Rekonstrukce střechy
Dobrý večer, mám takový dotaz, ocitli jsme se v situaci ve které si
nevíme rady.
Bydlíme v bytovém domě, ve kterém jsou 4 byty. My a ještě jedna rodina,
máme byt v osobním vlastnictví. Pak jsou tu dvě rodiny, tedy dva byty, ti
jsou nájemníci družstevních bytů.
Na bytový dům se 40let nesáhlo, do fondu oprav se platili dvě stovky. Před
pěti lety jsme byt koupili, celý zrekonstruovali. Před těmi pěti lety se
zvýšil fond oprav na 1200,–. Při vichřici nám kus střechy rozbil auto.
Bohužel teď máme v rodině zdravotní problémy, chceme se cca do roka
odstěhovat.
Teď technik z bytového družstva navrhl, že se spraví střecha, jenže
díky tomu jak si tady ty rodiny celé roky spořily, tak ve fondu neni dost
prostředků na opravu, tudíž chtějí po vlastnících bytů, aby svou
čtvrtinu, která je potřeba na doplacení, uhradili hotově ihned po opravě
ze svého.
Nájemníci z družstevních bytů s rekonstrukcí souhlasí, neboť jim se
jen zvedne nájem o pár stokorun, co si budeme říkat, do bytů nikdy nic moc
nedali a žijí tady celý život za pár kaček.
Pak je to druha rodina, vlastníci druhého bytu, kteří s rekonstrukcí také
souhlasí, byt zdědili, tak jim o nic nejde, dají 100 000,– ze svého na
rekonstrukci.
Jenže my do toho dali nemalé peníze, díky hypotéce tady nebydlíme za pár
korun, žijeme tady něco málo přes čtyři roky, chceme se odstěhovat a
prostě neodskáčeme to, že všichni na všechno celou dobu kašlali a teď
chtějí strašně spravovat a nemají ani za co.
Nicméně je prý jedno, že s rekonstrukcí nesouhlasíme, a i tak po nas
budou těch 100 000,– vymáhat soudně. O rekonstrukcí se zacali bavit dnes
a dnes i rozhodli, nic se nějak neřešilo. Takže my se máme teď asi
zbláznit, sehnat sto tisíc nevim kde, aby nás netahali po soudech. A už
vůbec nemluvím o tom, co.je tohle za jednání, takový nátlak,
vyhrožování.
Tak by mě zajímalo, jestli tohle opravdu mohou???
Dům vlastnilo dříve pravděpodobně družstvo a „Prohlášením vlastníka“ došlo k rozdělení na jednotky a uživatelé (členové BD) 2 bytů si byt koupili do vlastnictví. V domě jsou nyní 3 vlastníci (BD a 2 vlastníci). Muselo také dojít k finančnímu vypořádání, tzn., že původně přispívali (40 let, jak píšete) do FO družstva všichni, kteří byli členy družstva a zároveň uživatelé (nájemníci) bytů a to jste měli zohlednit při koupi bytu. Museli jste také nějakým způsobem ošetřit správu společného majetku, například „Dohodou o společné správě domu“. Ještě upozornění – oddalováním opravy se prohlubuje devastace střechy, která může způsobit další škody na majetku a nakonec i samotná oprava bude dražší – kdo bude viník?
Ve vašem případě, se zřejmě jedná o podílové spoluvlastnictví a nikoliv o SVJ.Ke schválení takovéto opravy střechy je potřeba dvoutřetinový souhlas spoluvlastníků bytového domu.Samozřejmě, pokud se nejedná o havarijní stav!
"§ 1129/89/2012 Sb.,
(1) K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud.
Přeji hezký den.JaVa
JaVa,
myslím, že dům bude rozdělen prohlášením na jednotky. Napovídá tomu fakt, že dva byty byly zřejmě převedeny do vlastnictví tazatele a jeho souseda. V takovém případě sice SVJ nevzniklo, ale rozhodování probíhá na shromáždění vlastníků podobně jako u SVJ.
Také si myslím,že pravdu budete mít Vy (§ 1191–1193),ale tuto reakci, bych spíše očekával od pisatele úvodního dotazu,ale zatím to vypadá,že je úplně mimo mísu!
Přeji Vám hezký zbytek dne.JaVa
Ano asi se nejedná o SVJ. Nemyslím si, že je střecha v havarijním stavu, ano spadla nám na střechu, ale to díky tomu jak byly ty vichřice. Hned vedle je úplně stejná bytovka a nic neřeší ve vedlejších vesnicích také. Ved. technik, říká, že jim stačí když budou souhlasit nájemníci a oni se svými 0,03% hlasu nás přehlasují, na to se majitel druhého bytu nechal k podepsání přemluvit, protože mu řekl, že i tak nás přehlasovali a nic nepodpisem nezmění, my to nepodepsali, protože prostě nepodepíšeme něco s čím nesouhlasíme.
