Prohlášení ve sbírce listin rejstříkového soudu

Vložil Justitianus, 26. Červenec 2020 - 19:37 ::


Člověk nestačí zírat na to jaké nesmysly vznikají v lidských hlavách. Místní blbečci přišli s teorií, že prý SVJ není povinno vložit prohlášení do sbírky listin rejstříkového soudu. Tento názor je ovšem v přímém rozporu se zněním zákona. Pojďme se na to podívat podrobněji.


Prohlášení podle zákona č. 72/1994 Sb.

Zákonná úprava byla mizerná. Zákonodárce vůbec nepočítal s tím, že prohlášení vlastníka budovy by se mohlo po vložení do katastru měnit. Podle § 11 odst. 9 zákona č. 72/1994 Sb. (účinnost od 1. 5. 1994) platilo:

72/1994 Sb. § 11
(9) Všechny změny, které se týkají obsahu prohlášení, je společenství povinno do 30 dnů oznámit katastrálnímu úřadu. Přílohou oznámení katastrálnímu úřadu je zápis z jednání společenství včetně prezenční listiny. 

Samotné prohlášení sice bylo možno změnit, ale pak bylo zastrčeno někam do zásuvky. Vlastníci jednotek a nabyvatelé jednotek neměli žádnou zákonnou možnost seznámit se s úplným zněním prohlášení, protože katastrální úřady odmítaly vkládat do sbírky listin změněná prohlášení. Přijímaly pouze jednotlivá „oznámení“. Vlastníci jednotek ani zájemci o koupi jednotky tedy neměli šanci zjistit prokazatelný a skutečný právní stav v domě.

V průběhu účinnosti zákona č. 72/1994 Sb. došlo ke změně, která ale vůbec nic nevylepšila. Původní ustanovení § 11 odst. 9 bylo vypuštěno a nahrazeno tímto zněním:

72/1994 Sb. § 11
(7) Všechny změny, které se týkají označení jednotek a velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu, je společenství povinno do 30 dnů oznámit katastrálnímu úřadu. 

Dopad nové právní úpravy byl katastrofální. Katastrální úřady totiž začaly odmítat „oznámení“, která neobsahovala buď změnu počtu jednotek (přečíslování), nebo změnu spoluvlastnických podílů. Jakékoliv (i zásadní) změny spoluvlastnických vztahů se prostě nedostaly ani do prohlášení, ani do katastru. Mohly skončit zase jen v nějaké zásuvce. To se týkalo např. stavebních úprav, vzniku nových společných částí (výtah, domovní kotelna, tepelné čerpadlo, sluneční kolektory). Stejně tak nebylo do prohlášení nijak možno vložit změnu užívání společných částí (sklepní kóje, sklepy, garážová stání). Nebylo možno nijak zachytit změny v určení společných částí, společných vlastníkům jen některých jednotek (např. balkony, terasy atd.).

O nesmyslné právní úpravě a následném chování katastrálních úřadů se psalo i zde, viz:

Výsledkem zákonné úpravy a praxe katastrálních úřadů došlo k tomu, že nikdo si nemohl být jist zda stále platí původní prohlášení vlastníka, nebo zda už bylo (někdy mezi lety 1994 až 2013) nějak měněno (možno i vícekrát), aniž by se tato změna dostala do katastru. Bylo možno vyžádat si na katastrálním úřadě kopii prohlášení (což bylo nákladné), ale nemohli jste si být jisti, zda ten kus papíru má nějakou právní váhu.


Prohlášení podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Autoři zákona č. 89/2012 se rozhodli změnit trvající neblahý a nežádoucí stav právní nejistoty. V první řadě zákon stanoví jednoznačně, že vlastníci mohou prohlášení změnit (vztahuje se i na domy s jednotkami(1994)). Dále se katastrálním úřadům a rejstříkovým soudům ukládá přijímat prohlášení v plném znění a ukládat je do sbírky listin.

Dále – a to je nejdůležitější – se každému SVJ ukládá zákonná povinnost od 1. 1. 2014, aby vložilo do sbírky listin rejstříkového soudu aktuální a úplné znění prohlášení (včetně všech případných změn, ke kterým v minulosti mohlo postupně docházet formou „oznámení“ katastrálním úřadům). Tím je od roku 2014 postaveno najisto co prohlášení obsahuje a jaké je jeho aktuální znění.

