12. Opravu společné části domu lze zásadně provést pouze tehdy, jestliže o tom rozhodne příslušný orgán společenství vlastníků. (…) 

13. (…) Informuje-li vlastník jednotky společenství vlastníků o vadě společných částí domu, je na společenství (jeho statutárním orgánu), aby v přiměřené lhůtě jeho informaci prověřilo, seznámilo s ní vlastníky jednotek a umožnilo jim rozhodnout o případné opravě (či o dalším postupu), ať již hlasováním na svolaném shromáždění vlastníků nebo mimo něj (per rollam). Jestliže takto postupuje a shromáždění vlastníků následně navrženou opravu neschválí, nelze mu úspěšně vytýkat, že porušilo povinnost při správě domu tím, že nezajistilo opravu společných částí. 

14. Neschválí-li shromáždění vlastníků navrženou opravu, lze jeho rozhodnutí přezkoumat pouze na základě žaloby přehlasovaného vlastníka jednotky v řízení podle § 1209 o. z.; v jiném řízení jej přezkoumávat nelze, a to ani jako otázku předběžnou (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 3. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4567/2016 (…). 

15. Jiná situace ale nastane, jestliže společenství vlastníků neumožní vlastníkům jednotek o opravě rozhodnout, ať již proto, že nesvolá shromáždění vlastníků minimálně v zákonem stanovené lhůtě jedenkrát do roka, nebo proto, že nezařadí hlasování o opravě na pořad shromáždění (§ 1207 o. z.). I takovou nečinnost společenství vlastníků je třeba považovat za porušení povinnosti při správě domu, neboť nerozhodne-li shromáždění o opravě, nelze ji provést. Nečinnost společenství vlastníků ale nemůže jít k tíži vlastníka jednotky, který není oprávněn ke správě domu a nemá možnost, jak se domoci nápravy. (…)

15. (…) Jestliže v důsledku vady společných částí domu vzniká vlastníkovi jednotky újma, pak v situaci, kdy nemá k dispozici žalobu podle § 1209 o. z., může se přímo proti společenství vlastníků domáhat, aby mu soud uložil povinnost provést opatření k odvrácení hrozící újmy. V soudní praxi přitom není pochyb, že jde o žalobu podle § 2903 odst. 2 o. z., pro jehož aplikaci musí být prokázáno, že v době rozhodování soudu existuje vážné ohrožení majetku žalobce nebo jiných hodnot (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 2. 4. 2001, sp. zn. 22 Cdo 1599/99, či ze dne 23. 10. 2019, sp. zn. 25 Cdo 1412/2019, a ze dne 23. 6. 2021, sp. zn. 25 Cdo 591/2021, (…).

Pro aplikaci § 2903 odst. 2 o. z. musí být prokázáno, že v době rozhodování soudu existuje vážné ohrožení majetku žalobce nebo jiných hodnot, přičemž není podmínkou, aby vznik škody hrozil bezprostředně; postačí, jde-li zatím jen o ohrožení, avšak natolik vážné, že je tu důvodná obava vzniku škody v budoucnu. Současně však musí být doloženo, že žalobcem navrhované opatření bude vhodné a přiměřené k naplnění preventivního účelu tohoto ustanovení (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23.10.2019, sp. zn. 25 Cdo 1412/2019 (…)). Dosavadní judikatura dovolacího soudu k § 417 odst. 2 obč. zák. je pak přiměřeně použitelná i v režimu § 2903 odst. 2 o. z.