Oprava střechy a způsob financování musí být schváleny na shromáždění vlastníků. Bylo u vás řádně svolané shromáždění vlastníků (řádnou pozvánkou s výslovným označením, že se jedná o shromáždění vlastníků a programem jednání)? Jedině na řádně svolaném shromáždění může být právoplatně odsouhlasena oprava střechy.
Tipuji, že se u vás sešli družstevní nájemníci s vlastníky a tam se vše řešilo. Takové jednání mohlo být označeno např. jako společné jednání schůze samosprávy a vlastníků. Rozhodnutí přijaté na takovémto jednání nestačí.
Uveďte také, jak velké spoluvlastnické podíly jsou uvedeny v katastru nemovitostí pro uvedené 4 byty.
Pokud máte společně se sousedem vlastníkem bytu dohromady alespoň 1/2 spoluvlastnických podílů, pak stačí přemluvit souseda, aby na shromáždění vlastníků nehlasoval pro složení 100 000,– Kč, ale navrhl s vámi jiný způsob financování.
Každý máme 1/4. takže polovinu se sousedem máme, ale prý je to blbé pro hlasování proto má družstvo 0,03 hlasu, takže bordel s prominutím. Přišel nám papír na svolání schůze, sešly se všichni na chodbě s tím ved. technikem. Jiný návrh pro nás vlastníky než ten, že to zaplatíme hotově (když nemáme ať si seženem), tak jiný návrh neměl. To jestli se můžem ,,připojit'' k nájemníkům se zvýšením nájmu, zamítl, že to nejde.
Družstvo nemá žádný 0,03% hlasu. Váš problém je v tom, že se v situaci neorientujete, neznáte zákon a pak vás každý může tahat za nos jak se mu zalíbí.
Zákon možná neznám, ale proč nám člověk poslaný z družstva, tohle všechno vykládá? To si mám všechno ověřovat, pro mě je dost těžký se nějak ve fungování družstva a vlastníků bytů zorientovat.
Vyplňte formulář zde
https://nahlizenidokn.cuzk.cz/…rBudovu.aspx?…
a zadejte vyhledat. Zobrazí se vám výpis katastru nemovitostí vašeho domu. Tam přesně najdete vaše spoluvlastnické podíly. Tj. vašeho bytu, sousedova bytu a celkový spoluvlastnický podíl jednotek (bytů) družstva.
Pak je sem napište.
Vlastník s většinovým podílem je osobou odpovědnou za správu domu, bez jeho souhlasu nic nerozhodnete, většinu věcí rozhodne sám bez ohledu na Vás. SVJ není povinné (vzledem k počtu jednotek a počet různých vlastníků jednotek). S jeho nájemci nejste v žádném vztahu (leda že byste byli rovněž členy většinového vlastníka).
- Pan § napsal: „Vlastník s většinovým podílem je osobou odpovědnou za správu domu, bez jeho souhlasu nic nerozhodnete, většinu věcí rozhodne sám bez ohledu na Vás.“
V tomto se mýlíte, pane §. Podle občanského zákoníku je tomu jinak.
| § 1193 Jedná-li se o dům, kde je méně než pět jednotek, nepřihlíží se při rozhodování vlastníků jednotek k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek. |
Družstvo tedy má při každém hlasování stejný počet hlasů jako zbývající dva vlastníci jednotek dohromady. Družstvo nemůže samo dosáhnout nadpoloviční většinu! Nemůže nikdy přehlasovat dva zbývající vlastníky jednotek.
Jiná věc je, že jeden z vlastníků jednotek hlasoval o opravě střechy v souladu s družstvem. A podepsal se do hlasovací listiny. Takže nadpoloviční většiny bylo dosaženo. Je rozhodnuto. Jeden nesouhlasící vlastník jednotky se musí přizpůsobit.
Justitianus
Nic takového nenavrhl, když jsme se na to ptali, proč to nemůžeme mít jako oni, naopak to zamítl, že to takto prostě nejde.. Prý můžem být rádi, že si neodsouhlasili celkovou rekonstrukci. To by prý po nás chtěli 600 000,–.
Aha, takže to myslíte tak, že bychom si půjčku vzali sami na sebe. Já jsem to myslela tak, že by to bylo stejné jako pro nájemníky.
Vypadá to, že nemáte Společenství vlastníků a tak je jasné, že „nájemnící“ jsou členy družstva a tudíž družstvo si chce vzít hypotéku. Každý vlastník řeší úvěr sám. Kdo vám dělá správu domu? "Pravděpodobně družstvo – a to neumí situaci vyřešit?
Ano, vede to tady družstvo, tady je jen domovník, nájemnice bytu. Myslíte tedy, že by nás vlastníky nešlo zahrnout do té půjčky? Že bychom měli stejné podmínky jako nájemníci a neměli s tím takové problémy, jakože ihned ze svého vytahnout 100tis. Přece jen zvednutí nájmu o pár stovek není žádná hrůza.
