Špatný pověřený vlastník
Dobrý den,
byla bych ráda, kdyby mi někdo poradil jak vyřešit situaci v našem domě.
Jsme 3 vlastníci. Podíly 54%,24%,22%. Vlastník s nadpoloviční většinou se prohlašuje za pověřeného vlastníka (ze zákona), i když my s tím nesouhlasíme. My 2 další vlastníci ho nejsme schopni přesvědčit, aby dělal to, co se dohodneme. Tak už 2 roky nemá od nás nic schválené, schůze dělá jen začátkem roku, předloží nějaký papír, kterému říká „Zpráva o hospodaření“ a jinak nedělá nic.
Jak ho můžeme přimět, aby s námi spolupracoval ? Jak má vypadat zpráva o hospodaření ? Neporušuje zákon, když nemá tuto zprávu od nás schválenou ? Musí něco dělat ?
Ještě poznámka společenství vzniklo v roce 2001 a stanovy jsou podobné, jako byly tehdy vzorové. Tehdy jsem je připravovala já.
Klára K.
Nepíšete o kolik bytových jednotek se jedná. Domnívám se, že dům který má 3 vlastníky, ale příp. 4 a více BJ by měl mít společenství vlastníků, viz zákon 72/1994. Jinak jde jen o podílové spoluvlastnictví dle Občanského zákoníku a lze zde vyhledat řetězec „podílové spoluvlastnictví“. Jde o Hlava druhá – spoluvlastnictví a společné jmění § 136, § 137. Zákony si najděte např. na http://business.center.cz/…ravo/zakony/
Ale vždyť jsem uvedla, že máme společenství vlastníků. Ale pověřený vlastník má být volen každé 2 roky, a to tento není.
Klára K.
z.72/1994 : §11 odst.(6) Jsou-li členy společenství pouze tři vlastníci jednotek, je zapotřebí k přijetí usnesení podle odstavců 2 a 4 souhlasu všech vlastníků jednotek.
Smysl příspěvku pana/paní Anonymo mi není zcela jasný.
Paní Kláro, pokud se nedohodnete, pak skutečně je pověřený vlastník ten, kdo má nadpoloviční podíl. S tím, že je u vás zablokované rozhodování, Vám neporadím. V navrhovaném zákoně již úprava pro 3 spoluvlastníky není, pak bude dělat to, co rozhodne pověřený vlastník / vlastník s nadpoloviční většinou.
Klára napsala: ... Vlastník s nadpoloviční většinou se prohlašuje za pověřeného vlastníka (ze zákona), i když my s tím nesouhlasíme.
Kláro,
pověřený vlastník (dále jen PV) nemůže vzniknout tak, že se za něj jeden z vlastníků prohlásí. Rovněž nemá pravdu, pokud tvrdí, že je PV "ze zákona". Zákon totiž žádnou úpravu o automaticky vzniklé funkci PV nezná. Máte tedy pravdu, když s jeho slovy nesouhlasíte.
Soused s nadpolovičním podílem se mohl stát PV velmi lehce: jestliže řádným způsobem svolal každé dva roky shromáždění a na něm pak vahou svého podílu zvolil sám sebe do funkce PV (§9/7b, §9/12). Existuje k tomu pozvánka, zápis ze shromáždění, případně byl u volby notář, pokud to vaše stanovy vyžadují. Jestliže věc proběhla takto, nestal se PV "ze zákona" ale "podle zákona".
Postup "ze zákona" je odlišný, viz §9/9:
(9) Pokud se nesejde shromáždění k volbě orgánů společenství nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci orgánů společenství vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu (...).
Rozdíl mezi těmito dvěma postupy spatřuji v tom, že PV je statutárním orgánem SVJ, jedná za společenství a podepisuje dokumenty a smlouvy sám, kdežto vlastník podle §9/9 není statutárním orgánem (viz §9/13). Plní sice funkci orgánů společenství, ale k platnosti písemného právního úkonu je zapotřebí podpisů všech vlastníků (=můj názor, možná to někdo vidí jinak!).
Vaše nižší podíly (celkem 46% dohromady) vám umožňují požádat o svolání shromáždění, nebo je můžete (při nečinnosti PV nebo nadpolovičního vlastníka) sami svolat. Ovšem bude-li přítomen, vždy budete přehlasováni, s výjimkou případů uvedených v §11(4). To už se zde uvedlo.
