Příspěvek na správu domu dle NOZ – rekapitulační dotaz

Vložil hobo, 17. Březen 2014 - 16:44 ::

Dobrý den všem,

dovolím si položit několik dotazů k úpravě příspěvku na správu domu dle nového občanského zákoníku:

  1. Chápu správně, že podle NOZ zahrnuje správa domu již i modernizace a rekonstrukce a stavební úpravy domu a že tedy z příspěvku na správu lze hradit i tyto činnosti a že tak v tomto směru odpadají dosavadní spory ohledně působnosti SVJ?
  2. § 1180 odst. 2 NOZ a nařízení vlády č. 366/2013 Sb. stanoví, že náklady na vlastní správní činnost se hradí poměrně na jednotku. Platí toto automaticky bez nutnosti přijetí jakéhokoliv rozhodnutí orgánů SVJ – tzn. i tehdy rozúčtovávaly-li se dosud některé z těchto nákladů dle jiného kriteria (např. podle podílů) – tzn. že tyto náklady se počínaje 1.1.2014 auto­maticky rozúčtovávají na byt?
  3. Postačí dle Vašeho názoru toto členění příspěvku na správu:

    Údržba, opravy a investice

Vlastní správní činnost (odměny správce, odměna členů výboru, administrativa – telefony, toner, poštovné, náklady spojené se zápisy v obchodním rejstříku) Pojištění domu Ostatní náklady (všechny ostatní náklady na správu domu nezahrnuté do předchozích činností – nákup košťat a vyhrnovadel sněhu, atd.)

  1. Z jaké ze shora uvedených položek správního příspěvku položky mají být dle Vašeho hrazeny zákonné revize a prohlídky či výměny vodoměrů – lze je hradit z položky údržba, opravy a investice nebo spíše z položky ostatní náklady?

5. Musí být s ohledem na § 1180 odst. 1 věty druhé občanského zákoníku stanovena odlišně položka příspěvku na správu domu určená na údržbu, opravy a investice pro vlastníky jednotek s balkonem (jimi výlučně užívaným) a pro vlastníky bez balkonů v situaci, kdy prohlášení vlastníka ani stanovy neukládají vlastníkům příslušných jednotek povinnost o tyto společné části domu pečovat vlastním nákladem? Lze to vyřešit např. rozhodnutím o tom, že pouze vlastníci pozemků hradí náklady na údržbu, opravy atd. balkonů? Jaký hrozí problém, pokud je tento příspěvek dosud nastaven pro všechny jednotky stejně?

6. Pokud se má stanovit jiný poměr příspěvku na správu domu podle § 1180 odst. 1 občanského zákoníku – postačí rozhodnutí shromáždění nebo je nutná změna stanov nebo se musí jednat o dohodu všech vlastníků?

7. Musí nastavení položky správního poplatku – oprava, údržbu atd. být i podle nové právní úpravy stanoveno na základě dlouhodobého plánu oprav a údržby – tzn. že nelze vytvářet finanční rezervu bez dlouhodobého plánu ?

8. Je příspěvek na správu nyní možno hradit zálohově pouze pokud tuto možnost připouští stanovy (což by znamenalo fakticky přijmout již nyní změnu stanov – bez ohledu na zákonnou lhůtu, v níž jsou povinny SVJ stanovy přizpůsobit)? Pokud ano, lze v tomto směru „využít“ dosavadní stanovy, které o zálohách (vzhledem k § 15 odst. 2 ZoVB, ale bez výslovného odkazu na něj hovoří)? Nebo postačí, aby o zálohovém hrazení příspěvku rozhodlo shromáždění v rámci rozhodnutí dle § 1208 písm. d) NOZ?

Lze takto rozhodnout o vytváření dlouhodobé zálohy na údržbu, opravy a investice, která se nevyúčtovává a nevyčerpané prostředky se převádějí do dalších let nebo je nutno je zálohy nutno každoročně (či za jiné dohodnuté období) vyúčtovat a nevyčerpané zálohy vrátit vlastníkům.

Jak přitom rozumět textu zákona v § 1208 písm. d) „rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků“? Nelze z něj dovodit, že počínaje 1.1.2014 vlastnící ve stanovených termínech (stanovami, shromážděním) hradí přímo příspěvky (nikoliv tedy zálohy) na správu s tím, že shromáždění po skončení určitého (zřejmě ve stanovách uvedeného období) období rozhodne, jak se naloží s nevyčerpanými prostředky zaplacenými v příslušném období – zda budou převedeny pro další rok či budou vráceny vlastníkům? Jaký je rozdíl mezi vypořádáním a vyúčtováním nevyčerpaných prostředků ( viz § 1208 písm. d) zákona) ???

