Rozhodování o společných pozemcích
Dobrý den, mám problém, se kterým si tak trochu nevím rady. Jsme SVJ a náš dům stojí na jisté parcele č… K tomuto domu patří jiné pozemky – jiná čísla parcel, kde máme vybudované parkoviště. U všech parcel jsme vlastníci my všichni v domě. Jelikož se u nás poslední dobou začali dosti krást auta, výbor navrh na shromáždění vlastníků, aby se na pozemky, kde máme parkovací místa instaloval určitý druh zabezpečení s tím, že část by byla hrazena z FO jako modernizace a nechali jsme čas na rozmyšlenou. Ale problém je v tom, že jeden vlastník přišel s tím, že výbor SVJ nemůže rozhodovat o těchto ostatních pozemcích, jelikož pozemky jsou zapsány podle jiného listu vlastnictví, než je sám pozemek pod domem, tím pádem vlastníky těchto pozemků jsou všichni vlastníci a ne SVJ a tím pádem nelze tento bezpečnostní systém hladit z FO, ale každý vlastník sám za sebe. Je to chaotické, sama jsem z toho divoká, ale prosím, nemáte s tímto zkušenost. Myslím si, že je to hloupost a uvedený zas jen prudí, protože sám byl proti tomuto zabezpečení, jelikož tam byla stanovena i spoluúčast každého vlastníka. Ale radši si vše ověřuji. Je mi jasné, že SVJ jsme my všichni vlastníci, radši se ale ptám, zda tam není v tomhle nějaký problém a smíme o tom rozhodovat na shromáždění vlatníků a hladit z FO. Budu Vám všem zavázána, pokud mi poradíte. Děkuji Vám mockrát.
S pozdravem
Zuzana Krejčí
Předně jedna terminologická záležitost: SVJ je subjekt samo o sobě – právnická osoba. Nikoliv, jak píšete „my všichni vlastníci“. Vlastníci jsou členové SVJ. SVJ téměř nikdy nevlastní nemovitosti, byť je to za některých podmínek možné. SVJ vykonává správu domu, nevlastní ho ani jeho části.
Otázka je jinde, a sice zda daný pozemek – parkoviště náleží k domu? – myšleno administrativně; nikoliv pouze účelem.
Odpověď byste měla najít v dokumentu:" Prohlášení vlastníka…"
G.X.
Dobře, děkuji, akorát mám problém v tom, kde to prohlášení vlatníka najdu? Abyste rozumněli. Dříve naše SVJ mělo jiného předsedu, který měl ve všem neuvěřitelný nepořádek a po něm jsme to převzali my a neustále ted narážíme na nedodělané věci. Proto už se mi všechno plete, potřebuji tolik info strávit. Proto prosím, kde najdu to Prohlášení vlastníka? U bytové jednotky? To znamená, že každý vlastník musel toto prohlášení podepsat?.......děkuji a omlouvám se, tento dotaz je asi trochu jednodušší povahy…:o(
Z. Krejčí
Prohlášení vlastníka:
- má mít minimálně výbor a správce
- jeho kopii si lze obstarat na Katastrálním úřadě (za nemalý peníz)
- (pouze) část Prohlášení vlastníka je obsažena v kupních smlouvách k jednotkám
G.X.
Tak jsem to našla u své smlouvy, ale bohužel, přesně jak jste psal, není to celé, mám stranu 1, 6, 7, 20. Takže nám asi nezbyde nic jiného než si Prohlášení vlastníka nechat vystavit u Katastru. Jen ještě jednu věc. Tohle prohlášení vlastníka, které mám zde se týká pouze našeho domu a společných částí jako je chodba a podobně. Ovšem kdyby se o uvedených pozemcích na parkování, které byli na vlastníky převedeny asi s půlročním odkladem, nemluvilo, co pak?.........děkuji Z. Krejčí…
Vážená paní Z.Krejčí, a ostatní,
v případě domu, kde jsou převedeny jednotky=byty do osobního vlastnictví, je „Prohlášení vlastníka“ základním dokumentem, tvrdím zde v diskusi, že se jedná o „RODNÝ LIST“ domu.
Matějka
Dobrý den p. Matějka, dobře, ale jak postupovat v případě, že máme prohlášení vlastníka pouze na bytový dům a jeho pozemek, na kterém stojí a na ostatní pozemky, které na nás byly dodatečně převedeny za symbolickou cenu máme jen kupní smlouvu na všechny vlastníky? V kupní smlouvě na ostatní pozemky, kde máme parkovací místa je napsáno: "Nemovitosti převáděné dle této smlouvy bezprostředně souvisejí a sousedí s domem číslo popisné… a pozemkem parcelní číslo… "(toto číslo je číslo parcely, na které je postaven náš dům). VYplývá z toho tedy, že se jedná tím pádem i o společný majetek? V této kupní smlouvě máme všich tyto pozemky přiděleny podílově, to znamená, že vlastníky jsme všichni. Proto se domnívám, že i tyto prostory před dome spadají pod správu SVJ a ne pod správu každého vlastníka samostatně, jak tvrdí původní stěžovatel. Důvod, proč toto řeší je ten, že se nejedná o společný majetek – společné prostory a proto nelze jakékoliv zabezpečení či úpravy těchto prostor financovat z našeho společného FO jako modernizaci. Já se domnívám, že pravdu nemá. Jaký je Váš názor?
