Podnadpis: NEJEN ZATEPLOVÁNÍ DOMU, ale komplexní Výkon správy domu společenstvím
Chci se zde podělit se čtenáři o zkušenostech správy domu z pohledu vlastníka jednotky, statutárního zástupce společenství – pověřené vlastníka.
Náš bytový dům byl postaven v r.1972 v podnikové bytové výstavbě n.p. Jedná se o samostatně stojící budovu o 7.NP, vystavenou kombinovanou metodou – část stavby z krajského panelového systému a část zděná. Ve 2.-7.NP jsou vždy čtyři stejné zrcadlově otočené byty 3+1 o výměře 70 m² s lodžií, v 1.NP byt 1+1 o výměře 40 m². V 1.NP je umístěno příslušenství k bytům – sklepní kóje a technické zařízení – plynová kotelna, prádelna, sušárna, mandlovna a kočárkárna, ze které bylo ještě před privatizací domu uskutečněna rekonstrukce na nebytový prostot – provozovnu kadeřnictví. Dům je vybaven výtahem a požárním vodovodem s hydranty.
V roce 1996 byl dům privatizován převodem jednotek (25 bytových a 1 nebytová) do osobního vlastnictví. V r.1997 jsme se na shromáždění vlastníků usnesli na změně osoby správce, kterou určil původní vlastník v „Prohlášení vlastníka“. Vedla nás k tomu skutečnost zásadních nesrovnalostí hospodaření domu, kdy nám byly účtovány náklady oprav, které v domě nebyly provedeny. Rozdíl ve výši cca 100 tis.Kč byl získán mimosoudní cestou v následujících dvou letech. Novým správcem od r.1998 byla vybrána nová společnost, které byla v té době pojištěna proti škodě způsobené při správě na hodnotu 5 mil.Kč. Na základě mandátní smlouvy vede pro naše společenství i úplnou účetní agendu v souladu s platnými předpisy na samostatném finančním účtu, se kterým je oprávněn disponovat i majitel společnosti. Na základě samostatného smluvního vztahu nám tato společnost provozuje svým vlastním jménem domovní tepelný zdroj. Tyto smluvní vztahy trvají dosud ke vzájemné spokojenosti. Na základě zákona č.103/2000 Sb. se tato společnost, jako správce domu, zásadním způsobem podílela na vzniku právního subjektu, vytvoření stanov společenství, organizaci ustavující schůze za účasti notáře a zápisu do obchodního rejstříku, kde bylo společenství zapsáno 1.11.2000. Obdobně tato společnost postupovala i u ostatních domů s jednotkami v OV v jejich správě. K 1.1.2001 byly veškeré smluvní vztahy s dodavateli energií, služeb, servisu a pojistná smlouva převedeny – uzavřeny jménem společenství vlastníků.
Od převodu bytu do OV v r.1996 jsem členem výboru společenství. Na „ustavující“ schůzi shromáždění vlastníků v návaznosti na zásadní novelu zákona č.74/1994 Sb. v r.2000 jsem byl zvolen do funkce pověřeného vlastníka. Od r.2002 jsem zaměstnancem společnosti správce na pozici provozního technika. Na jednání shromáždění vlastníků jsem tuto skutečnost oznámil, že je zde možný střed zájmů či podjatosti a nabídl rezignaci. Vlastníci neshledali důvody ke změně, pověřeného vlastníka vykonávám dosud.
Ihned po změně správce jsme ve výboru vytvořili plán nezbytně nutných oprav a dlouhodobý plán oprav k zajištění řádného a hospodárného provozu domu. Omezujícím faktorem byl zdroj financí – výše příspěvku na dlouhodobou zálohu. V prvopočátku byl příspěvek 10,–Kč/pod.m², od června 2009 činí 18,–Kč/pod.m². Možná se to zdá málo, ale dokázalo se udělat hodně.
Základním úkolem bylo zajištění opravy rovné střechy, kde do bytů v posledním podlaží občas zatékalo. Po zvážení výše nákladů opakujících se oprav lepenkové střechy, které byly vyhodnoceny jako neekonomické, bylo v r.2000 přistoupeno k zásadní rekonstrukci střechy. Byla zachována rovná střecha, dodatečně zateplena 10 cm polystyrenu a pokryta svařovanou izolační fólií a byly vyměněny klempířské prvky za nové, opatřené plastovým nástřikem. Součástí opravy střechy byla i kompletní rekonstrukce hromosvodové soustavy. Od provedené opravy nebyl nutný zásah do údržby střechy. Zvýšila se pohoda bydlení v bytech pod střechou. Do bytů nezatéká, v zimně není chlad a v létě se byty nepřehřívají – takto hodnotí výsledek opravy vlastníci, kteří zde bydlí. Zateplení střešního pláště se projevilo následně i ve snížení spotřeby plynu k otopu.
