Dluh vlastníka jednotky vzniklý za správy SBD
Dobrý den, náš dům přechází ze správy SBD na SVJ, bylo nám oznámeno, že jeden z vlastníků jednotek má dluh na platbách do fondu oprav a záloh na energie atd. cca 100.000 kč. Družstvo chce tento dluh automaticky převést na SVJ tak, že tuto částku odečte ze zůstatku ve fondu oprav. Můžeme jako nově vzniklé SVJ tento dluh odmítnout?
Dohadujeme se tu jak babky na trhu a nikdo tomu zřejmě moc nerozumíme. Vy Laku tomu zřejmě rozumíte, ale protože se tazatel nevyjádřil dostatečně právnicky správně, tak Vaše odpověď dle toho vypadá. Chápejte konečně, že drtivá většina lidí zde diskutujících jsou lidé bez právnického vzdělání. Lidí, jež situace nutí řešit správu domu a prokousávají se tím jak mohou. Tento problém bude řešit spoustu domů, protože díky NOZ bude vznikat řada nových SVJ. Zřejmě bude naprostou nutností, aby si každé jedno nové SVJ přizvalo právníka už k samotnému vzniku, aby běžní obyvatelé domu, neznalí znění paragrafů něco nepodělali už od začátku… Co tedy dělat s tím, když jde o původně družstevní dům, kde vznikne podle NOZ SVJ a dva z řady vlastníků BJ neplatí NIKOMU NIC. Dokonce je na ně vedeno několik různých exekucí a jedná se o totálně předlužené subjekty? Jinými slovy jejich závazky vysoko převyšují hodnotu jejich majetku. Exekuci proti nim vede i současný správce jímž je zatím SBD, avšak před jeho exekutorem je ještě osm jiných exekutorů vedoucích řízení za jiné dluhy, protože náklady spojené s bydlením přestali platit až mnohem později, kdy již proti nim bylo vedeno několik jiných exekucí. Co tedy s tímto dělat, když vznik SVJ je na spadnutí???
Ještě se SVJ neujalo správy domu a Vy už používáte zmatečné pojmy. Fond oprav má ve svém účetnictví bytové družstvo a naplňuje jej z vlastních zdrojů právnické osoby, zejména z přijatého nájemného od nájemců družstevních bytů. Až se zeptáte na něco, co se týká SVJ, bude možné odpovědět.
Družstvo nebylo nikdy oprávněno vybírat částky na svůj fond oprav od vlastníků jednotek v domě. Takže je jisté, že dotyčná osoba nemá žádný dluh na platbách do fondu oprav BD.
Pokud dotyčný neuhradil zálohy na služby, je topouze věc mezi poskytovatelem služby (BD) a odběratelem služby. Navíc je předčasné hovořit o dluhu. Dluh vznikne teprve až družstvo tomuto vlastníkovi jednotky vyúčtuje náklady na služby za rok 2013. Teprve pak na něm bude moci vymáhat. A pouze na něm samotném, samozřejmě. Nikoliv na SVJ.
lake
Pojmu „záloha na opravy“ už je konečně rozumět. Bylo třeba použít správný pojem na samém začátku.
Hradit zálohy na správu domu je povinností vlastníka jednotky. Nicméně mýlíte se v tom, že by nehrazením předepsaných záloh na správu vznikal nějaký dluh. Záloha je částka poskytnutá PŘEDEM. O předpisu záloh na správu se v účetnictví BD neúčtuje. Takže je to přesně naopak:
- Pokud vlastník jednotky hradil zálohy na účet BD, vznikl tím v účetnictví BD peněžní závazek (dluh) družstva vůči tomuto vlastníkovi.
- Při převodu jednotky bylo povinností družstva vypořádat vzájemné vztahy a vrátit nespotřebovanou zálohu na správu domu zpět vlastníkovi jednotky.
- Pokud v okamžiku účinnosti změny vlastníka jednotky existovalo SVJ jako právnická osoba, vykonávající správu domu, bylo družstvo povinno převést tuto přijatou zálohu na SVJ.
- Pokud některý vlastník jednotky nehradil zálohy na účet BD, nevznikl v účetnictví BD závazek (dluh) družstva vůči tomuto vlastníkovi. Družstvo mu pochopitelně nic nevrátilo, ani na SVJ nic nepřevedlo.
Při tom je bezvýznamné, že dotyčný neplatil od roku 2011. Žádný dluh vůči správci nemá, ani správce vůči němu.
Z uvedeného je zřejmé, že Váš úvodní dotaz byl položen nesprávně: jde-li pouze o hrazení záloh na správu domu, pak zde není žádný „dluh“, který by družstvo mohlo na SVJ automaticky převést, ani neexistuje „dluh“, který by SVJ mělo odmítnout.
A pokud jste teprve nově vznikající SVJ, pak družstvo jednoznačně porušuje zákon. Přeplatky záloh na správu mělo vypořádat přímo s vlastníky jednotek, plátci těchto záloh. Toto mělo být součástí vzájemného vyrovnání podle smlouvy o převodu bytu, viz ZoVB.
lake
Zkusim to shrnout, prosím opravte mne : Vlastník j. měl dle předpisu platit zálohy na spotřeby -voda, energie společných prostor ad. a opravu budovy. Část těchto prostředků byla spotřebovaná na uvedené činnosti. Jmenovaný vlastník část předpisu neuhradil. Za družstvem jde tedy ta spotřebovaná částka do data vzniku SVJ, nespotřebované prostředky určené na opravy domu budou družstvem na SVJ převedeny ve výši, kterou se mu podařilo vybrat, respektive správně jak píšete by měly být vráceny vlastníkům jednotek, protože oni jsou s SBD ve vztahu. Díky za trpělivost :-)
Není jasné, zda pouze přechází „správa“ nebo zda jste nově vzniklé SVJ, které se „oddělilo“ od SBD.
