Dluhy SVJ ve stanovách? Dobře promyslete
Pan Jarek http://www.portalsvj.cz/…uhy-vuci-svj#… píše, že stanovy by měly obsahovat postup proti neplatičům. Já bych od takového řešení (psát do stanov konkrétní postup vymáhání pohledávek) odrazoval. Pokud totiž do stanov dáte konkrétní kroky, pak je výbor bude muset dodržovat, což se může ukázat jako neflexibilní.
Četl jsem rozsudek okresního soudu, který zamítl žalobu o zaplacení, protože výbor opomenul, že ve stanovách mají větičku „společenství je oprávněno podat žalobu následující měsíc poté, co vlastníkovi byla doručena upomínka“. Upomínku doručili na začátku měsíce a žalobu podali na konci měsíce. Podle stanov měli podat až další měsíc. Dlužník angažoval advokáta. Soud žalobu zamítl. SVJ muselo zaplatit dva advokáty (advokáta SVJ a advokáta dlužníka). Šlo o bagatelní pohledávku a nebylo možné se odvolat (myslím, že odvolání by nic nevyřešilo, protože výbor porušil stanovy a soud zamítl žalobu správně).
Podle mého názoru je zbytečné ve stanovách popisovat postup krok za krokem. Je přece jasné, že pokud jsou členové výboru svéprávní, budou pohledávky vehementně vymáhat (telefon, SMS, email, vhozením do schránky, doporučeně poštou s dodjekou, platební rozkaz). Nevidíma le důvod toto psát do stanov, vymáhací postupy přece vycházejí z běžného soukromého styku a jsou bohatě projudikovány, vč. skutečnosti, že dlužník musí zaplatit účelně vynaložené náklady spojené s vymáháním.
„Prevence proti „neplatičům“ by mohla spočívat také v určitém
nátlaku na povinného vlastníka, kdy člen výboru nebo předseda
společenství zveřejní na vývěsce v bytovém domě seznam vlastníků,
kteří jsou v prodlení s úhradou plateb dle stanov. Lze předpokládat, že
někteří vlastníci podlehnou morálním pohnutkám a raději dluh zaplatí,
než aby strpěli jejich zveřejňování mezi ostatními členy
společenství.“
Bez komentáře
se musí eventualitou dluhu zabývat, ovšem nikoliv návodně. Především musí deklarovat okamžik, kdy vzniká dluh. U SVJ, kteří opsali nesmysl, že vyúčtování lze vlastníkům předat i po 4 měsícících od konce účetního období a vypořádání dluhů i přeplatků pak následuje opět do 4 měsíců by měl být asi uveden spíše století. Ti ostatní co mají na vypořádání např. 14 dnů tam vsunou větičku …a po uplynutí této doby vzniká vymahatelný dluh. Dále neškodí uvést možnosti, které SVJ pro zajištění dlužné částky může využít. Není to jen soudní cesta. Určitě není dobré dávat ve stanovách dlužníkům právní jistotu, že nejdříve musí obdržet tři upomínky a pod.
Naprosto přesně popsáno a správná rada pro všechny, kteří dosud tápali a měli pocit, že když to není ve stanovách, tak je něco špatně.
Mějte prosím na paměti, že jsou tu zákony. Pokud jednotlivá ustanovení zákona umožňují, lze ve stanovách dopřesnit, doupravit jejich znění (říká se tomu tuším dispozivita) a pak jsou ustanovení, které jsou tzv. kogentní, tedy nelze se od nich odchýlit. Není třeba proto ve stanovách otrocky opakovat zákon, jen proto, aby to tam tzv. „bylo“, pokud je to v samotném zákoně.
Platí ovšem, že přílišná kreativita v dispozivních úpravách jednak může chod celého domu paralizovat a jednak může narazit na jiný zákon, který vlastní úpravu zruší, protože by mohla být neplatná a nevymahatelná. Příklad přílišné kreativity ve stanovách vám velmi dobře popsal autor tohoto příspěvku a já bych rád poděkoval.
V úvodním příspěvku nebylo chybou to, že byl popsán nějaký postup ve stanovách, nýbrž to, že členové výboru postupovali v rozporu se stanovami. To byla jejich chyba, oni by měli znát stanovy nejlépe a postupovat podle nich.
