garáž a FO

Paní Klainová napsala: "Jediným správným řešením je zatím uzavřít dohodu se všemi vlastníky."

Nesdílím tento názor. Soudím, že jediným správným a trvalým řešením je změna Prohlášení vlastníka v tom smyslu, že některá technická zařízení a části domu (např. balkony, vodovody, topná soustava, výtahy) budou v něm definovány jako společné části domu, společné jen některým vlastníkům jednotek (§ 4 odst. 2 písm.(c) ZoVB). Náklady na jejich opravy a údržbu si budou určovat pouze vlastníci těchto částí hlasováním mezi sebou. Vlastníků garáží se tyto platby nebudou týkat; naopak garážová vrata budou společnou částí domu pouze pro vlastníky garáží.

Rozdíl je podstatný: od dohody se všemi vlastníky může kdykoliv odstoupit kterýkoliv vlastník jednotky, nebo nový vlastník prostě odmítne k dohodě přistoupit. Tím končí dohoda všech a mění se na cár papíru.

Naproti tomu po schválení a vložení Prohlášení vlastníka do katastru je k jeho změně potřebná tříčtvrtinová většina přítomných hlasů (§ 11 odst. 4 ZoVB); ovšem v případě změny v přiřazení společných částí domu je nutný souhlas všech, jichž se tato změna týká - jde o změnu dotýkající se samé podstaty jejich vlastnictví.

lake

Pane lake, věta

„Rozdíl je podstatný: od dohody se všemi vlastníky může kdykoliv odstoupit kterýkoliv vlastník jednotky, nebo nový vlastník prostě odmítne k dohodě přistoupit. Tím končí dohoda všech a mění se na cár papíru.“

je pravdivá. Váš příspěvek jsem převzala a uvedla pod mou odpovědí. Výše uvedenou větu jsem zdůraznila, protože se občas objevují názory, že jednou uzavřená dohoda platí snad navěky.

N. Klainová

Pane lake,

kde jste prosím načetl, že „v případě změny v přiřazení společných částí domu je nutný souhlas všech, jichž se tato změna týká – jde o změnu dotýkající se samé podstaty jejich vlastnictví.“

Pro změnu Prohlášení vlastníka v souladu s ustanovením §4 (odst.2 písm.c) určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek,) se postupuje dle ustanovení §11 odst.4: „K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení podle § 4, o schválení nebo o změně stanov, … je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.“, a ne „všech, jichž se tato změna týká- … .“, jak tvrdíte.

Neupravujte zákon, ani se prosím nesnažte o jeho výklad k obrazu svému.

Matějka

Pane Matějko, přečtěte si Ústavu tohoto státu.
Tvrdíte, že můžete vlastníkovi odebrat spoluvlastnický podíl na určitých částech domu -jen tak, hlasováním ostatních.
Hmmm. Zajímavý názor.
Zkuste nalézt nějaký zákonný předpis, který by Vám umožnil realizovat toto vyvlastnění bez souhlasu dotčeného vlastníka jednotky.
Ten má totiž v ruce kupní smlouvu s výčtem společných částí domu, jejichž je podílovým spoluvlastníkem.

lake

Pane lake,

spoluvlastnický podíl se nikomu neodebírá.

Zákonným předpisem je právě zákon č.72/1994 Sb., v platném znění, §11 odst.4: „K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení podle §4, o schválení nebo o změně stanov, o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám a o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek podle § 9a odst. 2 je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.“, kde se jednoznačně konstatuje, kolik je potřeba hlasů pro změnu Prohlášení vlastníka v souladu s §4 zákona č.72/1994 Sb., v platném znění.

Pokud se domníváte, že je to špatně, jsou dvě možnosti:

• přehlasovaný, i Vy osobně, se můžete dožadovat práva soudní cestou v souladu s §11 odst.3 zákona č.72/1994 Sb., v platném znění, „… Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl. Právo je nutno uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne.“,
• přehlasovaný, i Vy osobně, můžete uplatnit soudní cestou, že ustanovení zákona č.72/1994 Sb., v platném znění, je protiústavní.

Matějka

Jaroslav Matějka napsal: "spoluvlastnický podíl se nikomu neodebírá."

