Hlučná rolovací garážová vrata
Jsme dům o 25 bytových jednotkách a jednom nebytovém prostoru – tzv. hromadné garáži pro 12 vozidel. Předmětný nebytový prostor je ve spoluvlastnictví 12 osob. Jedna bytová jednotka se nachází přímo nad vjezdem do garážového stání a vlastník předmětné jednotky si stěžuje výboru Společenství na nadměrnou hlučnost rolovacích garážových vrat s tím, že je mu jejich provozem bráněno zásadním způsobem v řádném užívání jeho bytové jednotky (on sám garážové stání v domě nevlastní). Dle prohlášení vlastníka je součástí nebytové jednotky vnitřní strana vjezdových vrat. Z toho dovozuji (to v prohlášení napsáno pregnantně není), že vnější strana vjezdových vrat je součástí opláštění domu. Vrata jsou samozřejmě patřičně servisována a udržována. Hluk vrat byl na základě podnětu předmětného vlastníka již jednou měřen KHS v rámci záruční doby (cca5 let), po provedených úpravách (měnič zpomalující jejich pohyb) vrata splnila zákonné normy. Nyní je to zde znova. Samozřejmě je nutné udělat nové, certifikované měření. To je to nejmenší i když to stojí peníze. Ale co dále? Má někdo zkušenosti s podobným problémem? Uvítal bych stanovisko p.Lakeho za což předem děkuji. Děkuji Jakub předseda výboru
Určitě bude existovat opatření, které vrata odhlučnění na dlouhou dobu. Upravit funkčnost vrat můžete vždycky, ale třeba nějaká zvuková izolace, o tohle by se postarala specializovaná firma na měření hluku.
1. Komu patří ta garážová vrata? Předpokládám, že jsou ve spoluvlastnictví 12 osob vlastnících předmětný nebytový prostor. Pozn.: Vyčlenit z vrat jejich vnější stranu do jiného typu vlastnictví mně nepřijde jako šťastný nápad.
2. Pokud se vlastník bytu domnívá, že vrata jsou hlučná, je to spor mezi vlastníkem bytu a 12 spoluvlastníky vrat.
3. Vlastníci vrat mají doklad o tom, že hluk z vrat plní normové hodnoty. Pokud se na vratech nic nezměnilo a nezměnila se i norma, podle které se to posuzuje, pak není důvod se domnívat, že hluk z vrat najednou překračuje normové hodnoty.
4. Pokud se vlastník bytu stále domnívá, že hluk z vrat neplní normové hodnoty, může sám přinést o tom důkaz (měření provedené na vlastní náklady). Pokud by se jeho podezření prokázalo, byli by pak vlastníci vrat povinni vrata upravit tak, aby plnily normové hodnoty. Vlastník bytu by pak mohl vymáhat náklady na měření po vlastnících vrat.
Jen na vysvětlenou. ad.1 Vycházím z platného prohlášení vlastníka uloženého na katastru nemovitostí, které jsem samozřejmě nedělal já, nebo stávající výbor, ale v minulosti investor předmětného bytového domu. A tam je jasně napsáno: součástí nebytového prostoru je pouze vnitřní strana garážových vrat. To není nápad, ale stávající fakt. Stejně tak jsou např. zapsána okna ve všech bytových jednotkách. ad.2 Jinak řečeno stěžovatel je pak dle mého názoru sám vlastníkem – svým podílem – na vnější straně vrat. Takže si stěžuje i sám sobě. Ale nejsem právník a nedovedu tento svůj výklad posoudit. ad.3 Měření, normy a pod jsou vcelku jasné ad.4 A to je zásadní věc. Beru katastrofický scénář. Norma je na základě vlastníkem bytu předloženého certifikovaného měření překročena, další úpravy nejsou možné (protože jak jsem psal už byly provedeny v minulosti), koupíme nová vrata, zaplatí je všichni nějakými podíly (viz. výše), provede se nové měření a nová vrata rovněž nevyhoví (protože to není jen o vratech, ale celkové konstrukci domu, odhlučnění a pod). Řešil někdy někdo něco takového? Můžete říci že to přeháním. Nepřeháním to je reálná situace. Opakuje se po pěti letech (tenkrát oznámení vlastníka bytu na KHS, certifikované měření, norma překročena, pokuta v řádu desítek tisíc korun, instalace drahého frekvenčního měniče na zpomalení posunu vrat a úprava vrat, nové měření, závěr v normě – ale žádná sláva). Děkuji za případnou odpověď či názor. Jakub
Snad by se na situaci dalo dívat takto:
Sice jsou vrata nešťastně rozdělěna na vnější a vnitřní stranu, ale hluk vydává pohon vrat a jejich vedení a ukotvení v konstrukci domu. To patří nebytovému prostoru. Hluk tedy vydává obecně „zařízení“, které patří celé 12 spoluvlastníkům nebytového prostoru.
Pokud vlastník bytu prokáže akreditovaným měřením, že míra hluku z vrat v jeho bytě překračuje normové hodnoty, nechť požaduje snížení hluku na vlastnících nebytového prostoru.
Pokud by vlastníci nebytového prostoru oponovali tím, že nadměrná míra hluku je způsobena nedokonalou zvukovou izolací stěn domu, tak by to měli prokázat. V této chvíli bych vycházel z toho, že dům i jeho stěny byly postaveny podle požadavků na stavby a vyhovují standardním normovým hodnotám.