Já považuji naopak za prospěšné, pokud bude ve stanovách nastíněno, jakým způsobem bude postupováno proti vlastníkům, kteří se ocitnou v prodlení, jak je uvedeno v článku http://muj-pravnik.cz/…tuje-obrana/
„Řešení takového problému je zejména v rukou statutárního orgánu společenství (tedy výboru nebo předsedy). Ten by mohl nejprve povinnému vlastníku jednotky zaslat upomínku s výzvou k plnění v dodatečně stanovené lhůtě s upozorněním, že nebude-li tato povinnost splněna, bude postupováno proti vlastníkovi soudní cestou, tzn. žalobou na plnění. Každý vlastník by mohl být již ve stanovách upozorněn na to, že bude-li společenství nuceno vymáhat svou pohledávku soudní cestou, vedle samotné povinnosti zaplatit dlužný příspěvek na správu domu a pozemku (dlužnou cenu za služby) vznikne vlastníkovi povinnost hradit úroky z prodlení a rovněž náklady soudního řízení. Za nadbytečné nepovažuji ani ustanovení o případném vymáhání pohledávky nařízením exekuce, nezaplatí-li člen společenství peněžitý dluh na základě pravomocného rozhodnutí soudu. Zdůraznění faktu, že vlastní peněžitý dluh člena společenství se tak může mnohonásobně zvýšit, považuji za nezbytnou součást poučení vlastníka pro případy, že by se dostal do prodlení.“
„Morální nátlak“
„Prevence proti „neplatičům“ by mohla spočívat také v určitém nátlaku na povinného vlastníka, kdy člen výboru nebo předseda společenství zveřejní na vývěsce v bytovém domě seznam vlastníků, kteří jsou v prodlení s úhradou plateb dle stanov. Lze předpokládat, že někteří vlastníci podlehnou morálním pohnutkám a raději dluh zaplatí, než aby strpěli jejich zveřejňování mezi ostatními členy společenství.“
„Obdobně by se tímto problémem mohlo pravidelně zabývat shromáždění vlastníků jednotek na svém zasedání. Do pozvánky na zasedání shromáždění se uvede bod programu, pod kterým budou řešeny pohledávky společenství za vlastními členy z titulu prodlení s úhradou příspěvků za správu a s úhradou cen za služby. Kromě toho, že by se mělo shromáždění zabývat individuálně jednotlivými dlužníky, mělo by možnost také hlasovat o způsobu, jakým způsobem proti povinným členům postupovat.“
Vaše myšlenka má něco do sebe. Ale já upozorňoval, že přesný postup potom svazuje ruce a je neflexibilní. Co když máte echo, že je vlastník finančně v háji. Pak můžou rozhodovat dny a vy musíte rychle podat návrh na vydání platebního rozkazu a po jeho vykonatelnosti návrh na exekuci. Když se stanovami omezíte, že žalobu nebo návrh na exekuci můžete podat vlastně až další měsíc, může vás předběhnout jiný věřitel.
Podle OSŘ a judikatury stačí poslat upomínku a po 8 dnech (resp. 9. den) už podat žalobu. A žalobu můžete podat i bez upomínky, ale nedostanete náhradu řízení.
Pokud máte ve stanovách, že „SVJ pošle upomínku“ a teprve potom může podat žalobu, tak prostě musí poslat upomínku.
A to jsem v různých návrzích stanov od poradenských agentur četl, že „SVJ pošle první, druhou, třetí … upomínku a poté následující měsíc podá žalobu“ – tím se zbytečně protáhne vymáhání o 2–3 měsíce.
Tentokrát s vámi plně souhlasím.
Existuje několik postupů a metodik, jak efektivně vymáhat. Vždy je to o o tom, jak dlužníka a jeho situaci přečíst. A od toho jsme snad statutární orgán, abychom věděli jak a kde jeho situaci máme přečíst.
Jen pro doplnění, nezazněl tu třeba notářský zápis s doložkou okamžité vykonatelnosti, který používáme, když a) se s dlužníkem dá domluvit a má zájem b) když je pro něj úhrn dluhu na jednorázovou platbu příliš velký a splátky přijímá jako vstřícné gesto od SVJ c) když jsou splněny a+b, tak také proto, že to extrémně krátí čas od počátku vymáhání k exekučnímu titulu.
