Nesoulad mezi Prohlášením vlastníka ... a vládním nařízením č.366/2013 Sb. ohledně společných částí domu
Dotaz : Jsou balkony Společnou částí domu a nebo patří do výlučného vlastnictví majitele bytu ?
- V Prohlášení vlastníka o vymezení jednotek z roku 2001 jsou balkony uvedeny v soupisu z čeho se daná jednotka (bytová jednotka) skládá.
V článku Prohlášení… vymezujícím Společné části domu balkony uvedeny nejsou.
- V nař.vlády č. 366/2013 Sb.. v §5 písm.f jsou balkony přímo vyjmenovány jako Společné části domu s výlučným užíváním majitele bytové jednotky, ze které je na balkon přístup.
Jaký je status balkonu k dnešnímu dni při tomto nesouladu? Společná část domu a nebo výlučné vlastnictví majitele bytové jednotky ?
Důležité je pouze Prohlášení vlastníka budovy – ve Vašem případě jsou balkony součástí bytu.
Rozsudek Nejvyššího soudu: 22 Cdo 1511/2019
Pro závěr, které části domu jsou společné, je významný zejména účel jejich užívání a jejich určení v prohlášení vlastníka budovy, jen stavebně technické hledisko určující není. Vždy proto záleží na tom, zda prohlášení vlastníka budovy balkóny, lodžie či okna vymezí jako součást jednotky, nebo jako společnou část budovy.
- Václave, napsal jste: „V Prohlášení vlastníka o vymezení jednotek z roku 2001 jsou balkony uvedeny v soupisu z čeho se daná jednotka (bytová jednotka) skládá.“
To je nesmysl. Podívejme se tedy na stále platné definice uvedené v § 2 zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů:
- Jednotkou [je] byt nebo nebytový prostor (…) jako vymezená část domu podle tohoto zákona (§ 2 písm. h).
- Bytem [je] místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení (§ 2 písm. b).
- Nebytovým prostorem [je] místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení (§ 2 písm. c).
Z uvedeného plyne: Máte od počátku vadné prohlášení. Balkon není místnost ani soubor místností. Není tedy součástí bytu. Proto nemůže být ani součástí jednotky. Závěr: Byt se neskládá z balkonu. Jednotka se neskládá z balkonu. Prohlášení je vadné. Vyřešeno.
- Napsal jste: „Jaký je status balkonu k dnešnímu dni při tomto nesouladu?“
Neexistuje žádný „nesoulad“ mezi prohlášením vlastníka budovy a nařízením vlády č. 366/2013 Sb.. Máte přece v domě jednotky(1994), které vznikly v roce 2001. Kdežto nařízení vlády se týká výhradně jednotek(2012), které vznikaly ode dne 1.1.2014.
Zákon o vlastnictví bytů znal „společné části, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek“ (§ 4 odst. 2 písm. c). Tyto části musely být přesně takto uvedeny/vyjmenovány v prohlášení (v soupisu společných částí), zároveň s určením pro koho jsou společné. Mohlo by se jednat i o společnou část, která je společná jen jedinému vlastníkovi jednotky. Ale i tato část je vždy SPOLEČNÁ! Není nikdy součástí žádné jednotky.
Váš problém je že nevíte co je to balkon. Netušíte to. Stejné je to i s těmito pojmy: místnost, balkon, terasa, lodžie, kóje, parkovací místo, garážové stání. To vše je jen prázdno plné vzduchu. Prostor, prázdnota, nicota, nic, dutina, část zemské atmosféry.
Chcete se hádat o vlastnictví vzduchu? Nemá to smysl. Získal byste:
- 77.26 % dusíku
- 20.50 % kyslíku
- 1.20% vodní páry,
- 1.00 % vzácných plynů,
- 0.04 % oxidu uhličitého.
