Problém s bývalými členy společenství

Děkuji za odpověď, byť si nemyslím, že bylo nutné mě ihned osočit ze záliby v podávání trestních oznámení. V katastru je u zmíněné bytové jednotky uvedeno omezení vlastnického práva formou zástavního práva smluvního. To bych přešla bez komentáře, protože do majetkových záležitostí sousedů mi opravdu nic není, ale ono došlo rovněž ke změně majitele bytové jednotky. Ta původní osoba v katastru prostě nefiguruje a jelikož mi v souladu s platnými stanovami společenstvín vzniká povinnost vést aktuální přehled majitelů bytových jednotek, považovala bych minimálně za slušnost, oznámit mi nastalou změnu. Přesto, že vás irituje množství možná zbytečně podaných trestných oznámení, jsem pevně rozhodnutá tentokrát situaci razantně řešit. Je to už dlouhodobě se táhnoucí problém a ostatní majitelé se ptají, jestli dotyčná osoba platí a pokud se dozví, že tomu tak není, okamžitě přestanou platit taky. Už jednou to tady bylo a dotyčná dosáhla dluhu na fondu oprav za celých pět let. Tehdy jsem ještě bydlela jinde a prošlo jí to. Tentokrát bych to ráda vyřešila ve prospěch společenství.

Martino Hlavajdo,

o skutečnosti, že došlo ke změně vlastníka jednotky jste se v původním dotazu nezmínila.

Povinnost oznámit změnu vlastnictví jednotky je na novém vlastníkovi, nikoliv na starém. Např. ve vzorových stanovách čl. XIV/2/i. Podívejte se do Vašich stanov, pochybuji, že tuto povinnost Vaše stanovy ukládají starému vlastníkovi.

Pokud došlo ke změně vlastníka jednotky, proč chcete peníze za současnou dobu po bývalé vlastnici? Pokud nejsou v současné době placeny příspěvky, jedná se o dluh nového vlastníka. Skutečnost, že v bytě bydlí původní vlastnice není rozhodující. SVJ musí vymáhat dlužné částky na novém majiteli. Částka, kterou dluží stará majitelka, by měla být vymáhána po staré majitelce (v literatuře to uvádí např. Čáp, ale Dvořák píše opak).

V původním příspěvku jste zmiňovala věcné břemeno, nyní uvádíte zástavní právo. To je rozdíl.

Stále jste neuvedla o jaký trestný čin, když někdo nezaplatí cca 5 000 Kč, se jedná. Jak říká klasik, to je slepá ulička.

S dlužníky doporučuji nakládat standardním postupem, který tu byl mnohokráte publikován. Jen se připravte na skutečnost, že české právo nadržuje dlužníkům, podvodníkům a ostatní smetánce.

Pokud chcete situaci razantně řešit, tak doporučuji:

• přečtěte si Vaše stanovy
• zjistěte, kdo je vlastně dlužník
• nepodávejte trestní oznámení, zejména pokud nevíte na koho a proč
• pokuste se s novým dlužníkem dohodnout
• když to nepůjde konzultujte s právníkem a nechte si sepsat civilní žalobu
• obrňte se trpělivostí, soudy v ČR to vyžadují

Hezký den!

Pavel

P.S. Prosím pište do Předmětu původní název příspěvku, zpřehledníte tak web. Děkuji.

Dovolím si drobně poopravit – hlásit změnu vlastníka ukládá přímo ZoVB, §20 odstavec (4) : Vlastník jednotky je povinen oznámit společenství nabytí vlastnictví jednotky.

Protože je povinnost hlásit nabytí, jedná se jednoznačně o nového vlastníka. Tuto povinnost samozřejmě upravují i vzorové stanovy, ale ty nemá každý.

Bohužel ale ani zákon, ani vzorové stanovy neupravují přesně termín tohoto oznámení (zákon vůbec, vzorové stanovy „bez zbytečného odkladu“) a hlavně nejsou bohužel stanoveny žádné sankce za nesplnění této povinnosti.

Děkuji za odpověď, byť si nemyslím, že bylo nutné mě ihned osočit ze záliby v podávání trestních oznámení. V katastru je u zmíněné bytové jednotky uvedeno omezení vlastnického práva formou zástavního práva smluvního. To bych přešla bez komentáře, protože do majetkových záležitostí sousedů mi opravdu nic není, ale ono došlo rovněž ke změně majitele bytové jednotky. Ta původní osoba v katastru prostě nefiguruje a jelikož mi v souladu s platnými stanovami společenstvín vzniká povinnost vést aktuální přehled majitelů bytových jednotek, považovala bych minimálně za slušnost, oznámit mi nastalou změnu. Přesto, že vás irituje množství možná zbytečně podaných trestných oznámení, jsem pevně rozhodnutá tentokrát situaci razantně řešit. Je to už dlouhodobě se táhnoucí problém a ostatní majitelé se ptají, jestli dotyčná osoba platí a pokud se dozví, že tomu tak není, okamžitě přestanou platit taky. Už jednou to tady bylo a dotyčná dosáhla dluhu na fondu oprav za celých pět let. Tehdy jsem ještě bydlela jinde a prošlo jí to. Tentokrát bych to ráda vyřešila ve prospěch společenství.

O žalobách se zde již psalo. Naše společenství podalo žalobu jménem SVJ, byla přijata ač žalovaný proti tomu podal námitku, že mají žalovat všichni. To je konkrétní zkušenost. Případně by bylo myslím možné zplnomocnit právnickou osobu, ale přít se nebudu. Věřitel nechť učiní vše pro uspokojení svých požadavků. Máí na to právo. Dluh bude zřejmě narůstat. Jinak budou vlastníci bvinit výbor, že nekonal.

