Rozhodování a podepisování vlastníků plnících funkci orgánu podle § 9 odstavec 9 BytZ
Podle § 9 odstavec 9 BytZ za tam popsaných okolností „plní funkci orgánů společenství … vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku“.
Těchto vlastníků může být více, stav může trvat blíže neurčenou dobu. Pokud je takových vlastníků více, jakým procentem rozhodují? Kdo za takovéto vlastníky podepisuje?
Děkuji za Váš názor.
Vážení,
ZoVB §9 odst.9: „Pokud se nesejde shromáždění k volbě orgánů společenství nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci orgánů společenství vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, jinak vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku.“
Varianta 1. „Pokud se nesejde shromáždění k volbě orgánů společenství nebo …, plní funkci orgánů …“
Poznámka: v ZoVB užit výraz „orgánů“ = tedy vše dle ZoVB §9 odst.7.: Orgány společenství jsou:
- shromáždění vlastníků jednotek (dále jen „shromáždění“),
- výbor společenství (dále jen „výbor“) nebo ten vlastník jednotek, kterého v případě, že není zvolen výbor, shromáždění pověří výkonem funkce výboru (dále jen „pověřený vlastník“),
- další orgány podle stanov společenství.
Z uvedeného pro dané vyplývá:
- že „shromáždění“ je jeden z orgánů společenství, a pokud se tento nesejde, aby zvolil výbor nebo pověřeného vlastníka, tak funkci orgánu „shromáždění“ plní vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, jinak vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku,
- plní-li funkci orgánu „shromáždění“ vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, „sám“ sebe ustanoví/zvolí do funkce pověřeného vlastníka (ostatní vlastníci mají „smůlu“, měli využít svého práva a zúčastnit se řádného jednání shromáždění), nebo
- plní-li funkci orgánu „shromáždění“ vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku, může nastat situace:
- zvolí ze svého středu pověřeného vlastníka (již se nepočítá dle ustanovení ZoVB §9 odst.12. pro volbu většinu hlasů ze všech členů, ale pouze z členů, , kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku), nebo
- zvolí ze svého středu výbor, a ten se řídí ustanoveními ZoVB a stanovami (již se nepočítá dle ustanovení ZoVB §9 odst.12. pro volbu většinu hlasů ze všech členů, ale pouze z členů, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku), nebo
- není-li zvolen ani pověřený vlastník, ani výbor, a tak vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku, jsou zároveň členy orgánu „výbor“, kde má každý člen sílu hlasu dle stanov společenství.
Varianta 2. „… nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci orgánů společenství …“
Poznámka: v ZoVB užit výraz „orgány zvoleny“ = tedy vše dle ZoVB §9 odst.7.: volené orgány společenství jsou:
- b) výbor společenství (dále jen „výbor“) nebo ten vlastník jednotek, kterého v případě, že není zvolen výbor, shromáždění pověří výkonem funkce výboru (dále jen „pověřený vlastník“),
- c) další orgány podle stanov společenství.
Z uvedeného pro dané vyplývá, že „shromáždění“ se sešlo, ale volený orgán výbor či pověřený vlastník zvolen nebyl nebo nedošlo ke shodě a nebyl výbor či pověřený vlastník zvolen potřebným počtem hlasů podílu nebo nikdo nechce funkci člena výboru vykonávat, tak
- funkci orgánu „pověřeného vlastníka“ plní vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, (ostatní vlastníci mají „smůlu“, měli využít svého práva a zúčastnit se řádného jednání shromáždění), nebo
- funkci orgánu „výboru“ plní vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku, řídí se ustanoveními ZoVB a stanovami, ze svého středu volí „předsedu“, každý člen „výboru“ má sílu hlasu dle stanov společenství.
- není-li zvolen „předseda“, za výbor jednají a konají, tedy i PODEPISUJÍ všichni vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku; zvolili by si ze svého středu zastupující/jednající osobu, jednalo by se již o funkci „předsedy“.
Matějka
Výklady pana Matějky jsou logické.
Je tu nicméně ještě další výklad, kdy je jisté slovo níže tučně vyznačené implicitně přítomno:
ZoVB §9 odst.9: „Pokud se nesejde shromáždění k volbě orgánů společenství nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci těchto orgánů společenství vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, jinak vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku.“
Zákony neplatí zcela doslovně, zejména když jsou víceznačné.
