Nejvyšší soud to zase popletl

Vložil lake, 16. Duben 2013 - 10:35 ::

Nejvyšší soud se opět vyznamenal. Po pracném objevování významu slova „dohoda“ (JUDr. David 2006, Mgr. Králík 2011) zase šlápl vedle další senát. A opět nejde o výklad zákona, nýbrž o výklad jediného českého slova. Tentokrát soudcům zůstal utajen význam slova „vypořádání“.

O co jde? Již zákon č. 451/2001 Sb. vložil do ustanovení § 15 odst. 4 ZoVB tuto větu:

„Při vypořádání závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku jednotky se nepřihlíží k zálohám, které uhradil jako zálohy [na správu domu] podle odstavce 2.“.

To znamená, že vybraná záloha na správu domu se s bývalým vlastníkem jednotky nevypořádá – a to znamená, že zůstává i nadále závazkem právnické osoby vůči plátci, a to až do jejího úplného spotřebování. Jde totiž od počátku o vztah obligační (závazek mezi osobami), nikoliv o vztah věcný (týkající se věci). Jde o zcela triviální záležitost jednoduchého práva, jejíž výklad nečiní žádné potíže. Z toho mimochodem plynou tři důležité skutečnosti:

  1. SVJ je povinno provádět každoroční vyúčtování těchto záloh i bývalým vlastníkům jednotek.
  2. Jestliže vlastníci jednotek odstoupí od plánované opravy či úpravy, je SVJ povinno vrátit zálohu i bývalému vlastníkovi jednotky, neboť odpadl důvod k němuž byla od něj záloha vymáhána.
  3. Jestliže došlo k zániku domu (viz Frenštát pod Radhoštěm 2013), má i bývalý vlastník jednotky nárok na vyplacení nespotřebované části své zálohy.

V senátě Nejvyššího soudu složeném z předsedy JUDr. Petra Šuka a soudců JUDr. Filipa Cilečka a Mgr. Milana Poláška panovala zřejmě velmi veselá nálada, protože si ustanovení § 15 odst. 4 ZoVB vyložili takto (citováno z rozsudku 29 Cdo 3160/2011 ze dne 28. února 2013):

  • „… zálohy poskytnuté podle § 15 odst. 2 zákona se v případě změny vlastníka jednotky s původním vlastníkem nevypořádávají. Jinými slovy, dosud nevyčerpaná část záloh složená původním vlastníkem se stává závazkem společenství vůči nabyvateli jednotky novému vlastníku a členu společenství. Je věcí stran smlouvy o převodu jednotky, zda a jak se výše nevyčerpaných záloh promítne v ceně za převod jednotky, popř. bude jinak ve vztahu mezi nimi vypořádána.“

Tučně vyznačená část rozsudku je blábol bez právního podkladu. Takové tvrzení je projevem neznalosti zákona a naprosté libovůle. Soud ani nebyl schopen osvětlit z jakého nosného důvodu jde se svým tvrzením proti celostátně platným právním předpisům. Tvrzení soudu nemá oporu v zákoně č. 72/1994 Sb. Je také v rozporu se zákonem č. 40/1964 Občanský zákoník.

Soudci si sice přečetli znění § 15 odst. 4 ZoVB a podle něj správně judikovali, že zůstatek nepotřebovaných záloh na správu se s bývalým vlastníkem nevypořádá; ale naprosto selhali v rozhodnutí čí tyto zálohy jsou.

V první řadě je třeba soudcům vysvětlit význam běžného českého slova „vypořádání“. To má jednotný, dobře známý význam, který závazně definovalo Ministerstvo financí takto:

„Vypořádáním operace se rozumí vzájemné ukončení právního vztahu mezi subjekty na základě splnění všech závazků nebo nároků, které jsou předmětem schválené operace (právní aspekt operace).“
(zdroj: http://www.mfcr.cz/…la_8518.html)

Vypořádání vzájemných závazků a pohledávek mezi bývalým vlastníkem a SVJ znamená, že dojde k právnímu zániku vzájemných závazků a pohledávek. SVJ a vlastník si vzájemně již nic nedluží, právní vztah je ukončen. Zákon stanoví výslovně výjimku právě v § 15 odst. 4 ZoVB: součástí tohoto vzájemného vypořádání nejsou uhrazené zálohy na správu domu. Z toho plyne, že pohledávka bývalého vlastníka vůči SVJ zůstává nevypořádána a tedy právně nezanikne.

