ad 1) ano či ne, 2) ne, 3) ne

Sklep může být společnou místností užívanou výlučně vlastníkem bytu, pak by se nezapočítal.
Instalační jádro není součástí bytu, takže ani jeho plocha, ani stěny se nezapočítají. Viz 366/2013 Sb. §3 odst.1 věta druhá.
Sádrokartonová předstěna přisazená k mezibytové stěně je svislou konstrukcí ohraničující byt, takže se nezapočítá. Viz 366/2013 Sb. §3 odst.1 věta druhá.

lake