Vyúčtování služeb - dlužníci

Děkuji za odpověď. V době vzniku SVJ měl developer ještě většinový podíl na domě. Zřejmě z tohoto titulu začal provádět správu domu, kterou později „přehodil“ na svou spřízněnou správní firmu. Vyúčtování jsme obdrželi po mnohých urgencích až minulý týden, a to tím způsobem, že poslal excelovskou tabulku, kde byly vyčíslené platby za jednotlivé byty, na závěr sečteno, odečteny skutečné náklady (které nijak nedoložil, pouze je zanesl do tabulky)a vyžaduje po SVJ nedoplatek. Faktura je adresována SVJ. Nejsme si jisti, jak v tomto případě dále postupovat, protože věc již hodně „hoří“, na základě poskytnutých údajů se snažíme dodané vyúčtování dotáhnout do konce. Skutečný stav právních souvislostí z oné doby vzniku SVJ nejsem schopni zjistit, a developer nám je dobrovolně neposkytne. Nelíbí se nám, že bychom měli několikaset tisícovou fakturu jen tak proplatit, obzvlášť i z toho důvodu, že již v součtových položkách jsou celkem zásadní chyby… Podotýkám, že není hotové vyúčtování ještě za rok 2009. Moc děkuji za Váš názor a radu.

Pokud hovoříte o penězích, které neprošly přes účetnictví SVJ, zapomeňte na ně. Není to vaše starost. Fakturu ignorujte, jestliže jste neuzavřeli žádnou smlouvu o výkonu správních činností. Nerozumím proč se snažíte "dotáhnout do konce vyúčtování" někoho jiného. SVJ nemá povinnost jakkoliv se angažovat v této věci.

Ten, kdo přijímal zálohy na služby, nechť je řádně vyúčtuje plátcům, to jest jednotlivým vlastníkům jednotek. Jestliže bude tvrdit, že jednal na základě smlouvy se SVJ, nechť vám ji napřed předloží. Jestliže bude tvrdit, že zálohy byly placeny na účet správce na základě rozhodnutí shromáždění, nechť předloží zápis a hlasovací listinu z tohoto shromáždění.

Pokud nevíte, od kdy a zda vůbec SVJ provádělo správu domu, pokud nevíte s kým a kdy uzavřelo SVJ jaké smlouvy a s jaký je obsah těchto smluv - pak, obávám se, Vám nemohu nijak pomoci.

lake

„Pokud nevíte, od kdy a zda vůbec SVJ provádělo správu domu“

pak to snadno zjistíte. SVJ zajišťuje správu domu od svého vzniku.

Kohout Josef

Pan Kohout se mýlí.
Nepřečetl si FAQ Datum vzniku SVJ kde je to popsáno podrobně.
Nevychází ani z příslušných judikátů Nejvyššího soudu.
Radit bez znalostí je k ničemu.

lake

Moc děkuji. Veškeré smlouvy a právní náležitosti samozřejmě prověříme, co a jak bylo. Vyúčtování jsme obdrželi jako hromadné před čtyřmi dny, tak nás to trochu vyděsilo. V každém případě aktivně dále jednáme… není to jednoduché. Díky moc za odpověď.

Pane lake, souhlasím s vámi. Nicméně v prohlášení vlastníka zřejmě byl určen původní správce. Ten bezesporu provádí správu do okamžiku prvního shromáždění a volby výboru. Pak ještě běží doba, než notář zhotoví zápis (notáři se nepřetrhnou) a než rejstřík provede zápis. Pak (lépe mezitím) měl výbor buď vybrat a nechat odsouhlasit jiného, nebo potvrdit dosavadního. V tom případě s ním měl uzavřít smlouvu a vymezit činnost, pravomoci a odpovědnost. Pokud tak neučinil, je těžké hledat odpovědnost. Správce se bude bránit, že konal v dobré víře, vlastníci mu v dobré víře platili a černého petra má výbor.

Jirka

• Platby záloh na správu domu
Přijímání záloh podle § 15 odst. 2 ZoVB, hospodaření s nimi a jejich vyúčtování má SVJ na starosti teprve od okamžiku, kdy "výši částky a den její splatnosti sdělil vlastníkům jednotek výbor nebo pověřený vlastník" (§ 15 odst. 2 ZoVB). Teprve tímto okamžikem (nikoliv dříve) vzniká povinnost SVJ hospodařit s přijatými zálohami a právo vymáhat nedoplatky. SVJ tedy není povinno převzít pohledávky a závazky developera, provádět vyúčtování záloh placených na účet developera a není ani oprávněno vymáhat na dřívějších neplatičích.

• Vztah SVJ-developer ohledně výdajů na správu
Šlo zřejmě o typické jednání developera bez příkazu. Lze označit jako bezdůvodné obohacení SVJ (§ 454 ObčZ), a to od okamžiku, kdy se společenství ze zákona ujalo či mělo ujmout správy domu (což je okamžik volby jeho statutárního orgánu). Ovšem developer je povinen prokázat účelně vynaložené náklady na činnosti, které vykonal, ač byly v té době již předmětem činnosti SVJ. Zatím však předložené doklady obsahují chyby, nejsou tedy průkazné.