Předem všem děkuji za odpovědi. hobo

  • Nový Občanský zákoník
  • vyúčtování správy

Štítky (beta): Přidejte nový štítek vepsáním, smažte kliknutím na křížek (pouze pro přihlášené). Zobrazte další diskuse s daným štítkem kliknutím na štítek. Seznam štítků.

Vložil mimoň (bez ověření), 19. Březen 2014 - 22:27

§ 1180 odst. 2 NOZ a nařízení vlády č. 366/2013 Sb. stanoví, že náklady na vlastní správní činnost se hradí poměrně na jednotku. Hradí se tím pádem dva příspěvky, jeden na správu dmu § 1180 odst. 1 a duhý příspěvek dle § 1180 odst. 2 ve stejné výši nebo se to rozlišuje jenom účetně?

Vložil N. Klainová (bez ověření), 19. Březen 2014 - 12:13
Vložil Kolemjdoucí (bez ověření), 19. Březen 2014 - 17:55

Paní Klainová,

na otázku č. 2 jste odpověděla:
„Podle mého názoru i podle vyjádření KANCLu platí to zatím to, co má ST-SVJ (starší SVJ vzniklé do konce roku 2013) ve schválených stanovách, případně ve vzorových, nemá-li schváleny vlastní stanovy.“

Předpokládám, že se odvoláváte na Stanovisko KANClu č.10 – k použití vzorových stanov SVJ po nabytí účinnosti NOZ. V tomto stanovisku je mimo jiné uvedeno:
„Podle ustanovení § 3041 odst.2 NOZ stanovy společenství vlastníků jednotek, které budou odporovat donucujícím ustanovením NOZ, pozbydou závaznosti dnem nabytí účinnosti NOZ.“

Uvedenému rozumím tak, že se mají podle donucujícího ustanovení v odst.2 § 1180 NOZ náklady vlastní správní činnosti rozvrhnout na každou jednotku stejně, a proto ustanovení dosavadních stanov o rozvržení nákladů na vlastní správní činnost podle podílů pozbývá závaznosti od 1.1.2014.

Pokud jste jiného názoru, můžete uvést smysl citované části Stanoviska KANClu č.10?

Vložil N. Klainová (bez ověření), 20. Březen 2014 - 10:28

Pane Kolemjdoucí, protože jste se neozval, připravenou odpověď máte tady. Ale další diskuse tu se mnou, prosím, opravdu neotevírejte.

Kdesi jsem už napsala, že nepatřím mezi ty, kteří vědí všechno. Když nevím, ptám se. Pro sebe vidím smysl stanovisek v tom, že když někomu poradím v souladu s odpovědí na můj dotaz od expertů z KANCLu, tak že snad za to nepůjdu do vězení.

Experti zpočátku odpovídali, už to nedělají. Buďto nestihají nebo nevědí jak reagovat nebo mne už mají dost, protože bývám hodně zvědavá.

Odpovědi z KANCLu mám někde zkopírované, našla jsem ty, které se týkají Vašich otázek:

Píšete, že je ustanovení § 1180/2 donucující. Ale je tomu opravdu tak? ……….

Můj první dotaz z 23. 10. 2013 k § 1180 odst. 2:

Jak máme předepisovat příspěvky (zálohy) na správu od 1.1.2014, pokud si nestačíme schválit nové stanovy. Mají přednost dosud platné stanovy, kde je vše podle spoluvlastnických podílů, nebo máme respektovat i § 1180 odst. 2,tj. náklady na odměny… rozpočítat na každou jednotku stejně? …………

Odpověď z KANCLu

SVJ, které má vlastní stanovy, je nebude muset po účinnosti NOZ měnit, ledaže by odporovaly donucujícím ustanovením NOZ (§ 3041 odst. 2).

Dotaz na donucující ustanovení a odpověď KANCLu:

Nový občanský zákoník („NOZ“) je ze zásady postaven na dispozitivních ustanoveních, tedy na ustanoveních, od kterých se lze smluvně odchýlit. Za donucující ustanovení lze na základě § 1 odst. 2 NOZ považovat pouze ta ustanovení,

• u kterých je to výslovně uvedeno (srov. např. § 1195 NOZ) nebo

• která se týkají postavení osob (srov. např. § 23 NOZ),

• popř., od kterých by odchýlení znamenalo porušení dobrých mravů či veřejného pořádku. NOZ tedy neobsahuje výčet donucujících ustanovení, ale pouze obecnou klauzuli § 1 odst. 2,dle které je třeba posoudit každé konkrétní ustanovení.

