SVJ dle NOZ ??
Dovolte mi několik otázek a úvah ke vztahu SVJ dle ZOVB kontra NOZ. Z NOZ vyplývá, že SVJ dle ZOVB se nezačnou a nebudou automaticky řídit dle NOZ. Jak ale v případě, že „staré“ SVJ se bude chtít dle NOZ řídit ? Bude to na základě usnesení shromáždění nebo souhlasem všech vlastníků nebo sepsáním nových stanov ? Nebo snad založením dle NOZ nového SVJ ? Bude toto nutno hlásit do rejstříku SVJ ? Vycházíme-li z toho, že SVJ dle ZOVB a SVJ dle NOZ jsou dvě odlišné právnické osoby, pak přechodem „starého“ SVJ na „nové“ vznikne nový (jiný) právnický subjekt a původní zanikne (ale platí § 9, odst. 15 ZOVB). Třeba jsou mé úvahy naivní a nesmyslné, ale myslím, že od toho tento portál je, abychom i o „nesmyslech“ mohli diskutovat.
Simona
Staré SVJ(2000) si samozřejmě může upravit stanovy. Ale pouhou úpravou stanov nemůže dojít k přeměně jedné právnické osoby v druhou.
Možnou cestu k „podřízení se“ zákonu č. 89/2012 Sb. naznačuje ustanovení § 777 odst. 5 ZOK:
| "(5) Obchodní korporace uvedené v odstavci 4 se mohou nejpozději do 2 let ode dne účinnosti tohoto zákona změnou svých společenských smluv podřídit tomuto zákonu jako celku. Údaj o tom zapíše obchodní korporace do obchodního rejstříku. Změna společenské smlouvy nabývá v tomto případě účinnosti až zveřejněním zápisu o podřízení se tomuto zákonu jako celku v obchodním rejstříku. |
Zákonodárce se snažil řešit i stav bývalých družstevních domů, kde správcem je původní družstvo a SVJ dosud nevzniklo. A vyřešil to naprosto nesmyslně: v domě s jednotkami(1994) má vzniknout SVJ(2012) podle NOZ. To ale nejde dohromady. Dokonalý kočkopes.
SVJ(2000) je nerozlučně spojeno s rozdělením domu na jednotky typu 1994. Naopak právnická osoba SVJ(2012) je vystavěna na jednotkách(2012), což je majetek naprosto odlišný od stávajících jednotek(1994).
Jediný způsob, jak sprovodit ze světa existující SVJ(2000) v souladu s Ústavou, je skutečně § 9 odst. 15 ZoVB: jakmile vlastníci jednotek zruší rozdělení domu na jednotky (notářským zápisem), pak SVJ(2000) zanikne automaticky.
Vzápětí spoluvlastníci budovy přijmou Prohlášení podle NOZ, kterým rozdělí budovu na jednotky(2012) – již bez samostatných společných částí. Dále založí SVJ(2012) přijetím stanovy podle NOZ. Pak tuto novou právnickou osobu nechají zapsat do rejstříku.
Jiný právně čistý způsob přeměny mi není znám.
lake
Vaše úvaha by byla správná, pokud by se skutečně jednalo o dvě
odlišné právnické
osoby (ZoVB, NOZ). Tak tomu ovšem není. Jedná se pořád o účelově
zřízenou
právnickou osobu zajišťující:
I. správu některých částí katastrálního domu,
II. kde prohlášení vlastníka budovy a zákon určuje, o které části se jedná.
Na tomto se naprosto nic nezměnilo (ZoVB, NOZ). Jak a kdy společenství
vzniklo je pro vlastní správu -po vzniku právnické osoby- bezvýznamné.
Praktická změna, od 1.1.2014, je pouze ta, že v domech rozdělených na
jednotky po
1.1.2014 budou ze zákona spravovány balkony a okna na
fasádě ze zákona.
Ovšem, zda je těch spravovaných částí více nebo méně
nemůže vést k tvrzení,
že se jedná o odlišné právnické osoby. Veškeré rysy této právnické
osoby
zůstávají zachovány. Stanovy, statutární orgán, povinné členství
vázané na
vlastnictví některých částí budovy, shromáždění, usnesení,
rejstřík, správa pouze některých částí budovy a další.
Vycházejte z následujícího modelu: budova, jednotky, pouze garáže
s centrálním vjezdem,
bez oken, bez balkonů.
Spravovány budou naprosto identické části budovy, jak podle ZoVB, tak podle NOZ.
wiki
Vážený wiki, napsal jste, že SVJ(2000) podle ZoVB je toutéž právnickou osobou jako SVJ(2012) podle NOZ. Připadáte mi jako ten sedlák, který si smluvil prodej koně, ale ten mu pošel. Proto před kupce předvedl svou krávu a vysvětluje:
| Pane, tohle je kůň, jak sám vidíte. Má čtyři nohy, hlavu, dvě
oči a žere trávu. Je to krásný kůň. To vzadu není kravská oháňka,
pane, to je koňský ocas v novém tvaru. Toho vemene dole si nevšímejte, to
je zlepšení, to máte navíc a můžete Vašeho koně dojit. Totéž platí
pro rohy. Kůň není sice okovaný, ale nic Vám nebrání mu na paznehty –
totiž na kopyta – nějaké podkovy nasadit. A to, do čeho jste teď
šlápl, to není žádný kravinec, pane: to je poctivý koňský koblih! Jenom
je snad trochu řidší, než jste byl zvyklý. Je to jen otázka právního výkladu. Až ho osedláte a projedete se na něm, pochopíte, že je to od 1. ledna 2014 kůň, kůň, k ů ň !!!!! |
NOZ definuje v části o bytovém vlastnictví právnickou osobu, která má nově vznikat po 1.lednu 2014. Toto pro mé SVJ určitě neplatí; to vzniklo podle jiného zákona dávno před tím, než se začalo o nějakém NOZ uvažovat.
