) nestačí k tomu aby se mohl vlastním obrátit na soud, a to je pro nás v SVJ-výboru dobře. Alespoň o jednu starost méně :)
Když tak nad tím hloubám, jeli existence a obsah zápisu hlavním podkladem pro rozhodnutí čeckých soudců, pak asi nebude těžké si vložit do stanov potřebné a zápis přizpůsobit. Nakonec jsem zatím neslyšel jak by se řešil rozpor mezi zněním stanov schváleným a zveřejněným Jak by asi takový vlastník dokázal, jaké PŘESNĚ bylo schvalované znění stanov.
Když jsem byl ještě jen obyčejným členem SVJ, aktivně jsem si tehdy stanovy přečetl. Teď když jsem předsedou, zjistil jsem že v archivu SVJ byly 3-verze stanov a každé bylo platně podepsáno tehdejším statutárním orgánem (ty kopie už jsem zlikvidoval, protože teď jsem já odpovědný vedoucí). A vzpomínka, tehdejšího člena výboru byla, že po skončení shromáždění které tehdy odhlasovalo změnu stanov se výbor dohadoval mezi sebou, zda je vhodné vložit do rejstříku ty stanovy schválené nebo jinou verzi. Nakonec údajně vyhrál názor, že se stanovy vloží do rejstříku až na úplném konci lhůty (tehdy to bylo do 6-měsíců po konání shromáždění) pro soudní napadení. A vyšlo to. Nikdo se tehdy již neohrazoval, že znění schválené bylo poněkud odlišné.
Tak i takto to jde.
neplatnost rozhodnutí shromáždění se má v tomto případě dle NOZ výlučně řídit § 258 a násl., tak jak správně dovodil soudce Cepl.
diskuse zde http://www.portalsvj.cz/…dulezity-duv
§ 260 odst. 1 NOZ říká, že soud nevysloví neplatnost za splnění 2 podmínek – aniž to mělo závažné právní následky a je-li v zájmu SVJ hodném právní ochrany neplatnost nevyslovit. soudci VS nám tímto sdělují, že v zájmu SVJ hodném právní ochrany je porušovat zákon a stanovy. tragédi. toto přesně vede k tomu, že SVJ je stát ve státě, kde stanovy a zákony jsou cáry papíru a jejich dodržování není možné vynutit.
aspoň, že v justici existují soudci jako soudce Cepl, kteří vykládají zákony ústavněkonformě a používají zdravý rozum (tedy kromě té změny programu schůze, tam by měl platit § 253 odst. 3 NOZ a souhlas všech členů SVJ).
KS Brno 50 Cm 101/2016 (žaloba přehlasovaného vlastníka, statutárem SVJ je SBD)
Návrh odůvodnil tím, že k pozvánce nebyly přiloženy žádné dokumenty, které by obsahovaly informace o problémech, které měly být předmětem jednání a rozhodování přítomných vlastníků a členů Společenství. Nebyla v ní ani zmínka o tom, kde se lze s takovými dokumenty, resp. s jejich obsahem seznámit… navrhovatel se neměl možnost seznámit s podklady pro rozhodnutí pod body 5 –7 a tudíž hlasovat o nich se znalostí věcí hlasoval proti těmto usnesením. Navrhovatel má za to, že účastník řízení nesplnil svou povinnost co se týká řádného svolání shromáždění Společenství.
Z pozvánky na shromáždění Společenství vlastníků XXX soud zjistil, že shromádění bylo svoláno pozvánkou podepsanou správcem J. P. … Dle programu mělo být jednáno co se týká bodu 5–7: pod bodem 5 – regenerace domu jižní strana, 6 – financování regenerace, 7 – plán oprav.
Ze žádosti ze dne 9.2.2016 soud zjistil, že touto žádostí navrhovatel žádal účastníka řízení o doručení kopií materiálu, které se budou na shromáždění vlastníků dne 1.3.2016 podle programu projednávat. Ze žádosti ze dne 21.4.2016 soud zjistil, že je to opakovaná žádost navrhovatele o předložení kopií projednávaných materiálů na shromáždění 1.3.2016, žádá též o doručení zápisu z jednání včetně prezenční listiny, žádost je určena účastníku řízení. Z dopisu ze dne 18.1.2016 soud zjistil, že se jedná o dopis označený „opakovaná upomínka – pokus o smír“, kdy navrhovatel žádá o doručení písemných materiálů ke shromáždění vlastníků, které se konalo 22.10.2015 včetně zápisu z jednání.
