Kuriózní názor na vytápění domu

V jiné diskusi byl zveřejněn text, plný omylů a nepravd. Nejde o test k přijímací zkoušce na právnickou fakultu („najděte 10 zjevných chyb“). Nejde ani o parodii, jak byste si snad mohli myslet. Diskutující mínil svá tvrzení naprosto vážně; kvůli svým „neobvyklým“ názorům již prohrál statisíce korun v předem ztracených soudních sporech. Podívejme se v čem je problém. Cituji:

• „SVJ nesupluje žádného vlastníka. SVJ je právní subjektivitou správce. To znamená že v právním postaveni je nížeji než vlastník. Pokud máte dle § 1175 OZ právo svobodně spravovat váš byt, pak rozhodnutí o službách v jednotce naleží vlastníkovi, nikoliv shromáždění. Dle zákona o službách je SVJ poskytovatelem a vlastník jednotky příjemcem služby. Ujednání dle tohoto zákona musí mít písemnou formu. V zákoně o službách je jasně zakotveno že všechny služby v domě jsou založeny na dodavatelsko odběratelském principu stvrzené ujednáním. Váš názor, že mi SVJ teplo nedodává, nebo že jsem nemohl vypovědět dodávky tepla z důvodu neexistující smlouvy, je absolutní nesmysl.“
  Vložil P. Paluška (bez ověření), 23. Únor 2020 – 7:55

K tvrzení že SVJ je v právním postavení nížeji než vlastník [jednotky]:
To není pravda. Problém je v tom, že autor citovaného textu neví kdo je vlastníkem domu a pozemku. Není to jednotlivý vlastník jednotky Paluška! Vlastníkem domu a pozemku je plurální vlastník, to jest všichni vlastníci domu a pozemku dohromady. Mezi nimi navzájem se uplatňují spoluvlastnické vztahy, včetně povinnosti vlastníka jednotky podřídit se většinovému rozhodnutí. SVJ je nepochybně „nížeji“ než plurální vlastník domu. SVJ se ovšem nemusí bavit s panem Paluškou. Jeho názory a přání jsou pro SVJ bezvýznamné. SVJ je povinno řídit se usnesením shromáždění – to je projev vůle plurálního vlastníka a zároveň rozhodnutí nejvyššího orgánu SVJ.

K tvrzení že rozhodnutí o službách v jednotce naleží vlastníkovi [jednotky], nikoliv shromáždění:
I toto je nepravdivé tvrzení. Rozhodnutí o rozsahu služeb svěřuje Občanský zákoník shromáždění (pokud to není uvedeno již v Prohlášení), k tomu viz § 1208 písm. e). Shodně i zákon o službách č. 67/2013 Sb. uvádí ve svém § 3 odst. 2, že o rozsahu služeb rozhodne společenství. Ke sjednání nějaké individuální smlouvy s jednotlivým vlastníkem jednotky by SVJ muselo mít souhlas nejvyššího orgánu – shromáždění. Jednotlivý vlastník jednotky má ohledně rozsahu služeb pouze právo přizpůsobit se rozhodnutí většiny, nebo prodat byt a odstěhovat se.

K tvrzení že ujednání dle [zákona o službách] musí mít písemnou formu:
To samozřejmě není pravda. Právní jednání může nastat třemi způsoby: facere (činit), omitere (nečinit), pati (strpět). Jestliže snad v domě neexistuje výčet služeb, které poskytuje SVJ, pak je třeba přihlédnout k tomu rozsahu služeb, který byl až doposud v domě poskytován. Takový rozsah služeb se považuje za platně ujednaný. Vlastníci jednotek projevili svou vůli konkludentně (nevýslovně, mlčky), ale jednoznačně a určitě: svým jednáním (přijímali služby a platili za ně) svou nečinností (neohradili se proti tomu) a svým strpěním (nechali si služby poskytovat).

K tvrzení že SVJ dodává teplo (a že opačný názor je „absolutní nesmysl“):
Opět nepravda způsobená totální neznalostí zákona a základních pojmů! SVJ teplo opravdu nedodává: k tomu by musel být u každého bytu jediný vstup tepla osazený stanoveným měřidlem (kalorimetrem) na vstupu do jednotky. SVJ by pak bylo povinno jako dodavatel sjednat individuální smlouvy s odběrateli tepelné energie podle energetického zákona (podle právního stavu v r. 2012, kdy celý spor započal). Takový stav však v domě pana Palušky není a nikdy nebyl. V domě je jedno společné vzájemně propojené odběrné tepelné zařízení s indikátory na radiátorech. (Viz též § 2 písm. b vyhlášky č. 372/2001 Sb..) SVJ dodává něco jiného nežli tepelnou energii podle energetického zákona: SVJ jako poskytovatel dodává službu „vytápění“ příjemcům této služby podle zákona o službách. (Proto se v zákoně č. 67/2013 Sb. nepíše nic o rozúčtování či vyúčtování tepla, nýbrž dočtete se tam pouze o rozúčtování a vyúčtování služby „vytápění“ a služby „společná příprava teplé vody pro dům“.)

Závěr:
Službu „vytápění“ není možné ze strany vlastníka jednotky jednostranně „vypovědět“ ani odříci. Zákon o službách č. 67/2013 Sb. uvádí v § 3 odst. 2, že ve věci sjednání služeb je platné buď ujednání mezi poskytovatelem a příjemcem služby, nebo rozhodne splečenství. V domě pana Palušky však neexistují žádná dvoustranná ujednání (smlouvy) mezi SVJ a jednotlivými vlastníky jednotek – takže jediná legální možnost jak změnit některou službu je většinové usnesení shromáždění. I v tomto případě platí, že takovému řádně přijatému usnesení se menšinoví vlastníci musí podřídit (kromě případu, kdy by výpadek služby zasáhl do samé podstaty vlastnictví jednotky tím, že by omezil nebo znemožnil užívání jednotky). To vše vyplývá z podstaty spoluvlastnických vztahů.

Pro SVJ je partnerem pro rozhodování o domě plurální vlastník domu a pozemku, nikoliv vlastník jediné jednotky, pamatujete?

Poslyšte, nedivím se vůbec tomu, že autor úvodního citovaného textu prohrává všechny své soudní spory. Jeho svérázné „výklady“ právních předpisů nemohou mít jiný výsledek. A prý hodlá pokračovat, takže se asi dočkáme dalších dílů seriálu.

Justitianus