Refundace hodnoty oken
Dobrý den,
měl bych dotaz ohledně refundace oken. V říjnu 2011 jsme zakoupili byt, ve kterém již byla původním vlastníkem vyměněna okna (výměna proběhla v r. 2009). V témže roce, v říjnu či listopadu, proběhla rekonstrukce celého domu, v rámci které byla mimo jiné vyměněna zbývající okna na náklad SVJ (úvěr), avšak shromáždění rozhodlo již v červenci 2011 o tom, že náklady na rekonstrukci budou rozpočítány mezi všechny vlastníky bez ohledu na to, zda jim byla okna měněna či nikoliv (rozhodlo usnesením o zvýšení příspěvku). V současnosti tedy všichni platí částku 15 Kč/m.
Když jsme začali s pověřeným vlastníkem řešit refundaci s tím, že dochází k bezdůvodnému obohacení na základě plnění bez právního důvodu, jelikož do fondu uhradíme i částku připadající na okna, avšak okna nám měněna nebyla, bylo nám řečeno, že na žádnou refundaci nemáme nárok, jelikož zaprvé nedochází k bezdůvodnému obohacení, když právním důvodem je rozhodnutí shromáždění o zvýšení částky do fondu na 15 Kč/m a zadruhé i kdybychom měli nárok, tak by se „to na nás nevztahovalo“, jelikož jsme byt zakoupili později (součástí kupní ceny byla také hodnota oken) a podle pověřeného vlastníka se to týká prakticky jen pěti vlastníků, kteří měli byty ve vlastnictví v době, kdy se rozhodovalo o zvýšení příspěvku do fondu. Já mám však odlišný názor a to ten, že koupí bytu na nového vlastníka, jako na právního nástupce původního, přechází veškerá práva a povinnosti, tedy i právo na vydání tohoto bezdůvodného obohacení. Na shromáždění vlastníků rovněž pověřený vlastník sdělil ostatním, že když se nám námi požadovaná částka vyplatí, ostatní budou buď muset doplatit odpovídající částku do fondu, nebo jim bude zvýšen příspěvek, což však dle mého názoru nejde měnit jen tak, jelikož jak jednorázový příspěvek, tak i nerovnoměrné přispívání do fondu by muselo být dle zákona schváleno 100 % všech vlastníků.
V současnosti je proti SVJ podána žaloba o vydání bezdůvodného obohacení (jinak by byl nárok promlčen). Konzultoval jsem to s několika kolegy právníky a všichni mají stejný názor jako já, že dochází k bezdůvodnému obohacení, avšak nenašel jsem k této problematice naprosto žádnou judikaturu (pouze několik judikátů, že místo jednotlivých vlastníků je pasivně věcně legitimováno SVJ) tak jsem se chtěl touto cestou zeptat, zda má někdo stejné (podobné) zkušenosti, případně zda někdo neví o nějaké judikatuře, která by se týkala této problematiky.
Děkuji za každý názor.
Pane lake,
pokud se podíváte na posloupnost, kdy my jsme nabyli jednotku v listopadu 2011, konkrétně 9., a okna byla měněna rovněž v listopadu, kdy k převzetí a zaplacení prací došlo zcela jistě později, než jsme jednotku nabyli, máme nárok na vydání bezdůvodného obohacení my, nikoliv původní vlastník, jelikož nárok na vydání bezdůvodného obohacení vzniká dle mého názoru (tak jsem to četl rovněž i v nějakém Vašem příspěvku k podobné diskuzi na toto téma), až výměnou zbývajících oken na náklad SVJ. My jsme okna uhradili původnímu vlastníku v kupní ceně, kdy tato skutečnost je výslovně uvedena v kupní smlouvě.
Pane Popper,
já dělám rovněž předsedu výboru v jiném domě a v životě by mě nenapadlo, že by někdo mohl s refundací dělat takové problémy. Také se chystáme na rekonstrukci a těm, kteří mají již okna vyměněná, samozřejmě vyplatíme refundaci, jelikož nechceme nijak navyšovat příspěvky. Podle mě je to, v případě, že jsou okna součástí jednotky, postaveno docela jasně, buď ten, který již má okna vyměněná a tím pádem neobdrží stejné plnění, jako ten, kterému se okna na náklad SVJ mění, má platit adekvátně nižší příspěvek, nebo pokud platí všichni stejně, má obdržet minimálně částku, kterou zaplatí navíc, ideálně stejnou částku, jako stála nová okna ve srovnatelně velkém bytě.