SVJ samozřejmě má právo podat žalobu a vymáhat pohledávky za členy dle §9a odstavec (3) ZoVB : „Společenství je oprávněno vlastním jménem vymáhat plnění povinností uložených vlastníkům jednotek k tomu příslušným orgánem společenství podle tohoto zákona“.

Soud tuto žalobu přijme a v klidu odsoudí. Jen potom nedojde k zápisu zástavního práva dle §15 odstavec (3) „K zajištění pravomocně přisouzených pohledávek vlastníků jednotek z povinností uvedených v odstavci 1 vzniká dnem právní moci rozhodnutí soudu vlastníkům jednotek zástavní právo k jednotce povinného vlastníka.“ Musí se jít přes exekutora.

V praxi pak soud probíhá tak, že se podá žaloba na třeba tři předpisy, které jsou souhrnem záloh na správu a záloh na služby. Soud vydá platební rozkaz, dlužník podá odpor, časem je nařízeno jednání. Mezitím dlužník podá námitku věcné nepříslušnosti soudu pro zálohy na správu s tím, že jde o obchodní spor a soudem prvního stupně je krajský soud. Řízení je přerušeno, spis odcupitá na vrchní soud a podle jeho rozhodnutí pak soudí buď celé okresní soud, nebo vás to donutí rozdělit na dvě kauzy u dvou různých soudů. Mezitím vám samozřejmě proběhne vyúčtování a jste nuceni změnit požadovanou částku ze záloh na skutečné náklady. Toto vysvětlujete na dalších dvou stáních, v lepším případě úspěšně. V horším případě soud trvá roky a vy pořád doplňujete žalobu o další a další předpisy a další a další vyúčtování. Z vlastní zkušenosti mohu říct, že jeden dlouhodobý neplatič dokáže zaměstnat víc než deset domů dohromady a soudy zrovna v ochraně práv řádně platících vlastníků neexcelují :-(

Ještě znovu upřesním, protože v diskusích se stále - i v jiných vláknech - objevují rady typu "SVJ podá žalobu".

• Vymáhá-li SVJ svým jménem :
V rozsudku bude standardně nařízena platba jednorázově nebo splátkovým kalendářem. Teprve neplní-li dlužník povinnost stanovenou soudem, nebo hrozí-li, že se bude placení vyhýbat (např. příprava na odjezd do zahraničí), je možno obrátit se na soud podruhé a požadovat zástavu majetku, exekuci atd. Mezitím se zjistí, že své zástavní právo už uplatnila banka, ostatní věřitelé, atd ...

• Vymáhají-li vlastníci jednotek podle § 15 odst. 3 :
S pravomocným rozsudkem je možno zajít na katastrální úřad a ten ihned zřídí zákonné zástavní právo k jednotce dlužníka ve prospěch ostatních vlastníků jednotek. O výhodách zákonné zástavy jsem se už zmínil: má přednost před zástavou soudcovskou i zástavou smluvní.
Přednost před pohledávkami podle § 15 a § 13 ZoVB má pouze stát: daňové nedoplatky, pokuty, peněžité tresty...

Je s podivem, že výbory SVJ toto netuší a neustále se pokoušejí o mnohem méně výhodný standardní postup, kdy jako věřitel vystupuje SVJ - právnická osoba. Komu není rady - tomu není pomoci.

lake

lake uvedl:

Je s podivem, že výbory SVJ toto netuší a neustále se pokoušejí o mnohem méně výhodný standardní postup, kdy jako věřitel vystupuje SVJ – právnická osoba.

Doufám, že se shodneme na těchto bodech:

• Vlastník má dluhy vůči SVJ
• SVJ je oprávněno a povinno dluhy vymáhat
• SVJ není pytel vlastníků
• Za SVJ jedná statutární orgán

Pak podání žaloby za SVJ může žalobci ušetřit několik let sporu a dokazování oprávněnosti podání žaloby, oproti postupu, kdy je žaloba podána jménem vlastníka/vlas­tníků.

Taky už třináctý den čekám, až nám Lake poradí, jak to máme udělat líp. Je jednoduché napsat „komu neni rady, tomu neni pomoci“, ale když se po něm chce konkrétní „lepší“ postup, dělá že příspěvek nevidí. Co má konkrétní vlastník (když ne SVJ) žalovat? Protože jak píšete, dlužník má dluh vůči SVJ a pokud jej bude žalovat jednotlivec, tak podle mne může jen o „jeho podíl“ na dluhu. Pokud je dluh 100 000,– a vlastníků 100, má ho žalovat o 1000 Kč? (zjednodušeně, v praxi dle podílu) Podle mne je nesmysl, aby jej jednotlivec žaloval o celou částku, protože jednotlivci ji dlužník nedluží.
Prosím tedy o info, co má vlastník žalovat (jakou částku) a za koho. SVJ má cca 130 členů, dluh jednotlivce 280 tisíc.

Dobrý den,

musí žalovat všichni členové nebo stačí jen několik?

To by mě taky zajímalo. Ale to už se tu asi nedozvíme.
Máme v SVJ dlužníka, kterého SVJ žaluje o stovky tisíc (vlastní více bytů, neplatí zálohy, vyúčtování, žaloba leží rok na soudu).
SVJ má cca 130 členů. Žaloba všech je nemyslitelná. Co by měl žalovat jednotlivec? Poměrnou částku? To nevidím jako úspěšná cesta k řešení.

pan Lake ochotně vysvětlí, jak postupovat v takovém případě.

Žalovat může třeba jen jeden.

V tom případě pak dlužník vyplatí onoho žalobce a zástava je zrušena.

Jednotlivec může žalovat i za ostatní, bude ale nést náklady řízení (v případě neúspěchu celé, v případě úspěchu bude muset vložit svoje prostředky do začátku, a to i za ostatní).