Mimochodem, toto je pořád dokolečka stejný problém. Lidé se hádají o něco – a nevědí o co. Psal jsem o tom podrobně například v diskusi „Terasa a oprava společné části“ dne 3. dubna 2022.
Justitianus
A vy netušíte, asi pro poruchu autistického spektra, že mu jde zhevně o to, kdo hradí náklad na opravu balkonu, tedy té konstrukce, na které se stojí :-D
Autisto, když tak dobře víte o co tazateli jde, proč mu neodpovíte sám? Proč komunikujete se mnou?
Vy vůbec netušíte o co tazateli jde. Napsal to přece už v nadpisu svého příspěvku: Jde mu o zdánlivý rozpor mezi obsahem prohlášení a obsahem nařízení vlády č. 366/2013 Sb.. Nečetl jste úvodní dotaz.
Kromě toho ani Vy netušíte co je to balkon! Jakýkoli prostor je jen prázdno plné vzduchu. Okolní konstrukce k tomuto prostoru samozřejmě nepatří.
Pokud se ptáte „kdo hradí náklad na opravu té konstrukce“,
pak to je už zcela mimo rámec úvodního dotazu. Ptáte se na stavební
konstrukce budovy a na technická zařízení. Odpověď je jednoduchá:
Konstrukce obklopující místnost/prostor jsou společné, ledaže by
některé z nich byly v prohlášení výslovně vyjmenovány jako
vlastnictví vlastníka jednotky.
Přečtěte si Vaše prohlášení; najdete tam vyjmenovány prostory, které jsou součástí bytu, i s taxativním výčtem Vašich technických zařízení: ten seznam zahrnuje např. vstupní bytové dveře, okna, radiátory, podlahová krytina, povrch stěn, vestavná skříň, rozvody elektrické energie uvnitř bytu, rozvody vody v bytě za hlavním bytovým uzávěrem, atd.). Vše co je Vaše musí být v prohlášení vypsáno.
☀ Vaše kuchyně je nepochybně uvedena v prohlášení, a míní se tím pouze prázdný prostor té místnosti. Nevlastníte však stropní desku, podlahovou konstrukci, fasádu domu přiléhající ke kuchyni, ani žádné stěny ohraničující tu místnost.
☀ Váš obývací pokoj je nepochybně uveden v prohlášení, a míní se tím pouze prázdný prostor. Nevlastníte však stropní desku, podlahovou konstrukci, štítovou zeď domu přiléhající k obýváku, ani žádné stěny ohraničující tento prostor.
☀ Váš balkon je uveden v prohlášení, a míní se tím pouze prázdný prostor. Nevlastníte však stropní desku, podlahovou konstrukci, štítovou zeď domu za balkonem, hydroizolaci, ani zábradlí ohraničující prostor balkonu zepředu a ze stran.
Běžte se tedy podívat do Vašeho prohlášení, Autisto. Vyhledejte si tam text o Vaší jednotce. Pokud tam najdete výčet nějakých stavebních konstrukcí okolo balkonu, pak gratuluji: jsou ve Vašem vlastnictví! To by zahrnovalo například:
- nosnou podlahovou desku,
- spádovou vrstvu,
- hydroizolaci,
- roznášecí vrstvu,
- svrchní nášlapnou vrstvu,
- oplechování,
- utěsnění spár,
- konstrukci zábradlí,
- výplň zábradlí.
Dejte nám – pro zajímavost – vědět co z toho je Vaše.
Totéž platí pro tazatele: pokud v definici své jednotky v prohlášení má taxativně vyjmenovány nějaké stavební prvky a konstrukce obklopující balkon, pak jsou v jeho vlastnictví. Naopak platí, že společné jsou ty části budovy které původní vlastník budovy nevyčlenil do žádné z jednotek v domě.
