1x Dvojnásobná záloha na služby navíc? Co říká právo?
Dobrý den,
prosím o radu. Koupil jsem novostavbu bytu do osobního vlastnictví. Po kolaudaci před nastěhováním mi přišla výměra měsíčních záloh na služby (el., voda, úklid, fond oprav aj.). Podmínkou převzetí klíčů od bytové jednotky bylo uhrazení dvojnásobku stanovené měsíční zálohy, což jsem učinil. Předpokládal jsem však, že mám tedy na dva měsíce uhrazeno. Po půl roce bydlení mi přišel e-mail, že probíhala kontrola účetnictví ve firmě, která se nám o vyúčtování záloh stará.. Bylo mi sděleno, že dlužím dvojnásobek měsíčních záloh a že mám do deseti dnů uhradit – zdůrazňuji, veškeré měsíce, které zde bydlím mám uhrazené, tento dvojnásobek je něco „navíc“. V e-mailu je sice napsáno, že mi toto bude na konci roku zúčtováno, ale mně není absolutně jasné, proč bych měl toto platit. Otázka zní: Mohou to po mně vymáhat? Je na to zákonné právo? Nejsem si vědom, že bych někdy něco podobného podepsal… Už jste se s tím někdy setkali? Děkuji.
Myslím, že došlo k nešťastné formulaci a vůbec průběhu celé té záležitosti. U nových SV, která nemají k čerpání dostatek finančních prostředků, dochází (po schválení) k jednorázovému členskému příspěvku, popř. k jiné formě jeho navýšení. Dům musí nějak fungovat a musí být z čeho. Pravděpodobně ke schválení této záležitosti došlo předtím, než jste byt koupil. Předpokládám, že správce, kterého zmiňujete, bude externí firma pověřená vedením účetnictví na základě mandátní smlouvy mezi vaším SV a danou firmou. Ale rovněž tam byste měl dostat evidenční list, seznámit se s prohlášením vlastníka atd.
Pletete se. Mezi službami není žádný „fond oprav“. Určitě po Vás nikdo nemůže vymáhat jakýsi „fond oprav“ani jako službu, ani jako náklad na správu domu. Neměl jste nikdy začít hradit nic na takový nesmyslný účel.
Podmínkou převzetí klíčů nemůže být žádná dvojnásobná úhrada, pokud takovou podmínku neobsahovala Vaše kupní smlouva. Nechal jste se tahat za nos, nedokázal jste se bránit manipulaci a jak vidíte, pokračuje to dál.
Pokud jde o Vaše povinnosti: Je na čase, abyste si přečetl prohlášení vlastníka budovy. V něm je uvedena osoba správce. Jedině vůči tomuto správci jste povinen hradit, jestliže v domě nevzniklo SVJ. Také tam jistě najdete povinnosti vlastníka jednotky, nejsou-li ve stanovách SVJ.
Co hradíte a v jakých časových úsecích si musíte zjistit sám, my vaše pravidla neznáme. Jistě jste obdržel předpis plateb na správu a předpis záloh na služby, takže hradíte podle těchto předpisů. Žádné jiné platební povinnosti samozřejmě nemáte.
Mimořádnou úhradu by Vám musel správce předepsat a je povinen také sdělit Vám důvod platby (na Vaši výzvu). Je však vysoce nepravděpodobné, že by se mělo jednat jak o platbu na správu domu, tak i o zvýšení záloh na služby. Zjistěte si fakta o správci domu a s ním jednejte, bez ohledu na to kdo Vám adresoval výzvu k úhradě.
lake
Lake: Děkuji za odpověď, tato výzva k úhradě dvojnásobku je ale přímo od správce (firmy, která nám spravuje tyto záležitosti a od které pochází i předpis). I prvotní požadavek na jednorázovou dvojnásobnou platbu pocházel od tohoto správce.. Své zálohy samozřejmě znám a vím přesně, za co a kdy platím a platím pravidelně kromě tohoto pro mě nesmyslného dvojnásobku. Otázka tedy zněla čistě obecně – má správce budovy a společenství vlastníků právo požadovat jednorázový dvojnásobek všech souhrných měsíčních záloh? Odůvodnění přímo od něj: Tento jednorázový dvojnásobek byl užit na výdaje spojené s prvotními výdaji v domě". Ani toto odůvodnění nějak nechápu…
Neexistuje nic takového jako „souhrnné měsíční zálohy“, stejně jako neexistuje žádný fond oprav. Takže není pravdivé Vaše tvrzení „vím přesně, za co a kdy platím“.
Existuje jen záloha na služby a (oddělená a nezávislá) záloha na správu domu. Případně je zde úhrada příspěvku na správu domu (příspěvek buď podle ZoVB, nebo podle NOZ). To ovšem není záloha. Nic z toho samozřejmě není jakýsi tajemný „fond oprav“.
