Způsob hlasování o změně barevnosti domu
Dobrý den, můžete se prosím vyjádřit k tomuto problému: Naše SVJ bude provádět úpravy bytového domu v rámci programu Zelená úsporám. Bude se zateplovat střecha, stropy garáží a měnit dveře a okna ve společných prostorech. Bytový dům má 4 sekce, které jsou v současné době odlišeny barevně. Každá sekce, tj. vchodové dveře, přilehlá garážová vrata a kovové konstrukce balkonů mají svou barvu. V rámci chystaných úprav domu někteří vlastníci požadují sjednotit barevnost všech sekcí domu a zrušit barevné rozlišení čtyřmi barvami. Jaké je rozhodující procento vlastnických podílů pro odsouhlasení této změny barevnosti, tedy i vzhledu domu ? Někteří vlastníci argumentují, že se jedná o změnu podle § 13, odst. 3 zákona 72/1994, a je tedy nutný souhlas všech vlastníků. Někteří vlastníci argumentují, že se jedná o změnu podle § 11, odst. 5 zákona 72/1994, kterou se nemění vnitřní uspořádání domu, a postačuje tedy souhlas vlastníků, kteří disponují více než 75 % vlastnických podílů. § 13, odst. 3.se má podle nich týkat pouze práv a povinností jednotlivého vlastníka. Děkuji. Martin
Pane Martine,
v souladu s literaturou (např. Čáp, str. 199 a násl.) se nedomnívám, že § 13/3 ZoVB lze aplikovat na hlasování o změně barevnosti fasády.
Nedomnívám se, že by bylo reálné postupovat podle § 11/5 ZoVB, zejména u větších SVJ.
A tak nám zbývá tak maximálně § 11/2 ZoVB, pokud nerozhodne výbor sám. :-))
Zkušenost z praxe: U nás je 141 jednotek. Návrh barevného řešení zpracovala architektka. O zpracování návrhu byli opakovaně informováni členové SVJ. Nikoho to nezajímalo. Barevné řešení bylo v rámci stavebního řízení odsouhlaseno stavebním úřadem. Před 14 dny bylo sundáno lešení, většině se fasáda líbí, někomu ne (někdy jsou různé názory i v rámci jedné manželské dvojice).
Hlasovat o barevném řešení na shromáždění? Existuje řada barev a množství odstínů těchto barev. Pak existují jejich možné kombinace. A samozřejmě i výtvarné řešení fasády má mnoho variant.
Snad by bylo schůdné nechat vypracovat např. 3 varianty a pouze o těch nechat hlasovat na shromáždění. Ani tímto postupem pravděpodobně 100% či 75% nedosáhnete.
Jak říkal senátor Benda: Hloupé zákony nedodržuji. :-))
Ale neberte to jako výzvu k nedodržování zákonů. Jsem svobodný občan a za nedodržování zákonů jsem ochoten nést zodpovědnost. Maximálně mne mohou odvolat. :-))
Hezký den!
Pavel
Přečtěte si k tomu FAQ "Co je změna vzhledu". Zjistíte, že povinně podléhá minimálně ohlášení stavebnímu úřadu. Stavebník je povinen k ohlášení doložit "právo založené smlouvou provést stavbu", což znamená souhlas VŠECH spoluvlastníků domu. Jinak si pojem "smlouva" nedovedu vyložit.
Pokud jde o hlasování v SVJ:
Ustanovení § 11 odst. 5 věta druhá hovoří pouze obecně o "stavebních úpravách" (kam patří i změna vzhledu).
Podle § 13 odst. 3 "úpravy, jimiž se mění vzhled domu, může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem všech vlastníků jednotek. "
Je tedy zřejmé, že ustanovení § 13 odst. 3 o změně vzhledu je ustanovením speciálním vůči § 11 a má tedy přednost.
Ze znění tohoto ustanovení lze dovodit, že stejným způsobem musí být hlasováno o úpravách měnících vzhled i v případech, že je chce provést několik vlastníků jednotek, nebo i většina vlastníků jednotek. Souhlas všech je nezbytný.
lake
K této problematice bych si dovolila přiojit svou zkušenost.