• Platby záloh na služby
Zákon nestanoví, že by služby bylo povinno zajišťovat SVJ. Naopak platí, že práva a povinnosti z uzavřených smluv přecházejí z původního vlastníka na nabyvatele jednotek. Vlastníkům jednotek by vznikla povinnost platit svému SVJ zálohy na služby teprve od okamžiku, kdy shromáždění pověří SVJ zajišťováním těchto služeb:
- stanoví co jsou služby,
- odhlasuje způsob jejich rozúčtování (§ 11 odst. 4 ZoVB)
- vlastníkům bude prokazatelně sdělena výborem nebo pověřeným vlastníkem výše záloh na tyto služby (včetně termínů plateb a identifikace bankovního účtu).
Pouze takto průkazně určené částky může pak SVJ spravovat, hradit z nich služby a vymáhat na neplatičích.
Pokud se před tím platilo jiné osobě bez existence smluvního vztahu mezi SVJ a touto osobou, vznikly této osobě povinnosti rozúčtovat a vyúčtovat plátcům poskytnuté služby za příslušné zúčtovací období (zpravidla jeden rok). SVJ s tím nemá nic do činění.
Dřívější platby služeb směřované na jinou osobu (ať na základě Prohlášení vlastníka, nebo smlouvy mezi developerem a jednotlivými vlastníky jednotek, nebo bez právního důvodu), nechť s jednotlivými vlastníky jednotek vyúčtuje tato osoba - ten, kdo tyto platby přijímal nebo měl přijímat, kdo o nich účtoval ve svém účetnictví, kdo je svým jménem vymáhal nebo měl vymáhat, kdo k nim má všechny příslušné daňové doklady.

lake

Ještě jednou moc děkuji za vyčerpávající odpověď a objasnění některých situací. Jen bych se ještě rád zeptal, vzhledem k tomu, jak arogantně s námi developer jedná, jestli je možné odkázat ho přímo na citaci zákona, nebo nařízení, ze kterého je přímo patrné, že je povinen toto rozúčtování na jednotlivé vlastníky do doby vzniku SVJ udělat on. Totiž, než bylo první shromáždění vlastníků, tak každý z členů dostal dopisem, nebo mailem, rozpis záloh. To bylo v listopadu 2009, první schůze a volba členů výboru byla v únoru 2010, a až po zapsání do OR, kdy bylo teprve možné založit účet společenství (v červnu 2010), uzavřelo SVJ smlouvu se správní firmou. Dáváme do pořádku účetnictví a těch nesrovnalostí je zde víc než dost. A ještě jedna věc – našli jsme v Prohlášení vlastníka, že skutečně je tam stanovena firma pověřená správou domu a společných prostor. Zálohy ale odcházely na účet zcela jiné firmy a od té taky přišla faktura na nedoplatek spolu s vyúčtováním. Petr

SVJ uzavřelo smlouvu se správní firmou developera v červnu 2010 (která byla od září vypovězena pro nespokojenost). Jaké byly konkrétní úkony a právní náležitosti, se snažíme zjistit. Developer vystupoval naprosto korektně a chápavě, do doby prvních problémů a reklamací. Vyúčtování, o kterém momentálně jednáme, se týká do 31.5.2010, od června šly platby vlastníků na účet SVj a již zde máme kontrolu.

Pane Kašníku, pan lake vám určitě poradí líp. Je právník a zřejmě má na odpovědi i víc času. Já vám přeji výdrž a pevné nervy. U nás vzniklo SVJ v březnu, zápisem do katastru koncem března. V květnu bylo první shromáždění. Pak se víc než mesíc čekalo na notáře, než udělá zápis. Zapsáni v rejstříku jsme byli koncem srpna a okamžitě jsme vypověděli dosavadního správce. Smlouvu s ním jsme samozřejmě žádnou neměli. Správce měl přístup k účtu původního vlastníka (městské části). Peníze vlastníků na správu a služby byly placeny na tento účet. Po výpovědi nám správce předal jakési dosti nesrozumitelné vyúčtování. Poslal nám peníze, z nichž navzdory našemu nesouhlasu odečetl platby zaplacené na správu domu a poplatky za správu. Faktury byly vystaveny na MČ. Byly tam i transakce za neprovedené práce, které se prý léta platily a zřejmě to byl tunel na peníze. O co se mělo jednat nedokázal vysvětlit nikdo. To jsme odmítli, žádali částky doplatit. S městskou částí měl správce nacvičené posílání od čerta k ďáblu. Správce tvrdil, že jedná na příkaz MČ. MČ naopak, že o ničem neví a vysvětlit to musí správce. Na MČ navíc nebylo možno najít osobu, která byla ochotna připustit jakoukoliv zodpovědnost. Správce vykonával správu prakticky pouze pro městskou část a po půl roce skončil svou činnost. Bylo to na mrtvici a dovedete si představit tu spoustu mailů, telefonátů a jednání. Naštěstí těsně před skončením své existence, o němž jsme do poslední chvíle netušili, nám správce poslal přeplatky vlastníků na nájemném, které platili ještě v době mezi vkladem do katastru a obdržením rozhodnutí o zapsání do katastru a tedy jim vznikly přeplatky. Naštěstí byly tyto přeplatky vyší než naše požadavky. Tak jsme započítali naše nároky a zbytek vrátili, že se nás přeplatky bývalých nájemníků netýkají. MČ však nechtěla tyto přeplatky vrátit vlastníkům, s odůvodněním, že peníze zadržuje SVJ. Vysvětlujte vlastníkům, že žádné jejich peníze nemáte, když MČ tvrdí opak. Nakonec se záležitost vyřešila až po žalobě vlastníků na MČ. Ve skutečnosti to bylo ještě složitější, než zde popisuji, ale koho by to zajímalo.
Ještě bych podotkl, že vyúčtování služeb za 3/4 roku 2009 nemáme. Správce neexistuje a MČ v jejíž režii působil a na níž zněly faktury, se k tomu nemá. Vzhledem k tomu, že odhaduji, že se snad jedná o nedoplatek, nás to moc netrápí.
Takže znovu výdrž a pevné nervy.
 Jirka