V důležitých záležitostech se přehlasovaný vlastník může obrátit na soud (§11/3). To by byla pro vás zřejmě poslední možnost.
lake
Především nikdo nikoho nepřehlasuje, když jsou 3 vlastníci. Svolávat shromáždění menšinoví vlastníci mohou, ale bez většinového vlastníka nejsou usnášeníschopní, s většinovým vlastníkem pak buď budou souhlasit s jeho názorem, nebo nemohou přijmout usnesení.
Mějme řádně zvoleného pověřeného vlastníka (PV), který má funkční období podle stanov. Po uplynutí tohoto období je dále PV ze/podle zákona. Podle mne má stejné pravomoci jako dříve.
AnonymousX napsal: Po uplynutí tohoto období je dále PV ze/podle zákona.
"Ze zákona" znamená automaticky, bez nutnosti učinit jakýkoliv projev vůle. Možnost získat funkci pověřeného vlastníka "ze zákona" neexistuje. Nečetl jste pravděpodobně zákon o vlastnictví bytů.
Bývalý PV nemůže po skončení funkčního období být PV "podle zákona", protože jeho funkční období právě PODLE ZÁKONA skončilo. Zkuste se zeptat na rejstříkovém soudu, jak na Vaši teorii zareagují.
lake
Vážená paní Kláro K., pane lake, a ostatní,
v daném případě, dle základního dotazu tohoto vlákna, bude pověřeným vlastníkem stejná osoba ze zákona, tedy dle ZoVB §9 odst.9:
„Pokud se nesejde shromáždění k volbě orgánů společenství nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci orgánů společenství vlastník, JEHOŽ SPOLUVLASTNICKÝ PODÍL NA SPOLEČNÝCH ČÁSTECH DOMU ČINÍ NEJMÉNĚ JEDNU POLOVINU, jinak vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku.“ Tak bude v případě, že další vlastníci s podílem 46% s volbou většinového vlastníka do funkce „PV“ nesouhlasí.
Dle §9 odst.13.: „Statutárním orgánem společenství je výbor nebo pověřený vlastník. Za výbor jedná navenek jeho předseda, kterého výbor zvolí z řad členů výboru. Jde-li o písemný právní úkon, musí být podepsán předsedou výboru a dalším členem výboru. JE-LI STATUTÁRNÍM ORGÁNEM POVĚŘENÝ VLASTNÍK, POSTAČÍ K PÍSEMNÉMU PRÁVNÍMU ÚKONU JEHO PODPIS.“
Předpokládám, že většinovému vlastníku (54%) tento stav vyhovuje a ostatní vlastníci s touto skutečností „nic nenadělají“.
Matějka
Pane Matějko,
v tomto konkrétním případě nesprávně vykládáte zákon. Ten jasně říká, že pověřený vlastník musí být do své funkce právoplatně zvolen. Není-li znovu řádně zvolen, přestává být automaticky pověřeným vlastníkem.
Plnění funkcí orgánů společenství přejde pak na osobu s nadpolovičním podílem - o tom není sporu. V případě SVJ paní Kláry to bude opět stejná osoba, která dříve byla pověřeným vlastníkem.
Ale "pověřeným vlastníkem" již není a nemá právo se takto za SVJ podepisovat.
lake
Přestaňte plácat nesmysly.
Uvádíte: „Plnění funkcí orgánů společenství přejde pak na osobu s nadpolovičním podílem…“ Ale „pověřeným vlastníkem“ již není a nemá právo sám za SVJ podepisovat.
Můžete mi vysvětlit jak to jde dohromady ? Co může PV dělat ? Kdo zaplatí elektřinu, kdo zajistí potřebnou opravu ?
Podle mne je v tomto případě PV se stejnými právy a to až do doby, než bude zvolen jiný PV.
Podle vás to možná tak je, podle zákona nikoliv. Prosím, nevymýšlejte konstrukce, které v zákoně vůbec nejsou.
