Jak si SVJ(2012) opatří peníze?
Do počátku účinnosti nového Občanského zákoníku zbývají dny (přesněji řečeno 195 dnů). Otázka zní: jak bude SVJ získávat finance na svou hlavní činnost, kterou je správa domu?
Zákon č.89/2012 Sb. se nezmiňuje o povinnosti hradit ZÁLOHY, takže takovou povinnost nebude možné vlastníkovi jednotky uložit. Bude existovat pouze zákonná povinnost hradit příspěvky. Příspěvek na činnost organizace ovšem není totéž co úhrada za poskytnutá plnění (správa cizího majetku, opravy, údržba a zlepšení cizího majetku). Pro SVJ se přiměřeně použije ustanovení o spolku, které zní:
- § 235 Stanovy mohou určit výši a splatnost členského příspěvku nebo určí, který orgán spolku určí výši a splatnost členského příspěvku a jakým způsobem.
Přitom členský příspěvek může být vybírán pouze na vlastní činnost organizace a je u příjemce zdanitelným příjmem. Viz zákon o daních z příjmů.
Takže abychom to rozlišili: příspěvek člena SVJ může být určen pouze na vlastní provozní činnost právnické osoby – to jsou ty částky, o kterých NOZ výslovně stanoví, že se rozvrhnou „na každou jednotku stejně“ (na vedení účetnictví, na odměny statutárům atd.).
Hlavním předmětem činnosti SVJ ovšem je správa cizího majetku, dokonce včetně zlepšení domu technickým zhodnocením. Na tento účel nelze vybírat příspěvek, protože jde o běžnou hospodářskou činnost: SVJ zajišťuje (svým jménem a na svůj náklad) činnosti a služby týkající se cizího majetku a má (ze zákona) pouze právo na dodatečnou úhradu těchto vynaložených nákladů. Pro veškeré výdaje na správu, opravy, údržbu a zlepšení cizího majetku neexistuje v NOZ žádný mechanismus k vybírání povinných dlouhodobých záloh. Nelze tedy donutit vlastníka jednotky, aby na tento účel jakoukoliv zálohu skládal.
Dnešní SVJ(1994) mají alespoň silný nástroj v podobě zákonného oprávnění stanovit a vymáhat zálohy na budoucí náklady správy domu (§ 15 odst. 2 ZOVB). Tuto možnost ovšem SVJ(2012) mít nebudou. Z uvedeného plyne: SVJ(2012) si bude muset opatřovat prostředky půjčkami a úvěry v mnohem vyšší míře než je tomu dnes, jinak se dostane do problému s finanční nedostatečností.
Vymáhání prokazatelně vynaložených nákladů na správu bude (jako dnes) věcí mezi SVJ a tím, kdo si činnost na domě objednal a schválil. Zákonodárce v roce 2012 zapomněl právně upravit přechod dluhů původního vlastníka na nabyvatele jednotky, takže k žádnému přechodu dluhu nedojde – právní stav je stejný jako dnes.
V průběhu času bude tedy SVJ nuceno vymáhat různé doplatky a splátky v různých výších po desítkách bývalých vlastníků jednotek v domě.
Závěr: NOZ je stejný paskvil, jako ZoVB. Nebyl problém právně upravit zákonný přechod dluhu vlastníka jednotky na dalšího nabyvatele. Zákonodárci to ovšem neučinili a nechali vzájemné vypořádání a přechod závazků na dobré vůli a dohodě mezi prodávajícím a kupujícím. Na dobrou vůli ovšem nelze ve skutečném světě nikdy spoléhat.
lake
Lake,
píšete o členském příspěvku dle § 235 NOZ, že může být vybírán pouze na vlastní činnost organizace a že příspěvek člena SVJ může být určen pouze na vlastní provozní činnost právnické osoby – to jsou ty částky, o kterých NOZ výslovně stanoví, že se rozvrhnou „na každou jednotku stejně“ (na vedení účetnictví, na odměny statutárům atd.).
Při bytovém spoluvlastnictví se ve věci příspěvků na správu domu a pozemku použije § 1166 odst.2 a § 1180. V § 1180 je popsán způsob příspívání na správu domu a dále se zde stanovuje způsob rozvržení části příspěvků na správu domu „paušálně“ (na každou jednotku stejně) jejich konkrétním vyjmenováním.
Úprava příspěvků na správu je zde popsána dostačujícím způsobem a není potřeba podpůrně uplatnit úpravu pro spolek podle § 235 NOZ, a to ani jak jste uvedl na ty částky, o kterých NOZ výslovně stanoví, že se rozvrhnou „na každou jednotku stejně“ (na vedení účetnictví, na odměny statutárům atd.).