Pokud bych všechny varianty, které mohou nastat měl vměstnat do stanov, jen část „jak vymáhat“ bude mít 20 stran. Do stanov nepsat něco co je zřejmé, spíše se ptát výboru, proč místo „upomínek“ neposílá rovnou výzvu dle § 142a, který má alespoň nějaký smysl, budeme-li ho žalovat. A my, u nás budeme. Na neplatiče jsme tvrdí a světe div se, ono to funguje jako hodinky.
Kolik stojí notářský zápis na dluh řekněme 10.000 Kč? Můžete notáři dopředu poslat vlastní text dohody o splátkovém kalendáři, nebo notář striktně vyžaduje svoje znění? Jak dlouho trvá od objednání sjednání termínu schůzky?
TN, sepsání notářského zápisu o uznání dluhu s přímou vykonatelností na dluh 10.000,– Kč stojí 2 133,– Kč-: tarifní hodnota ( cena majetku, jehož se úkon týká – vychází se z ceny ve smlouvě nebo ceny obvyklé, případně základního kapitálu ).
VYHLÁŠKA Ministerstva spravedlnosti ze dne 29. května 2001 o odměnách a náhradách notářů, správců pozůstalosti a Notářské komory České republiky.
Můžete notáři dopředu poslat vlastní text dohody o splátkovém kalendáři, nebo notář striktně vyžaduje svoje znění? – nemůžete. _______________________________________________________________________________
Kupte si modelínu a dělejte si prdel z ní a ne ze zdejších přispěvatelů.
Zdar
Notářský zápis s doložkou vykonatelnosti(citace odb.literatury)
Třetím a nejefektivnějším řešením situace je sepsání notářského zápisu, který pro společenství poslouží v případě potřeby jako exekuční titul, aniž by se toto společenství muselo domáhat svého práva u soudu. Zmiňovaný notářský zápis může mít dvě podoby. Jednak může mít formu dvoustranného právního jednání, tedy dohody mezi společenstvím a jeho členem, ve které se povinný zaváže k zaplacení peněžitého dluhu v určité lhůtě, určitým způsobem (tedy i formou splátek), přičemž za předpokladu, že povinný nezaplatí řádně a včas, k čemu se zavázal, udělí v notářském zápisu souhlas, aby se tento použil jako exekuční titul pro nařízení exekuce na majetek povinného. Jednak může mít formu jednostranného právního jednání dlužníka. Není tedy nutné, aby takový notářský zápis podepsal za společenství statutární orgán. K notáři se tedy může dostavit pouze dlužník. Obsah tohoto notářského zápisu je obdobný, tzn., že povinný se zaváže ke splnění dluhu určitým způsobem a v určité lhůtě, s tím, že svolí k nařízení exekuce na svůj majetek, nebude-li peněžitý dluh platit řádně a včas. K tomuto notářskému zápisu se však vyžaduje, aby byla notáři předložena předchozí dohoda mezi společenstvím jako osobou oprávněnou a členem společenství jako osobou povinnou, ze které bude vyplývat vše, k čemu se dlužník jednostranně zavázal v notářském zápisu.
Společenství, které přiměje svého člena k tomu, aby přistoupil na sepsání tohoto notářského zápisu, dosáhne především jisté formy zajištění své pohledávky, neboť tento zápis mu poslouží bez dalšího jako exekuční titul, s nímž se může obrátit na jakéhokoli exekutora s návrhem na nařízení exekuce na majetek povinného. Společenství pak nemusí absolvovat složitý proces uplatňování své pohledávky před soudem.(konec citace)
JaVa
Jasná otázka, jasná odpověď : cca 4.000 Kč
O tento náklad samozřejmě navyšujeme dluh, tedy to vlastní uznání ke splátkám je 10 000 + 4 000. Dluh rozdělujeme na 24 měsíců. Tedy cca 500 měsíčně. Dlužník přede blahem, splátka je pro něj snesitelná a my předeme ještě více. Když nezaplatí, je to rychlost světla. Exekuce okamžitě. Plat, účet, registr vozidel, akcie, bytová jednotka.
Nejlepší na tom všem ale je, že nám to poradili naši právníci. A to i přesto, že z not. zápisu nemají ani korunu, na rozdíl od situace, kdybychom museli k soudu. A tak by to mělo být.
Poslední komentáře