Jedním z prvořadých úkolů bylo zajištění hospodárného provozování tepelného hospodářství. V domě byly dva plynové kotle ETI o výkonu 116 kW s nízkou tepelnou účinností. Otopná tělesa byla osazena termostatickými ventily již v r.1994. Ohřev TUV byl zajišťován ve dvou zásobnících o objemu 1.800 litrů. Zde byla první možná úspora nákladů bez nutných investic a to vyřazením jednoho zásobníku TUV z provozu na základě vyhodnocení spotřeby TUV, kde průměrná denní spotřeba TUV činila 2,4 m³. Výsledný efekt se okamžitě dostavil ve snížené spotřebě. Bylo zadáno vypracování technické dokumentace rekonstrukce celého tepelného zdroje z otevřené otopné soustavy s vyrovnávacími nádobami na střeše na uzavřenou tlakovou otopnou soustavu s expanzomatem. Součástí zadání byl požadavek zapracování případné realizace ohřevu TUV slunečními kolektory či elektrickou energií. K tomuto účelu byly navrženy 2 ks nerezových ohříváků o objemu 500 l s atestem pro potravinářství, každý se dvěma samostatnými topnými větvemi. Ohříváky jsou ve spodní části opatřeny vyměnitelnou přírubou s možností instalace elektrického ohřevu. V roce 2001 došlo k havárii jednoho kotle. Na rekonstrukci celé kotelny nebyly finanční prostředky. V souladu se záměrem rekonstrukce ve spolupráci s provozovatelem byl vyměněn 1 kotel. Instalován byl kotel VIADRUS s výkonem 120 kW. Tento kotel byl přednostně provozován v zimním období, až při poklesu venkovní teploty pod –5°C byl ručně zařazován původní kotel. Výsledek se okamžitě dostavil opět ve snížené spotřebě plynu při zachování standardních dodávek tepla a TUV. Následný rok v listopadu se vyskytla havárie původních azbestocementových splaškových svodů. Řešením bylo uskutečnit jen opravu a nebo celou rekonstrukci. Odbornou argumentací bylo na shromáždění rozhodnuto, že se provede výměna svislých odpadů včetně rozvodů SV a TUV, čímž se vstoupí do bytového jádra jen jednou. Zde došlo k prvnímu navýšení příspěvku dlouhodobé zálohy o 2Kč/m². Realizace se uskutečnila postupně po jednotlivých větvích, přičemž se započalo tam, kde byl havarijní stav. Akce byla přerušena 14 dní před vánocemi a poslední stupačka byla realizována v lednu následujícího roku. Byly tak vyměněny „zarostlé“ kovové rozvody SV a TUV za plastové rozvody včetně hlavních uzávěrů pro byty a jednotlivé uzávěry na systému. Na vstupním potrubí SV do domu byl instalován filtr vody s regulátorem tlaku a magnetický upravovač, před regulátorem tlaku bylo odbočeno potrubí požárního vodovodu v kovovém provedení.
V roce 2003 došlo k dokončení rekonstrukce tepelného zdroje. Byl osazen druhý plynový kotel VIADRUS o výkonu 80 kW, dva ohříváky, expanzomat a MaR. Kotel s nižším výkonem je v období jara, léta a podzimu plně dostačující k otopu a přednostnímu ohřevu TUV. V zimních měsících je provozován samostatně druhý kotel s vyšším výkonem. V období, kdy jsou očekávané venkovní teploty nižší než –5°C jsou provozovány oba plynové kotle. Rekonstrukcí domovního tepelného hospodářství jsme docílili v roce 2004 úspory 20% množství plynu proti roku 2000; spotřeba v r.2004 = 42.750 m³, v roce 2000 byla spotřeba 53.900 m³.