Claudius
Řešení podle § 9/9 ZoVB je v praxi nefukční, protože nebudou-li uvedené osoby zapsány v rejstříku společenství (viz § 10/1/c) nelze očekávat, že by s nimi třetí osoby byly ochotny právně jednat, protože nebudou mít žádnou jistotu, že se skutečně jedná o osoby k tomu oprávněné.
Hezký den!
Pavel
Zápisu do rejstříku brání § 10/1/c ZoVB, jak jsem již uváděl výše.
Osoby podle § 9/9 ZoVB nejsou orgánem společenství (viz. literatura, např. Dvořák str. 337–338) a soud může učinit pouze to, k čemu je na základě zákona zmocněn (základní princip veřejného práva).
Je vhodné, než začnete psát, si přečíst předchozí repliku na kterou odpovídáte. Pokud replice neporozumíte, tak bych očekával otázku a nikoliv kategorické tvrzení, ničím nepodložené. Bohužel na tento server v poslední době „přispívá“ řada lidí, kteří bez znalosti věci musí mít připomínky ke všemu.
Hezký den!
Pavel
Ve věci zápisu do rejstříku společenství je třeba nastudovat právní úpravu zápisu do rejstříku společenství. Je v několika zákonech (v ZoVB pouze z malé části).
Claudius
Nemusíte mne poučovat, problematikou korporací a SVJ se již několik let zabývám.
Nicméně tvrdím, v souladu se ZoVB a literaturou, že osoby podle § 9/9 se do rejstříku nezapisují.
Protože nedokážete věcně argumentovat, považuji tuto diskuzi za ukončenou.
Hezký den!
Pavel
Nedokážu prohledávat rejstřík společenství podle potřebných údajů. Bylo by to zapsáno v sekci, kam se zapisuje vyhlášení konkursu apod., kdy za právnickou osobu jedná konkursní správce. Ten také není statutárním orgánem, takže podle Vás by nemohl být v rejstříku zapsán, v praxi se tam ale v soulasu s platnou právní úpravou zapisuje.
Claudius
Pane Claudius,
jak předvádíte, nedokážete víc věcí, nejen hledat v rejstříku společenství.
Ale žádné SVJ není v současné době v konkurzu a tak byste tam konkurzního správce marně hledal.
Navíc jsem nikdy netvrdil, že konkurzní správce se nezapisuje. Pouze jsem uváděl pro Vás, který asi máte potíže vyhledat si uváděné §, že do rejstříku se nezapíší osoby podle § 9/9.
Osoby podle § 9/9 ZoVB jsou uváděné jen v ZoVB. A podle ZoVB se takové osoby nezapisují.
Pokud jiný zákon umožní soudu zapsat jiné osoby, tak je soud zapíše.
Nerozumím, co je na tom nejasného.
Hezký den!
Pavel
Vložil Pavel, 14. Březen 2010 – 15:35:
„nedokážete víc věcí“
„máte potíže“
„Nerozumím“
Trochu jsem Váš zdvořilý příspěvek sestříhal, aby se lépe četl. Vše podstatné jsem ocitoval. Ano, i takoví jsou dnes spoluobčané.
Claudius
Pane Claudius,
zkuste změnit portál, třeba se přihlašte na některý pro Vás zajímavější, a přestaňte otravovat zde. Na nic se většinou neptáte, tazatelům poradit neumíte ...
Na takovéto Vaše "příspěvky" není nikdo zvědavý.
lake
Pokud nedokážete prohledat rejstřík a nevíte co se do něj zapisuje a podle jakých zákonných norem, proč tedy - u všech všudy - vůbec vstupujete do této diskuse?
lake
Pane,
Čím méně kdo ví, tím hlasitěji a častěji se ozývá.
Pokud znáte odpovědi, uveďte je. Pokud neznáte a chcete se něco dozvědět, formulujte příspěvek jako DOTAZ (s otazníkem na konci).
Ovšem publikování příspěvků s nulovou informační hodnotou je pouze šířením spamu bez užitku pro ostatní návštěvníky portálu.
