Váha hlasu při hlasování
Dobrý den, rád bych se zeptal zasvěcených na velikost hlasu při shromáždění. Ta je samozřejmě dle ZoVB úměrná velikosti spoluvlastnického podílu. (§ 11 odst. 3.). Velikost spoluvlastnického podílu je definována v Prohlášení vlastníka. Potud snad není nic špatně.
Jedná se mi však o případ, kdy vlastník vlastní např. i garáž nebo i hypoteticky kdyby vlastnil více bytových jednotek. Při schromáždění vlastníci písemně stvrzují svůj souhlas nebo nesouhlas s projednávaným usnesením písemně na archy. V těchto arších by měl být počet kolonek podle počtu vlastníků a ne podle počtu jednotek. Je to tak?
Narážím totiž stále na problém při předávání těchto podpisových archů našemu správci, který mě upomíná, že zde chybí podpisy i za garáže a chápe to jako by vlastníci garáží nesouhlasili s daným usnesením (i když jsou podepsaní, ale to je podle správce „za byt, ještě se musí podepsat za garáž“).
Domnívám se naopak, že vlastník je jen jeden, i když vlastní několik jednotek a tudíž může s usnesením jen souhlasit nebo nesouhlasit. Nemůže však u bytu souhlasit a u garáže nesouhlasit. Samozřejmě váha jeho hlasu je úměrná velikosti spoluvlastnického podílu. A jestli je můj výklad ZoVB správný, tak pokud budu vlastnit půl domu, tak mám 1 hlas s váhou 50 procent a ne 10 hlasů s váhou po 5-ti procentech.
Nemohu se však se správcem dohodnout. Dokonce argumentuje, že dřívější usnesení, kde nebyly podpisy „za garáže“ jsou neplatná (v případě, že pro zmíněné usnesení bylo zapotřebí 100% vlastníků). Jen doplňím, že všechny garáže jsou vlastněny zároveň vlastníky alespoň jedné bytové jednoteky.
Díky za radu. S pozdravem Petr
Já to chápu zcela stejně a myslím, že to ani moc jiný výklad neumožňuje. V zákoně je řada nejasných věcí, o kterých lze polemizovat, ale tohle je napsáno celkem jednoznačně. Tedy každý vlastník má (jeden) hlas s váhou, která odpovídá jeho podílu.
Vypadá to jednoznačně, ale to platí jen v případě, že
garáže = samostatné jednotky, kde každou má právě jeden vlastník ve
výlučném vlastnictví.
Pokud se však jedná o spoluvlastnictví jednotky, je třeba respektovat ZOVB – § 11 odstavec 3 a související ustanovení o podílovém spoluvlastnictví Obč. z.
Podle ZoVB výslovně hlasují vlastníci domu (= členové společenství), přičemž každý vlastník má jeden nedělitelný hlas, jehož váha je rovna velikosti jeho spoluvlastnického podílu. Kolik jednotek vlastník v domě vlastní není rozhodující.
Rovněž nedoporučuji cokoli rozúčtovávat na jednotku, když už se chce společenství odchýlit od rozúčtovávání podle spoluvlastnického podílu, pak lze (snad) akceptovat rozúčtování stejně na vlastníky, nikoli na jednotku.
Musíte vzít v úvahu spoluvlastnictví jednotky. Může se stát, že někdo má 10 jednotek, ale všechny ve spoluvlastnictví, přesto se jeho vůle vůbec neprosadí, i když jeho celkový podíl je větší než celkové podíly jeho spoluvlastníků. Hlasuje se totiž po jednotkách. Pouze v případě, že je někdo výlučným vlastníkem několika jednotek, očekává se, že bude hlasovat za všechny jednotky shodně.
Pokud má někdo více jednotek, z toho jednu ve SJM, pak za tuto může hlasovat odchylně (manželka má jiný názor).
To platí i v případě garáží pokud to jsou jednotky.
Je-li garážová hala společnou částí domu, pak do hlasování nijak nevstupuje.
Správce tedy správně vyžaduje podpisy i za garáže, pokud tyto jsou jednotkami. Na podpisové listině musí být úplný seznam jednotek, nikoliv seznam vlastníků.
Nelze souhlasit s tvrzením, ža „na podpisové listině musí být úplný seznam jednotek, nikoliv seznam vlastníků.“
Na podpisové listině totiž musí být úplný seznam členů společenství. (To není ani seznam jednotek, ani seznam vlastníků domu.)
Už jsem tu u jiného vlakna uvedl svůj názor, že bych se řídil tím, co je uvedeno na www.cuzk.cz. Po kliku na příslušný objekt tam bude asi uvedeno, že pan Vlastník 1 má např. 10000 hlasů z 19900 hlasů a tudíž majoritu. Tudíž má majoritu. Po kliku na jednotlivé byty a nebyty bychom zjistili že jde o součet za vlastnictví několika objektů v domě. Hlasuje se dle mne za vlastníka, nikoli za byt. To že zřejmě ve většině případů 1 vlastník = 1 objekt a vypadá to jako hlasování za objekt, je vnější efekt.