Podle § 1200 odst. 2 písm. g obsahují stanovy:
g) pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek
Soudím, že v rámci těchto pravidel lze upravit i zálohy na příspěvky na správu domu. Domnívám se, že by taková úprava byla v souladu se zněním, smyslem a účelem zákona, že by se týkala správy domu a byla v souladu s dobrými mravy. Právě naopak nemožnost schválit si poskytování záloh na příspěvky na správu domu bych považoval v rozporu se smyslem a účelem zákona.
Z výše uvedeného usuzuji, že neplatí ani Vámi uvedené:
„Hlavním předmětem činnosti SVJ ovšem je správa cizího majetku, dokonce včetně zlepšení domu technickým zhodnocením. Na tento účel nelze vybírat příspěvek, protože jde o běžnou hospodářskou činnost: SVJ zajišťuje (svým jménem a na svůj náklad) činnosti a služby týkající se cizího majetku a má (ze zákona) pouze právo na dodatečnou úhradu těchto vynaložených nákladů. Pro veškeré výdaje na správu, opravy, údržbu a zlepšení cizího majetku neexistuje v NOZ žádný mechanismus k vybírání povinných dlouhodobých záloh. Nelze tedy donutit vlastníka jednotky, aby na tento účel jakoukoliv zálohu skládal.“
Do této chvíle jsem se domnívala, že NObčZ žádným způsobem nebrání tomu, aby SVJ zakotvilo do Stanov povinnost vlastníků hradit na opravy a údržbu domu dlouhodobé zálohy tak, jako dosud, včetně způsobu jejich účtování.
Byla jsem přesvědčena i o tom, že takto stanovené zálohy budou nadále nejen legálně kasírovatelné, ale i vymahatelné. Je něco, co jsem přehlédla, co by tomuto postupu a jeho uplatnění bránilo?
„…něco, co jsem přehlédla, co by tomuto postupu a jeho uplatnění bránilo…“
- ano. Přehlédla jste tato slova cit.
…Dnešní SVJ(1994) mají alespoň silný nástroj v podobě zákonného oprávnění stanovit a vymáhat zálohy na budoucí náklady správy domu (§ 15 odst. 2 ZOVB). Tuto možnost ovšem SVJ(2012) mít nebudou…
Vy nebudete nikdy SVJ(2012) ale navždy pouze SVJ(1994) . Takže ani není nutné něco „narychlo cpát do Stanov“… Pro všechny kdo čtou tento Portál NYNÍ, je tedy info pana Lake zajímavé nikoli však užitečné. :) Ti co to budou potřebovat ještě byt nekoupili nebo to jsou stále ještě jenom „nájemníci“
Neználek
Paní PeDuPles,
mám stejný názor, že vymahatelná povinnost platit zálohy na správu lze zakotvit do stanov. Stanovy se považují za smlouvu sui generis (mnohokrát se to tu psalo).
Viz § 1 200/2/g a obecně § 1/2.
Na přednáškách k NOZ, co jsem dosud absolvoval, všichni přednášející tvrdili, že NOZ je velmi volný a co si kdo dá do stanov, to bude v konkrétním SVJ platit.
Stanovy se nebudou schvalovat 100%, pokud si to nějaké SVJ do stanov nevtělí. Budou se schvalovat podle § 1 206/2, až na výjimky.
Příští týden jdu na školení speciálně na stanovy SVJ, tak uvidíme, zda nedošlo k posunům ve výkladu.
Hezký den!
Pavel
Pan Pavel napsal: „… všichni přednášející tvrdili, že NOZ je velmi volný a co si kdo dá do stanov, to bude v konkrétním SVJ platit.“
Pane Pavle,
soudím, že Vaši přednášející se velmi mýlili. Tvrzení, že
stanovy jsou nad právem a nad zákonem je velmi naivní a zároveň velmi
nebezpečné. Pokud to vaši přednášející netuší, stanovy mohou
ukládat povinnosti pouze v úzkém rozsahu a nemohou být v rozporu se
zákonem, ani v rozporu s dobrými mravy:
- „Pokud stanovy ukládají svým členům povinnosti a zřizují práva
ve větším rozsahu než stanovuje zákon, musí být taková úprava vždy
v souladu se zněním, smyslem a účelem zákona, musí se týkat správy domu
a musí být v souladu s dobrými mravy.“
(Suchánková, P., Soukup, M. Společenství vlastníků jednotek. Právní rádce 2003, č. 12, s. III) - [Pokud by došlo ke sporu z důvodu rozporu schválených stanov
společenství se vzorovými stanovami i zákony] „soud by nebyl vzorovými
stanovami vázán a byl by oprávněn posoudit soulad jejich ustanovení se
zákonem (čl. 95 odst. 1 Ústavy ČR)“
(Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3., doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2005, s.109) - „[J]ak již Nejvyšší soud uzavřel v usnesení ze dne
1. 9. 2004, sp. zn. 29 Odo 1145/2003, pokud jsou (nově přijaté) stanovy
družstva v některých částech v rozporu se zákonem, jsou v těchto
částech neplatné, přičemž není podstatné, zda soud vyslovil neplatnost
usnesení, kterými byly stanovy změněny.“
(Usnesení Nejvyššího soudu ČR 29 Odo 561/2004 ze dne 27. dubna 2005) - „Vlastnictví zavazuje. Nesmí být zneužito na újmu práv druhých
anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy.“
(Ústavní zákon č. 23/1991 Sb. Listina základních práv a svobod)
Rozsah povinností, která je možno uložit stanovami, je omezen tím, že
vlastníka nelze stanovami omezovat nad míru, která je nezbytná
k zajištění práv ostatních vlastníků jednotek. Zbytečně ukládané
povinnosti jsou projevem libovůle a jsou neplatné pro rozpor
s právem. Šlo by o tzv. šikanózní výkon práva. Názor
neznalých vykladačů NOZ (i když jsou na pozici školitelů a opakují své
nesmysly stále dokola) na této skutečnosti nic nezmění.