89/2012 Sb. § 1220
(2) Je-li osoba odpovědná za správu domu zapsána do veřejného rejstříku, založí bez zbytečného odkladu prohlášení v úplném znění i do sbírky listin u orgánu, který vede veřejný rejstřík. 

Právnická osoba SVJ je zapsána v rejstříku společenství vlastníků jednotek. Se vznikem SVJ (přesněji v okamžiku kdy se SVJ ujme svých povinností správce) vzniká tedy povinnost založit úplné znění prohlášení do sbírky listin rejstříkového soudu. Není o čem diskutovat.

Zákonodárce nerozlišuje zda jde o prohlášení nezměněné (vložené do katastru např. původním vlastníkem budovy), nebo jde o prohlášení již změněné. Povinnost právnické osoby SVJ vložit prohlášení v úplném znění do sbírky listin rejstříkového soudu vzniká v každém případě. Pojem „bez zbytečného odkladu“ je tedy možno vyložit pouze takto:|

  • SVJ vzniklé ze zákona č. 72/1994 Sb. mělo vložit prohlášení do sbírky listin bez zbytečného odkladu po nabytí účinnosti NOZ (1. 1. 2014)
  • SVJ vzniklé zápisem do rejstříku podle zákona č. 89/2012 Sb. mělo vložit prohlášení do sbírky listin bez zbytečného odkladu po dni, kdy se nově vzniklé SVJ ujalo správy domu.
  • V případě, že kdykoliv později dojde ke změně prohlášení, SVJ vložií úplné znění prohlášení do sbírky listin rejstříkového soudu bez zbytečného odkladu po tom, co splnilo svou povinnost podle § 1220 odst. 1 (zhotovilo úplné znění změněného prohlášení a vložilo je do sbírky listin katastru).

Povinnost ukládat listiny do sbírky listin rejstříkového soudu stanoví také zákon č. 304/2013 Sb. o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob. Ustanovení § 66 tohoto zákona obsahuje výčet listin, které se povinně zakládají. Podle § 66 písm. z) platí, že sbírka listin obsahuje další listiny, o kterých tak stanoví zákon. A zákon je v této věci jednoznačný – viz § 1220 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb..

Právní úprava § 1220 odst. 2 občanského zákoníku spolu se zákonem č. 304/2013 Sb. o veřejných rejstřících zabezpečují, že od 1. ledna 2014 je postaveno najisto jaký je skutečný obsah prohlášení – bez ohledu na to, zda jde o prohlášení původní (nezměněné), nebo zda již bylo nějakým způsobem změněno mezi lety 1994 až 2013.

Přesto někteří místní blbečci soudí, že SVJ není povinno tuto zákonnou povinnost plnit. Pochop kdo můžeš …


Prohlášení a úloha katastrálního úřadu

Zákonodárce tedy novou právní úpravou zabezpečil, aby vlastníci i zájemci o koupi jednotky měli jednoduchý a bezplatný přístup k aktuálnímu znění prohlášení. Možná se ptáte zda by tedy nestačilo vložit prohlášení pouze do katastru. Ne, nestačilo.

Od katastrálních úřadů totiž není možno očekávat bezplatný a jednoduchý přístup online (dálkově). Pravý opak je pravdou. Katastr je založen (stejně jako pozemkové knihy před 500 lety) na zápisech v listinách. Výpisy a opisy z pozemkových knih vždy pořizovali písaři, vybavení brkem, kalamářem a papírem. Na tom se dodnes změnilo jen velmi málo.

Katastrální úřady poměrně dlouho sabotovaly digitalizaci mapových dat, a dodnes ani nezahájily digitalizaci sbírky listin katastru. Nahlížení se děje výhradně pořizováním kopií jednotlivých stránek na papír A4 a to pouze za úplatu. (Za náhled prohlášení dáte podle rozsahu 1000 až 2000 Kč). To je v 21. století naprosto nedostačující, nefunkční a nákladné řešení.

Proto zákonodárci přikročili k jednoduché právní úpravě – vkládat prohlášení na dvě místa: jak do katastru, tak do sbírky listin rejstříkového soudu. Přístup do rejstříku SVJ je totiž zcela zdarma a online (postačí mít připojení k internetu a webový prohlížeč). Rejstříkový soud přijímá listiny v digitální podobě a zveřenuje je bez jakýchkoliv problémů. Tak proto je prohlášení povinně vloženo i v rejstříku SVJ, a je to tak správně.