Tak aby už bylo jasno. Příklad: Podíl jednotky na společných částech domu: 96/10000
Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno Adresa Podíl SJM Jan a Zdena H.
Tak jak to bude při hlasování? Zdena odhlasuje za Honzu nebo každý hlasuje zvlášť? Jsou to manžele a mají tento podíl na společných včástech domu.
Pan P.L. má ve věci jasno, nechť tedy sdělí, jak se bude hlasovat při následujících spoluvlastnických podílech (v každém řádku je uvedeno nejprve číslo jednotky následované výčtem vlastníků jednotky s uvedenými spoluvlastnickými podíly na společných částech domu):
1 A 1/20 B 3/20 2 A 1/20 C 3/20 3 A 1/20 D 3/20 4 A 4/20 5 A 4/20
ZoVB na jedné straně říká, že se hlasuje se podle spoluvlastnického podílu na společných částech domu, vlastník A tedy hlasuje podílem 11/20.
ZoVB jinde říká, že hlas vlastníka jednotky je nedělitelný, takže za vlasníky jednotky 1, 2 a 3 prakticky rozhodují vlastníci B, C a D, podíl těchto jednotek dohromady činí 12/20. Vlastník A v tomto případě hlasuje pouze podílem 8/20 (svými ostatními 3/20 se spolupodílí na rozhodování v rámci jednotek 1, 2 a 3, což jednak nijak nevstupuje do rozhodování společenství a hlavně nikdy vzhledem k podílu rozhodování vlastníka těchto jednotek nemůže ovlivnit).
Obě varianty mají oporu v §§ ZoVB, přičemž obě dvě každá vede k jiným výsledkům.
Já reagoval výhradně na problém SJM. Tam je hlas jasně nedělitelný. Zdá se mi že ale mluvíte o PODÍLOVÉM spoluvlastnictví a potom podle mě (ale tady si jistý nejsem) může hlasovat každý majitel váhou svého podílu a tedy za jeden byt nemusí být hlasy shodné. V SJM (drtivá většina případů spoluvlastnictví bytu) ale není co řešit.
P.L.
Já tedy žádný problém ani inkontinenci, pardon, inkonsistenci nevidím.
Hlasují členové SVJ. Člen SVJ může být:
- výlučný vlastník jednotky
- SJM-manželé
- společný vlastník (s vnitřní strukturou)
Dva členové jsou různí, jsou-li různé kategorie nebo mají různou strukturu.
Např. SJM-manželé a společný člen SVJ tvořený těmito manželi (každý podíl 1/2), jsou dvěma různými členy SVJ a odevzdají 2 hlasy.
Inkonsistence je v tom, že vymezením jednotek v domě nezaniká podílové spoluvlastnictví domu, tyto podíly jsou dále zapsány v katastru, a přesto, jak ukázal pan Anonymo, se podle nich (obecně) nerozhoduje.
Shrnuto, myslím, že díky zdejší diskusi tomu už rozumím:
Seznam vlastníků jednotek (= členů společenství), jak je definuje ZoVB, není totéž jako seznam vlastníků domu zapsaný v katastru. Z toho pak bezprostředně plyne, že se (obecně) nerozhoduje podle podílů zapsaných v katastru, ty je potřeba nejprve přepočítat, přesně jak ukázkově předvedl pan Anonymo.
Aha.
Jeden kandidát získá absolutní většinu hlasů, ale má méně volitelů. Absolutní většina tak svou vůli neprosadila.
S panem Anonymo bych souhlasil, jenom je divné, že podíly na nákladech jsou jiné než podíly při rozhodování, viz můj příklad a jeho řešení panem Anonymo. Na nákladech se A bude podílet ve větší míře, než v jaké mohl hlasovat. Je to tak dobře?
Hmm. Tak to je opravdu divné.
Ale jak potom chápat, že hlas za každou jednotku je nedělitený? V uvedeném příkladě mají vlastníci B,C,D v podstatě 3 hlasy, ale vlastník A jen 2 hlasy, ačkoliv má A celkově majoritní podíl.
§11/3: spoluvlastníci jednotky mají postavení vlastníka jednotky (1 hlas),…
Podle ObčZ tak vlastníka A uvnitř jednotky přehlasují.
Vážený pane P.L.,
s byty v SJM nastane přesně stejný problém, který zde nastínil pan Václav, jenom by jeho tabulka musela být trochu jiná. Zkusím ji níže připojit.
