Dohoda o uznání dluhu
Na shromáždění jsme schválili, že bude právníkem vypracována Dohoda o uznání dluhu, protože máme jako SVJ úvěr na zateplení domu. Jedna členka SVJ, která zásadně nechodí na schůze, nezajímá se vůbec o dění v domě, vzkázala, že ji její právník řekl, že nemusí dohodu podepsat. Splátku má přece uvedenou v měsíčním předpise. Plánuje byt prodat a splátky úvěru bude platit budoucí kupec. Co s ní máme dělat? Platby pravidelně platí. Dohodu jsme chtěli kvůli špatným zkušenostem ostatních SVJ.
Paní se s Vámi dohodnout nechce a já se jí nedivím. Plánuje byt prodat a se splátkami se budete muset soudit s nejasným výsledkem. Když se SVJ rozhodne pustit na tenký led bankovnictví a poskytovat svým členům úvěry mělo by být kompetentní. Banka Vám peníze bez písemné smlouvy nedala. Ve smlouvě máte zaručeně napsáno i co se stane, když přestanete splácet. Stejnou smlouvu je třeba předem sepsat i s vlastníky (každou jednotlivě) a myslet i na tuto situaci kdy přestane platit. Ex post ji samozřejmě málokdo podepíše. Smlouva nebo dohoda o uznání dluhu je trošku jiná kategorie, ale když nemáte tu o úvěru je to jediná možnost.
Vy se máte! Jste určitě jedni z mála, co vůbec nějakou dohodu o dluhu z titulu úvěru, s jednotlivými vlastníky sepsalo, i když pozdě. U nás je úvěr na 2 miliony včetně balkonů (400 tis.kč), které nejsou společnou částí domu – a všichni jako ovce splácejí vše velikostí vlastnického podílu. O tom, že aspoň balkony by si měl každý vlastník balkonu splácet sám a s těmito vlastníky sepsat nějakou dohodou o půjčce – o tom představenstvo SVJ nechce vůbec slyšet. Na soudy nemá člověk nervy ani peníze a mimo soud není nic a nikdo, kdo by sjednal nápravu.
Dokonce ani ten podvůdek s balkony. Situace se rapidně změní, když někdo přestane platit, prodá byt atd. Jinak pán se moc nemá. Chytají lišku za ocas.
Paní Graplová, je to doslova jako u nás. Nemluvíte náhodou o SVJ Zachariášova 6 v Č.Budějovicích, správce KT služby plus?
A to jste si nezjistili u všech vlastníků, zda chtějí využít úvěru, který budou postupně splácet v měsíčních úhradách? Možná dotyčná neměla zájem o využití úvěru a chtěla svůj podíl na nákladech zateplení uhradit celý jednorázovou úhradou. Zeptejte se jí na to. Nevím, jestli zateplení už proběhlo. Jestli ano a znáte už celkové náklady na zateplení, tak jí spočítejte její podíl na nákladech a sdělte jí prokazatelně její výši a žádejte o jeho jednorázovou úhradu, když nechce využít postupného splácení v měsíčních splátkách.
Nezapomente zdelit , ze ani zaplacenim sve (pomerne) casti dluhu se vlastnik ktery vlastnil byt v dobe odhlasovani uveru, nezbavi ruceni za ev. neplatice. Tedy i kdyz zaplatite a byt prodate tak jste stale rucitelem za nasledujiciho vlastnika ( tedy stejne jako kdyby jste byt stale vlastnil) . Opravte me pokud se mylim ale pochybuji. Diskutovalo se zde jiz asi 1000×.
Nyní jsem si všiml, že ona splátky úvěru (lépe řečeno měsíční splátky nákladů na zateplení) uvedené v měsíčním předpisu platí, jen nechce podepsat dohodu o uznání dluhu. Myslím, že dnes už ta dohoda o uznání dluhu už není podstatná. Zateplení je dnes podle NOZ předmětem činnosti zahrnuté ve správě, což znamená, že je každý vlastník povinen příslušný podíl nákladů splatit buď jednorázově nebo v postupných splátkách stejně jako u ostatních oprav společných částí domu, pokud bylo zateplení řádně schváleno shromážděním v souladu se stanovami.