Co dělat když SVJ porušuje zákon

Jak jsem prokázal citací zákona, SVJ má uloženu bezvýjimečnou povinnost založit prohlášení do sbírky listin. Neučiní-li to, jde o protizákonný stav. Na chybějící listinu může soud upozornit každá osoba, například člen SVJ. Další postup rejstříkového soudu bude následující:

304/2013 Sb.
Následky porušení povinnosti předložit listiny
§ 104
Předseda senátu může uložit pořádkovou pokutu zapsané osobě také tehdy, jestliže neuposlechla výzvy rejstříkového soudu (…) aby mu předložila listiny, které podle tohoto nebo jiného zákona mají být založeny do sbírky listin; pořádkovou pokutu lze uložit do výše 100000 Kč

Pokutu uloženou soudem je pak možno vymáhat na členech statutárního orgánu, protože právě oni způsobili SVJ škodu porušením zákonem uložené povinnosti.


Potřebujete prohlášení, ale vaši neschopní statutáři porušují zákon?

Jestliže potřebujete text prohlášení, hledejte je ve sbírce listin rejstříkového soudu. Není-li tam, vyzvěte SVJ prokazatelně, aby splnilo svou zákonnou povinnost (a poskytněte k tomu přiměřenou lhůtu). Jestliže ani pak SVJ svou povinnost nesplní, můžete si obstarat prohlášení z katastrální­ho úřadu.

Pozor! Nevíte ovšem co jste dostal – vůbec nemusí jít o aktuální platné znění. Jestliže SVJ nesplnilo zákonnou povinnost vložit aktuální úplné prohlášení do rejstříku, pak nejspíše nesplnilo ani zákonnou povinnost vložit aktuální úplné prohlášení do katastru.

Náklad na pořízení kopie prohlášení pak dáte SVJ k úhradě. Nejlépe tak, že výdaj za pořízení kopie jednostranně započítáte na Vaši platební povinnost vůči SVJ. Zkrátka v následujícím měsíci zaplatíte na zálohách o to méně. Ať si pak statutáři vysvětlují na shromáždění, proč porušují zákon a proč Vám SVJ způsobilo škodu.

Škoda, že dnes není možné líné a neschopné statutáry vyhnat z funkcí bičem, nebo je házet do Vltavy, jak se to dělo nepoctivým pekařům za vlády Karla IV, krále českého a císaře Svaté říše římské.

Justitianus

    Štítky (beta): Přidejte nový štítek vepsáním, smažte kliknutím na křížek (pouze pro přihlášené). Zobrazte další diskuse s daným štítkem kliknutím na štítek. Seznam štítků.

    Vložil Pomáhat a chránit (bez ověření), 28. Červenec 2020 - 8:19

    Pane Bilaku,

    vedle opakovaného zveřejňování návodů k opatření psychotropních látek a padělaných listin zde zveřejňujete výzvy nabádající k násilí, vyhrožování a šíření nenávisti, a to i přes opakované výzvy, abyste své protiprávní činnosti zanechal.

    Podíváme se na to.

    Pomáhat a chránit

    Vložil PS - VB (bez ověření), 28. Červenec 2020 - 8:32

    Jen u duševně zaostalý ubožáček,který nedokáže argumentovat proti § podloženým příspěvkům se uchýlí k takovýmto praktikám.

    Prosím admina, aby toho blba ihned mazal.Děkan

    Vložil tomas 22, 28. Červenec 2020 - 7:32

    a vytvořil si vlastní svět.

    opravdu mne překvapuje vaše nevyváženost s níž tu zapáleně horujete pro splnění nijak podstatné povinnosti (podle mého názoru to neplní tak 80–90% SVJ) ale mne opakovaně urážíte za naivitu s jakou trvám na dodržování alespoň těch nejzákladnějších povinností, kupříkladu po roce vymazání odvolaného předsedy a zapsání nového předsedy a člena výboru.

    nebo „dokonce“ na pravidelném ověřování vodoměrů.

    víte vy mě hodně připomínáte ono slavné „Celý život toužil mít hospodu, ale chodili mu tam lidi“…

    řekněte mi umíte vůbec napsat příspěvek kde nebudete jiné urážet?

    nepřipadá vám to neustálé měnění identit a nicků abyste mohl napsat příspěvek v němž „pochválíte Justitiana“ a ostatní urážíte… trapné?

    a teď k Vašemu dlouhému názoru.

    ano je povinností SVJ dělat lecos, třeba i zveřejňovat závěrky a zápisy ze shromáždění, nebo ověřovat vodoměry.

    to je teorie.

    praxe je, že 99% SVJ na to kašle a kašlou na to i soudy.