Z dopisu ze dne 5.5.2016 soud zjistil, že je to dopis od stavebního bytového družstva Družba, určený navrhovateli, jehož obsahem je, že nemůže být vyhověno žádosti o zaslání kopií materiálu ze shromáždění vlastníků konaného 1.3.2016, neboť nebyly žádné písemné podklady dle sdělení správce P. k tomuto shromáždění.
Ustanovením § 1209 občanského zákoníku je speciálním vůči ust. § 258 a následujících občanského zákoníku a vylučuje tudíž jejichž použití.
Co se týká tvrzení navrhovatele ohledně usnášeníneschopnosti shromáždění, toto soud považuje za nedůvodné, neboť zmocnění k jednání mezi spoluvlastníky jednotky, pokud si zvolí společnost zástupce, nemusí mít bez dalšího písemnou plnou formu. Dle názoru soudu potom jeden ze spoluvlasntíků druhého vlastníka na shromáždění SVJ může zastupovat.
Vzhledem ke všem uvedeným důvodům soud návrh zamítl.
Bohužel soudce Cepl je v naší justici ojedinělý hráč a komunisti na VS Praha mu zamítají většinu jeho ústavněkonformních žalob.
A co když mi vybor nezasila pozvánky na schuze, vyborovy email udajne zrusil (ve skutecnosti jen neodpovida, posta se nevraci), aby nemohl komunikovat?
Jak by odpovedeli soudci? Jak se mam dovedet o schuzi, když v dome nebydlim?
Mimo to mi dementni predseda nedodava vyuctovani, pry si ho mam jet vyzvednout k nemu domu oproti podpisu, emailem ani postou mi jej neposle… Jednou mi asi poslal něco na dobírku za 100 Korun coz jsem pochopitelne neprevzal, protože jsem nebyl doma, ale vyuctovani na dobírku???
Jak se proti takove sikane mam bránit? Zatím se branim, ze jsem zapsal doporuceny dopis a několik emailu, kde jsem uvedl, ze nic platit nebudu, dokud nedoruci vyuctovani a platny predpis.
Konkludentne jsem nikdy neplatil, takze ani na tomto by me nemeli dostat.
že sežrala veškerou moudrost. Bojkot hlasování o bodu, který je v programu uveden vadně nebo zmatečně znamená předem se vzdát svých práv. Je-li na shromáždění vyhlášeno hlasování pak je třeba jasně vyslovit svoji vůli a dbát, aby bylo v zápise jmenovitě zaznamenáno (což se občas neděje). A to i v případě, kdy si myslíme, že k hlasování nemělo vůbec dojít. Soudci mají totiž obecnou snahu případ smést se stolu, udělat další čárku a finito. Mě na tom fascinuje, že zástupce vlastníků si dovolí soudit se za peníze ostatních s jedním z vlastníků. Já bych je požádal aby si to laskavě zaplatili ze svého. Pochybuji, že jimn k tomu vlastníci dali svolení.
Žalobci jsou dva a jedná se o spovlastníky jedné jednotky. Advokáta si platí ze své kapsy. Vzhledem k tomu, že prohráli, budou platit i advokáta SVJ.