Není to žádná raketová věda: koupil jste si jednotku, a s ní jenom to co je u jednotky výslovně uvedeno v prohlášení. Nic víc nevlastníte. Vše ostatní je společné. Jen blbové v talárech (22 Cdo 1511/2019) mohou tvrdit něco jiného. Ani oni totiž netuší co je to balkon …
Justitianus
Jen jeden blb tu neumí pochopit zákon 72/1994 Sb. přesto, že ti v talárech mu to vysvětlují. V zákonu je uvedeno, že společné prostory jsou prostory určené ke společnému užívání, to balkony u bytu rozhodnĕ nejsou. Jiné to je až od NOZ, ale pro staré SVJ stále platí to, co je v prohlášení. Justin má nejspíš celý byt společný prosror, když mele stále dokola ty svoje ničím nepodložené blbosti a nedokáže pochopit psaný text.
Dodatek: NOZ 1189 pod správu domu patří to, co není vlastníků … na soukromém balkonu nemůže SVJ nic opravovat. Ani zdi, podlahu, strop, ani upravovat vzduch, že Justine. O soukromám majetku se nejedná, nehlasuje, proberte se. Opravy dĕlá pouze vlastník na své náklady. Kdo toto nepochopil se může přestěhovat do RuSSka, tam by s tímto uspěl.
Jste totálně popleten. Asi jste nedával ve škole pozor Ani Vy netušíte o čem píšete. Netušíte (stejně jako tazatel) co je to „balkon“. Pletete si prázdný prostor balkonu se stavebními konstrukcemi, které ten balkon obklopují. To jsou dvě odlišné věci.
Takže ještě jednou, podrobněji.
Balkon je pouze prázdný prostor. Stejně jako místnost, lodžie, terasa, ochoz, půda, výklenek, sklepní kóje, garážové stání, parkovací místo.
Máte naprostou pravdu v tom, že na „soukromém“ balkonu nemůže SVJ nic opravovat. To se ovšem týká právě jen balkonu, tedy pouze toho prázdna a vzduchu v něm. SVJ skutečně nemůže v prostoru balkonu:
- provádět údržbu dusíku
- opravovat kyslík
- rekonstruovat argon
- modernizovat kysličník uhličitý
- provést nástavbu neonu
- provést přístavbu ostatních vzácných plynů,
- provádět nástavbu ozonu
- provádět jakékoliv stavební úpravy vodní páry
Pokud by některé stavební konstrukce snad měly být ve vlastnictví vlastníka jednotky, pak je jistě najdete vyjmenované v prohlášení vlastníka budovy:
- nosná deska
- spádová vrstva
- hydroizolace
- krycí vrstva nad hydroizolací
- vyrovnávací vrstva
- adhezní vrstva
- nášlapná vrstva (dlažba, nátěr nebo potěr)
- lemovací systémové lišty
- okapnice, oplechování
- zábradlí
- výplň zábradlí
- nátěr zábradlí
Pokud tyto prvky jsou v prohlášení výslovně vyjmenovány v části „JEDNOTKA“, pak jsou ve vlastnictví vlastníka jednotky. V opačném případě nikoliv.
☀ Pojem „byt“ zahrnuje pouze prázdné prostory. Cokoliv je navíc
musí být výslovně vyjmenováno v prohlášení.
☀ Pojem „místnost“ zahrnuje pouze prázdný prostor. Cokoliv je navíc
musí být výslovně vyjmenováno v prohlášení.
☀ Pojem „lodžie“ zahrnuje pouze prázdný prostor. Cokoliv je navíc
musí být výslovně vyjmenováno v prohlášení.
☀ Pojem „terasa“ zahrnuje pouze prázdný prostor. Cokoliv je navíc musí
být výslovně vyjmenováno v prohlášení.
☀ Pojem „ochoz“ zahrnuje pouze prázdný prostor. Cokoliv je navíc musí
být výslovně vyjmenováno v prohlášení.
☀ Pojem „balkon“ zahrnuje pouze prázdný prostor. Cokoliv je navíc musí
být výslovně vyjmenováno v prohlášení.