Anonyme, jste spoluvlastníkem společných částí domu a máte povinnosti, které s tím jsou spojené. Pokud se Vám toto nelíbilo, měl jste si pořídit rodinný dům. Investovat do rekonstrukce bytu v zanedbaném domě – kde jste pouze menšinovým spoluvlastníkem – je z dlouhodobého hlediska neperspektivní. Mít krásný byt v barabizně je od počátku investice s minusovým výsledkem.
- Žádný vlastník auta s prorezlou karoserií si nebude pořizovat nové čalounění sedaček, nebo super-tuning toho vozu. To se prostě nevyplatí.
- Žádný vlastník rodinného domu nebude investovat do renovace koupelny a do nových podlah, jestliže dům má špatnou střechu. Střecha a základy – to je vždy to první co je třeba mít v pořádku.
Stalo se co jste mohli od počátku předpokládat: zanedbaný dům bude nutné jednou opravit. A protože se dlouhodobě neskládaly dostatečné zálohy, bude se to financovat z jednorázových příspěvků vlastníků jednotek. Jako spoluvlastník máte povinnost přispět podle Vašeho podílu. A protože ani Vy sám jste si nevytvořil finanční rezervu, máte teď problém.
Začněte ten byt pronajímat, nebo prodejte nějaký majetek, nebo si vyřiďte půjčku, nebo byt rychle prodejte. Možná se najde někdo ochotný zainvestovat do střechy, a případně do nových oken, a do nové fasády a zateplení, a do hydroizolace základů, do nových rozvodů vody, do radiátorů, do nové elektroinstalace, …
Seznam je nekonečný, díra na peníze je bezedná.
Justitianus
Radiátory, elektroinstalace atp. je u nás hotová, okna taktéž, to jsme
si dělali sami. Většina má nová okna za své. Na této vesnici žiju celý
svůj život a věřte, že je naše bytovka ve stejném stavu jako všechny
v okolních vesnicích, dokonce je jedna úplně stejná hned vedle. Nemyslím
si, že střecha nevydží 40let, řeší to jenom proto, že nám kus odpadl na
auto, díky vichřici. Oprava auta se platila z našeho. Proto to ten
z družstva vymyslel, a ti co tady bydlí nad tim nepřemýšlí a
odkývávájí. Prý s nimi celých 40let nehnul.. Tak teď si to vynahrazuje.
Bytovka je klasicky zděná, možná by to chtělo zateplit a to je tak
všechno. Nerozpádá se, a už vůbec ne na první pohled.
Můj dotaz byl spíš na to, jestli náhodou na takové rozhodnutí není
potřeba 100% hlasů, protože se mi nějak nezdá, když člověk přispívá
jak má, aby ho do něčeho takového nutili..
My bychom nebyli proti, ale 100tis. na to teď nemáme, taky se nám fakt nelíbí to jednání s technikem, žádná domluva, ohání se soudem, jako buď budete platit nebo smůla, soud, a stejně platit budete.. To, že by se hypotéka, nebo půjčka týkala i nás zavrhl, samozřejmě jsme to tak taky chtěli řešit a nechápeme proč máme být v takové nevýhodě. Pak by pro nás rekonstrukce problém nebyla. Taky tady máme jakože domovníka, a to je hrůza, stará paní, která si nic nepamatuje nikam nezavolá, ale my jako vlastníci prý být domovníkem nemůžeme, to mohou jen nájemníci. Tak buď je ten technik mimo, nebo kecá záměrně.
Máte to těžké, a ještě si sám komplikujete situaci. Správcem domu je pravděpodobně družstvo. Vy – namísto abyste jednal se správcem – se dohadujete s jakýmsi technikem. Ztrácíte Váš čas, i jeho čas.
Zbytečně se zabýváte jakousi „domovnicí“, se kterou nemáte jako vlastník naprosto nic společného. Domovnice má možná nějaké pravomoci vůči nájemcům družstevních bytů. Nikoliv vůči Vám jako vlastníkovi jednotky. (To platí jestliže o „domovníkovi“ není nic uvedeno v Prohlášení vlastníka budovy.)
Justitianus
Děkuji za odpověď, no to je hloupý, ale, správce budovy, tak to netuším kdo by to tady mohl být nejspíš někdo z družstva? On ten náš technik se staví do té role, jakože všechno řeší on. Nikdo jiný s námi nikdy nekomunikoval, ani tady nikdo jiný nebyl, nikdo jiný nic neřešil. V kontaktech je psaný jako vedoucí technického úseku.