V logice se tomu, že lze v rámci daného systému odvodit dvě protichůdná tvrzení, říká inkonsistence (= vnitřní rozpornost) systému a protože v rámci (logického) systému, který je inkonsistentní, lze dovodit cokoliv, je třeba se takovým systémům vyhnout, resp. nemá smysl se jimi zabývat. I právní systém by měl být v rámci možností konsistentní (= vnitřně bezrozporný), ale prakticky není. Jak se rozpornost práva řeší je otázka pro zákonodárce, resp. ústavní soud, ne pro logika.
Pokud přijmeme definici člena SVJ, tak žádný rozpor nenastane.
- Členem SVJ je každý vlastník jednotky, a to bez ohledu na jeho kategorii (výlučný, SJM, podílové spoluvl.) či kombinaci kategorií.
- Členové SVJ jsou různí, mají-li různou vnitřní strukturu.
- Každý člen SVJ může vlastnit více jednotek.
- Každý člen SVJ odevzdá 1 hlas, jehož váha odpovídá podílu jednotek, které vlastní.
Netřeba snad zdůrazňovat, že člen SVJ a vlastník jsou různé pojmy.
Definice člena společenství pana Anonymo je asi vyhovující.
Pokud ji přijmeme (v ZoVB přímo takto podrobně není), znamenalo by to, že v případě (uvedeny podíly na jednotkách)
a)
1 A 1/3 B 2/3
2 A 1/3 B 2/3
b)
1 A 1/3 B 2/3
2 A 2/3 B 1/3
v případě a) se jednalo o jednoho člena společenství a v případě
- o dva členy společenství.
Pokud se nepletu tak SJM je BEZPODÍLOVÉ. Tedy nelze určit váhu hlasu každého z manželů i když se nabízí že je to ASI 50%. Ale toto v katastru přeci nikde zapsané není! Narozdíl od PODÍLOVÉHO spoluvlastnictví, které v katastru zapsané JE, např. u nás v domě je kupa SJM a jeden byt kde jsou dva majitelé s podílem 1/2 (dle katastru).
Tedy SJM je dle mého ÚPLNĚ jiný problém, nebo spíš to problém není.
P.L.
Ono to může být ještě složitější, než uvádí pan P.L. Znám jednotku (byt), která je zapsána takto (uvádím podíly na jednotkce, ne na domě):
SJM A+B 1/2
A 1/4
B 1/4
Tato jednotka je členem společenství. Pochopitelně jak SJM A+B, tak A nebo B samostatně mohou v rámci stejného společenství vlastnit další jednotky nebo podíl na nich.
Podle mého názoru má SVJ 4 různé členy:
A (8/20), A-B (4/20), A-C (4/20), A-D (4/20)
Zdůvodnění:
ZoVB (§9/5) říká, že v případě spoluvlastnictví jednotky jsou tito spoluvlastníci společným členem SVJ. To si vykládám tak, že společný člen SVJ má vnitřní strukturu, přičemž různá vnitřní struktura znamená různé členy SVJ. V uvedeném příkladě člen/vlastník A musí kapitulovat, spojí-li síly vlastníci B, C, D.
Ještě bych doplnil, že manželé mohou vlastnit další jednotky v domě, a to buď výlučně nebo jako spoluvlastníci. Tito manželé pak mohou představovat mnoho různých členů SVJ.
Příklad domu s 8 jednotkami:
- SJM manželé pan A a paní A
- pan A výlučně
- pan A výlučně
- paní A výlučně
- pan A (2/3 jedn.), paní A (1/3 jedn.)
- pan A (1/3 jedn.), paní A (2/3 jedn.)
- pan A a pan B (každý 1/2)
- pan A a pan B (každý 1/2)
Řešení: 8 jednotek 3 vlastníci (fysické osoby) 6 členů SVJ = 6 odevzdaných hlasů, váha každého hlasu podle podílu jednotek
Tato situace může zcela reálně nastat v domě, kde se různě dědilo, vyplácelo, slučovaly podíly atd. Výhodou je, že vlastníci mohou operativně byty prodávat. Např. po rozvodu pan a paní A prodají jednotku č.1, potřebuje-li peníze pan A, prodá jednotku č. 2 nebo 3, apod.
Pravdu nemá Petr, protože pan A by mohl mít celkovou majoritu (problém: jak rozdělit jednotku č. 1, když je SJM?) a kdykoliv přehlasovat svou manželku a pana B. Pravdu má Anon, pan B s paní A mohou společně neutralizovat nějaké výstřelky pana A (např. šikanování nájemců jednotek, naschvály manželce apod.).
V případě velkých domů (stovky jednotek) může nastat problém. Pokud na to správce nemá software, je obtížné rychle vygenerovat seznam členů SVJ. Pak by asi bylo nejmenší zlo, vytvořit seznam jednotek a doufat, že nějaké přehlénutí nebo omyl neovlivní výsledek.
Bez záruky.
Poslední komentáře