    „Opovažte se ozvat.“

    ale to jste tu nedávno prosazoval právě vy, ne? a mne urážíte kdykoli můžete, že jsem si dovolil odporovat…

    škoda, že spolu s těmi línými předsedy se nedají do Vltavy hodit i ti arogantní, že?

    Vložil radka2222 (bez ověření), 27. Červenec 2020 - 10:44

    tak vám justi gratuluji k zdárné likvidaci tohoto webu. je zajímavé, jak jeden nevzdělaný grafoman, hrající si na právníka, dokáže za krátký čas svými fantasmagorickými sáhodlouhými nesmyslnými příspěvky zničit dříve hojně navštěvovaný web. a stačí k tomu jedno takové sebestředné individuum, které si léčí své komplexy a lůzrovství urážením všech, kdo mají jiný názor.

    Vložil Čtenář (bez ověření), 27. Červenec 2020 - 14:45

    Autistická misandrička v invalidním důchodu, která pohrdá životy starých lidí (dokonce otevřeně ventiluje svá zvrácená přání o jejich skonu do roka a dne), ovšem nepohrdne po nich dedictvím, dostala za svoji retardovanou směs slov souhlasné plusy.

    Zkuste si plusaři autistické retardky2222 vyhledat řešení nějakého problému ve starších vláknech. Naleznete tam nesouhlasné názory na dvojku ve výsledku u 1+1, naleznete tam aroganci a hloupost. Ovšem naleznete tam i řešení nestranné a věcné se kterým nemusíte souhlasit, ale musíte jej respektovat, protože pouze sděluje že 1+1 je 2. A to zde činí pouze Justitianus.

    Vložil Justitianus, 27. Červenec 2020 - 12:01

    Paní Radko, děkuji Vám za Váš korektní, právně podložený a odborně přínosný příspěvek.

    Čím to je, že nejste schopna uvést k mému textu ani jeden relevantní argument? Jen samé útoky ad hominem. Nejspíše tedy žádný relevantní argument neznáte. To bude tím, že jste „nevzdělaná grafomanka“, jak jste uvedla.

    A taky pořádně vzteklá a nepříjemná ženská. A taky „sebestředné individuum, které si léčí své komplexy a lůzrovství urážením všech, kdo mají jiný názor“. Pěkně jste se sama charakterizovala; sám bych to nenapsal výstižněji. Mějte se pěkně.

    Justitianus

    Vložil radka2222 (bez ověření), 28. Červenec 2020 - 8:56

    vy přece sám dobře víte, že to není o tom, že nejsem schopna uvést argumenty, ale o tom, že s vámi se nedá diskutovat, jste hloupý namyšlený hulvát a proto nemíním s takovým individuem ztrácet čas :-) určitě jste si všiml, že čím víc se rozvíjí vaše grafománie, tím míň lidí sem přispívá. a není to proto, že by neměli argumenty.

    Vložil ik (bez ověření), 28. Červenec 2020 - 17:36

    a nevrátil se zpět Lake, ale jen si změnil jméno? Mě to tak přijde.

    Vložil Lidová tvořivost je nad zákonem (bez ověření), 28. Červenec 2020 - 10:23

    Máte naprostou pravdu.Všude tam, kde si „odborníci“ ve výborech neví rady,tak tam povýší svoje rozhodování dle svého, „opravdu selského rozumu“ nad zákon!A je vymalováno.Ovce se nikdy nebouří a „chytrolínům“ pak všechno prochází do té doby,než se přistěhuje někdo,kdo se v zákonech orientuje.

    Vložil SVJ × členové statutárního orgánu SVJ (bez ověření), 27. Červenec 2020 - 0:48

    „Pokutu uloženou soudem je pak možno vymáhat na členech statutárního orgánu, protože právě oni způsobili SVJ škodu porušením zákonem uložené povinnosti.“

    Můžete postup vymáhání SVJ × členové statutárního orgánu SVJ poněkud upřesnit? SVJ zastoupené statutárním orgánem bude vymáhat pokutu na členech svého statutárního orgánu?

    Vložil Justitianus, 27. Červenec 2020 - 5:01

    Chytrému napověz, hloupého nakopni.