Pane lukaso, mylně se domníváte, že pro věc má nějaký význam datum „převzetí a zaplacení prací“. Není tomu tak. Z toho pak pramení Vaše další omyly. Rozhodující pro věc je to, co se dělo v červenci 2011.
V té době byl ovšem vlastníkem jednotky a členem SVJ původní vlastník. Veškerá jeho rozhodnutí dopadala na něj, na jeho majetek, na zálohy, které složil on sám a na jeho pohledávky za SVJ. Stal jste se tedy vlastníkem jednotky v SVJ, kde již byl účet záloh vytunelován. To už jsem Vám přece napsal jednou.
Napsal jste: "shromáždění rozhodlo již v červenci 2011 o tom, že náklady na rekonstrukci budou rozpočítány mezi všechny vlastníky bez ohledu na to, zda jim byla okna měněna či nikoliv (rozhodlo usnesením o zvýšení příspěvku).
Toto Vaše tvrzení je určitě nepravdivé. Shromáždění nemohlo v červenci 2011 rozhodnout o cizích oknech, ani o způsobu přispívání na jejich opravu. SVJ není k takovému rozhodování vůbec způsobilé. Jak jistě víte, SVJ a jeho nejvyšší orgán – shromáždění – je oprávněno rozhodovat pouze o společných částech domu. O svém majetku a o svých oknech rozhoduje výhradně vlastník jednotky. Takže domnělé „rozhodnutí“, které uvádíte, by bylo absolutně neplatné pro nedostatek právní způsobilosti SVJ. Shromáždění prostě nebylo vůbec oprávněno hlasovat o tom, že by se soukromá okna uhradila ze složených záloh na správu.
Ve skutečnosti došlo v červenci ke třem zcela jiným právním úkonům podle dvou různých zákonů:
- Podle § 15 odst. 2 ZoVB shromáždění jako nejvyšší orgán SVJ rozhodlo o tom, že část složených záloh na správu se vrátí vlastníkům jednotek. Tím okamžikem zanikla složená záloha na správu domu podle ZoVB a přestala existovat pohledávka vlastníků jednotek vůči SVJ podle § 15 odst. 4 ZoVB.
- Podle Občanského zákoníku (či Obchodního zákoníku) jednotlivé osoby uzavřely se SVJ (a mezi sebou navzájem) soukromoprávní smlouvu. Obsahem této smlouvy bylo, že zrušená část záloh na správu jim nebude vyplacena, nýbrž bude svěřena SVJ, které za tyto částky pro některé vlastníky jednotek provede stavební práce v jejich bytech (zcela mimo rámec správy domu).
- Zároveň někteří vlastníci jednotek (šest osob) věnovali peněžní dar ostatním vlastníkům: vzdali se svého podílu na vrácených zálohách, ponechali je rovněž na účtu SVJ s tím, že tento jejich dar má SVJ použít na úhradu cizích oken. Jaká velkorysost! O to pak ostatní vlastníci uhradili méně za okna ve svých bytech.
V říjnu 2011, kdy jste se stal vlastníkem jednotky, již neexistovaly tyto částky jako zálohy na správu domu, neboť o jejich vrácení tehdejším vlastníkům bylo rozhodnuto dříve – v červenci 2011. Rozhodnutí shromáždění bylo platné okamžikem hlasování a stalo se tím závazné i pro SVJ – právnickou osobu. Tím okamžikem byl účet záloh na správu legálně vytunelován. V době, kdy jste se stal vlastníkem jednotky, už tyto zálohy neexistovaly, byly vráceny plátcům.
Původní vlastník nemůže namítat bezdůvodné obohacení, neboť byl
jedním z šesti vlastníků jednotek, kteří dobrovolně věnovali
sponzorský dar. Vy také nemůžete vymáhat bezdůvodné obohacení. SVJ se
neobohatilo. Vás se to celé vůbec netýká.
----------------------------------------------------------------------------
Váš příklad ukazuje, jak důležitá jsou ta slovíčka, kterými jste se odmítl zabývat.
Tato diskuse má už 19 příspěvků, ale Vy jste ještě nebyl schopen sdělit co vlastně na účet SVJ platíte, na jaký konkrétní účel a z jakého právního důvodu. Vymýšlíte fantastické názvy plateb, které ZoVB nezná. Zdržujete nejen sám sebe, ale i nás ostatní, kdo se Vám snažíme zadarmo poradit.