Pokud máte relevantní příspěvek k diskusi "Černý odběr vody", zveřejněte jej laskavě v oné diskusi. Zde jste off-topic a porušujete Netiquette.
lake
Hele, lake, a proč Vy neporadíte, jak prohledávat rejstřík, místo těch soustavných útoků?
Já klidně přiznám, že mám málo znalostí. To ale není důvod, aby na mě tady nějaký lake útočil.
Claudius
Funkci orgánů společenství… dle dotazu plní:
- Do 1.7.2000 se jedná o všechny vlastníky jednotek zapsané přede dnem 1.7.2000 v KN.
- Od 1.7.2000 se jedná dle ustanovení §9 odst.3 zákona č.72/1994 Sb. v platném znění,: „Společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků. …“.
Jednoznačně se tedy jedná o:
- původního vlastníka budovy,
- prvního vlastníka první převedené jednotky či prvních převedených jednotek zapsaného v KN,
- druhého vlastníka druhé převedené jednotky či dalších převedených jednotek zapsaného v KN.
Pozn.: Stávající zákon č.72/1994 Sb. v platném znění, neřeší stav, kdy „tito první vlastníci jednotek“ již nejsou vlastníky jednotek; např. kdy původní vlastník všechny jednotky prodal, již v dané budově „nic“ nevlastní, ale bude muset konat a plně odpovídá, jelikož zákon č.72/1994 Sb., v platném znění, jednoznačně stanoví v §9 odstavci 9) „Pokud se nesejde shromáždění k volbě orgánů společenství nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci orgánů společenství vlastník, …, jinak vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku.“
Matějka
Dotaz směřoval spíše než k tomu, jak vymezit okruh vlastníků, kteří „plní funkci orgánů společenství [… a] kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku“ (to se zde už opakovaně řešilo)
(1) jak tito vlastníci rozhodují (může jich být desítky),
(2) kdo za tyto vlastníky jedná a podepisuje (může jich být desítky).
Při počtu SVJ v ČR musí jít o relativně častou situaci.
Vážená/ý,
tito vlastníci rozhodují v souladu s ustanovením zákona č.72/1994 Sb., (nutno se se zákonem č.72/1994 Sb. seznámit a po té se ptát) např. §11 odst.3.
Ustanovení §11 odst.6 se použije pouze v případě, kdy jsou pouze tři vlastníci, tj. v drtivé většině při vzniku společenství po 1.7.2000.
K písemnému právnímu úkonu se musí podepsat všichni!
Pozn.: O častou situaci se nejedná, jelikož se taková situace vyskytuje pouze tam, kde není zvolen výbor či pověřený vlastník, a hlavně tam, kde vlastníci nemají zájem o svůj majetek.
Matějka
Jde o situaci § 9 ods 9, a předpokládám, že hovoříme o plnění funkce voleného orgánu – výboru. [těžko měl zákonodárce na mysli, že bude ta (zpravidla malá) skupinka lidí suplovat i shromáždění ]
Zmiňovaný § 11 odst 3 se vztahuje ke hlasování na shromáždění, tedy irelevantní vůči dotazu, jak a jakou většinou kolektivně rozhoduje „náhradní“ orgán dle § 9 (9).
Rovněž nevidím oporu pro tvrzení, že k písemnému úkonu je nutný podpis všech.
Podle mého názoru by tak měli vlastníci plnící funkci výboru rozhodovat dle stanov v této věci, tedy nadpoloviční většinou (počítáno na kusy) přítomných členů. G.X.
I já se domnívám, že skupina vlastníků plnících funkci orgánů společenství nenahrazuje shromáždění, nýbrž plní funkci volených orgánů společenství. Tito vlastníci budou při rozhodování hlasovat systémem 1 vlastník = 1 hlas (o stejné váze), analogicky s hlasováním výboru podle vzorových stanov. Hlasování podle spoluvlastnických podílů nelze použít, nejde totiž o rozhodování mezi spoluvlastníky.
Je možný i ten výklad, že tito vlastníci plní i funkci nejvyššího orgánu společenství (shromáždění) - i v takovém případě by bylo nutno při hlasování použít hlasy o stejné váze. Ani v tomto případě totiž nejde o řádné hlasování mezi spoluvlastníky podle ZoVB, nýbrž o zjištění vůle kolektivního orgánu, který není shromážděním. Rozhodnutí této skupiny vlastníků pak nahrazuje (neexistující) hlasování shromáždění.
