Úprava společných prostor a vybudování WC

Jednodušší bude zakopit nějakého bažanta.

Pardon, asi jsem to nenapsal moc jasně. Nejde primárně o to WC a umyvadlo (ty by byly součástí „kanceláře“ výboru, aby se při schůzích se zástupci domu nemuseli prostatičtí jedinci kodrcat na technické wc ve sklepě nebo k sobě domů(do jiného vchodu)). Hlavní problém je v tom, zda můžeme na úkor chodby (slepá část s nepoužívanými schránkami, není to ani úniková cesta) zvětšit tu kočárkárnu (co teď slouží jako kancelář). Obojí je společný prostor, takže podle mě by mohlo stačit na shromáždění jen odhlasovat. Takže ještě jednou se zeptám:

1. je možné takto upravit společné prostory aniž bychom museli mít souhlas 100% vlastníků?
2. je takováto změna změnou v užití prostor? Ta kočárkárna je stejně vybavená jako garsonka o patro výš, jen bez jádra, ale byt z toho nikdy nebude.

100% souhlas nepotřebujete. § 1129 K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků.

Dejte si ale pozor na technické záležitosti. Vezměte si na to projektanta. Ono to vypadá jako banální úprava, ale má to svá specifika, která laika (ani méně zkušeného projektanta) nenapadnou, ale pak se vynoří jako problém. Co je nosná zeď. Zatížení podlahy novou zdí. Akustické mosty. Stará elektrika v bourané zdi, jak správně napojit novou. Jestli větrací potrubí je protaženo až do přízemí. Vsazení odbočky do kanalizace – do určité výšky nad patkovým kolenem obyčejná odbočka být nemůže kvůli vzdouvání, a pokud je to z litiny, možná si tehdy stavitelé usnadnili práci a těžké potrubí v těch místech neukotvili. Atd.

Možná v budoucnosti, až to výbor přestane bavit, by z toho mohl být služební byt pro správce. Tak si tam udělejte i další úpravy, nebo aspoň rezervu a přívody na ně – levnou kuchyňku s dřezem (využijete už teď, nebudete schůzovat nasucho), volné místo na sprchový kout a pračku… :-)

Při rozhodování shromáždění vlastníků nelze použít § 1129 patřící do společných ustanovení o podílovém spoluvlasnictví. „Bytové spoluvlastnictví“ obsahuje speciální ustanovení pro rozhodování na shromáždění vlastníků (§ 1206 a § 1214) a nelze na něj použít obecná ustanovení týkající se hlasování spoluvlastníků nemovitostí (§ 1128 a následující). Tento názor podtvrdil už i judikát j.č. 25Cm42/2014. Cituji z judikátu:

„Soud žalobce poučil dle § 118a odst. 2 o.s.ř. o jiném právním názoru soudu, dle něhož ust. § 1206 a násl. o.z. jsou ustanoveními speciálními pro SVJ a nelze na ně vztahovat ustanovení obecná týkajících se hlasování spoluvlastníků nemovitostí. Soud tak má napadené shromáždění vlastníků žalovaného za usnášeníschopné a usnesení bodu 2)pozvánky hlasováním za přijaté dle § 1206 odst. 2 o.z., Neboť na toto hlasování shromáždění SVJ speciálně upravené nelze použít obecná ustanovení vyžadující většinu všech spoluvlastníků dle § 1128 odst. 1 o.z..“

A co jste tím chtěl říci? § 1206 je o tom, kdo hlasuje na shromáždění, a že není-li ve stanovách nebo zákoně řečeno jinak, rozhoduje většina přítomných. § 1214 se týká změny podílů, o což tady nejde.

Takže podle § 1206, je jinde v zákoně (§ 1129) požadováno při podstatné změně 2/3 většina všech.

Prosil bych o fungující návod kde ten judikát najít. Zatím všechny nalezené odkazy míří na toto fórum s tímto jedním odstavcem vytrženým z kontextu.

V § 1206 uvedené „ledaže zákon vyžaduje vyšší počet hlasů“ neodkazuje, jak se domníváte na § 1129, nýbrž na § 1214 tj. právě na případ týkající se změny podílů.