Při změně barvy fasády je třeba nejen 100% souhlas vlastníků, ale také stavebního úřadu.
V minulosti jsem se setkala s případem, kdy toto jedno SVJ obešlo a natřelo si fasádu odstíny zelené. Pro daný městský obvod však byly hlavním architektem města stanoveny pouze odstíny světle žluté až okru. SVJ zaplatilo nemalou pokutu (cca 200 000,– Kč) a muselo celý dům opět přetřít.
A jako by toho bylo málo, prosadil mimosoudně jediný přehlasovaný vlastník ihned po realizaci své zákonné právo a na znovupřetření domu a pokutu se skládali zbylí vlastníci, kteří hlasovali pro tuto změnu.
Vážně to není žádná legrace.
Paní Malá,
souhlasím s tím, že se musí jednat se stavebním úřadem.
Nesouhlasím s tím, že by muselo být 100% protože to v § 11/5 první věta není uvedeno a § 13/3 se na změnu barevnosti nevztahuje.
Teoreticky by se mělo postupovat podle § 11/5 druhá věta, protože se jedná o stavební úpravu (§ 2/5/c zákona č. 183/2006 Sb.). Ale jak jsem uváděl u větších SVJ je to nesmyslná podmínka.
Hezký den!
Pavel
P.S.
Fasádu jsme nenatírali ale zvolili jsme probarvenou silikonovou omítku.
Nerozumím tomu, proč za chybu výboru (neprojednání se stavebním úřadem) platili členové SVJ. Na takovou chybu má být výbor pojištěn.
Můžete prozradit v kolikačlenném SVJ si odsouhlasili 100% barevnost fasády?
V tomto SVJ mají 24 členů. 23 jich bylo pro změnu barvy. Jeden vlastník byl pro opravu fasády, ale s tak radikální změnou barvy nesouhlasil. Po realizaci si najal právníka, který podal výklad v duchu příspěvku pana Lakeho. Výbor si také najal právníka, který, ač se jim to nelíbilo, tento právní výklad potvrdil.
Jelikož výbor pojištěn nebyl a zbývajících 23 vlastníků se cítilo být za stav věci svým hlasováním zodpovědno, dohodli se na tom, že vzniklé vícenáklady rovným dílem uhradí.Je to jasná ukázka toho, že v praxi existují domy, kde si vlastníci práce výboru váží a nenechají ho padnout když je potřeba.
Pro mne z toho vyplývá jediné: V takto finančně náročných akcích budu radši trvat na 100% schválení a s realizací počkám, než ho seženu, než bych pak řešila případné žaloby přehlasovaných vlastníků.
Dům byl původně světle žlutý s tmavě žlutými lemy kolem oken, dveří a soklem. Okna byla bílá, dveře tmavě hnědé.
Novou barvu zvolili zelená agave (středně šedozelená) s tmavě zelenými lemy oken, dveří a soklem. Okna a dveře zvolili zlatý dub.
Na pokyn staveb. úřadu museli dům zpátky přetřít do odstínů žluté až okr (nařízení hlavního architekta). Změna barvy oken stavebnímu úřadu až tak nevadila, tak je mohli ponechat. Přehlasovaný vlastník s barvou oken nakonec také souhladil, takže na tuto změnu získali potřebných 100%.
Sice mi není jasné, proč jste se do mě s takovou vervou pustila, ale budiž.
Neodpověděla jsem Vám, jelikož jsem teprve teď zjistila, že jsou Vaše příspěvky pouze šedé čáry, které jsem dosud nerozklikávala a v budoucnu ani rozklikávat nebudu, neboť Vaše texty povětšinou neradí, pouze nezasvěceným způsobem komentují rady druhých přispěvovatelů, o komentářích odpovědí pana Lake nemluvě. Také mi dvakrát nevyhovuje způsob Vašeho vyjadřování a jeho užívání v psaném slově.
Ale k věci: Jestli mi věříte nebo nevěříte je mi zcela fuk a rozhodně se necítím být nijak povinována podávat Vám důkazy k mým příspěvkům. Je na každém čtenáři, jak s tím naloží.