Dohoda o uznání dluhu měla význam před účinností NOZ, kdy nebylo jasné, zda zateplení patřilo do předmětu činnosti SVJ, a proto se z opatrnosti vyžadoval souhlas každého vlastníka dohodou o uznání dluhu.
a máte problém, tuto smlouvu o dluhu jste měli podepsat před zateplením, a kdo by nepodepsal, musel by zaplatit natvrdo. Teď když nový vlastník odmítne splácet dluh, na kterém se nepodílel, tak asi nic nevysoudíte, a když se ostatní členové odmítnou podílet i na této části, zaplatí to členové výboru ze svého, protože to měli ošetřit. zkuste ten dluh vyčíslit do potvrzení podle §1186, tím by se snad mohl ošetřit přechod dluhu na nového vlastníka.
Vůbec bych se nedivil, kdyby na nového vlastníka bytu připsal i dluh za dovolenou původního vlastníka. Věřím, že v Kocourkově je možné fšecko.
Stale nemam jasno, tak koupil jsem s bytem i uver (placeny z FO), o kterem mi nikdo nic predem nerekl, i kdyz jsem se ptal, tedy prukazne jsem nemohl nic vedet, anebo nekoupil?
Uz vysel nejaky judikat na roto tema!?
Podle NOZ přechází všechny dluhy převodce na nabyvatele uvedené v potvrzením vystavený společenstvím. Dle nové úpravy v NOZ jsou dluhy související se správou domu a pozemku právní závadou nezapsanou ve veřejném seznamu. Nový vlastník musí mít o dluhu vědomost, a proto zákonodárce vložil mezi ostatní ustanovení o bytovém spoluvlastnictví i ust. § 1186 odst. 2, čímž je splněn předpoklad pro přechod dluhů dle ust. § 1107 odst. 1 NOZ. Jakmile nabyvatel získá o dluzích vědomost (z potvrzení od SVJ, které si vyžádá od převodce), přejímá dluhy převodce. Dluhy tak nově přechází na nabyvatele a převodce je ve vztahu k SVJ ručitel za jejich uhrazení.
Ve jmenovaném § 1107 je mimo jiné uvedeno „…jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit…“ Vy jste je mohl a měl zjistit vyžádáním potvrzení od dluzích od převodce vystavené společenstvím, a proto dluhy přejímáte, i když jste si potvrzení nevyžádal. Pokud byste si uvedené potvrzení s odvoláním na § 1186 NOZ vyžádal a převodce by vám je neposkytl, neměl jste podepisovat kupní smlouvu.
Judikát o přechodu dluhu týkajícího se úvěru už existuje. Viz:
http://www.portalsvj.cz/…rozsudek.doc
Stěžovatel podal proti uvedenému rozsudku o přechodu dluhů dle § 1186 NOZ Ústavní stížnost, ale ani s ni neuspěl a Ústavní soud Ústavní stížnost zamítl viz:
Emile, vyjádřete se k mým poznámkám http://www.portalsvj.cz/…u-podle-1186
Ani náhodou nepřejde dluh uvedený na potvrzení, protože v tuto chvíli NIKDO neumí dluh vyčíslit, ani elitní právníci, lektoři, komentářová literatura a odborníci na bytové právo nemají 100% jasno v tom, co do Potvrzení napsat.
Prostě přejdou všechny dluhy, které měl převodce vůči SVJ. Vy vymýšlíte samé hovadiny coby, kdyby. Když se vám dluhy převodce nelíbí, nebo si s ním nedojednáte nějaké vyrovnání, třeba snižení kupní ceny, tak jednotku vůbec nekupujte. Pokud už na vás dluhy přejdou a nesouhlasíte s nimi z jakéhokoliv důvodu, tak se můžete soudit, soud rozhodne, zda byly stanoveny ve správné výši a zda jste povinen je uhradit.
Emile, vy jste nebezpečný blázen. Přestaňte blouznit o „přechodu všech dluhů“. I v novele § 1186 se jasně píše, že přejdou pouze dluhy související se správou domu. Co je správa domu říká § 1189 a podpůrně lze použít § 1180 a NV366/2013 (které není kogentní, na to nezapomínejme).