Bohužel v řadě SVJ ani zápisy nedělají, nebo jen stručné (heslovité). Osobně jsem čelil problému ve třech případech, kdy mi statutár odmítl předložit zápis a i když jsem se osobně dostavil do kanceláře, dovolili mi jen nakouknout a zakázali mi jeho ofocení. Do zápisu napsali, že PROTI nehlasoval nikdo a můj hlas započetli v jednom případě do PRO a ve druhém případě do ZDRŽEL. Tato šikana mi pak u soud pomohla, soud se postavil na mou stranu, kdy soudce jasně vyslovil názor, že vlastníci mají nárok na zápis. Hlasování PROTI jsem doložil nahrávkou ze schůze – je nutné, aby z nahrávky bylo slyšet, že konkrétně hlasujete PROTI. Z toho důvodu vždy na schůzi nahlas křičím jméno a číslo bytu a dodám, že hlasuji PROTI, aby bylo zvukově zachyceno a advokát SVJ to nemohl zpochybnit. Drsné je, že ačkoli SVJ prohrávají žaloby se mnou, tak ani po třech letech nezměnili praxi a zápisy ze schůze mi odmítají poskytovat. Za moje žaloby už bylo z peněz SVJ zaplaceno 160.000 Kč. Vlastníkům to nevadí a další žaloby běží.
TN,
pokud nahráváte, nemáte s tím problém? Jednou jsem si nahrávala, když se začala řešit nezákonná věc, vyzvala mě účetní správce,, abych vypla diktafon. Výbor, ale i přítomní vlastníci spustili povyk a málem mě kamenovali. Další shromáždění odsouhlasilo jako bod 1 zákaz pořizování audio a video nahrávky. Tam jsem nebyla, dva a půl měsíce po schůzi není k dispozici zápis, s tím, že se řeší definitivní verze! V jiném SVJ taktéž prudím, říkám nepříjemná, bohužel pravdivá fakta. Takže mě „trestají“ tím, že o mně píšou do zápisy naprosté lži. Zvažuji trestné oznámení pro pomluvu, odmítají respektovat jakákoli pravidla. Samozřejmě teď vím, že je třeba si vše nahrávat, ale jak to děláte,, aby Vás nevykopali ze schůze?
Děkuji za radu.
Šikola,
jak se Vám bude líbit, když každý, kdo vleze do Vašeho domu si na nástěnce přečte „Josef Šikola je zloděj, ukradl nám peníze, ale my na něj nepodáme žalobu, odsouhlaste nám tom, milí vlastníci, přišli jsme o pár set tisíc, ale nám se nechce se tím zabývat, potřebujeme Váš souhlas, aby nás pak někdo nenapadl, že jsme ten tunel nechali plavat.“ Váš výbor. Tak co Šikola, líbí? To víte, že nejlepší by bylo dát výborům v temné uličce pěstí, že, ale my jsme slušní a ctíme zákon. No, tak co byste jako Šikolo radil?
Z jedné družstevní schůze, kde jsem dehonestoval dobré jméno družstevní mafie mě vykopali, pán jako hora mě prostě chytil za límec a vyhodil za dveře za potlesku a pískání části přítomných. V několika případech do zápisů psali bláboly, že narušuji schůzi, že mě tam nechtějí, že navrhuji cosi, co jsem nenavrhoval, apod. Ale právě díky nahrávkám soudy vyhrávám, protože průběh schůze jak vyplyne z nahrávky neodpovídá průběhu schůze zachycenému v zápisech, soudci sami konstatovali, že zápisy jsou vyfabrikované a správně se postavili na mojí – slabší stranu, a konstatovali, že jsem statutárem šikanován. Nosím zapnutá čtyři záznamová zařízení – diktafon položím vedle sebe otevřeně, v kapse mobil, v hodinkách a skryté nahrávací zařízení, které jsem koupil na spyshopu, kdyby mě začali bít a lynčovat, zbavili vlastnického práva k diktafonu a mobilu, příp. zavolali URNU, aby mě odvedla do vrtulníku a vhodila do Počernického rybníka. Schůze není fotbalový zápas, ale občas bývají obdobně zábavné a napínavé.
S Vámi bydlet v jednom domě je skutečně výhra v loterii. Uvažovala bych o tom, že byt raději prodám.
Jsou svj, kde se vlastníkům ani nedovolí podepsat do prezenční listiny. Samozřejmě ne všem. Pouze těm, co mají nějaké, podle statutářů negativní, připomínky. O tom, co je zapsáno v zápise ani nemluvě. V zápis je zapsáno, že vlastník XY byl výborem vyzván, aby se podepsal do prezenční listiny a on to odmítnul Domníváte se, že kecám? Nekecám, to je realita.
Poslední komentáře