Rozmyslete si, zda v domě existuje společenství, nebo neexistuje. Pokud existuje, je správcem domu ono samo. Dvěma pánům nelze sloužit, říká staré české přísloví. Takže kdo je tedy správcem domu? A z jakého právního důvodu? Víte to?
lake
Lake: Jdete na mě trošku moc zhurta. :).
- Správcem domu je firma XY
- Od této firmy pochází výměra všech záloh na služby i fondu oprav.
- Zálohy na služby + fond oprav = 1 výměr dohromady, ve kterém je toto vše rozepsáno (teď jej vidím před sebou). Následně je to podtrženo, dáno pod jeden variabilní symbol a celkovou částku. Tuto částku hradím každý měsíc firmě XY a obsahuje tedy VŠE.
- v rozpisu všech služeb i záloh od této firmy je pod čarou dole napsáno toto:Žádáme vlastníky, aby při první úhradě měsíčních zálohových plateb uhradili také jednorázovou platbu ve výši 2 měsíčních záloh, která vám bude vyúčtována v rámci vyúčtování služeb spojených s užíváním jednotky X za rok 2014.
Správcem je tedy firmy XY. Takže jak?
Takže začneme postupně tím správcem. Tvrdil jste prve, že existuje společenství vlastníků pro Váš dům. Takže správcem je toto společenství. S jakýmsi jiným „správcem“ nejste v žádném právním vztahu a jakékoliv jejich požadavky můžete ignorovat, pokud ve stanovách není „natvtrdo“ napsáno něco jiného.
Víte tedy, zda v domě vzniklo SVJ? A pokud ano, kdy? Najdete to v rejstříku SVJ. A pokud vzniklo, znáte stanovy? Jsou v rejstříku, ve sbírce listin SVJ.
Pokud SVJ nevzniklo, víte, kdo je v prohlášení uveden jako správce domu? Znáte Vaše povinnosti vlastníka jednotky, uvedené v prohlášení? Prohlášení pro budovu je (podle NOZ) povinně vloženo v rejstříku, ve sbírce listin té právnické osoby, která podle prohlášení vykonává činnost správce. Je to tam?
Nevím, zda na Vás jdu zhurta, ale to jsou základní věci, abychom se posunuli někam dál. V běžném životě také nedáváte peníze každému, kdo zazvoní u Vašich dveří, ale ptáte se na samém počátku z jakého právního důvodu byste té osobě měl něco hradit. Na totéž se teď ptám já Vás.
lake
Lake:
- Společenství vlastníků vzniklo 14. května 2014. Ve stanovách je uvedeno, že zálohy na služby i fond oprav a veškeré finanční záležitosti spravuje firma XY.
- Platba dvojnásobku veškerých služeb i jiných záloh byla požadována daleko dříve než vůbec vzniklo společenství vlastníků (konkrétně 21.2.2014).
- Ve stanovách společenství vlastníků nic o dvojnásobku není…
- požadavek na úhradu dvojnásobku chce firma xy a správce výboru společenství vlastníků mi teď odpověděl toto: Já jsem to na začátku také hradil, uhraďte to co nejdříve.
:)
Máte-li ve stanovách uvedeno, že zálohy na služby i fond oprav a veškeré finanční záležitosti spravuje firma XY, neznamená to pro Vás vůbec nic, jen abyste zvýšil svou ostražitost. Jestliže SVJ ponechává péči o své finance cizí firmě, netýká se to nijak Vás osobně. Vy jste v právním vztahu pouze se SVJ a nejste povinen přihlížet k jakýmkoliv požadavkům cizí osoby.
Co po Vás chce firma XY je bezvýznamné. Nejste s nimi již v žádném
právním vztahu, a to ode dne, kdy se SVJ ujalo správy domu samo. Jste
v právním vztahu již pouze se společenstvím vlastníků. Podle toho
jednejte. Společnost XY by se Vám musela prokázat plnou mocí, jestliže by
měla zastupovat SVJ v právním jednání s Vámi.
---------------------------------------------------------------------
Mimochodem, takové finanční nevolnictví SVJ vůči cizí osobě je velkým nebezpečím pro SVJ i pro Vás. Pokud členové výboru fungují jako nastrčené figurky developera a obhajují tento poddanský vztah, pak je třeba je odvolat, zvolit jiný sttutární orgán a nastolit normální právní vztahy s normálním profesionálním správcem. Čím dříve, tím lépe pro všechny.