Pane TN,
uvedu fakta: DZ k NOZ k § 1189 uvádí: „K § 1189: Jeví se jako vhodné vymezit, co správa domu a pozemku zahrnuje. Navrženo je obecné ustanovení, které zahrnuje generálním vymezením různorodé činnosti (jako jsou např. péče o provoz, údržbu, opravy a stavební úpravy společných částí včetně údržby pozemku a přístupových cest, zřizování, udržování – tedy včetně kontrol a revizí – a zlepšování společných zařízení, zajišťování potřebných služeb, jednání s třetími osobami, činnosti ryze administrativní, v rámci toho i vedení účetnictví nebo jiné dokumentace apod.), přicházející v konkrétních případech v úvahu. Obecné ustanovení je voleno i proto, že jednotlivé případy mohou v praxi vyžadovat různá řešení. Přitom se nebrání, aby v rámci obecné úpravy vymezila rozsah správy oprávněná osoba v prohlášení nebo aby si tak ujednaly strany ve smlouvě o výstavbě.“
Mgr. Andrea Kvítková v článku „Zvláštní ustanovení o převodu jednotek http://www.svj-pohledavky.cz/…T6QOQea68B8/?… uvádí: “Komentářová literatura dále specifikuje, že se jedná jak o dluhy na nezaplacených příspěvcích na správu domu a pozemku, tak i o dluhy na zálohách či nedoplatcích na úhradu cen služeb …"
Takže nebezpeční blázni jsou podle vás všichni ostatní, kteří mají jiný názor než vy.
Pane TN, "Nechovejte se jako vůl“ (viz. Wikipedie) je základní pravidlo všech sociálních skupin. Každé jiné pravidlo, které se snaží zajistit, abychom se navzájem nesežrali, je vlastně jen jeho zvláštním případem. I když jste si jist, že máte po věcné stránce pravdu, ještě to neznamená, že se nechováte jako vůl.
Respektujte ostatní, i když s nimi nesouhlasíte. Zkuste slušným a konstruktivním chováním změnit svého soupeře ve spolupracovníka. Pokud významný počet rozumných lidí naznačuje, že se chováte jako vůl, je určitá pravděpodobnost, že nejste úplně v právu.
Důvodová zpráva není zákon.
Paní Kvítková nepíše pravdu a vy si neumíte ověřovat jednoduchá fakta. Kromě Kabelkové nikdo nepíše, že by přecházely též služby. Všechny komentáře mám, kromě šestého, který ještě nevyšel. Otevřete ty knížky a přesvědčte se.
Do dnešního dne vyšlo k části bytové spoluvlastnictví 5 komentářů:
Novotný, Horák, Holejšovský, Oehm. Bytové spoluvlastnictví a bytová družstva. Komentář. Praha: C.H.Beck, 2016, 413 s., ISBN: 978–80–7400–602–9
Švestka, Dvořák, Fiala. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, 1328 s., ISBN: 978–80–7478–547–4
Pražák. Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158–1222 nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Leges, 2014, 256 s., ISBN: 978–80–7502–025–3
Spáčil. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. Praha: C.H.Beck, 2013, 1276 s., ISBN: 978–80–7400–499–5
Kabelková, Schödelbauerová. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku. Komentář. § 1158–1222. Praha: C.H.Beck, 2013, 360 s., ISBN: 978–80–7400–444–5
Letos by měl vyjít šestý komentář:
Melzer, Tégl. Občanský zákoník. V. svazek. § 976–1399 Věcná práva absolutní. Praha: Leges, 2016, ISBN: 978–80–7502–005–5
Podle § 2 NOZ se posuzeje význam zákonného ustanovení mimo jiné podle úmyslu zákonodárce. Účel důvodové zprávy spočívá právě v tom, že vysvětluje úmysl zákonodárce.
Už to tu řešil kolem dokola kdysi lake, parafrázuji jeho odpověď: Pokud jste po koupi bytu zaplatil první příspěvek na úhradu dluhu, po právní stránce jste uznal Váš dluh vůči SVJ.
To je mi znamo. Nezaplatil jsem dosud niceho.