A nemůže sama od sebe ani přejít na jinou osobu; český právní řád přece takový „automatický přechod pohledávky“ nezná (kromě převzetí dědictví po zemřelém, což nebude asi náš případ – viďte, pane JUDr. Šuku …).

Soudcům se podařilo prohlásit bez odůvodnění pravý opak: že závazek SVJ vůči bývalému vlastníkovi jednotky právně zanikne – což by ovšem znamenalo, že byl ve skutečnosti vypořádán!!! Soudci, sami zmatení nesmyslností tohoto závěru, k tomu ještě přibastlili zmatený příběh o tom, jak si prodávající a kupující mají mezi sebou tento závazek sami vzájemně „vypořádat“. Tím tedy sami připustili, že k žádnému automatickému vypořádání záloh ve skutečnosti nedochází: kdyby ano, pak by si ti dva mezi sebou už neměli co „vypořádat“; že je to tak, pane Cilečku a pane Polášku? Co říkáte?

Pro jistotu připojuji dva citáty z konstantní judikatury – z jiných rozsudků Nejvyššího soudu. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. května 2003, sp. zn. 32 Odo 293/2002:

  • „Pouze platná smlouva o postoupení pohledávek může mít za následek změnu v osobě věřitele, kdy nový věřitel (postupník) nabývá nejen postupovanou pohledávku, ale spolu s ní též aktivní věcnou legitimaci k jejímu uplatnění a úplnému výkonu.“

A ještě citát z rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 242/2009, který výslovně vylučuje jakýsi „automatický“ přechod vzájemných pohledávek mezi SVJ a vlastníkem jednotky na nabyvatele:

  • „Je zřejmé, že výčet práv a závazků tam uvedených [pozn.: v § 20 odst. 3 ZoVB] je demonstrativní; to ovšem neznamená, že takto přecházejí všechna práva a závazky spojená s vlastnictvím jednotky, ale jen ta, která mají věcněprávní povahu nebo ta, u nichž to zákon (na jiných místech) výslovně stanoví. Mezi právy a závazky, které ve smyslu § 20 odst. 3 citovaného zákona přecházejí na nabyvatele jednotky, nejsou práva a povinnosti týkající se vypořádání závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku jednotky.

A můj závěr na konec? Snad by měli soudci Nejvyššího soudu dostávat nějaký slovníček s vysvětlením často se vyskytujících výrazů, jako je např. dohoda, smlouva, rekonstrukce, oprava, vypořádání a podobně. Všem by nám to ušetřilo práci a nervy.

lake

  • Judikáty
  • dluhy předchozího vlastníka
  • vyúčtování správy
  • ZoVB

Štítky (beta): Přidejte nový štítek vepsáním, smažte kliknutím na křížek (pouze pro přihlášené). Zobrazte další diskuse s daným štítkem kliknutím na štítek. Seznam štítků.

Vložil lake, 22. Duben 2013 - 7:24

Na závěr této diskuse jen připomenu jak mají soudci rozhodovat a co od nich jako občan (a jako vlastník bytu) očekávám:

  • „Soudní moci je v právním státě zakázáno napravovat pochybení zákonodárce při formulaci právních předpisů cestou výkladu, kterým změní jinak ústavně konformní, ale z hlediska státní moci nevýhodný jednoznačný text právního předpisu.“
    (citováno z rozhodnutí Ústavního soudu ČR II. ÚS 485/98, ze dne 30. 11. 1999)
     