Právnická osoba podle NOZ vzniká jediným postupem – schválením stanov všemi spoluvlastníky a následným zápisem do rejstříku. Mé SVJ vzniklo jinak, automaticky přímo ze zákona. Protože nevzniklo postupem stanoveným v NOZ, ale podle Vás je upraveno tímto zákonem, měl by se snad – podle Vás – uplatnit § 129 NOZ ???
| 89/2012 Sb. § 129 (1) Soud prohlásí právnickou osobu po jejím vzniku za neplatnou i bez návrhu, pokud a) zakladatelské právní jednání chybí, (…). |
Právnická osoba podle NOZ může vzniknout pouze v domě, rozděleném na jednotky, přičemž každá z jednotek zahrnuje v sobě i podíl na společných částech domu. Mé SVJ však vzniklo v domě rozděleném jinak, na jiné jednotky, které zahrnují pouze byty. Společné části jsou odděleny od jednotek. Má právnická osoba tedy není tou právnickou osobou, která se definuje v NOZ. Obsah vlastnictví je jiný.
Právnická osoba podle NOZ má práva, která mé SVJ nemá a nikdy bez mého souhlasu mít nebude. Například rozhodovat o stavební změně mé vlastní jednotky (!!!), rozhodovat o zlepšení domu namísto jeho vlastníka (!!!).
Právnická osoba podle NOZ nemá práva, která SVJ(2000) má ze zákona. V mém SVJ(2000) jsem povinen skládat zálohy na náklady správy domu, které bude nutné vynaložit v následujících měsících a v dalších letech. To je jedna z mých základních povinností. V NOZ zákonodárce neuložil žádnou povinnost členům právnické osoby SVJ(2012) skládat zálohy na správu. Tato povinnost se dá odvodit pouze nepřímo z ustanovení NOZ o příkazní smlouvě či o správě společné věci. To ovšem znamená, že může jít pouze o krátkodobé zálohy. To je podstatný rozdíl v právech a povinnostech, který nelze překlenout nějakým svévolným výkladem.
NOZ upravuje velmi podrobně právnickou osobu, která se omylem nazývá „společenství vlastníků jednotek“, ale s mým SVJ nijak nesouvisí. Mé SVJ(2000) se i nadále řídí svými stanovami, s přihlédnutím k zákonu, kterým je upraveno a podle kterého vzniklo. Je pro mne dnes naprosto bezvýznamné co upravuje NOZ v části o bytovém vlastnictví.
- Některé části a formulace NOZ si jistě vložíme do našich stanov, protože je to praktické (rozhodování per rollam, povinnost právnické osoby poskytovat informace atd.)
- Nevylučuji, že se vlastníci v našem domě v budoucnu rozhodnou, že se zcela podřídíme NOZ i s jeho částí o bytovém vlastnictví. K tomu bude ovšem nutné, aby bylo změněno Prohlášení vlastníka tak, že dosavadní společné části se zruší a přiřadí se k jednotkám. To se neobejde bez souhlasu všech a bez zániku mého SVJ.
Ale ať mi žádná stará Blažková netvrdí, že jsem se dne 1. ledna probudil jako člen SVJ podle nového občanského zákoníku. V tomto státě ještě stále platí Ústava. I když podle mnohých právníků by se zdálo, že tomu tak už není …
Takže mi laskavě přestaňte prodávat Vaši krávu, pane.
lake
To je ovšem omyl. V NOZ je jinak definovaná jednotka. Co s tím uděláte? Jak budete prakticky postupovat při převodu oken původně ve vlastnictví jednotky do společné části domu. Jen tak si řeknete, že to tak je a podle vás bude hotovo. Podle mne ne.
Že okna a balkony na fasádě domu budou společnou částí domu ze zákona platí pouze pro ty domy, kdy prohlášení původního vlastníka budovy bylo zaneseno do operátu katastrálního úřadu po 1.1.2014.
Pokud vlastníte byt v domě rozděleném na jednotky před 1.1.2014 jsou okna a balkony přístupná z jednotky součástí (okna) a příslušenstvím (balkon) této jednotky.
Judikatura připouští, aby se vlastníci jednotek platně usnášeli o protiprávních návrzích na usnesení. Formou usnesení se tak vytváří vlastní právo – vzniká tak malý stát ve státě.
A jelikož judikatura explicitně připouští vyvlastnění části bytu pouhým usnesením, musíte být bdělí a protiprávní usnesení napadat u soudu. Pokud tak neučiníte, budete vyvlastněn.
Jen bdělým náležejí práva.
Judikatura se k tomuto explicitně vyjádřila: Rozhodnutí NS ČR, č.j. 29 Cdo 1044/2012 ve věci vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění společenství vlastníků bytů dle ustanovení §11 ODST. 3 zák. č. 72/1994 Sb.:
„Tím, že žalobu sami včas nepodali, nekonali v souladu s obecným právním principem „vigilantibus iura scripta sunt“ (bdělým náležejí práva), ke kterému se NS ČR hlásí.
Vlastník bytu by musel být zbavený smyslů, aby dal souhlas ke zrušení rozdělení domu na jednotky a tím také ke zrušení své vlastní jednotky.
nejdříve si vezměte NOZ a porovnejte ho s ZVB paragraf po paragrafu. separujte ty §§ které v ZVB nejsou a naopak. Které jsou kolizní. A teprve pak má smysl se ptát jak se k té předmětné části NOZ „přihlásit“.
Neználek'
Poslední komentáře