Zaplatim pravdepodobne pouze zalohy na sluzby (voda, el., teplo), ne pevne platby do FO)…
Ale rad bych rozlousknul, jak to tedy je ci bude a lake je kdovi kde – ten judikat co byl zverejnen se tykal cloveka, ktery dobre o dluhu pred prevodem jednotky vedel, ja jsem se o uveru SVJ dozvedel az po zapisu do KN…
Jak jsem už uvedl v předchozím příspěvku, vy jste dluh mohl a měl z okolností zjistit vyžádáním potvrzení od dluzích od převodce vystaveným společenstvím. Udělal jste chybu, že jste to neučinil. Skutečnost, že vám nikdo jiný o dluhu neřekl na tom nic nezmění.
Tak ja to udelal formou smlouvy, kde je uvedeno, ze dluhy nejsou…
Fakticky jsem to udelat moc nemohl, nebot v patek jsem byt uvidel a v pondeli zaplatil, koupil… Jiz v patek jsem hovoril s osobou zodpovednou za spravu, ta rekla ze mi nic nerekne, prevodce o nicem nevedel (oba byli trochu mimo obraz)…
Jiste, mohl jsem cekat na jakesi potvrzeni, o kterem jsem ani nevedel, NOZ neznal, vyse se pise, ze textace potvrzeni ani neni dosud znama… To by mi byt utekl, protoze jsem mel informace od treti strany, ze zajemcu je vice. Realitku jsem obesel. Zkratka i kdybych byl poucenejsi, tak bych to jinak NEMOHL udelat v soucasne situaci co se deje s zajimavymi byty…
Ps: Technicky vzato, chytre pravni rady nejsou mnohdy v praxi relizovatelne.
Pokud jde o byty, NIKDY A NIKDE kde jsem byl na prohlidce, tak makler NEVEDEL nic o tom, jaky je dluh SVJ u banky… Zjistovat informace znamena, ze se byt proda nekomu jinemu, bohuzel… Jedine byt velmi flexibilni a informace si sehnat sam… Dobre byty se prodavaly i bez prohlidky treba do hodiny od zverejneni na sreality… Mnohdy slo o minuty, nekecam…
Zkratka spolehal jsem, ze v smlouve od notare (ceny za notarske sluzby s uschovou sly drasticky dolu), kde je uvedeno, ze na predmetu nevaznou zadne zavazky, je dostatecne, zrejme neni…?
A ne vsechny SVJ maji ve sbirce aktualni ucetnictvi a vycist tam uvery je mnohdy orisek…
Napsal jste: „Zkratka i kdybych byl poucenejsi, tak bych to jinak NEMOHL udelat v soucasne situaci co se deje s zajimavymi byty…“
Tak, když jste přesvědčen, že jste to jinak nemohl udělat, tak se smiřte s uhrazením dluhů, které na vás ze zákona přešly. Nezlobte se, ale ptát se něco osoby odpovědné za správu v pátek, nic se nedozvědět a už v ponděli byt koupit, to se pak nemůžete ničemu divit. SVJ bude dluh vymáhat po vás, vy, když máte s někým smlouvu, ve které je uvedeno, že dluhy nejsou, pak vymáhejte úhradu dluhů po něm.
Ale ja naprosto nevim, zda presly, proto to zde resim :-)! A kdyz zaplatim, tim teprve potvrdim konkludentni souhlas a dluhy prejdou urcite! :)
Me je to celkem jedno, jak to dopadne (ten byt by byl vyhodny i za cenu toho dluhu, na rozdil od jinych bytu, ale to je na jinou debatu), ja se snazim zjistit, zda ma uz nekdo v teto veci v obdobne situaci jasneji (prohrany/vyhrany spor).
Vase rada: zaplatte, ze zakona presly – rozumim a cim sve tvrzeni ze dosly dokladate… Kdyz jsem tu byl masirovan lakem ze neprejdou, kdyz uver na zatepleni si vzal prevodce.
Vždyť jsem vám na to už v této diskusi odpověděl viz http://www.portalsvj.cz/…uznani-dluhu#…, v uvedeném příspěvku jsem uvedl: „Judikát o přechodu dluhu týkajícího se úvěru už existuje. Viz:“
Poslední komentáře