    Jestliže vlastníci jednotek chtějí, aby SVJ efektivně vymáhalo náhradu škody, musí v první řadě „odstavit“ z jejich funkcí ty, kdo nesou za vznik škody odpovědnost. Zvolí si tedy statutární orgán s jiným složením. SVJ pak bude vymáhat náhradu škody na bývalých členech statutárního orgánu.

    Justitianus

    Vložil SVJ × členové statutárního orgánu SVJ (bez ověření), 27. Červenec 2020 - 7:42

    Justitiane,

    z Vámi napsaného plyne, že po členech statutárního orgánu SVJ nebude (nemůže) škodu vymáhat. Mohou tedy škodit. (Bývalí členové statutárního orgánu členy statutárního orgánu nejsou. Bývalí členové statutárního orgánu jsou řadovými členy SVJ a nebo členy SVJ vůbec nejsou. Tady je postup zřejmý. Na tuto situaci jsem se neptala.)

    Vložil Justitianus, 27. Červenec 2020 - 9:09

    Paní, proč píšete tyhle blbosti? Nikdy a nikde jsem nenapsal, že „po členech statutárního orgánu SVJ nebude (nemůže) škodu vymáhat.“

    To je jen Váš vlastní výmysl.

    SVJ samozřejmě může vymáhat. Proč by nemohlo? Jiná věc je zda takový postup povede k úspěchu a za jakou cenu.

    Samozřejmě že SVJ může vymáhat i na jednotlivých osobách, které jsou členy statutárního orgánu. Ale prakticky to má smysl jedině pokud tyto osoby jsou ve výboru v menšině. Pokud by škůdci měli ve statutárním orgánu většinu, pak mohou vymáhání znemožnit a zablokovat rozhodování výboru v této věci. Na to jste ale mohla přijít sama. Vy na tom snad něčemu nerozumíte?

    Připomínáte mi toho pána, který se hádal, že polévku je možné jíst vidličkou. Jistěže ano, ale nenají se.

    SVJ může vymáhat náhradu škody i na předsedovi SVJ. Právnickou osobu SVJ ze zákona zastupuje předseda SVJ (samozřejmě též před soudem). Předseda je ale ve střetu zájmů. Zákon tuto situaci řeší: teoreticky lze použít ustanovení § 165 zákona č. 89/2012 Sb. o ustanovení opatrovníka.

    Podle § 165 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. platí, že soud jmenuje právnické osobě opatrovníka, a to i bez návrhu, jsou-li zájmy člena statutárního orgánu v rozporu se zájmy právnické osoby a nemá-li právnická osoba jiného člena orgánu schopného ji zastupovat.

    Ovšem náklady na soudem ustanoveného opatrovníka ponesou vlastníci jednotek! A předseda bude i nadále mít nárok na svou odměnu. Soud se potáhne celé roky. Proto jsem se o této možnosti ani nezmínil pro její nepraktičnost. Ale pokud chcete za každou cenu jíst polévku vidličkou, nikdo Vám v tom nebrání …

    Nejvhodnější (a pro vlastníky jednotek nejlevnější) je ten postup, který jsem už popsal v předchozím příspěvku: zvolit nové členy výboru a následně SVJ začne vymáhat po bývalých statutárech.

    Justitianus

    Vložil Justitianovy bludy 37 (bez ověření), 27. Červenec 2020 - 9:53

    Justi,

    už sem nepište ty bludy. Bylo to zde dříve, před Vaším příchodem, celkem použitelné.

    Dejte se třeba na spisovatelství, ale obávám se, že při Vaší tónině Vaši produkci číst nebude nikdo.

    Vložil Člen SVJ (bez ověření), 27. Červenec 2020 - 8:14

    A teď si to zkus přečíst ,ale pořřřáááddddně!!!

    (3) Nenahradil-li člen voleného orgánu právnické osobě škodu, kterou jí způsobil porušením povinnosti při výkonu funkce, ačkoli byl povinen škodu nahradit, ručí věřiteli právnické osoby za její dluh v rozsahu, v jakém škodu nenahradil, pokud se věřitel plnění na právnické osobě nemůže domoci.

    Vložil tomas 22, 28. Červenec 2020 - 7:33

    a kdo tu škodu bude vymáhat?

    Vložil Člen SVJ (bez ověření), 28. Červenec 2020 - 17:11

    No přece takoví .....jako jsi ty a třeba až ve Štrasburku:-)

    Volby prohlížení komentářů

    Vyberte si, jak chcete zobrazovat komentáře a klikněte na "Uložit změny".