    „Ústavní soud přezkoumává rozhodnutí obecných soudů i za situace, pokud zjistí, že interpretace předpisů obecnými soudy je natolik extrémní, že vybočuje z mezí ústavnosti. Tak je tomu i v případě, interpretují-li obecné soudy určité zákonné ustanovení natolik extenzivně, že tím založí povinnost jednotlivci jednat nad rozsah zákona, čímž dochází k porušení čl. 4 odst. 1 Listiny.“
    (citováno z rozhodnutí Ústavního soudu ČR II. ÚS 2193/10, ze dne 2. 9. 2010)

lake

Vložil 456 (bez ověření), 22. Duben 2013 - 8:11

V právním státě je to zakázáno, ale jsme v ČR. :--))

Vložil lake, 19. Duben 2013 - 21:33

Listina základních práv a svobod čl. 4:
„Povinnosti mohou být ukládány toliko na základě zákona a v jeho mezích a jen při zachování základních práv a svobod.“.

Listina základních práv a svobod, čl. 11:
„Vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu“.

  1. První podmínkou pro vyvlastnění je veřejný zájem, což znamená, že platná právní úprava vylučuje vyvlastnění v soukromém zájmu (ve prospěch nabyvatele jednotky).
  2. Druhou podmínkou pro vyvlastnění je opora v zákoně. Ani tato podmínka není splněna.

Nález Ústavního soudu IV.ÚS 2239/07 ze dne 17.03.2009:
" Ústavní soud opakovaně zdůraznil, že nabízí-li se dvojí možný výklad veřejnoprávní normy, je třeba v intencích zásad spravedlivého procesu volit ten, který vůbec, resp. co nejméně zasahuje do základního práva a svobody jednotlivce.".

Moje řeč. Platná právní úprava rozlišuje mezi vyvlastněním (expropriací) a omezením vlastnických práv. Nevypořádání pohledávky je pouze omezením vlastnického práva. Nejedná se o vyvlastnění.

Vlastník jednotky může kdykoliv svobodně postoupit svou pohledávku vůči SVJ jiné osobě podle §524 až §530 Občanského zákoníku. To je jeho právo. Ale netvrďte prosím, že mu jeho pohledávka bude vyvlastněna. Takový prasečí „výklad“ práva si nemůže dovolit ani JUDr. Petr Šuk z Nejvyššího sou­du.

lake

Vložil lake, 18. Duben 2013 - 6:45

Protože některým diskutujícím není zřejmě jasné v čem senát Nejvyššího soudu pochybil, uvedu zde notoricky známou příslušnou část Listiny základních práv a svobod:

  • LZPS čl. 11 odst. 4: „Vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu.“

Zálohy složené podle § 15 odst. 2 ZoVB samozřejmě nelze vyvlastnit, neboť chybí pozitivní právní úprava v českém právu, která by něco takového umožňovala. Je zvláštní, jestliže trojice soudců Nejvyššího soudu šíří nesmysly v rozporu s Listinou. Navíc se ani nepokusili svou nepravdu nějak zdůvodnit, abychom je mohli nachytat „na švestkách“.

Soudci NS si spletli pouhé nevypořádání záloh s trvalým vyvlastněním majetku. Fáma a poplašná zpráva jako součást rozsudku NS… To jsou nějaké zvláštní moresy. Musel jsem se ozvat.

Je přece zřejmé, že § 15 odst. 4 ZoVB neznamená nic více než odložení konečného vypořádání na pozdější dobu. Zálohy budou bezpochyby vypořádány dříve či později prostě tím, že je SVJ spotřebuje na správu domu. Tím okamžikem zanikne závazek SVJ vůči bývalému vlastníkovi.

