Shromáždění SVJ a úvěr
Shromáždění SVJ, jehož jsem se nezúčastnil, mimo jiné schválilo úvěr u České spořitelny – cituji ze zápisu schůze:
Pí XXX přednesla informace ohledně možných úvěrů na částku 4.500.000,–Kč. Byly osloveny tři banky, nejvýhodnější úvěr nabízí Česká spořitelna. Pí XXX dále informuje o dvou fixačních dobách: na 5 let s fixním úrokem 1,89 % nebo na 20 let s fixním úrokem 3,54 %. Schůze shromáždění Společenství vlastníků jednotek domu XXXXXXXXXX schválila úvěr u České spořitelny, a.s., IČO: 45244782 za těchto podmínek: Účel úvěru: Revitalizace – zateplení obvodového pláště, střechy a jiné méně práce Maximální výše úvěru: 4.500.000,– Kč Úroková sazba: maximální úroková sazba 1,89 % s fixací na 5 let Splatnost: maximální doba splatnosti 25 let Čerpání: 12 měsíců Zajištění: zástavní právo k běžnému účtu společenství vlastníků u ČS, a.s, včetně blokace částky ve výši minimálně 3 splátek úvěru a případné další zajištění požadované úvěrující bankou v souladu s jejími interními pravidly a pracovními postupy. Hlasování: ano 15, ne 0, zdržení hlasování 0. Usnesení bylo většinou hlasů přijato.
Na dotaz jak byla stanovena částka 4,5 mil. Kč a jak byla vybrána banka, což mi ze zápisu není zřejmé, jsem dostal odpověď – cituji:
nechápu, že Vám není jasné stanovení výše úvěru. Je to v zápise jasně rozepsáno. Při výběru banky a stanovení výše úvěru výbor společenství vycházel z rozhodnutí vlastníků, že si nepřejí v budoucnosti navýšení fondu oprav ( dále FO ).Výbor vycházel z toho, kolik se měsíčně vybere na FO, tj. 24 753 Kč, kolik si dům musí ponechat měsíčně v rezervě – 15 % z FO, tj. 3.713 Kč, na splátky úvěru tedy zůstává 21.040 Kč /měsíčně. Tyto údaje byly pro výbor podstatné při hledání peněžního úvěru. Nejvýhodnější pro nás byla Česká spořitelna. Konzultováno to bylo i s p. XXX, dcerou p. XXXX, která je v této oblasti velmi zkušená a ta sdělila, že úvěr je velmi příznivý. Pokud by se Vám podařilo získat někde výhodnější úvěr, klidně toho vlastníci domu využijí. Výhodou tohoto úvěru je také to, že při nevyčerpání celé částky nebudeme vůbec sankciováni.
Na stejné schůzi se schvalovaly i některé detaily revitalizace. Součástí by měla být přestavba balkónů, jejíž realizace závisí na tom, zda mi současný balkón vyvlastní a zda stavební úřad bude ignorovat můj nesouhlas. Samozřejmě ještě nebyl vybrán zhotovitel a na mou námitku byla připuštěna možnost splatit odpovídající díl hotově. Jednoznačně nemůže být známa nutná částka úvěru.
Takový způsob schvalování úvěru mi připadá naprosto zcestný, ale nevím, zda odporuje zákonu a zda má smysl a naději na úspěch obracet se na soud. Můžete mi prosím poradit?
Usnesení je neurčité, dle §1208 písm. g) bod 3. musí být schváleny zcela konkrétní podmínky (především úroky) úvěru. To jste ale neučinili. Banka neuzavře úvěrovou smlouvu „na 5 nebo 20 let“ s úrokem „1,8% nebo 3,54%“. Bez ohledu na to, jakých pochybení by se mohli zaměstnanci banky dopustit, ohledně úvěru musíte vy jako vlastník vědět, kolik budete hradit „na úrocích“ navíc. Z usnesení vyplývá opak. Nevíte to. Žaloba by byla na místě, již jen pro neurčitost.