☀ Pojem „kóje“ zahrnuje pouze prázdný prostor. Cokoliv je navíc musí
být výslovně vyjmenováno v prohlášení.
☀ Pojem „parkovací místo“ zahrnuje pouze prázdný prostor. Cokoliv je
navíc musí být výslovně vyjmenováno v prohlášení.
☀ Pojem „garážové stání“ zahrnuje pouze prázdný prostor. Cokoliv je
navíc musí být výslovně vyjmenováno v prohlášení.
|
Vyhláška č. 268/2009 Sb. § 3 g) bytem [je] soubor místností, popřípadě jedna obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen, h) místností [je] prostorově uzavřená část stavebního díla, vymezená podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a pevnými stěnami (…). |
|
Zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů § 2 b) bytem [je] místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení (…). |
|
Zákon č. 235/2004 Sb. o dani z přidané hodnoty § 48 (4) Obytným prostorem se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí byt nebo jiný soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením odpovídají požadavkům na trvalé bydlení a jsou k tomuto účelu určeny. |
|
Zákon č 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2236 (1) Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. |
|
Technická norma ČSN ISO 6707–1 (730000) – Pozemní a inženýrské stavby – Terminologie 3.2.2.10 balkon |
|
Usnesení III.ÚS 23/04 ze dne 8. 12. 2004 Soud prvního stupně v odůvodnění svého rozsudku uvedl, že vlastník domu nemůže libovolně rozhodnout, jaké části domu určí jako jednotky a jaké coby společné části domu. Při tomto určení se totiž vlastník musí řídit zákonem o vlastnictví bytů a jeho kogentně stanovenými definicemi jednotek a společných prostor. Jelikož kotelna i výměník slouží pro všechny bytové i nebytové jednotky v domě, jde o společnou část domu a pokud je stěžovatel vyčlenil jako jednotku (nebytový prostor), učinil tak v rozporu se zákonem [konkrétně § 2 odst. 1 písm. c) zákona o vlastnictví bytů]. (…) Vyjmenované prostory však jsou společnými částmi domu jen pokud slouží společnému užívání a jsou k tomuto užívání určeny, v opačném případě nikoliv. Poznámka: V tomto sporu považoval Ústavní soud za naprosto samozřejmé, že rozpory se týkají pouze místnosti – tedy prázdného prostoru plného vzduchu. Stěny, podlaha i strop prostoru kotelny byly nepochybně společné od samého počátku, bez ohledu na to zda kotelna byla či nebyla v prohlášení vyčleněna jako jednotka „nebytový prostor“. Proto se stavební konstrukce budovy nestaly předmětem žaloby, ani je nebral do úvahy Ústavní soud při svém rozhodování. S balkonem by to bylo totéž. |
Justitianus
Nevidím v odkazu spojitost usnesení ÚS z roku 2004 s výše uvedeným dotazem k vlastnictví balkonu. Z usnesení ÚS vyplývá, že se jednalo o spor. zda je kotelna s výměníkem společnou částí domu sloužící pro všechny bytové a nebytové jednotky v domě nebo samostatnou nebytovou jednotkou. Proto nebyl důvod řešit konstrukční provedení prostor. S balkonem by to určitě nebylo totéž. Že by byly balkon, terasa či lodžie považovány za nebytové prostory a tato záležitost předmětem sporu jsem ještě neslyšel. Jaký má smysl zaplevelovat diskusi nepatřičnými odkazy?
Jste úplně mimo, koukněte na Cdo 1511/2019 kde jsou v záhlaví citovaná soudní rozhodutí i ÚS a odkazy na stejná soudní rozhodnutí. Kdyby to bylo v prohlášení vypsáno dle vás bylo by dlouhé jak Ouholice. Proto se např okno nepíše vnitřní rám venkovní rám, pravé panty, levé panty, kličky, vekovní sklo, vnitřní sklo… okno je celé okno balkon je celý balkon. Přestaňte fantazírovat.