Správcem budovy nemůže být někdo z družstva. Správcem budovy může být maximálně družstvo. Technik řeší technické věci, to zcela jistě, ale není správcem budovy. Správa nejsou jenom věci technické.
| Přečtěte si Prohlášení vlastníka budovy. |
V prohlášení najdete kdo je správcem domu. Už jsem Vám napsal (podle odhadu), že jím je pravděpodobně bytové družstvo. Můžete být rád, že se o dům někdo stará. V naprosto výjimečných případech může být správcem jiná osoba, jmenovaná soudem na návrh vlastníka jednotky (§ 1192 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb.).
Je zvláštní, že s vámi (s vlastníky jednotek) nikdo nikdy nekomunikoval, jak píšete. Občas je přece nutné rozhodnout např. o opravě společné části, nebo o změně výše záloh/příspěvků na správu domu. Bez hlasování na řádně svolaném shromáždění nemá takové rozhodnutí vůči Vám žádné právní účinky. Cituji: „K rozhodnutí svolá vlastníky jednotek správce; při rozhodování se nepřihlíží k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek.“ Viz § 1202 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb..
Správce je tedy povinen svolat shromáždění kdyykoliv je třeba rozhodnout o věci, kterou zákon svěřuje shromáždění.
Justitianus
Správcem bude opravdu družstvo, svolání proběhlo řádně. Za to dobu (a mám pocit, že ani nikdy předtím) se tady nic nespravovalo, s námi z družstva ohledně stavu budovy ani komunikovat nechtěli. Když chodí vyúčtování, tak písemně, z bytového družstva. Když se teď něco řeší, tak jen s tím technikem, nikdo jiný tady nebyl, ani telefonicky nikdo jiný nic neřešil. Na bytovém družstvě jsme byli jen když jsme byt kupovali. Já už se v tom opravdu úplně ztrácím, tak jsme odkoupili byt v družstevním domě ale nemůžeme se na ně obracet. Ale jsme povinni jim odvádět za pronájem garáže, sklepů, když je tedy 1/4 naše, tak nevím, mám v tom zmatek, přijde mi to úplně nevýhodné, nepředhledné, ale naše chyba, měli jsme se o tom dozvědět víc před koupí, ale mě bylo 18, přítelovi 26, byli jsme rádi, že jsme si to koupili a spravili no. Tak nezbývá nic, než to zaplatit a odstěhovat se konečně jinam.
Měli jsme v plánu domek i tak, potřebujeme nejlepe postavit něco menšího bezberieroveho. Díky těžkému porodu, má syn velké hybné problémy. Tak stejně není na co čekat.
jste bohužel vy :-( nemáte 100 tisíc, které musíte někde sehnat, nikdo, kromě peněžních ústavů, nemá co zavrhovat, abyste si vzali na rekonstrukci úvěr proboha. to je jen vaše věc, jak ty peníze seženete. co to je jakože domovník? co má jako dělat? kdo ho platí? kam má jako domovník volat podle vás? vy chcete být domovníkem? vždyť neznáte ani svá práva a povinnosti z titulu vlastnictví.
Domovník je tady ten, kterej když se něco stane má to řešit s družstvem s technikem. Platíme ho my v odvodech k družstvu. Domovník kterého máme my, neřeší vůbec nic.. ta střecha se měla řešit dávno, my se tohle snažili s družstvem řešit dva roky, zatímco si náš domovník byl v léčebně, a pak vždycky odkýval, že to s nimi řeší a ono nic, technik říkal, že ani jednou nevolala, věci co jsme my sepsali, ani neodeslala, když má přijít kominík kdokoliv, domlouvá se s námi, protože s paní není řeč, to jsou jejich zkušenosti s ní a teda i naše.. Nám družstvo už tehdy řeklo, že to s námi jako s vlastníky řešit nebude. Až nám kus střechy rozbilo auto, tak to řeší. Ale jak jsme měli tušit, že to co chybí ve fondu budeme my dva vlastníci doplatit hotově ze svého, že se neveme půjčka za všechny jako celek a že nebudeme platit družstvu o nějakou stovku na víc jak to mají nájemnící? Jak se má normální člověk orientovat v družstvo, když oni sami pořádně neví, kontaktovala jsem dva lidi, každ rozdílná odpověď.. to je fakt k smíchu, mám svůj život a neznám zákony nazpaměť a o tom, co se snažím najít na internetu, v těch informacích, aby se prase vyznalo.
Kdo si tu hypotéku bude brát ? To by se museli domluvit všichni vlastníci společně. Takže družstvo a dva vlastníci. Pak by to jít mohlo.
Naše společnost se zabývá opravami a kompletními realizacemi střech. Lidé si poslední dobou dost oblíbili plechové krytiny, proto jsme hledali vhodného dodavatele a firma Yanesystems nám vychází ve všem vstříc, spolupráce trvá už cca 5 let..můžu opravdu doporučit- https://www.yanesystems.cz/
Poslední komentáře