§ 1/2 NOZ: „Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona, zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.“

Tyhle rady mi připadaly rozumné, tak je beru za své, jakož i další, pokud je jako neprávník vůbec pochopím.

N. Klainová

Vložil lake, 19. Březen 2014 - 19:30

Odpovím Vám, pane Kolemjdoucí, již popáté totéž.

Rozumíte tomu špatně. Ustanovení § 3041 se týkají pouze právnických osob „upravených tímto zákonem“. K nim SVJ(2000) samozřejmě nepatří. NOZ se o právnické osobě SVJ(2000) nezmiňuje ani slovem. Speciálně Vám jsem to psal čtyřikrát. Nepochopil, nebo zase zapomněl?

Pro SVJ(2000), její vnitřní právní poměry a veškeré právní vztahy dané stanovami platí § 3028 NOZ, který stanoví kogentně, že práva a povinnosti vzniklé před dnem účinnosti NOZ se řídí dosavadními právními předpisy. Od tohoto ustanovení se nelze odchýlit. Jedině po řádném schválení změny stanov a jejich vložení do rejstříku. V tom přece žádnému SVJ nic nebrání. Proč o tom obecně mudrovat?

Specielně Vám jsem už připomínal a citoval § 3028 třikrát či čtyřikrát. Názor, že se mají hodit za hlavu platné a účinné stanovy a že se má najednou bez právního důvodu začít jednat jinak – to ukazuje na naprosté pohrdání právem.

Lituji paní Klainovou, že bude ztrácet čas a sestavovat pro Vás odpověď, kterou opět nepochopíte.

lake

Vložil Kolemjdoucí (bez ověření), 21. Březen 2014 - 16:10

Pane lake, uvedl jste:

„Ustanovení § 3041 se týkají pouze právnických osob „upravených tímto zákonem“. K nim SVJ(2000) samozřejmě nepatří… Pro SVJ(2000), její vnitřní právní poměry a veškeré právní vztahy dané stanovami platí § 3028 NOZ, který stanoví kogentně, že práva a povinnosti vzniklé před dnem účinnosti NOZ se řídí dosavadními právními předpisy. Od tohoto ustanovení se nelze odchýlit. Jedině po řádném schválení změny stanov a jejich vložení do rejstříku. V tom přece žádnému SVJ nic nebrání.“

Takže podle Vás nic nebrání SVJ provést změnu stávajících stanov (přijatých dle ZoVB) spočívající v přízpůsobení stanov NOZ. Jak to, že najednou nic nebrání, když v jiných Vašich příspěvcích to přizpůsobení se NOZ popisujete podstatně jinak. Např. v příspěvku

http://www.portalsvj.cz/…j-podle-zovb#…

píšete o tom, že přizpůsobení stávajících SVJ právním poměrům podle NOZ lze provést jediným možným postupem – zrušením rozdělení domu na jednotky(1994) a přijetí nového Prohlášení vlastníka s jednotkami(2012). A to souhlasem všech vlastníků, což je v mnohých SVJ prakticky nemožné, a znamenalo by to v takových SVJ podle Vás řídit se dle ZoVB navěky.

Tak stačí podle Vás k přijetí právní úpravy bytového spoluvlastnictví dle NOZ přijetí změny stanov, nebo musí dojít také k zrušení rozdělení domu na jednotky(1994) a přijetí nového Prohlášení vlastníka s jednotkami(2012)?

Vložil lake, 21. Březen 2014 - 17:22

Pane Kolemjdoucí,
to ale pletete dohromady dvě nesouvisející věci. Obsah vlastnictví je jedna věc, stanovy právnické osoby jsou druhá věc. V příspěvku, na který jste dal odkaz, je to vysvětleno dostatečně.

lake

Vložil správce předseda (bez ověření), 20. Březen 2014 - 5:50

NOZ se týká všech PO! ZoVB byl k 1.1.2014 zrušen! Zákonem je určena doba, do které se mají upravit stanovy všech PO, zmiňovaných v NOZ. Ale ustanovení NOZ (donucovací) se musí ctít od začátku roku. Lake, jste asi jediný, který to nechce pochopit! Právní vzdělání nemáte, tak se tady netvářte jako nejlepší advokát ve střední Evropě. Prosím!

Vložil správce předseda (bez ověření), 20. Březen 2014 - 6:19

A počkejte si laskavě na judikat, který podpoří Vaše doposud ojedinělé dedukce. A jen doufám, že se nesnižíte ke smazání příspěvku. Děkuji.