Děkuji Vám všem mockrát za odpovědi.
Zuzana Krejčí
Vážená paní Z.Krejčí,
vloudila se chyba do „privatizace“, kdy navazující pozemky – ostatní plocha přináležící k domu – je privatizována později. (Jsou podíly stejné jako ke společným částem domu?)
Měli by jste dle mého názoru uskutečnit:
- doplnění či opravení „Prohlášení…“ dle stávajícího ZoVB a vašich stanov o tyto pozemky (návrh nového ZoVB s takovými záležitostmi počítá);
- zapsat v KN všechny pozemky – parcely na jedno LV;
- určit pravidla správy a úhrady nákladů s pozemky – ostatní plochou – s budovou související.
Matějka
Ano, podíly jsou stejné jako ke společným částem domu. Ale asi je důležité říct ještě jednu věc. My jsme nově postavený dům a ne privatizovaný. KOupili jsme každý svou jednotku od vlastníka – developera a to již před 3 roky. Developer potom dodatečně přepsat na vlastníky i pozemky pod parkovištěm. Proto bohužel již nyní asi není možné Prohlášení vlastníka získat. V případě, že ho nemáme, znamená to, že svůj podíl svého parkovacího místa si spravuje každý sám a nespravuje ho výbor SVJ? Dále upozorňovatel uvádí, že tím, že není Prohlášení vlastníků na tyto pozemky, tak se rozhodování řeší nezávisle na SVJ a ře se tím pádem rozhodování neřídí stanovami, ale výhradně dle Občanského zákoníku.........?????
Z. Krejčí
Vážená paní Z.Krejčí,
teoreticky nezáleží nyní na tom kdo jak. I „DEVELOPER“ je původní vlastník a měl výboru předat „Prohlášení vlastníka“ třeba i v elektronické podobě. Jinak „Prohlášení…“ získáte za úplatu na příslušném katastrálním pracovišti.
Pro pozemky nevzniká ze zákona právnická osoba, pokud není zapsána na LV s domem. Při správě se skutečně jedná dle OZ, a jménem všech vlastníků vystupuje společný zástupce.
Jelikož spoluvlastnictví k pozemku nezastavěného je určeno také dle velikosti podílu na společných částech domu, jak uvádíte, bylo by vhodné, účelné i ekonomické postupovat, tak jak jsem uvedl minule.
Přeci nebudete konat dvě schůze k řešení společných záležitostí. Záleží na vás, vlastnících, jak si vše upravíte – postačuje i jednoduchá přesná úprava některých ustanovení vašich stanov tak, aby se týkalo jednání i souvisejícího pozemku.
Pozn.: Jelikož pozemek je nyní zapsán samostatně, může se v budoucnu stát, že spoluvlastník pozemku – parkovacího stání prodá jednotku=byt, ale parkovací stání si nechá. V souladu s úmyslem developera na základě stavebního povolení a kolaudace a stávajícími právními předpisy má tato parkovací plocha sloužit vlastníkům jednotek v domě – stanovený počet parkovacích míst pro dům (novostavbu) na vlastním pozemku. Takže pouze by jste vše uvedli do souladu se všemi předpisy souvisejícími.
Matějka
............dobře, tak tomu už začínám rozumnět. To znamená, že nyní nás, jako výbor parkoviště vůbec nezajímá, jelikož Prohlášení vlastníka k těmto místům neexistuje.....ověřovala jsem si to nyní u developera. TAkže jedinná možnost, jak toto ošetřit je to, že si dáme do stanov, že jednání o společném pozemku – parkovišti bude probíhat také na schůzích shromáždění? Stačí to takto nebo je možné se na to někde mrknout, jak to má vypadat? Předpokládám, že ve vzorových stanovách toto není. Dále bych se chtěla zeptat, pokud tedy je takováto situace, je možné i přesto hradit část investice, pokud si to vlastníci odhlasují nadpoloviční většinou z našich dlouhodobých záloh – FO?.............a pokud tedy tomu dobře rozumím, tak všechny smlouvy, např. smlouva o pronájmu části pozemku – zahrady různým vlastníkům, které jsou podepsané bývalým předsedou za SVJ jsou neplatné?.........:o(( To je teda nářez.....pardon.......:o)
Vážená paní Krejčí,
vše se dá dohodnout. Jelikož neznám bližší údaje, těžko radit konkrétně. Jelikož pozemek vlastní všichni stejným podílem jako společné části domu, není problémem si záležitost upravit ve stanovách. Vzorové stanovy k tomu neexistují.