A stejně zřejmý a právně podložený je fakt, že o vypořádání zůstatku svých záloh může bývalý vlastník požádat kdykoliv dříve, v případech:

  • jestliže odpadl účel, k němuž byla záloha vybírána (bezdůvodné obohacení SVJ),
  • jestliže záloha byla použita na jiný účel než ten, k němuž byla vybrána, např. na úhradu pokuty,
  • jestliže záloha byla vrácena vlastníkům jednotek,
  • jestliže záloha nebyla použita na správu domu, např. použita na zateplení, na koupi pozemku, či k výměně oken/balkonů ve vlastnictví jednotlivých osob (bezdůvodné obohacení),
  • jestliže bylo zrušeno rozdělení domu na jednotky a provádí se vypořádání majetku SVJ,
  • jestliže došlo k zániku domu.

lake

Vložil Záloha Jos. (bez ověření), 18. Duben 2013 - 7:46

Můžete to vyvlasnění upřesnit?

Pokud zálohy není možné vyvlastnit, potom pro ně neplatí tříletá promlčetí lhůta a je možné požadovat nesprávně složené zálohy zpět kdykoli.

Vložil lake, 18. Duben 2013 - 14:01

Promlčecí doba se počítá od okamžiku, kdy mohlo právo být uplatněno poprvé. Promlčecí doba tedy počne plynout teprve událostí, která zakládá právo požadovat zálohu zpět. Seznam událostí o které se může jednat jsem už vypsal v dřívějším příspěvku.

Zda k takové události došlo, zjistíte z ročního vyúčtování, které je SVJ povinno Vám vystavit na vyžádání.

lake

Vložil Krupp, 18. Duben 2013 - 7:12

Jen jestli nepláčete na špatném hrobě. Nebylo by vhodnější, řešit to s nejvyšším soudem a nám sdělit výsledek? Zde se oháníte judikáty ale tento jednoznačne mluví proti vám. Nemusí se vám líbit, ale je platný.

Jirka

Vložil lake, 19. Duben 2013 - 22:31

Pane Kruppe, nemohu se obrátit na Nejvyšší soud, nejsem k tomu oprávněn, nejsem stranou sporu. Asi nevíte jak to chodí.

Ohledně judikátu nemáte pravdu. Stojí zde dva shodné judikáty Nejvyššího soudu, proti jednomu – a ten nemá nějakou přednost, což se zřejmě nesprávně domníváte.

• Rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 242/2009, v němž soud podrobně zdůvodnil a vyložil, že obligační (závazková) práva nepřecházejí na nabyvatele jednotky.

• Rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 4131/2011, v němž jiný senát NS převzal tuto argumentaci do svého rozsudku: „Jak přitom již dříve dovodil Nejvyšší soud, není na místě vykládat ustanovení zákona č. 72/1994 Sb. tak, že by na nabyvatele jednotky přecházely bez dalšího veškerá práva a závazky s vlastnictvím jednotky spojené (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 12. 2010, sp. zn. 22 Cdo 242/2009).“

• Proti těmto dvěma rozsudkům stojí rozsudek 29 Cdo 3160/2011, v němž jiný senát plácl jedinou nepodloženou a nesprávnou větu, která:

  1. netýká se souzené věci,
  2. není nijak zdůvodněna ani vysvětleny nosné důvody,
  3. je v rozporu s Listinou základních práv a svobod,
  4. je v rozporu se zněním zákona o vlastnictví bytů,
  5. je v rozporu s Občanským zákoníkem,
  6. je v rozporu s dvěma dalšími judikáty Nejvyššího soudu.

lake

Vložil Pavel, 17. Duben 2013 - 9:29

V tomto rozsudku se soud přidržel jak § 15/4 ZoVB tak i konstantních názorů uváděných právníky v literatuře. Nap­ř.:

1)Novotný, Fiala, Horák, Oehm, Holejšovský 4. vydání str. 213:

„Pokud by zaniklo členství dosavadního vlastníka jednotky ve společenství a mělo by dojít k majetkovému vypořádání mezi členem a společenstvím, není jeho součástí vypořádání záloh na náklady spojené se správou domu a pozemku. Tyto zálohy mohou být součástí majetkového vyrovnání mezi převodcem a nabyvatelem.“

2)Čáp, Schödelbauerová 1. vydání str. 229:

„V zájmu právní jistoty např. v případě převodu vlastnictví jednotky dosavadním vlastníkem na jinou osobu, vyplývá z tohoto ustanovení jednoznačně, že zálohy (které dosud nebyly použity, nebyly tedy spotřebovány ani vyúčtovány) se dosavadnímu vlastníkovi jednotky – převodci – nevracejí. Tyto zálohy se poté stanou závazkem SVJ vůči novému vlastníkovi jednotky (nabyvateli). Převodce má možnost zohlednit stav zaplacených záloh na příspěvky (zejména např. v případě, že se vytvářejí dlouhodobé zálohy na budoucí rozsáhlé stavební úpravy) ve sjednané kupní ceně, za kterou je vlastnické právo k jednotce převáděno. Jde výlučně o záležitost smlouvy mezi převodcem a nabyvatelem.“

Výše uvedené je běžně praktikováno v tisících případů převodu jednotky. Že by někdo dělal v dalších letech vyúčtování pro bývalé vlastníky jsem nikdy neslyšel.

Nikomu názory z literatury nevnucuji, ale pokud jsou tyto názory potvrzeny i NS, tak na nich asi něco bude.

Pro mne z toho plyne nezpochybnitelný závěr:

s ohledem na § 15/4, judikát a literaturu samozřejmě nebudeme dělat nějaká vyúčtování proti bývalým vlastníkům v dalších letech.

Ale pokud se někomu líbí způsob podle pana lake má možnost. :-))

Hezký den!

Pavel

Vložil lake, 18. Duben 2013 - 5:55

Pane Pavle, ve vlastním rozsudku se soud samozřejmě přidržel § 15 odst. 4 ZoVB. Pouze tučně zvýrazněná věta v rozsudku (která se mimochodem nijak netýká meritu projednávané věci) je v rozporu s právem. Šlo o projev anarchistické libovůle senátu NS, v příkrém rozporu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod.

Čáp, Schödelbauerová mají správně pouze první větu. Druhá věta je v rozporu s Listinou základních práv a svobod. Oba spoluautoři nejsou schopni svůj nepodložený názor nijak obhájit, takže mu nelze přikládat žádnou váhu. Pouhá iracionální domněnka jednoho právníka není právní realita.

Novotný, Fiala, Horák, Oehm, Holejšovský se o uvedené záležitosti vůbec nezmiňují (alespoň ne ve Vámi uvedeném citátu). Není tedy zřejmé proč jste tyto autory uvedl.

Já mohu zase citovat z Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha: C. H. Beck, 2005: „Na místě bude spíše restriktivní výklad, aby nabyvatel byl zavázán spíš méně než více. Zejména je nutno vyloučit přechod splatných dluhů nabyvatele jednotky vůči společenství, ledaže by došlo k jejich převzetí podle § 531 obč. zák.“
Obdobně tvrdím i já, že k přechodu pohledávek vůči společenství na nabyvatele jednotky nedochází, ledaže by došlo k jejich postoupení podle § 524 obč. zák.

Že mám pravdu dokládá ostatně judikatura. Již Nejvyšší soud v rozsudku 22 Cdo 242/2009 odmítl doměnku, že by dluhy vlastníka jednotky automaticky přecházely na nabyvatele. Totéž samozřejmě platí pro pohledávky vlastníka jednotky. Obojí jsou obligační vztahy.

Ovšem pokud si někdo plete pouhé (ne)vypořádání pohledávky mezi dvěma osobami s přechodem pohledávky na třetí osobu – to je pak každá diskuse marná, marná, marná.
.............­.............­......... .............­.............­.............

Přechodem práv a povinností na nabyvatele jednotky se vůbec nezabývá § 15 odst. 4, jak se snad někdo mylně domnívá. To je fáma, která nemá oporu ve znění zákona ani v úmyslu zákonodárce. Toto ustanovení pouze říká, že v okamžiku vypořádání SVJ s bývalým vlastníkem se nepřihlédne k určité části jeho pohledávek. Vypořádá se tedy vše, s výjimkou již složených záloh na správu domu. Tato pohledávka zůstane tedy nevypořádána mezi SVJ a bývalým vlastníkem. Nic jiného nejde ze znění § 15 odvodit.