Nikoliv. Spoluvlastnické podíly (uvedené v Prohlášení a v kupních smlouvách) se samozřejmě mění. Některým se snižují na nulu, jiným se podíly zvětšují a s nimi se zvyšuje i jejich povinnost platit. O to přece od počátku šlo.
Vaše dvě možnosti nemá cenu rozebírat, takže jen krátce:

(1) Jestliže je většinově přijato usnesení o změně Prohlášení bez souhlasu vlastníka, jemuž se mění jeho podíl (zvětšuje nebo zmenšuje), pak jde o usnesení od počátku neplatné (nicotné). Vlastník se vůbec nemusí obracet na soud, neplatí šestiměsíční lhůta. Zdánlivé usnesení prostě nemá žádné právní účinky.

(2) Ustanovení § 11 odst. 4 ZoVB není nutno napadat z důvodu protiústavnosti, jak mylně navrhujete. Zeptejte se některého právníka - vysvětlí Vám, že ústava a LZPS mají vždy přednost před kterýmkoliv jiným právním předpisem. Povinností (Vás, soudu, kohokoliv) tedy je vykládat příslušnou právní normu v souladu s ústavou.

"Ústavní soud již mnohokrát zdůraznil, že zásada ústavně konformního výkladu zákona nebo jeho jednotlivého ustanovení, resp. jiného právního předpisu, má přednost před jeho zrušením a že povinností veškerých orgánů veřejné moci je interpretovat a aplikovat právo zejména pohledem ochrany základních práv a svobod."
Tak pravil Ústavní soud; nález byl pro svou zásadní důležitost vydán ve Sbírce zákonů jako 116/2008 Sb.. Pro oblast správního soudnictví viz např. rozsudek Nejvyššího správního soudu čj. 9 As 65/2008-66.

lake

Pokus o odsouhlasení změny rozsahu spoluvlastnictví společných částí domu pouhou tříčtvrtinovou většinou (podle názoru pana Matějky) by byl absolutně neplatný. Vždy je třeba získat souhlas těch, kterých se změna týká.
Zde přidávám odkaz na diskusi o judikátu Vrchního soudu v Praze, který dal přednost Ústavě a ustanovení § 13 odst. 1 ZoVB před gramatickým zněním § 11 odst. 4 ZoVB:

„K [změně] by mohlo dojít dohodou jako souhlasným projevem vůle všech vlastníků jednotek. Výraz většinové vůle vlastníků jednotek jako dohodu podle § 13 odst.1 a § 15 odst.1 BytZ chápat nelze.“
http://www.portalsvj.cz/…nektere-byty .

lake

I já jsem se v praxi setkala se snahou změnit prohlášení vlastníka tak, aby se kvůli vlastníkům garáží změnilo určení společných částí domu. Předseda dotyčného SVJ trval na tom, že se změnou prohlášení vlastníka souhlasí více než zákonem požadované kvórum 75 %, že to stačí. Taky jsem mu řekla něco o vyvlastňování. Nechápal.

Trochu mi pomohla poslední věta Přílohy k usnesení vlády ze dne 2. června 2004 č. 535, která se sice týká změn spoluvlastnických podílů z jiných důvodů, ale podstata, že nikdo nesmí zpětně měnit spoluvlastnické podíly bez souhlasu vlastníků, zůstává.

Protože stále nevěřil, napsala na MMR a získala odpověď vypracovanou odborným pracovištěm MMR, v níž stojí mimo jiné:

Pokud by mělo dojít ke změně v určení společných částí domu tak, že některé budou společné pouze některým vlastníkům jednotek, museli by tuto smlouvu podepsat všichni vlastníci jednotek…

To už stačilo a v SVJ byla ještě v roce 2004 podepsána dohoda všemi vlastníky jednotek. V dohodě byly vyjmenovány položky, na které vlastníci garáží nemusí přispívat (opravy rozvodů vody, plynu, opravy zvonků, poštovních schránek atd.).

Dohodu dostane k podpisu každý nový vlastník. Podpis zatím nikdo neodmítnul. Zatím. Pokud to někdo udělá, přestane samozřejmě platit.

N. Klainová