PS. V našem domě jsou také motorová vrata, chodí ale podle mého subjektivního pozorování docela tiše. Divil bych se, pokud by jejich hluk mohl vadit sousedícímu bytu (ale mohu se mýlit). Můžete pro zajímavost změřit, jak dlouho trvá jejich otevření/zavření? Změřím dobu chodu našich vrat a budete mít srovnání.
Inu, s odhlučněním garážových vrat zkušenosti nemám, zato mohu posoudit právní hledisko. Prohlášení je zjevně vadné v tom, že vrata neuvádí výslovně mezi společnými částmi domu.
Pan Zdenek opakovaně tvrdí, že vrata údajně jsou ve vlastnictví pouze vlastníků nebytového prostoru, ovšem prohlášení nneobsahuje ani jediné slovo ve prospěch takového názoru. Muselo by to totiž být v prohlášení výslovně uvedeno - viz § 4 osdt. 1 písm. (c) ZoVB: ... určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek.
Tazatel sdělil: " Dle prohlášení vlastníka je součástí nebytové jednotky vnitřní strana vjezdových vrat".
Vnitřní strana znamená vnitřní povrch vrat, nic více. Pokud nám tazatel něco nezatajil, pak prohlášení říká jen to, že spoluvlastníci nebytového prostoru mohou natřít plochu vrat z vnitřní strany libovolnou barvou podle svého výběru. Žádné další díly vrat (kromě jejich vnitřní strany) však v prohlášení zmíněny nejsou, takže se spíše kloním k názoru, že vrata jsou společná všem.
Hluk způsobují vrata jako celek. Nezpůsobuje jej "vnitřní strana vrat".
lake
Netvrdím, že můj pohled na věc je jediný správný, snažím se nabídnout smysluplné řešení za stavu, kdy je (a v tom se shodujeme), vadné prohlášení vlastníka ve věci vrat.
Vrata netvoří pouze lamely, které se rolují (tedy vnitřní a vnější povrch či strana lamel). Je to jejich motorový pohon a jejich vedení a ukotvení v konstrukci domu. Logickým pohledem na věc bych za stavu vadného prohlášení vlastníka tvrdil, že vše to, co se nalézá uvnitř prostoru garáží (tedy vnitřní strana lamel, vedení vrat a jeho ukotvení a pohon) patří vlastníkům garáží a pouze vnější povrch lamel společným částem domu. A tvrdil bych to do té doby, než by to někdo lépe rozporoval.
Pane Lake, pane Zdenku, děkuji oběma za zaslané názory. Každé stanovisko je pro mne podnětné. Jinak:
- k právní stránce věci – nic jsem nezataji, co se týče vnitřní strany vrat, která je součástí nebytového prostoru tak to byla doslovná citace z prohlášení vlastníka uloženého na katastru nemovitosti. Jak jsem již zmínil, tak prodávající takto řešil i okna v jednotlivých bytových jednotkách. Ovšem jak již jsem rovněž psal v mém prvním příspěvku tak to, že vnější strana vrat je součástí opláštění domu tam už napsáno není. To byla dedukce moje tj. právního laika. Vrata tam ve společných částech domu vůbec zmíněna nejsou. Kromě toho nebytového prostoru (vnitřní strana) již nejsou zmíněna v prohlášení nikde. Mohu zaslat k posouzení sken.
- k technické stránce věci (ale nejen k ní, protože vše souvisí se vším) – rovněž jsem zmínil, že je to opakovaný stav. Před 5 lety proběhlo následující:
- oznámení vlastníka bytu na KHS (nemožnost užívat byt – hluk z vrat)
- KHS provedla měření a to nevyhovělo normám
- následně nám (tj. Společenství) KHS zaslalo rozhodnutí a uložilo nám dát vrata do řádného stavu a vyměřilo nemalou pokutu – v případě zájmu mohu zaslat sken
- v té době byl dům ještě v záruce
- nelenil jsem a jednal jako předseda Společenství se zhotovitelem stavby i KHS
- dodavatel stavby provedl na vlastní náklady a můj nátlak úpravy (mimo jiné frekvenčním měničem zpomalil chod vrat tak, že se zavírají dlouho a bez jakýchkolv rázů, dále gumové silentbloky, gumové hmoždinky,..)
- KHS provedlo další měření
- vrata tehdy byla v normě a KHS nám na moji žádost pokutu prominulo.
A nyní to mám znovu s tím rozdílem, že zaruční doba již uplynula. Pane Zdenku ty hodnoty Vám příští týden zašlu, můžeme je porovnat. Čeho se bojím? Že ty vrata novému měření nevyhoví a tak si chci udělat dopředu alespoň trochu jasno především v právním stavu věci a také v tom kdo to vše zaplatí. Rovněž si domýšlím i ostatní konsekvence, když se prostě na shromáždění nedohodneme a vrate zůstanou tak jak jsou. A zase jsem u toho práva. Cítím zde určitý problém: hrozící právní spor s majitelem bytu (ovšem to by se svým podílem na vratech soudil rovněž sám se sebou), KHS, možná stavební úřad,… Nevím. Podle mne prostým poslechem se jedná o standardní a nízkou úroveň hluku, kterou vydávají každá vrata. Ale měření platit nechci, ať si je udělá nejprve stěžovatel. Já k tomu důvod nevidím. Jakub
Pokud by se tazatel k tomuto vláknu vrátil, tak slíbená hodnota doby plného otevření/zavření vrat v našem domě: cca 20 s.
Poslední komentáře