To, co se děje ve Vašem domě, je typické vysávání vlastníků jednotek
přes vzájemně spřízněné nastrčené firmy. Vždyť to vidíte sám:
neoprávněné dvojité „zálohy“, další vynucování neodůvodněných
plateb pod záminkou „kontroly účetnictví ve firmě“… Zkrátka
tahají vás za nos.
---------------------------------------------------------------------
Máte tedy fond oprav ve stanovách. Budiž. Nejste ovšem povinen do něj nic platit. Fond může naplňovat právnická osoba SVJ, a to z přijatých příspěvků na správu domu, z přijatých úroků z prodlení, ze smluvních pokut, atd.. Existuje-li fond právnické osoby, v tom případě musí existovat schválená písemná pravidla pro tvorbu a užití tohoto fondu. Vyžádejte si je a prostudujte, jestliže nejsou součástí stanov.
Plaťte pouze schválené příspěvky na správu domu. Nikoliv jakýsi
„fond“. Podotýkám, že ani příspěvky na správu nejste povinen platit
bez právního důvodu. Ten důvod by Vám vznikl pouze pokud o úhradě
příspěvků a jejich určení rozhodlo shromáždění. Stalo se tak ve vašem
SVJ? Co je obsahem usnesení o příspěvcích?
---------------------------------------------------------------------
Počáteční platba dvojnásobku mohla být požadována před vznikem SVJ osobou, pověřenou činností správce domu. Soudím, že takový požadavek mohl být protiprávní, jestliže nebyl řádně schválen na shromáždění, ani není uveden v prohlášení jako povinnost nabyvatele jednotky. Ale tím, že jste bez protestů zaplatil, jste vyjádřil Váš souhlas s čímkoliv a s jakýmkoliv užitím těch prostředků.
lake
Nevím, zda je tazateli jasné, že dle NOZ § 1190 je osobou odpovědnou za správu domu Společenství vlastníků. Dle § 1194 „právnická osoba založená za účelem…“.
Dle § 1180 „nebylo-li určeno jinak, přispívá“
Dle § 1176 „vzniká vlastníku povinnost řídit se pravidly, pokud byl s nimi seznámen“
Některou z činností (účetnictví atd.) pověřuje SVJ jinou osobu (účetní, správní firmu zkráceně správce).
Tazatel by se měl zajímat o smlouvu se správní firmou, která možná dle plné moci podepisuje uvedené předpisy plateb (nevím zda to tak je v pořádku).
Jednorázová dvojnásobná platba je možná v usnesení shromáždění.
LAKE, ve svém brilantním rozboru uvádíte mimo jiné že: „Nejste s nimi již v žádném právním vztahu, a to ode dne, kdy se SVJ ujalo správy domu samo. Jste v právním vztahu již pouze se společenstvím vlastníků.“ Můžete prosím toto blíže vysvětlit? Mám na mysli toto: V jakém okamžiku by mělo SVJ převzít správu a např. jak, na základě čeho předepsat vlastníkům BJ předpisy záloh? Mělo by svolat k tomu účelu co nejdříve shromáždění?
Jinak souhlas se vším v, dosazené spřátelené firmy, lidé ve výboru atd. Možná je třeba, aby kupci zaplatili z BJ, které ještě developer neprodal, častý trik.
Děkuji Jar
Pro Jar: SVJ(2012) se ujalo správy domu tím, že vzniklo. Podle § 1190 NOZ platí, že osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků.Pouze pokud by SVJ nevzniklo, vykonává správu správce určený v prohlášení, či vybraný vlastníky jednotek, či jmenovaný soudem.
Zálohy na služby
Předpisy záloh na služby se stanoví postupem podle zákona č.67/2013 Sb.,
to zde nebudu opisovat. Podle § 1200 NOZ platí, že „stanovy obsahují
(…) pravidla pro úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše
placené jednotlivými vlastníky jednotek.“ Je tedy nutné číst také
stanovy.
Zálohy na správu domu v SVJ(2012)
Nic takového NOZ nezná. O zálohách na správu se nezmiňuje ani slovem.
Neexistuje zákonná povinnost vlastníka jednotky skládat na tento účel
jakékoliv zálohy. Muselo by tedy jít o DOBROVOLNÉ rozhodnutí každého
vlastníka individuálně, že je ochoten skládat nějaké zálohy. Nebo by
musela být povinnost k úhradě záloh uvedena ve stanovách SVJ. Vodítkem
pro inspiraci jak by takové ustanovení mohlo znít je § 1235 NOZ.
Příspěvky na správu domu v SVJ(2012)
NOZ je bohužel paskvil. Zmiňuje se o příspěvcích na správu, ale
nedefinuje je nijak. Zejména nestanoví, že by na tento účel mohlo SVJ(2012)
vymáhat zálohy. Nestanoví ani jakým způsobem má být určena výše
příspěvků – nejspíše až podle skutečně vynaložených nákladů. Pak
by příspěvek byla konečná částka, která nená zálohou a již se
s plátcem nevyúčtuje.