Pokud tedy přípustíme, že tato skupina vlastníků supluje rozhodování shromáždění, pak platí i poznámka pana Matějky: tato skupina může platně zvolit výbor nebo pověřeného vlastníka. Otázkou je, zda rejstříkový soud uzná takovou "volbu" za platnou a zda výbor zapíše.
lake
§9 odst.9: „Pokud se nesejde shromáždění k volbě orgánů společenství nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci orgánů společenství vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, jinak vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku.“
Pojem „orgán“ = výbor i shromáždění vlastníků, pokud se nesejde minimálně 1× za rok. Jelikož výbor zvolen nebyl, výbor neexistuje, neexistují ani funkce členů „orgánu“, není tedy nikdo, kdo jménem tohoto „orgánu ze zákona“ jedná či podepisuje, lze jednoduše odvodit, že tedy jednají „všichni společně“, v případě právního písemného úkonu i „všichni“ podepisují.
Zvoli-li by si tito všichni členové – vlastníci ze svého středu jednu osobu, která by byla oprávněna konat samostatně, jedná se již (za určitých podmínek) o řádně zvoleného „pověřeného vlastníka“.
Vážení, vedete tu filozofickou diskusi (zabýváte se blbovinkama, protože vás to baví). V připadě nutnosti bude pro každé společenství jiný výchozí stav, tedy síla podílu hlasů vlastníků z doby vzniku společenství. Řešme reálnou situaci, jinak se jděte bavit o vašich úvahách „co kdyby“ s právníky = min.600Kč/1hod, nebo s poslancem za váš obvod a kandidujte ve volbách, můžete tak vypracovat perfektní zákony.
Matějka
„Zvoli-li by si tito všichni členové – vlastníci ze svého středu jednu osobu, která by byla oprávněna konat samostatně, jedná se již (za určitých podmínek) o řádně zvoleného „pověřeného vlastníka“.“
Lituji, ale pověřeného vlastníka volí výhradně shromáždění, nikoliv vlastníci vykonávající funkci výboru podle § 9 odst. 9.
Claudius
§9 odst.9: „Pokud se nesejde shromáždění k volbě orgánů společenství nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci orgánů společenství vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, jinak vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku.“
Předpokládám, že umíte číst. Orgány společenství jsou dle §9 odst.7.
Nesejdeli-se „shromáždění“ 1× ročně, není tedy nejvyšší orgán společenství vlastníků, nahrazuje jej jako orgán plnící funkci „shromáždění“ dle zákona vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, jinak vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku.
Matějka
§ 9 odstavec 9 jasně hovoří (2×) o volených orgánech. Shromáždění voleným orgánem není.
Dotaz, zda umím číst, jste si mohl odpustit.
Clausius
Domnívám se, že odpověď na otázku koho funkci plní vlastníci podle § 9/9 je jasná. Např. Dvořák na str. 337 uvádí:
„Zákonná dikce je vadně stylizována, neboť je třeba ji vztáhnout jen na statutární orgán, nelze totiž ostatní vlastníky jednotek vyloučit z výkonu jejich práv na jednání shromáždění, k čemuž chybná stylistika zákona mluvící o všech orgánech nutně navádí.“
Opakovaně tu připomínám, že není jen zmetkový ZoVB ale existuje např. i ObčZ a zejména Ústava a LZPS. Domnívat se, že by postupem podle § 9/9 šlo obejít shromáždění je ve zřejmém rozporu s ústavním pořádkem ČR.
Prosím, dávejte do předmětu nějaký vhodný název, jinak se překopírují první slova repliky a seznam odpovědí je nepřehledný. Děkuji.
Hezký den!
Pavel
„síla podílu hlasů vlastníků z doby vzniku společenství“
Lituji, ale tohle také odnikud neplyne. Síla hlasu vlastníka vykonávajícího funkci orgánu podle § 9 odst. 9 může být výrazně odlišná (oběma směry) než síla hlasu v době vzniku společenství. (Silou hlasu rozumím spoluvlastnický podíl.)
Claudius
Poslední komentáře