Vložil Kolemjdoucí (bez ověření), 19. Březen 2014 - 20:01

Pane lake,

už poněkolikáté Vás upozorňuji, že se na § 3041 ve svém stanovisku odvolává KANCL. Ne já, ale KANCl. Kdy tuto skutečnost konečně pochopíte a přestanete ji ignorovat?

Vložil lake, 19. Březen 2014 - 20:41

Pane Kolemjdoucí,
už poněkolikáté Vás upozorňuji, že nepodložené tvrzení KANCLu není právním předpisem, ani řádně odůvodněným judikátem. Kdy tuto skutečnost konečně pochopíte a přestanete ji ignorovat?

Stanovisko KANCLu ohledně § 3041 je překvapivé tvrzení, které členové této expertní skupiny nebyli schopni doložit ani citací z NOZ, ani nějakým právním rozborem. Každý ví, že na SVJ(2000) profesor Eliáš úplně zapomněl. Cožpak Vy to ještě nevíte? To jste asi jediný na tomto portálu.

Členové expertní skupiny KANCLu tuto známou pravdu na svých zasedáních ovšem neříkají, protože jedním z členů této skupiny je profesor Eliáš.

lake

Vložil JdekVS (bez ověření), 20. Březen 2014 - 8:28

Obdržel jsem usnesení Krajského soudu, podávám odvolání. Meritem je vznik společenství podle ZoVB. Společenství není zapsáno v příslušném rejstříku. Založím nové vlákno s označením „Jde to k Vrchnímu soudu“. Přejmu i vaši argumentaci.

Vložil N. Klainová (bez ověření), 19. Březen 2014 - 18:48

Pane Kolemjdoucí, odpověď mám pro Vás připravenou, ale napište si o ni na klaiex@seznam­.cz. Nemám čas na zdejší rozvětvené diskuse, které se dost často zvrtnou do posměšných poznámek a nakonec se stejně ani neví, co bylo předmětem diskusí. Budu potěšena, pokud se podepíšete jménem. Stejně to ale bude poslední odpověď, protože mailem diskutuji jenom se členy KPÚ. Podrobnosti jsou na mém webu.

N. Klainová

Vložil lake, 19. Březen 2014 - 13:27

V rozboru paní Klainové si dovolím nesouhlasit s odpovědí na otázku č. 1. Připojuji tedy vlastní odlišné stanovisko:

Otázka zněla: „Chápu správně, že podle NOZ zahrnuje správa domu již i modernizace a rekonstrukce a stavební úpravy domu a že tedy z příspěvku na správu lze hradit i tyto činnosti a že tak v tomto směru odpadají dosavadní spory ohledně působnosti SVJ?“

Má odpověď:
Je třeba rozlišit o jakou právnickou osobu se jedná. Veškeré právní vztahy vzniklé do 31.12.2013, včetně vzájemných vztahů plynoucích z existence právnické osoby SVJ a jejích stanov, se i nadále řídí podle dosavadní právní úpravy. Viz § 3028 NOZ.

  • Pokud jde o SVJ(2000) upravené zákonem č.72/1994 Sb., pak jeho právní způsobilost je omezena na provoz, správu a opravy domu, což podle ZoVB nezahrnuje technické zhodnocení. Pouze vlastníci (nikoliv jejich sluha SVJ) rozjodují o změně stavby společných částí domu. Dále platí, že pouze jednotlivý vlastník sám rozhoduje o změně způsobu užívání svého bytu či nebytového prostoru. O této skutečnosti nepanují žádné „spory ohledně působnosti SVJ“. Pouhá neznalost práva neznamená přece spor!!!
  • Pokud měl tazatel na mysli SVJ(2012), které je upraveno zákonem č. 89/2012 Sb., pak jde ovšem o zcela jinak definovanou právnickou osobu,která se stará o zcela jiný dům (rozdělený na jiné jednotky). Tato osoba je oprávněna rozhodovat (kromě o opravách či údržbě) také o změně stavby a zlepšení domu. Rozhoduje i o změně způsobu užívání bytu či nebytového prostoru, namísto jednotlivého vlastníka tohoto bytu.

Vlastník jednotky v SVJ(2000), pokud se výslovně nevzdá svých Ústavou zaručených práv rozhodovat o svém majetku, rozhoduje i nadále (případně většinově mezi spoluvlastníky) o zlepšení či technickém zhodnocení a samozřejmě i o způsobu užívání svého majetku. Toto právo mu žádný celostátně platný právní předpis neodňal. Ústava a LZPS platí stále.

Zcela jinak je tomu v SVJ(2012), kde již samotným pořízením jednotky(2012) se vlastník podřizuje právní úpravě NOZ, včetně toho, že se zříká práva na rozhodování o domě, o jeho společných částech a přesouvá toto oprávnění na právnickou osobu. Zároveň se zříká práva rozhodovat o změně způsobu užívání svého bytu či nebytového prostoru.