Protože pojem „příspěvek na správu domu“ není v NOZ nijak definován, může jít o něco zcela jiného – o platby „naslepo“ k rukám SVJ bez jakéhokoliv určení jejich konkrétního důvodu. Podle § 1200 NOZ platí, že „stanovy obsahují (…) pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu (…) a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.“ Je tedy nutné vždy číst stanovy SVJ(2012).
Bohužel v praxi je to – jak vidíme z případu tazatele – tak, že ve stanovách najdete neurčité bláboly o neexistujícím „fondu oprav“, avšak o příspěvcích na správu tam není ani slovo. V tom případě vlastník jednotky není povinen hradit nic jiného, než svůj podíl na PROKAZATELNÝCH nákladech na správu. Povinnost tvrdit a prokazovat, že náklad byl/bude vynaložen, má SVJ – právnická osoba.
Příspěvky na vlastní správní činnost v SVJ(2012)
Toto je specialita právnické osoby SVJ(2012): jde o jinou hromádku peněz
než příspěvky na správu domu. Podle § 1180 NOZ platí, že příspěvky
určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích
orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní
činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.
lake
Děkuji, rozumím a souhlasím, že je to opravdu nastaveno zmateně. Pokud tedy Stanovy obsahují znění: „platit řádně a včas stanovené příspěvky na správu domu a pozemku“, mohu to chápat tak, že má SVJ řádně a včas stanovit členům výši příspěvku na správu domu nebo že má člen SVJ řádně a včas platit příspěvky stanovené mu SVJ, oboje zřejmě stanoveno na základě rozpočtu přijatého shromážděním. Takže nejprve musí být projednán rozpočet, schválen a z něho se odvodí výše příspěvku. Který nebude již vyúčtován a vypořádán. Vrtá mi hlavou, o co zákonodárcům šlo. Myslíte, že šlo o to, aby se zamezilo tomu, že se vlastníci domáhají vyúčtování zálohy, tedy že se ptají, k čemu SVJ zálohu chce a jak s ní naložilo? Mnozí funkcionáři to přivítají. Ale vlastníci? Ti by se měli bránit? Ne? Moje děti tedy také nerady odpovídají na dotazy, na na co chtějí moje peníze, za co je utratily, pokud jim dám kapesné, a zeptám se, jak s ním naložily, obvykle mi odpoví, že je to kapesné, dohodli jsme si výši tohoto „příspěvku“ a není mi nic do toho, jak s ním naloží. Takže musím jednoznačně stanovit, co hradíme my rodiče, co nehradíme a hradí si z kapesného a pak už jen schovat klíč od trezoru a nevyměknout. Je to bolestné, ale funkční:-) Proč nemohou být tak banální pravidla stanovena a jednoznačně upravena při hospodaření s mnohem většími prostředky mezi spoluvlastníky domů a SVJ?
Jar
Jar, ohledně příspěvků na správu se tážete: „Pokud tedy Stanovy obsahují znění: „platit řádně a včas stanovené příspěvky na správu domu a pozemku“, mohu to chápat tak, že …“
Můžete to chápat jedině tak, že stanovy jsou vadné, neúplné a neobsahují co mají podle zákona obsahovat. Znovu připomenu znění § 1200 NOZ:
| „Stanovy obsahují (…) pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu (…) a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.“ |
Z obsahu stanov tedy nelze žádným způsobem dovodit, že by vlastníkovi jednotky vznikla povinnost hradit nějaké příspěvky, když chybí to nejdůležitější: způsob určení výše těchto příspěvků. Takže výše příspěvků je rovna nule.
Vaší povinností je hradit na účet SVJ částky, které SVJ prokazatelně vydalo jako účelně vynaložené náklady na schválené či nutné činnosti při správě domu. Nic víc nejste povinen hradit, zejména ne částky, označené sice jako příspěvky, u kterých ale SVJ není schopno Vám doložit všechny tyto údaje:
- konkrétní výše částky,
- konkrétní účel platby,
- konkrétní termín použití částky.
Nejsou-li Vám sděleny VŠECHNY TŘI údaje, nejedná se o příspěvek, nýbrž možná o zálohu na budoucí náklady správy domu.
- V SVJ(2000) je platba záloh na správu povinností vlastníka jednotky pouze v tom případě, kdy tak rozhodlo shromáždění a jedná-li se o budoucí náklad nutný.
- V SVJ(2012) naopak neexistuje taková zákonná povinnost vlastníka vůbec.
lake
Poslední komentáře