Ale to zde místním neználkům připomínám stále dokola …
lake
Dobrá, pokud Vás to tedy tak obtěžuje a zdržuje Vás to, tak k této diskuzi nadále nic nepište. Já se dotazoval hlavně na to, zda někdo nezná nějakou judikaturu či nemá obdobné zkušenosti, nechtěl jsem se od Vás, který evidentně víte všechno nejlépe, což dokazujete i popíráním judikatury NS v některém Vašem příspěvku, nechat „poučovat“.
Ani dvacátým textem této diskuse jste neobjasnil, co míníte těmi tajemnými „příspěvky do fondu“. Takže to sám nevíte …
Radu jste ode mne dostal s podrobným vysvětlením; nemohu za to, že je jiná, než jste chtěl slyšet.
Pohledávky ani závazky předchozího vlastníka nepřecházejí na nabyvatele jednotky; viz usnesení Ústavního soudu I. ÚS 2926/10 ze dne 19.01.2011, rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 4131/2011 ze dne 13. června 2012, rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 216/2011, ze dne 24.1.2013: http://www.portalsvj.cz/…ho-vlastnika.
Vrácení záloh na správu domu tehdejším vlastníkům jednotek nastalo již okamžikem rozhodnutí shromáždění, nikoliv až okamžikem realizace výměny oken; viz zákon č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník, § 47: http://www.portalsvj.cz/…ho-vlastnika.
Mějte se pěkně a pozdravujte ode mne Vaše kolegy právníky.
lake
Vážený pane, zcela máte plnou pravdu! Je to neoprávněné obohacování SVJ,když Vám okna nebyla vůbec měněna.Dělal jsem předsedu SVJ,když jsem řešil případ,kdy si jedna rodina vyměnila okna dříve,než došlo ke kmpletní výměně v celém domě.Je pravda,že při konzultaci v Podolí na ústředí byt.družstev mně tehdy řekla právnička,že oni by to řešili okamžitě s tím,že by si tito majitelé tyto okna musely vyndat a vzít v potaz stejná okna s námi. Vůbec jí nezajímala případná fin.náhrada, která by jim nepříslušela!Navíc,když nás tehdy postavili před hotovou věc! My jsme byli ale grandi s tím, že jim tyto peníze uhradíme do výše našich nákladů.Tehdy to prakticky vyšlo na stejno.Podotýkám, že jsme nemuseli jim tuto náhradu dávat,protože za jedno neměli stejný typ oken a navíc jejich postup byl neoiprávněný,tedy bez souhlasu tehdejšího výboru!Když budete mít zájem,napište sem váš názpor.Případně bych vám dal na mě kontakt. S pozdravem K.Popper,Litoměřice
Samozřejmě neplatte nic. Dopisem oznamte výboru, že předpis plateb (splátek úvěru) je nejasný a nepodložený. V rámci celkové rekonstrukce nebyly vydány žádné peníze na Vaše okna. Mimochodem: o úvěrů bylo rozhodnuto ještě za trvání družstva? Proč byste se měl soudit Vy? Jen ať SVJ podá žalobu. Vy se budete jen bránit. Oni budou dokazovat oprávněnost inkasa. Vy, naopak byste musel dokazovat ve vlastni režii. Podklady a doklady k celé akci mají oni. Těžko byste je z nich „doloval“.
Ono je to trochu složitější a nerad bych to tady všechno rozváděl, příspěvek se prostě už platí, proto chceme od společenství vyplatit peníze v hotovosti. Družstvo v domě nebylo, rozhodlo o tom shromáždění vlastníků jednotek, akorát tehdy ze 72 bytů vlastnil 67 většinový vlastník (jedna akciovka), který má v současnosti nějakých 55 % všech podílů v domě a s lidmi manipuluje tak, jak se mu to hodí. Nám poskytl propočet kolik stála rekonstrukce celkem, kolik byla dotace a kolik z toho byla částka za okna, proto jsme také mohli hodnotu bezdůvodného obohacení vyčíslit a podat žalobu. Mně jde hlavně o to, zda někdo neví o nějaké judikatuře na tyto případy nebo nebyl ve stejné situaci a jak ji případně řešil.