--------------------------------------------------------------------------
Dám příklad pro SVJ(2012): v červnu roku 2018 má být provedena oprava domu a na mne připadá částka 100000 Kč. SVJ je samozřejmě oprávněno požadovat ode mne přiměřenou zálohu podle § 2436 NOZ, a to teprve v květnu 2018. Nemůže být ani řeči o tom, že by společenství bylo oprávněno uložit mi povinnost hradit ode dneška měsíčně 1667 Kč po dobu pěti let.
lake
„…červnu roku 2018 má být provedena oprava domu…“
- mluvme o lednu 2014 a ne o červnu 2013. OK? A zdůrazněme je jde o SVJ(2012) a ne SVJ(1994) – jen aby nedošlo zase k nějakým problémům s aplikací na stávající členy Společenství.
- pochybuji, že by se našel někdo kdo by dobrovolně začal platit 1667/ měsíčně pokud měl/mohl splatit závazek až v 2018. To si je může šetřit sám na svém účtě. Podle ZoVB by se mu prostě alikvótní část nevyrovnala (§15/4). A jen „dobře“ informovaný a Vámi poučený bývalý spoluvlastník bude sledovat osudy těchto záloh, aby v případě neuskutečnění záměru na který se vybíraly – je žádal nazpět.
- pokud nelze uložit výběr záloh 1667/měsíčně pak nemá význam čekat od 2014/01 do 2019/01 ale schválenou investici lze realizovat ihned. Čekání je nedůvodné.
- pokud by byla usnesena investiestiční akce s odloženou realizovaností, pak předpokládám že svůj 100000 závazek splníte pokud by jste se odstěhoval před započetím akce – neboť Vy jste byl TEN, který v 2014/01 byl členem Společenství, které usneslo tuto akci. Je to tak? Pre-historické tvrzení, že akce nezačala je bezvýznamné, protože za schválení „akce“ je odpovědný vlastník jenž byl členem Společenství v době jejího schálení.
Neználek
„…všichni přednášející tvrdili, že NOZ je velmi volný a co si kdo dá do stanov, to bude v konkrétním SVJ platit…“
- nyní se již nedivím obavám p.Lake, který by chtěl aby dle NOZ byly
Stanovy NEJPRVE schváleny 100% a to i u SVJ(1994), protože podle Vašeho
souznění s Vámi prezentovanými názory nebude jistě neobvyklé si
nakonec do Stanov vtělit vlastní trestní řád a trestní zákoník.
A to podle dnešních pravidel jde i jen s 25% vlastníků.
- podle mých informací Výbor v jednom mně známém SVJ již nyní připravuje dle stejné logiky „uzákonit do Stanov“ zálohy „ve výši 150%“ očekávaných nákladů splatných každé 3 měsíce + akceptaci předběžného názoru správce na jakoukoli změnu Stanov (a informace údajně pochází od předsedy jednoho SVJ – který je zároveň jednatelem správcovské firmy spravující ve městě přes 200 SVJ. I mé bohužel.)
„…zda nedošlo k posunům ve výkladu…“
- myslíte ve výkladu rozsudků? Ty ale ještě nyní být nemohou a ty jedině „rozčísnou“ jak se uvedené bude aplikovat v praxi.
Neználek
PS: třeba v tom máte jasno, jenže to ten náš jednatel správce má
také také.
A rozhodně pro mne je jeho a jím avizovaný náhled nebezpečnější než
abych to mohl nechal jen tak být…
Poslední komentáře