V roce 2002 byly osloveny firmy ve věci zateplení obvodového pláště budovy včetně kompletní opravy lodžií (zábradlí, dlažba), výměny sklepních okýnek a vstupních dveří do domu s tím, že termín realizace není určen. Na základě předložených nabídek a prohlídkou referenčních staveb jsme vybrali společnost MAMUTHERM. (Tato společnost mimo jiné jako jediná měla smluvně uvedeno přerušení prací 15.listopadu a opětovné započetí 15.3. následujícího roku z důvodu, že nebyla ochotna převzít riziko v případě náhlých teplotních zněn a tím možné porušení technologických procesů.) S dodavatelem stavebních prací byla předjednána realizace v r.2006. Zástupci stavební a úvěrové společnosti se zúčastnil jednání shromáždění, kde bylo odsouhlaseno vlastníky čerpání úvěru pro tuto akci ve výši 2,7 mil.Kč od Modré pyramidy a zateplení domu. Bylo schválené nutné navýšení příspěvku na dlouhodobou zálohu o 2 Kč/m² na částku 14,–Kč/m². Po smluvním zajištění úvěru byla následně uzavřena s dodavatelem smlouva o dílo. Jelikož nejsme panelový dům, nedosáhli jsme v dané době na podpůrné finanční programy a na lodžie se žádný program nevztahoval. Okna a dveře na lodžii v jednotlivých bytech si vyměňovali vlastníci sami na své náklady dle vlastních finančních možností, přičemž většina byla realizovaná při zateplení pláště domu v r.2006 s využitím množstevních slev. Součástí rekonstrukce lodžií byla i možnost instalace zasklení na náklady vlastníka bytu, kterou využila cca 1/3 vlastníků. Vzhledem k nepředpokládaným nutným vícenákladům nebyla uskutečněna oprava okapového chodníku kolem domu. Ekonomický efekt zateplení se dostavil. V roce 2007 opětovně klesla spotřeba plynu na 26.647 m³, proti roku 2000 celkem úspora o 52 % objemu plynu.
Vedlejším provozně ekonomickým efektem je, že se byty v létě, především na jižní straně nepřehřívají, zvýšil se konfort bydlení. Tuto skutečnost mimo jiných potvrzují vlastníci, kteří v letních měsících užívali klimatizaci s tím, že potřebná provozní doba klimatizace se zkrátila, čímž se snížila spotřeba elektrické energie. Z pohledu stavebního nutno konstatovat, novým zatepleným pláštěm budovy došlo jednak k opravě 35 let staré šedivé fasády, která by musela následovat, ke zvýšení ochrany obvodového pláště proti povětrnostním vlivům, ale i k estetické barevné změně – vzhledu domu.
V roce 2009 bylo přistoupeno k navýšení příspěvku na dlouhodobou zálohu o 4,–Kč/pod.m², na 18,–Kč/pod.m². Toto navýšení příspěvku bylo nutné k zajištění provozu domu: provedení výměny lan výtahu ve výši 65 tis.Kč a nutné vyvložkování komínu za 85 tis.Kč.
V následujícím období tří let plánujeme rekonstrukci páteřního rozvodu elektrické energie, poté opravu okapového chodníku. Výhledově je plánovaná rekonstrukce výtahu s výměnou kabiny zvětšenou prostorově tak, aby výtah mohl být užíván osobou na invalidním vozíku s doprovodem.
Z našeho pohledu se nelze při správě domu, vlastního majetku, zabývat pouze „zateplením domu“, ale pojmout opravu – revitalizaci domu jako celek, byť je ralizovaná v navzájem navazujících postupných krocích.
Opravu fasáda domu vyžaduje zhruba po 35–40 letech. Zvážíte-li rozdíl ceny opravy fasády bez zateplení a se zateplením fasády, tak to je ve skutečnosti ten „vícenáklad“, který investujete navíc, který vám přináší úspory; a tato návratnost je do 15 let v úspoře nákladů tepla k otopu.
Každé stavebně technické zařízení má svoji životnost, po 30 letech jsou některé věci technicky staré, elektrorozvody nedostačující vzhledem k nárůstu množství elektro spotřebičů v domácnosti.
Záleží tedy na nás, vlastnících, zda budeme svůj majetek udržovat a zvelebovat, snižovat provozní náklady domu jako celku – tedy i náklady jednotlivých vlastníků, nebo dům pouze „vybydlíme“ a vlastní majetek znehodnotíme.
Nemalým faktorem je i tržní/prodejní cena bytu v domě neopraveném/neudržovaném a v domě opraveném.
Matějka
Poslední komentáře