Přechodem práv a povinností na nabyvatele jednotky se výslovně zabývá jiné ustanovení zákona: § 20 odst. 1 ZoVB. Cituji:

  • „§ 20 odst. 1: S převodem nebo přechodem vlastnictví k jednotce přechází spoluvlastnictví společných částí domu, popřípadě další práva a povinnosti spojené s vlastnictvím jednotky a se spoluvlastnictvím společných částí domu.“.

Obsah uvedeného ustanovení podrobně analyzoval Nejvyšší soud v rozsudku 22 Cdo 242/2009, ze dne 8.12.2010. Dospěl k tomu, že obligační (závazková) práva nepřecházejí na nabyvatele. Cituji:

  • „Je třeba vyjít z předpokladu racionálního zákonodárce. Kdyby chtěl v § 20 odst. 3 upravit přechod všech závazků spojených se správou domu na nového nabyvatele jednotky, nemusel by v § 15 odst. 4 stanovit, že při vypořádání závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku jednotky se nepřihlíží k zálohám, které uhradil jako zálohy podle odstavce 2 ; tato skutečnost by totiž plynula již z § 20 odst. 3.
    Protože však zákonodárce zahrnul do § 15 odst. 4 druhou větu, je třeba vyjít z toho, že měl zato, že bez normy obsažené v druhé větě by se při vypořádání k závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku jednotky, které uhradil jako zálohy podle odstavce 2, přihlíželo.
    Z toho je zřejmé – opět při použití argumentu racionálního zákonodárce – že zákonodárce vyšel z toho, že mezi právy a závazky, které ve smyslu § 20 odst. 3 citovaného zákona přecházejí na nabyvatele jednotky, nejsou práva a povinnosti týkající se vypořádání závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku jednotky.“

Argument racionálního zákonodárce tedy říká: kdyby mělo dojít k automatickému přechodu pohledávky na nabyvatele jednotky zároveň s bytem (podle § 20), pak by přece nebylo u bývalého vlastníka již k čemu „nepřihlížet“. Žádné pohledávky vůči SVJ by již po prodeji jednotky neměl. Racionální zákonodárce však považoval za nutné výslovně stanovit, že k těmto (nepochybně stále existujícím) pohledávkám se při vypořádání nepřihlíží. Racionální zákonodárce by se jistě nezabýval neexistujícími pohledávkami a nepřijímal by kvůli nim novelu zákona, že?

Racionální zákonodárce, pokud by snad měl úmysl uzákonit přechod záloh na nabyvatele jednotky, mohl napsat v § 20 ZoVB rovnou: „S převodem nebo přechodem vlastnictví k jednotce přechází také pohledávka vlastníka jednotky plynoucí ze záloh, které uhradil jako zálohy na správu domu podle § 15 odst. 2.“

Jenže zákonodárce toto nenapsal. Nikde. Jak z toho teď vybruslíte, sokolíci?

lake

Vložil Neználek' (bez ověření), 19. Duben 2013 - 23:31

Tak nevím co má tahle debata za význam. Sokolík který není ani poslancem a ani se chudák nemůže obrátit s dotazem na NSS – neb dle vlastních slov není účastníkem sporu – nám zde tluče do hlav svérázný výklad silně

  • připomínající „rozúčtování tepla dle vyhlášky 372“ kde by vracel náklad teplo promrhané jedním bytem jen mezi jeho sousedy ale při požadavku aby uvedl ten geniální algoritmus jej neuvede nikdy ač k tomu byl nesčíslně krát vyzván.
  • připomínající „smlouvu o výkonu funkce“…
  • připomínající „Reserve Study“…

A teď nám tedy předvedl jak vadný a hlavně zásadní je jeden judikát. Ptám se: a akdyby jo, změní se něco? Nezmění. Pořád bude prostě záloha vybraná dle §15/2 nevypořádávaná a ŽÁDNÝ NÁVOD jak to změnit.