Vyhledejte si v zákoně pojem "funkční období". Max. 5 let, v SVJ paní Kláry jsou to podle stanov 2 roky. Uplynutím této lhůty končí jako pověřený vlastník. Bez výjimky. Může sám sebe opět zvolit na další funkční období. Pokud to v SVJ paní Kláry neudělal, není PV.
Pokud se podepisuje i nadále jako "pověřený vlastník", jde o neplatně uzavřené smlouvy a neplatné právní úkony. Pokud by např. podepsal směnku jako "Josef Novák, pověřený vlastník Společenství ...", nebude ji platit SVJ, nýbrž on sám.
lake
Vážený pane lake,
obvykle s Vašimi názory souhlasím v případě směnky mám jiný názor: Směnku podepsal buď pověřený vlastník, nebo vlastník, který plní povinnosti statutárního orgánu (pověřeného vlastníka). V obou případech tedy směnku podepsal právoplatně jménem společenství. Případný ne zcela správně uvedený dodatek u jeho jména na tom nemůže nic změnit, pokud je jinak z textu zřejmé, že jedná jménem společenství, nikoliv jménem svým.
Prakticky to tedy znamená, že je lhostejné, zda se většinový vlastník nechá formálně sám sebou zvolit, a nebo jedná jako většinový vlastník. Stranou pro tuto chvíli nechávám speciální případ tří vlastníků, ten musím ještě trochu promyslet.
Tvrzení, že PV v diskutovaném případě (3 vlastníci, z toho jeden nadpoloviční) může sám sebe opět zvolit, nevidím tak jednoznačně.
Obecně určitě platí § 11/2. Ten však má dva lex specialis: § 11/6 a § 9/12. Který z nich je speciálnější? Já se domnívám, že konsenzus.
Hezký den!
Pavel
Bral jsemto tak, že lex specialis vůči § 11/2 je:
§ 9/12, § 11/4, § 11/5, § 11/6 a § 15/2 věta třetí.
V samotném § 11/6 zákonodárce taxativně uvedl (vedle obecného § 11/2) právě jen § 11/4, avšak nikoliv ty ostatní. Mi z toho vychází, že ty další případy pod režim § 11/6 nespadají.
lake
Co se tedy stane po uplynutí funkčního období PV ? Ke změně bývalo podle dřívějších stanov potřeba notářského zápisu, přitom nový PV není ani zvolen, žádné nové usnesení není, 3 vlastníci se na ničem nedohodnou. Vymaže snad rejstříkový soud PV ? Má PV nějakým ustanovením omezenou pravomoc (oproti dřívějšímu období )?
Bývalý pověřený vlastník nemá vůbec žádnou pravomoc, jeho funkční období přece skončilo. Proč by tomu mělo být nějak jinak? Nemůže jednat za společenství. Podepíše-li nějakou smlouvu, jde o neplatný právní úkon, kterým SVJ není vázáno.
Další postup je jasný - podle §9/9, citoval jsem jej o kousek výše.
K rejstříku: Zápis v rejstříku není přece konstitutivní povahy, tedy nezpůsobuje právní účinky. Je tedy jedno, zda je tam bývalý PV ještě zapsán nebo ne. Zápisy a výmazy se provádějí vždy dodatečně, ostatně můžete si to přečíst zde.
lake
Jak jsem to tedy pochopila:
Pověřený vlastník končí s uplynutím období na které byl zvolen.
Většinový vlastník začíná ve stejném čase, mohl by mít nějak omezenou pravomoc, není stanovena doba.
Hlaasování 3 spoluvlastníků vyřeší až nový zákon, který 3 vlastníky vůbec neřeší.
Děkuji všem za příspěvky.
Klára K.
Paní Kláro, podíval bych se do Obchodního rejstříku, (nejlépe asi přes ARES s uvedením adresy objektu), kdo je statutárním orgánem a kdy a na jak dlouho byl zvolen.
Opravdu jste schopen z ARESu vyčíst, kdy a na jak dlouho byl statutární orgán zvolen? Nějak se mi to nedaří.
Třeba tadyhle:
http://wwwinfo.mfcr.cz/…/darv_or.cgi?…
V obchodním rejstříku je navíc uvedeno datum zápisu do rejstříku. (URL neposílám, je časově omezeno, je třeba kliknout na odkaz na stránce v ARESu.)