Pokud by jak tvrdíte § 1206 odkazoval na § 1129, mělo by to znamenat, že pokud by se hlasovalo o stejné věci (např. kvůli neusnášeníschop­nosti shromáždění) mimo zasedání, tak by se měl také uplatnit § 1129 tj. 2/3 všech. To však neplatí, protože v případě rozhodování mimo zasedání se podle § 1214 rozhodne nadpoloviční většinou všech (vyjma změny podílů) a neuplatní se § 1129, protože v tomto ustanovení narozdíl od § 1206 není uvedeno „ledaže zákon vyžaduje vyšší počet hlasů“. Můžete se o tom přesvědčit ze znění ustanovení § 1214.

§ 1206 odkazuje na cokoli v „zákoně“, bez upřesnění kterém. Tedy v jakémkoliv, kde by bylo nařízeno větší kvorum. Na § 1214 odkazovat kupodivu nemůže, jelikož ten se týká rozhodování vlastníků mimo zasedání, což není případ § 1206.

§ 1214 (rozhodnutí mimo zasedání) opravdu neodkazuje na jiná zákonná kvora, a pro změnu podílů vyžaduje 100%. Ale z toho přeci nevyplývá, že se tím mění i význam paragrafů pro rozhodování shromáždění na zasedání.

Z toho pouze vyplývá, že kdo ten zákon psal, tam nasekal nesmyslné nekonzistence. Prostě na zasedání shromáždění rozhoduje nějak, a mimo zasedání vlastníci rozhodují jinak. Komu to vadí, ten si to sjednotí ve stanovách.

§ 1214 se netýká jen rozhodování vlastníků mimo zasedání, nýbrž i rozhodování na shromáždění. Jde o tuto část ustanovení § 1214: Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek."

Nebo se snad domníváte, že budeli se na shromáždění rozhodovat o „změně velikosti podílů na společných částen všech vlastníků nebo změně poměru výše příspěvků na správu domu jinak než v důsledku změny podílů“, že není potřebný souhlas všech vlastníků jak vyžaduje § 1214?

A pokud se domníváte, že souhlas všech se k uvedenému rozhodování na shromáždění vyžaduje, tak uveďte na základě jakého ustanovení, když tvrdíte, že to není na základě § 1214.

Příspěvky na správu části ve výlučném užívání jen některých vlastníků schvalují jen dotčení vlastníci. U nás je to dáno jejich dohodou a podle ní rozhoduje se nadpoloviční většinou.

Souhlas vlastníka, musí být taky v přípdě, když si společenství, respektíve jeho stat.zástupci usmyslí, že změní Prohlášení vlastníka a převedou jeho výlučný majetek do společných částí domu. Vzledem k tomu, že se to týká každého vlastníka, je potřeba souhlas každého, tedy všech. Ano, i takové věci se dějí. Existují členové výboru, kteří si usmyslí, že to co patří vlastníkovi bude, stane se společnou částí domu, protože oni tak chtějí. A vyhrožují soudem. Absudristán v praxi Máme z toho jejich vyhrožování „naděláno v kalhotech“ a nic z našeho vlastnictví do společných částí převádět nebudeme.

Když je §1214 v kapitole „Rozhodnutí mimo zasedání“, tak se týká tohoto způsobu rozhodování, a ne způsobu rozhodování v kapitole „Shromáždění“. Také si všimněte terminologie, že na zasedání rozhoduje orgán zvaný shromáždění, jehož se týkají §1206–1209, zatímco mimo zasedání §1210-§1214 rozhodují vlastníci, což je jiný orgán.

Navíc kdyby bylo po Vašem, tak proč by se na shromáždění měla vztahovat jen druhá věta §1214, ale ne i ta první?

Předpokládám že záměr zákona byl tak jak píšete, ale pisatel zákona to zmotal, vložil věty na nesprávné místo.

Nicméně proč o tom debatujeme? Původní dotaz byl, jak se schvaluje úprava společné části domu, a to se změny podílů netýká. To popisuje § 1129. Vy jste přišel s nějakým judikátem, který to údajně nedovoluje, ale jen s odstavečkem vytrženým z kontextu. Zajímal by mě ten kontext, dejte prosím fungující odkaz.

Díky za informace, já jsem narazil na to, že souhlas 100% vlastníků musí být když se mění vnitřní uspořádání domu A ZÁROVEŇ se mění velikost podílů. V našem případě se jen lehce změní vnitřní uspořádání domu, ale podíly zůstávají. Takže pořád doufám, že by mohlo stačit jen 3/4 hlasů… Jak to vidíte vy? JGO