Pan lake vám ale odpoví, že NOZ se na SVJ2000 nevztahuje. I kdyby měl pravdu, jako že ji nemá, soud použije ustanovení §1208 analogicky, pokud o úvěru samotném nemáte ve stanovách nic uvedeno, jako že znám pouze dvoje stanovy společenství, které „úvěry“ upravují.
Z uvedeného jsou dle mého názoru zřejmé minimálně tyto informace
- Vlastníci hodlají provést opravu a rekonstrukci svého majetku(to zřejmě již odsouhlasili)
- Odsouhlasili výši úvěru 4,5 mil.
Nevidím důvod, proč by muselo shromáždění rozhodovat i o konkrétní bance. Předpokládám, že výbor v rámci své kompetence provedl poptávku a zmíněnou ČS vyhodnotil(na základě známých podmínek úvěru, které byly zveřejněny) jako nejvýhodnější. Má tedy souhlas uzavřít smlouvu (ta bude jistě v právně v pořádku).Pak bude třeba postupovat jak bylo uvedeno např. zde: http://www.portalsvj.cz/…latit-ustava#…. Rozporovat to §1208 o.z.(je to vůbec donucující ustanovení?) na tom zřejmě nic nezmění, maximálně akci oddálí. O balkónech informace nemáme (většinou bývají společnou částí domu).
Nedomnívám se, že byl odsouhlasen úvěr. Byl odsouhlasen úvěrový limit (jak je v zápisu uvedeno: Maximální výše úvěru: 4.500.000,– Kč). Stejně tak formulace maximální úroková sazba 1,89 %. To maximum určuje kdo ?
Bez konkrétních podmínek úvěru nelze vy smyslu §1208 písm. g) bod 3. NOZ žádný úvěr schvalovat. Vůbec nemůžeme tušit, jaké sankce jsou s úvěrem potenciálně spojené, jaké vzniknou sankce při nečerpání úvěru, popřípadě zda takové existují. Bez podmínek úvěru nelze vůbec posoudit, zda je úvěr opravdu tak výhodný, jak se na první pohled zdá, zda je tam ještě vazba na jiné finanční produkty, zda úvěrová smlouva obsahuje rozhodčí doložku, kdo je rozhodcem, …
Co je myšleno tímto textem: další zajištění požadované úvěrující bankou v souladu s jejími interními pravidly a pracovními postupy? To nemůžeme opravdu vědět a neví to asi ani jejich předseda.
Myslím, že zbytečně „tlačíte na pilu“. Ono je v SVJ každé rozhodování spíš o tom maximálním (či minimálním) limitu. Sestavujete-li plán oprav, finanční plán, objednáte opravu, stanovujete zálohy na služby… V případě zmiňovaného úvěru souhlasím, že podmínky musí být dány, což zřejmě Č. spoř. i jiné banky SVJ poskytly a výbor je vyhodnotil. Snad neočekáváte, že shromáždění bude podrobně rozebírat parametry úvěru (o úrovni finanční gramotnosti většiny členů – tím to nemyslím nijak zle – si nebudeme nic nalhávat). Za uzavření smlouvy odpovídá výbor a ten dal shromáždění zdůvodněný návrh, který shromáždění přijalo (předpokládám, přestože jsme tam nebyli ani jeden, včetně tazatele). Pro někoho může být „výhodné“ platit co nejnižší měsíční splátky a to byl požadavek zmíněného SVJ (bohužel s vysokým „přeplatkem“), pro druhé znamená výhodný úvěr ten s co nejnižším "přeplatkem“(i za cenu vyšší měsíční splátky). Pokud tedy tazatel stojí o můj názor domnívám se, že odhlasované usnesení je platné, byť se zmíněnými problémy. Vaší radou(žalobou)bych se neřídil, leda že bych byl masochista :-)
Poslední komentáře