Datum zvolení uvedeno není. Není to zdaleka ojedinělý případ.
Pokud společenství volilo tytéž osoby opakovaně, většinou se členové výboru nenamáhali se zápisem to do rejstříku (šlo by o ukončení a zároveň začátek dalšího funkčního období).
Členové SVJ, kteří nemohou z neprůstřelných statutárních orgánů vydolovat informaci o jejich funkčním období, se mohou pokusit přímo u rejstříkového soudu o výmaz zapsaných členů výboru nebo pověřeného vlastníka. Navrhovatelem může být buď samo společenství, jehož se návrh týká, nebo to mohou být i jiné fyzické či právnické osoby. Lze argumentovat uplynutím funkčního období výboru (je uvedeno ve stanovách, které má rejstříkový soud v archivu jako veřejnou listinu a může si tedy tuto skutečnost ověřit).
Rejstříkový soud by měl vyzvat statutární orgány SVJ, aby doložili/y doklady o proběhlé nové volbě nebo dali zápis v rejstříku do souladu se skutečností. Jakmile odevzdají na RS příslušné listiny, lze do nich nahlížet. Nejsou-li schopni je dodat, RS (předpokládám) provede výmaz.
Do rejstříku se zapisují výhradně zvolení členové výboru nebo pověřený vlastník. Nezapisují se osoby, vykonávající funkci statutárních orgánů ze zákona (není pro to rubrika).
lake
Nenapsal jste, zda se do rejstříku SVJ podle Vás zapisuje datum vzniku funkce, či nikoliv.
Dále by mě zajímalo, zda se do rejstříku zapisují další orgány. Zákon umožňuje, aby společesntví zvolilo další orgány a nazvalo je kupř. pokladník nebo třeba zahradník.
Pro pana .:
Podívejte se sám, http://www.justice.cz .
Pokud jde o to, co se zapisuje, už jsem dal odkaz v tomto vlákně 6. Září 2009 - 19:11.
Ne, zahradníka vám nezapíšou.
lake
http://portal.justice.cz/…/soubor.aspx?…
jsem prostudoval, děkuji. Jedná se ale spíše o návod pro vyplnění formuláře. Moje otázka směřovala jinam: Co jsou
(1) vždy zapisované údaje,
(2) co vše je možné nepovinně nechat zapsat.
Děkuji za upřesnění.
Co se zapisuje, lze zjistit nahlédnutím do rejstříku, např.:
„den vzniku funkce: 26.února 2002 den vzniku členství ve statutárním orgánu: 26.února 2002“
Problémem je, že pokud nikdo nepodá návrh na zápis, tak tam mohou členové statutárních orgánů viset i několik funkčních období s uvedením dne PRVNÍHO vzniku členství ve statutárním orgánu. A protože je zápis do rejstříku jen deklaratorní, tak skutečný stav se může lišit od stavu zapsaného.
Ostatní orgány (KK, revizor etc.) se běžně nezapisují a pravděpodobně ani zapsat nejdou.
Zejména nejdou zapsat osoby podle § 9/9 ZoVB, takže praktická použitelnost osob podle § 9/9 limituje k nule.
Hezký den!
Pavel
Povinné zapisované údaje jsou bezpochyby uvedeny v Obch. zákoníku. Soud mohl něco opominout (např. kdo jedná za společenství), nebo se domnívám že mu nebyly některé údaje dodány. Statutár je ten kdo je platně zapsán a neuplynulo funkční období.
Přeptal bych se na rejstříkovém soudu s uvedením IČO a č.j. které v Obch. rejstříku je.
Statutární zástupce v SVJ neexistuje, asi mluvíte o statutárním orgánu (§ 20/1 ObčZ).
Zápis do OR není konstitutivní, je pouze deklaratorní a tak pokud je statutární orgán platně zvolen, není rozhodné, zda je zapsán v OR. Pouze se hůře dokazuje, že je statutárním orgánem nebo jeho členem.
IČO byla zkratka „identifikačního čísla organizace“, to se již mnoho let nepoužívá, nyní se používá „identifikační číslo“ se zkratkou IČ. Vím, že třeba OR to píše špatně, ale za to nemohu. :-)).
Hezký den!
Pavel
Poslední komentáře