Ale nepovídejte. O vadném judikátu Cdo 1511/2019 jsem zde už psal. Použijte funkci „Hledat“. Ten judikát je vnitřně rozporný. Jsou to blbové v talárech.
Nepochopili obsah pojmů, které se vyskytují v prohlášení vlastníka budovy: místnost, lodžie, terasa, balkon, kóje, ochoz, parkovací místo, garážové stání. Jsou to pouze prostory plné vzduchu. Vzduch není možno „opravovat“.
Naopak platí, že vše co je uvnitř jednotky kromě prázdných prostorů (místností) musí být vždy v prohlášení vyjmenováno. I ve Vašem prohlášení je tomu tak. I v prohlášení tazatele.
Máte něco k tomuto jednoduchému sdělení? Co kdybyste přestal papouškovat ty soudcovské nesmysly a zamyslel se vlastní hlavou? Šlo by to?
Justitianus
Si přečtěte 5 As 117/2012 , As 44/2012–29, 1As 2004–214, vysvětlují to polopaticky i pro méně chápavé, tedy pro vás
Vy jste jako kolovrátek. Ano, vím že blbové v talárech ty nesmysly opakují. Ale opakováním nesmyslu nemůžete popřít skutečnost.
Vlastnictví prostoru není nijak spojeno s vlastnictvím stavebních konstrukcí okolo toho prostoru. Blbové v talárech si po celé ty roky nebyli schopni uvědomit ten rozdíl: každá stavba se skládá ze stavebních konstrukcí a z prostorů. To nejde patlat dohromady!
V domě jsou dva typy částí:
| prostory (to je prázdno plné vzduchu, zádveří, chodby, schodiště, místnosti, balkony, lodžie, kóje – obsahují pouze plyn) |
stavební konstrukce (beton, cihly, armovací železa, hydroizolace, dlažba, oplechování, střešní krytina – skládají se z hmoty v pevném skupenství) |
Vzduch není možné ani opravovat, ani udržovat. Jak je možné, že blbové soudci toto nejsou schopni rozeznat? Chyběli snad ve škole ve třetí třídě?
Například podle Vašeho prohlášení vlastníka budovy vlastníte místnosti/prostory: chodba, WC, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, atd. Ale to neznamená že byste snad vlastnil stropy, podlahové desky, či svislé stěny. Nevlastníte je. A proto nemáte povinnost je opravovat.
Možná máte v prohlášení zapsaný i balkon, lodžii nebo terasu. To je prázdný prostor. Užíváte jej výlučně jako příslušenství bytu/jednotky (stejně jako užíváte místnosti bytu), ale nevlastníte ty stavební konstrukce okolo (stejně jako nevlastníte stavební konstrukce okolo místností bytu).
Ve všech těch zoufalých a popletených judikátech si soudci nebyli schopni položit základní otázku:O čem vlastně rozhoduji?
| Rozhoduji o vlastnictví prostoru? V tom případě se zabývám pouze vlastnictvím prázdného prostoru a právem vlastníka užívat výlučně to prázdno plné vzduchu. |
Rozhoduji o stavebních konstrukcích? V tom případě se zabývám vlastnictvím stavebních konstrukcí a povinností vlastníka udržovat a opravovat tu hmotu v pevném skupenství. |
Jak rozpoznám kdo vlastní prostor a kdo vlastní stavební konstrukce?
| Přečtu si prohlášení. Jsou v popisu jednotky vyjmenovány konkrétní prostory? To znamená vlastnictví spojené s právem užívat ten vzduch uvnitř prostoru. |
Přečtu si prohlášení. Jsou v popisu jednotky vyjmenovány konkrétní stavební konstrukce? To znamená vlastnictví spojené s povinností opravovat a udržovat. |
Justitianus
Poslední komentáře