Pokud zde nemají možnost parkovat všichni vlastníci jednotek (neplati: počet jednotek = počet parkovacích míst), je možné užít obdobně pro správu tohoto pozemku ustanovení ZoVB §4 odst.2 písm.c), g), tzn.že budete mít určeny pravidla správy a samostatný příspěvek na dlouhodobou zálohu (tzv.FO II.) pro správu tohoto pozemku, který se bude samostatně zúčtovávat či 1× vyúčtovávat. Je to vaše svobodné rozhodnutí.
Smlouvy na „zahrady“ jsou z tohoto pohledu neplatné, vše se dá ale napravit, jedná se o váš společný majetek se stejnými spoluvlastnickými podíly. Je nelogické, aby jste si určovali jinou „osobu“, která bude jednat za tento pozemek, či uzavírali samostatné pojištění a další případné smlouvy.
Pozn.: máme domy s podobnými „specialitami“ ve správě, vždy se jedná ale o konkrétní úpravu pro daný dům, včetně způsobu úklidu, nákladů el.energie za osvětlení, údržbu zeleně, vjezdová zařízení atd.
Matějka
Dobře, už to chápu, je to teda libovka, to Vám řeknu. Horší je, že tedy z FO na dům nemůžeme financovat bezpečnostní zábrany na parkoviště, že? Tedy pokud to nemáme ve stanovách, takže pokud nyní na schůzi, kde se má hlasovat o financování zábran změníme i stanovy, že parkoviště bude spravováno spolu s domem výborem SVJ, tak pak by to šlo. Jinak ale ne, že ano. Jde nám prostě o to, abychom když si odhlasujeme čerpání z FO, tak abychom tím něco neporušili. Znáte to, s některými lidmi se člověk hůře domlouvá…:o(
Jinak Vám velice děkuji za vyčerpávající informace. Moc jste mi pomohl.
Z. Krejčí
Vážená paní Z.Krejčí,
uživatelé „zahrádek“ na základě smluv něco někomu hradí či je mají v bezplatném užívání?
Doporučuji do vašich stanov zapracovat ustanovení – samostatný Čl. XY Zvláštní způsob rozhodování ve společenství
- V případech, kdy je podle zákona o vlastnictví bytů potřebný souhlas všech členů společenství může být tento souhlas vyjádřen jednotlivými členy společenství také mimo schůzi shromáždění písemně na jedné listině či na více listinách, které obsahují označení záležitosti, k níž je souhlas vydáván, datum a podpisy členů společenství.
- Obdobně může být konáno i v jiných důležitých záležitostech společenství při správě domu, vždy však jen o jediné záležitosti, mimo volby orgánů společenství.
- Výsledky hlasování musí být písemně oznámeny a doručeny jednotlivým členům SVJ.
Získáte tak souhlas třeba i těch, kteří nebyli na schůzi shromáždění. Pozn.: zákon nezakazuje rozšíření svého ustanovení – dle bodu č.1. i na bod 2. a v té návaznosti bod 3.
Matějka
Ano, za zahrádky je vybíráno symbolické nájemné Kč 24,–- / rok, nicméně nájemné existuje. Vlastníci přízemních jednotek, kteří si pronajali část společných zahrádek platí SVJ – účetně jako tržbu z pronájmu. Takže tedy pokud to chápu správně, jelikož parkoviště není pod správou SVJ ale patří všem vlastníkům, musí pro umístění zabezpečení hlasovat 100% vlastníků, jinak to nelze udělat?
Vážená paní Zuzana Krejčí,
vše záleží na skutečnosti, jak jsou pozemky zapsány v „Prohlášení vlastníka“.
Jelikož parkování na pozemku u domu není určitě pro všechny vlasníky, mělo být i v „Prohlášení vlastníka“ v souladu s §4 odst.2 písm.c), g) ZoVB určeno, že daný pozemek – parkovací plocha je společnou částí jen některých vlastníků, a tito někteří vlastníci se mají podílet na „správě“ pozemku-parkovací plochy, případně i instalace zábrany.
Pokud tak není, je nutné na schůzi shromáždění danou chybu napravit v souladu s ustanovením ZoVB a vašemi stanovami.
Matějka
u nás je jen 23 bytových jednotek a každá jednotka má své místo. Ale s tím, že určený pozemek je oficiálně opravdu všech a my jsme si parkovací místa mezi sebou rozdělili, aby každý měl své, protože jsou tady i lidé s více auty, kteří zabírali více míst, než mohli. Ale oficiálně vlastní pozemek s parkovacími místy všichni vlastníci.......
Z. Krejčí
Poslední komentáře