Toto vlákno tedy NIC neřeší a NIC nevyřeší.

Zdravím Dona Quijota

Neználek

Vložil Anonymous1 (bez ověření), 16. Duben 2013 - 12:52

právně sice jakž, takž chápu, že by to tak mohlo být cituji:

  • „SVJ je povinno provádět každoroční vyúčtování těchto záloh i bývalým vlastníkům jednotek.“

ale pokud máme ročně 20–30 změn vlastníka, znamená to, že bychom měli informovat kromě vlastníků i cca 375 bývalých vlastníků ?? jak?? Zpravidla nejsme schopni dohledat vlastníka po roce, abychom mu doručili poslední vyúčtování.

začínám chápat, proč by chtěla vláda povinné datové schránky pro každého občana.

Vložil Viktor_SVJ, 16. Duben 2013 - 18:33

ale pokud máme ročně 20–30 změn vlastníka, znamená to, že bychom měli informovat kromě vlastníků i cca 375 bývalých vlastníků

Proc 375? Snad jen tech 20–30, ne? Pokud Vam nekdo v prubehu roku plati zalohy a pak svuj byt proda, vyuctovani zaloh s nim udelate jen za tenhle rok, pristi rok uz Vam zadne zalohy snad neplati, tak co byste mu meli vyuctovavat?

Vložil Jaroslav Jaroslav, 17. Duben 2013 - 7:38

vypořádavájí se zálohy na správu domu – to jsou i dlouhodobé zálohy, zvané někdy též „fond oprav“, takže podle výše uvedeného, dokud se nespotřebují vybrané zálohy, musím informovat všechny přispěvatele. Pokud jsem to správně pochopil – když jsme se před 15 lety dohodli, a odhlasovali si generální opravu výtahu za x peněz v časovém horizontu 15 let, tak do okamžiku provedenení opravy musíme o stavu záloh (a po případné opravě o čerpání) informovat všechny vlastníky, kteří za 15 let domem prošli ?? nebo to chápu špatně ??

Vložil bflm (bez ověření), 17. Duben 2013 - 7:46

Jaroslave, nikdo nedělá vyúčtování proti bývalým vlastníkům, to jsou jen ničím nepodložené teorie.

Vložil lake, 17. Duben 2013 - 8:45

Pane bflm, zdržte se laskavě úsudků ve věcech, o nichž nic nevíte. Povinnost provádět vyúčtování záloh minimálně jednou ročně obsahují České účetní standardy. Dále (vzhledem k tomu, že ZoVB neobsahuje speciální právní úpravu), řídí se SVJ ustanoveními Občanského zákoníku o příkazní smlouvě:

  • „Občanský zákoník, § 853: Občanskoprávní vztahy, pokud nejsou zvláště upraveny ani tímto, ani jiným zákonem, se řídí ustanoveními tohoto zákona, která upravují vztahy obsahem i účelem jim nejbližší.“
  • „Občanský zákoník, § 727: Příkazník je povinen podat příkazci na jeho žádost všechny zprávy o postupu plnění příkazu a převést na příkazce všechen užitek z provedeného příkazu; po provedení příkazu předloží příkazci vyúčtování.“.

Povinnost vyúčtovat každou přijatou zálohu tedy existuje, bez ohledu na Váš nepodložený názor. Zda bude bývalý vlastník vyžadovat vyúčtování nevypořádaných záloh na správu domu je jeho věc. Právo na to samozřejmě má. Pan bflm není oprávněn jeho zákonný požadavek odmítnout.

lake

Vložil ZnalecPoměrů (bez ověření), 22. Duben 2013 - 8:47

v našem SVJ máme externího správce. Vyúčtování i rozúčtování provádí správce. Smlouva o správě domu je mezi správcem a SVJ (ne! mezi vlastíky/em a správcem) a neobsahuje jakoukoliv upřesněnou specifikaci jak by mělo vyúčtování vypadat – jde doposud pouze o úzus, že má obsahovat náležitosti dle vyhl.372/2001 a zálohy na výtah, a spol. eletriku. Vadné jsou JEN některé vyúčtování (nyní 3ks z 50 – dle infa od sousedů).