Pane lukaso, na mé upozornění o neexistujícím „fondu“ jste napsal: „Pod laickým pojmem fond myslím samozřejmě příspěvek na náklady, spojené se správou domu a pozemku, nerad bych si hrál se slovíčky.“
Netušíte tedy, že příspěvek na náklady, spojené se správou domu a pozemku není nikdy určen na naplňování nějakého tajemného „fondu“, nýbrž se vybírá na přímou úhradu konkrétního nákladu na správu. Vy byste si tedy nerad hrál se slovíčky? Aha. A při tom zjevně nerozpoznáte úhradu zálohy na správu od přispívání na správu.
Pokud si nechcete hrát se slovíčky, proč tedy tak puntičkářsky
rozlišujete „soukromá okna“ a „společná okna“?
--------------------------------------------------------------------------
Napsal jste: „Já mám však odlišný názor a to ten, že koupí bytu na nového vlastníka, jako na právního nástupce původního, přechází veškerá práva a povinnosti, tedy i právo na vydání tohoto bezdůvodného obohacení. “
Tento Váš názor je v rozporu s právem. Pokud Vaši žalobu stavíte na citovaném tvrzení, pak Vaši při prohrajete. Na nabyvatele jednotky nepřecházejí automaticky žádné peněžní pohledávky ani závazky předchozího vlastníka. Nemají totiž nožičky. Seznamte se s podmínkami pro přechod závazků a pohledávek v zákonu č. 40/1964 Sb., viz § 524 a následující.
Nejste způsobilý bez právního důvodu napadat hospodaření se zálohami, ke kterému došlo před tím, než jste se stal vlastníkem jednotky. Tehdejší vlastníci jednotek byli oprávněni vrátit si naspořené zálohy a pořídit si za tuto částku cokoliv – zájezd na Kanáry, či okna v bytech. Vy jste se pak stal členem SVJ, kde účet záloh byl už „vytunelován“. Váš problém …
Podle Vašeho popisu skutečně došlo k bezdůvodnému obohacení, jenomže SVJ se neobohatilo na Váš úkor. Vy tedy nejste aktivně legitimován ke sporu se SVJ. Žalovat SVJ by mohl jedině předchozí vlastník, z jehož záloh byla uhrazena soukromá okna v cizích bytech. Jenomže on po SVJ nic nepožaduje a žalobu nepodal. Vy svou při hladce prohrajete právě pro nedostatek aktivní legitimace žalobce.
Je mi líto, že Vám nemohu podat příznivější zprávu. Inu, když si někdo nechce hrát se slovíčky, ale při tom píše o „fondu“ a o „přispívání do fondu“, pak to nemůže dopadnout dobře …
Pozdravujte ode mne Vaše kolegy právníky.
lake
Imho mu bude stacit plna moc od predchoziho vlastnika, pokud toto jiz nemel v kupni smlouve…
Odstatne, de jure by stejny postup byl nutny pri uplatneni reklamace, kdyz zakonna zaruka plati vyhradne pro prvniho kupujiciho, pokud se nepletu…
Nenapsal jste to první, hlavní a nejdůležitější: Kdo je
vlastníkem těch oken.
Do žádného „fondu“ nejste povinen přispívat. Pokud tak i přesto
činíte, jde asi o Váš dar, a u daru je vymáhání bezdůvodného
obohacení vyloučeno.
lake
Pod laickým pojmem fond myslím samozřejmě příspěvek na náklady, spojené se správou domu a pozemku, nerad bych si hrál se slovíčky. Podle prohlášení vlastníka jsou okna součástí jednotky, tzn. de facto přispíváme prostřednictvím společenství na okna ostatním vlastníkům.
Dobrý den, u nás už taky byly byty, které před rekonstrukci už měly vyměněna okna. Tak jsme se na shromáždění vlastníků dohodli, že jim refundujeme stejnou částku jaké budou náklady pro ostatní byty. Takže bych doporučovala platit do fondu oprav stejnou částku jako ostatní a požadovat refundaci, jen tak to bude spravedlivé a nejjednodušší. Nevím, co na tom váš výbor nechápe a proč dělá problémy. zdravím Anna
Paní Anno Malá, to, že jste si odhlasovali refundaci již vyměněných oken, je věc vašeho domu. Já s tímto postupem nesouhlasím. Mám k tomu tento důvod. V době x před rekonstrukcí jsem měl volné finanční prostředky, které jsem investoval do výměny oken. Nyní se shromáždění rozhodlo, že se bude zateplovat a proto těm, kteří měli okna vyměněna vyplatí stejnou částku jako budou náklady na ostatní byty. O tuto částku se zvýší úvěr, který se bude splácet. I já se tedy budu podílet na splácení peněz získaných refundací. V podstatě dostanu peníze (půjčku) o které nestojím, které jsem již investoval a které budu muset splácet. Podle mne je rozumnější, aby si ti, kteří nemají okna vyměněna vzali sami půjčku a z té okna vyměnili.