Dluh z SBD na SVJ nejde převádět,dluh nemá nožičky, aby přeběhl z SBD na SVJ. Dluh má konkrétní osoba. Je důležité vědět, od kdy je dotyčná osoba vlastníkem. Od doby vlastnictví je vašim dlužníkem, dluh musí vymáhat SVJ. Musíte si vyžádat podrobnou evidenci a podle toho to poznáte. Pokud dotyčný dlužil jako nájemník bytu družstvu, tak si to má nebo mělo vymáhat družstvo, SVj s tím nemá nic společného. Od nabytí vlastnictví k bytu je dluh dluhem vlastníka. Otázka je, jakou evidenci vedlo SBD a zda vám bude podklady ochotné poskytnout. Pokud se v tom zatím neorientujete, nevím zda vůbec zjistíte jak to s tím dluhem je. Kde sídlíte, vyznám se v tom, pokud budu mít evidenci k dispozici.
Společenství není oprávněnost vymáhat dlužné platby za období, v kterém tato právnická osoba – Společenství – neexistovala. Společenství není právním nástupcem správce – družstva. Do doby vzniku Společenství jsou veškeré platby související se správou spol. částí domu věcí vypořádání vlastníkú jednotek, tedy i držstva jako jednoho z vlastníkú jednotek, navzájem.
Znamená to, že SVJ nebude od vlastníků vybírat ani vymáhat dlužné platby za dlouhodobé zálohy na správu a zálohy na úhrady spojené s užíváním bytů (služby) vč. doplatků za roční vyúčtování vztahující se k obdobím (měsícům, rokům) před vznikem SVJ?
A postupovalo by se tak i při splácení úvěrů za provedené stavební úpravy před vznikem SVJ, které si vzalo družstvo (správce) svým jménem, a které vlastníci splácejí družstvu na základě uzavřené smlouvy družstva s jednotlivými vlastníky? Tzn., že by je vlastníci spláceli nadále na účet družstva, to by se samo staralo o vymáhání případných neplatičů splátek s jednotlivými vlastníky? SVJ by splácení uvedených dlužných částek popsaných v prvním odstavci ani splátek úvěrů neřešilo, ani nevedlo ve svém účetnictví, ani nevybíralo na svůj účet?
Vámi popsaný případ měla řešit -z podnětu Družstev – novela zák. č.72/1994 Sb. předložená v roce 2010. Nebyla schválena. Tato novela měla umožnit výjimku, aby Společenství mohlo převzít závazky púvodního vlastníka budovy vzniklé před vznikem Společenství, pokud se závazky týkaly společných částí domu.
Jinak obecně, Společenství není oprávněno ručit za závazky, převzít závazky, přistoupit k závazkúm nebo převzít plnění:
- vlastníkú jednotek
- nebo třetích
A již vúbec ne závazky vzniklé před samotným vznikem Společenství.
Domnívám se, že k převodu je třeba zaplatit jistý poplatek. To znamená, že družstevník poplatek zaplatil, ale dluh do fondu oprav BD nikoli ? Ale to nemení nic na tom, že dluh má vůči družstvu, ne SVJ. Stejně tak SVJ nepřebírá dluhy vůči obci při privatisaci obecních bytů.
Pokud pan p8ja věděl, jak se v jeho dalším příspěvku ukázalo, že dluh vnikl když již dlužník byt vlastnil „Dlužník byl a je majitel jednotky, jeho dluh vznikl v době správy SBD. Pavel P.“, tak prvotní otázka nebyla přesná (jako mnoho jiných). I další přispivatel Qwerty si nebyl jist, zda vznikl dluh vůči BD či SVJ !
To je jasné že dlužil už jako vlastník, ale nejen „pod správou SBD“. SBD přece bylo v té době také VLASTNÍKEM DOMU ze zákona! SBD přece nebylo jen nějaký správce, kterého můžete odvolat a změnit, bylo vlastníkem!!! To je právě ono, taky mě zajímá co s tím.
Ferate, snažíte se převést diskusi na zcela odlišné téma. Váš problém je jiný než problém tazatele. Navíc se pletete:
- Není pravda, že „SBD přece bylo v té době také VLASTNÍKEM DOMU ze zákona“. Bylo pouze jedním z vlastníků jednotek v tomto domě, vedle ostatních vlastníků jednotek.
Dluh některého vlastníka jednotky vůči správci domu nemá naprosto žádnou spojitost s tím, zda tento správce je také vlastníkem jednotky v domě, nebo není.
lake
Takže tedy jinak…SBD zatím nevzniklo, podíl SBD nepoklesl pod 25%. SBD jakožto správce bylo a zatím je neodvolatelné a v pozici vlastníka. Změní se to zřejmě až nyní s nástupem NOZ.
Je jasné, že správce nespravoval s péčí řádného hospodáře. Výkop a řešení je na straně družstva. Žádné převody dluhů! Ať se družstvo pohne a koná. Jen si dejte pozor, stává se totiž, že se družstvo „spolči“ se spřízněným advokátem a ten Vám provětra účet.
Tento problém jsme u našeho SVJ řešili také. Skončili jsme u soudu, který rozhodl, že pokud SBD nepřevedlo oficiálně dluh na nás a my jsme ho nepřevzali, což se samozřejmě nestalo, musí si ho na dlužníkovi SBD vymáhat samo.
NABU, nohl byste mi prosím poslat rozhodnutí nebo alespoň jeho číslo? P8ja@seznam.cz díky Pavel P.
Poslední komentáře