Tyto dva odlišné případy dvou právnických osob a dvou druhů právní způsobilosti nelze nijak směšovat dohromady.

lake

Vložil teco (bez ověření), 19. Březen 2014 - 12:47

Pokud někomu platíte zálohy, domnívám se, že žádné shromáždění nemá právo rozhodnout, jak se naloží s přeplatkem konkrétního vlastníka. Vlastník má právo, aby mu byl přeplatek na zálohách vrácen. Pokud chce přeplatek převádět do dalšího období, musí tak učinit sám. Když vemu analogicky, že by zálohově vzniknul nedoplatek, shromáždění by pak podle vás mělo právo rozhodnout, že nedoplatek se nemusí uhradit, což nedává žádnou logiku.

Vložil lake, 19. Březen 2014 - 13:30

Teco, pletete si zálohu s příspěvkem. NOZ se nezmiňuje o tom, že by zálohu na správu bylo možno nevyúčtovat či nevypořádat. NOZ se v části o bytovém vlastnictví vůbec nezmiňuje o záloze na správu – ani slovem.

Také si pletete vypořádání s vrácením přeplatku. To jsou dvě věci, které se musíte naučit rozlišovat. Jinak neporozumíte textům zákonů. Pojem „vypořádání“ znamená, že dojde k zániku vzájemných pohledávek a/nebo závazků. Psal jsem o tomto pojmu zde: http://www.portalsvj.cz/…zase-popletl.

Vypořádat lze různými způsoby: např. vyplacením částky, či započtením částky na vzájemné pohledávky, či dohodou, či zánikem dluhu splynutím dlužníka s věřitelem.

Je tedy bez problému možné přeplatek namísto jeho vyplacení použít jako zálohu na další (jiné) platby. Mimochodem, naprosto stejně postupuje můj dodavatel plynu: měl jsem z ročního vyúčtování přeplatek, který mi nebyl vrácen, nýbrž byl vypořídín tak, že mi byl zpočten na mou povinnost hradit zálohy v následujícím období: v předpisu záloh mi dodavatel vynechal úhradu záloh na leden a snížil zálohu na únor 2014.

lake

Vložil MartinII, 1. Červenec 2014 - 8:56

Pane lake, platí pro NOZ to co pro ZoVB dle tohoto vašeho komentáře (nechci použít výraz „příspěvku“) ?

http://nasesvj.webnode.cz/…a-prispevky/

Vložil teco (bez ověření), 19. Březen 2014 - 23:39

NOZ se o zálohách nezmiňuje ani slovem. To ovšem neznamená, že něco takového není možné. V našem svj, které vzniklo dle z. 72/1994 Sb. byly navržené a schválené nové stanovy, které se odvolávají na NOZ. Všechny příapěvky jsou uvedené s odvoláním na § 1180 a jsou zálohové. Je tam přímo uvedené – záloha na příspěvek na správu domu, záloha na vlastní správní činnost, zálohové jsou příspěvka na odměnňování orgánů, zálohové josu příspěvky na vedení účetnictví, zálohové jsou příspěvky na podobné náklady vlastní právní činnosti, zálohové je také pojištění domu. Všechny zálohy jsou vlastníkům zůčtovány a vyúčtovány. Nevyčerpaný zůstatek těchto finančních prostředků se převádí do následujícího roku. Máme tam také uvedené příspěvky na správu domu a zálohy na příspěvky na správu domu a pozemku a samozřejmě zálohy na úhradu na služby – ty jediné jsou mi jasné. Patrně jsem cvok, nevím, kolik příspěvků, záloh na příspěvky, záloh na pojištění, a záloh na vlastní správní činnost a záloh na vedení účetnictví budu vlastně platit, rozpis jsme ještě nedostali. Co musím platit a co platit nemusím vůbec nevím. Máte ve stanovách někdo něco podobného? Prý si plateu zálohu s příspěvkem. Když si přečtu naše stanovy a porovnám s příspěvky na tomto portálu, tak tomu skutečně nerozumím.

Vložil N. Klainová (bez ověření), 19. Březen 2014 - 14:36

Pane lake, děkuji za upřesnění pojmu „vypořádání“. N. Klainová

Vložil teco (bez ověření), 19. Březen 2014 - 14:20

Jenom reaguji na to, co je uvedno zde – http://klaiex.webnode.cz/…z-a-odpoved/

Domnívám se, že si nic nepletu.

Volby prohlížení komentářů

Vyberte si, jak chcete zobrazovat komentáře a klikněte na "Uložit změny".