  • Je tedy tím Vámi zmíněný „příkazníkem“ správce nebo SVJ?
  • Existuje vůbec nějaký „příkazník“ když žádná „příkazní smlouva“ určující co by měl dělat není
    (smlouva mezi vlastníkem a správcem !! ne mezi SVJ a správcem – u té nás již správce poučil že nejsme její smluvní stranou ale pouze statut. orgán SVJ)
  • Je li nějaký příkazník – má vůči němu vystupovat vlastník s vadným vyúčtováním sám, nebo má požádat dle smlouvy mezi SVJ a správcem → výbor SVJ?

Také jsem neslyšel, že by v našem SVJ prováděli vyúčtování proti bývalým spoluvlastníkům

  1. ani nevíme kde je vzal ďas
  2. ani bychom neporozuměli vůbec tomu co po nás nějaký bývalý vlastník (Lake) chce
  3. ani správce o takové blbákovině neslyšel (odkázal nás na §15/4 a dále mezi řečí abychom k němu dopoledne „chodili střízliví“ a abychom tolik nesledovali „amerikánský seriály“)
  4. ani jsme nikdy NIKOHO NEODMÍTLI – nikdo s takovou absurditou nkdy nepřišel (za posledních 10 let fungování SVJ) A kdyby jo – asi se mu vysmějeme (přímo ho neodmítneme, jen se budeme švejkovsky šklebit… takže vlastně budeme v pohodě :) a když budeme „hodně v pohodě“, poradíme mu – aby se obrátil k soudu :))) ).
Vložil Žibřid (bez ověření), 16. Duben 2013 - 16:29

Každá jednotka v našem domě má několik bývalých vlastníků (a jednoho současného).

Chcete tím tedy říci, že počet ročně vyhotovovaných vyúčtování nebude roven počtu jednotek, ale několikanásobku tohoto počtu a tento počet bude stále narůstat (tempem řekněme za pět let o počet jednotek)?

A nebo se složené zálohy přece jenom jednoho dne vyčerpají a pro bývalého vlastníka se již vyúčtování vyhotovovat nebude?

Jak poznáte, které zálohy se zrovna čerpají? Zálohy složené současným vlastníkem, bezprostředně předcházejícím, nebo všemi bývalými vlastníky i současným vlastníkem? V jakém poměru?

Mám za to, že by měl odpovědět účetní.

Vložil karelh, 17. Duben 2013 - 9:36

Dobrý den, vyjádřím se pouze k části Vašeho dotazu …„jak poznáte která záloha se čerpá“:

Při správně a dostatečně podrobně vedeném účetnictví není problém vědět, jakou zálohu čerpám. Již při výběru zálohy jen nutno mít v účetnictví zavedeny analytické účty např. 955 310 – oprava svislé izolace, 955 302 – malování společných prostor, apod. Při realizaci akce provedu čerpání této zálohy, čímž ji vyúčtuji a mám přehled, zda vznikl přeplatek či nedoplatek na zálohách. karelh

Vložil Jaroslav Jaroslav, 17. Duben 2013 - 7:42

počet vyúčtování se určitě nerovná počtu jednotek, ale počtu vlastníků v daném roce – i když uznávám, že 3 vyúčtování za jednotku v jednom roce děláme tak jednou za 4–5 let. Jinak dvě vyúčtování na jednotku – jednou pro vlastníka do okamžiku prodeje, a pak pro nového vlastníka do konce zúčtovacího období děláme standardně (20–30 za rok :-)

jak je to s dlouhodobými zálohami, tak to je ta otázka, o kterou běží

Volby prohlížení komentářů

Vyberte si, jak chcete zobrazovat komentáře a klikněte na "Uložit změny".