A u nás to, nezávisle na nás, fungovat musí. Zateplení provedl původní vlastník (asi před 15 lety) a vlastníci jednotek si postupně vyměňují okna za plastová (hotovo asi z 90%).
My to ovlivnit nemohli. Byty jsme kupovali až asi 3 roky po zateplení, a o plastových oknech se toho ještě moc nevědělo.
Takže kvůli kompromisu musím souhlasit s úvěrem na okna, která již mám za svoje peníze vyměněna? A ten pochopitelně splácet. Nikdo mne k tomu nemůže nutit. Jedná se o moje peníze a ani shromáždění nemá oprávnění mi něco takového nařídit.
Nikdo netvrdí, že není jiné řešení. SVJ si vezme půjčku pouze na stará okna. Splácet půjčku budou jen ti "postižení). Vás se to nemusí vůbec týkat.
Pane svjdukelská,
v této diskusi se řeší něco úplně jiného: okna jsou majetkem
vlastníků jednotek. Nejsou společná.
Vy ve Vašem SVJ nejste povinen splácet jakýkoliv úvěr. Splácení úvěru nikdy není nákladem na správu domu. Nákladm na správu byl náklad na výměnu společných oken domu. Nahlédněte do účetnictví, nechte si předložit fakturu od zhotovitele.
Pokud SVJ poskytlo některým vlastníkům odklad splácení jejich individuálního dluhu, jde o finanční službu, kterou SVJ poskytlo pouze některým vlastníkům. Jak se rozúčtuje náklad na službu jistě víte.
lake
Myslím, že se zde splátka úvěru ať již na všechna okna či jen na některá řešila.
V evidenčním listu by měla být uvedena částka zálohy správy (někde uvedeno tzv. fond oprav) třeba 30 Kč, hypotéka (splátka úvěru) 5 Kč. Kdo úvěr nepotřeboval (zaplatil hned nebo okna nebyla měněna, má v položce 0 (slovy nula) Kč. Kdo splácí těch 5 Kč, tak se posílají asi bance. Zůstane mu na účtu tolik co ostatním, tedy 30 Kč. Proto nerozumím „když se nám námi požadovaná částka vyplatí, ostatní budou buď muset doplatit odpovídající částku do fondu, nebo jim bude zvýšen příspěvek“
Pane Martine, nikdo z nás bohužel netuší, zda důvodem pro platby tazatele jsou nějaké splátky nějakého úvěru. Nikdo nerozumí tomu, co tazatel míní pojmem „příspěvek do fondu“. Tazatel to nevysvětlil. U jeho tajemné platby může jít teoreticky o jeden ze sedmi možných důvodů, nebo o jejich libovolnou kombinaci:
- dobrovolné dary do jakéhosi fondu právnické osoby SVJ,
- členské příspěvky podle stanov (což je zdanitelný příjem SVJ)
- zálohy na budoucí náklady správy domu (podle § 15 odst. 2 ZoVB),
- příspěvky vlastníka na minulé náklady správy domu (podle § 15 odst. 1 ZoVB),
- příspěvky vlastníka na budoucí náklady správy domu (podle § 15 odst. 1 ZoVB),
- splátky dluhu za jinou osobu z důvodu dříve provedené výměny oken (dluh vzniklý předchozímu vlastníkovi na základě smlouvy podle ObčZ či ObchZ),
- nebo jde ještě o něco jiného.
lake
Body nepřiděluji, nevím proč tu ta možnost je. Aby se přispívatel polepšil ve výrazech, znalostech ? Přidávám občas jen + Lakemu.
Tazatelé se často nechtějí probírat vlákny nebo hledat jinde na internetu a vznáší dotazy na stejná témata (okna, vlastnictví, refundace). Rozhodovací pravomoce SVJ v oblasti oken závisí na tom, jak jsou okna vedena v Prohlášení.
Poslední komentáře