Nebudu zde rozhodně zveřejňovat dům, ve kterém k tomu došlo, neboť je nemíním po tom čím si již prošli ještě znemožnit před celým národem.
Vám doporučuji kontaktovat Váš stavební úřad, aby Vám řekli, zda je to možné, či nikoli. Také byste měla příště zvážit, zda je vhodné osočovat někoho, o kom toho tak pramálo víte, ze lži.
Jinak bych Vám doporučila nejdříve myslet a teprve potom psát, protože si v příspěvcích dost protiřečíte.( Pan Lake je podvodník a lhář, ale bylo by škoda, kdyby diskuzi opustil)
Co se týká mé reakce na to, když mě případně pan Lake podvede nebo mi bude účelově lhát, je to jen moje věc a Vám je do toho z prominutím úplné nic a už vůbec Vám nijak nepřísluší mou reakci jakkoliv hodnotit. Rozhodně se však nesnížím k Vašim praktikám a nebudu slídit po jakékoliv příležitosti k tomu, abych ho mohla za každou cenu napadat.
NEBYLI JSTE NÁHODOU VY DVA MANŽELÉ?
Normální je nedělat ramena a věci konzultovat se stavebním úřadem hned jako první krok. V normálním městě, normálnímu stav.úřadu postačí usnesení s podpisy 75% vlastníků, tak jak to je také v souladu s pokyny a výkladem MMR poskytnuté k novele stav.zák. platné od letošního roku.Normální je také, že dojde k dohodě o vzhledu fasády, případně stav.úřad sdělí své požadavky. V normálním městě takové horory, předkládané zde tazatelkou Malou nenastanou. Řešili jsme i problémy v památkové zóně a bez zbytečných konfliktů. mirek2
Potvrzuji, že případ popsaný paní Alenkou není ojedinělý a může nastat v kterékoliv obci.
Znám případ, kdy podnikatel zakoupil v dražbě rozsáhlý objekt v centru města a ke zdůraznění nabytí tohoto majetku nechal fasádu natřít šmolkově modrou barvou.
Na toto vystartoval útvar hlavního architekta, následovala pokuta a přetření fasády na standardní holubí šeď.
Někteří diskutující se zde domnívají, že barevnost fasády je jaksi pouze "soukromou" věcí mezi vlastníky jednoho jediného SVJ. Opak je pravdou. Každý dům je součástí městského prostoru a má vizuální vazby na své okolí. Urbanisté a architekti by to jistě zájemcům vysvětlili.
lake
Ne, není ojedinělý. Nám se to stalo taky. Hlavní architekt nám nařídil přetřít dům na šedou (to byla barva kterou to natřeli před 50-ti lety), a spodek domu umýt wapkou… No něco jsme uhádali, ale přetírat jsme museli. Nedaleko nás je dům sytě oranžový se sytě modrou kombinací. Jenže tam si nic se staveb.úřadu nedělali, natřeli to a „teď nás hoňte“. Ptala jsem se na úřadu a bylo mi řečeno, že dostali pokutu, ale prý to přetřou až budou mít peníze. A hotovo.
To je sice pravda. Ale rozhoduje právě ten stavební úřad, bez něj to jde těžko. Ale tvrdit že je potřeba 100% na víceméně každé zateplení? NESMYSL. To by se zateplila tak 1/100 domů. My jsme předložili na úřadu projekt i s barvou a dostali jsme stavební povolení. Úřadu samozřejmě stačilo 75%.
předseda
Ne každým zateplením se však zcela změní vzhled budovy.
Můj soukromý názor zní: Kde není žalobce, není soudce." Pokud se však žalobce najde, to je pak jiný cvrkot. Hlavně aby těch 75% stačilo také u soudu.
Původní dotaz řešil především barvu. Já jen přidal názor, že 99,9% zateplení změní barvu – už jste viděli aby někdo omítku natřel znovu našedo? O tom jestli je změna barvy změna vzhledu domu se opravdu dá polemizovat u soudu. Naštěstí vítezí zdravý rozum a předpokládám žádný takový soud o 100% pro zateplení neproběhl a doufám ani neproběhne. Už takto je často složité sehnat těch 75%.
předseda
Nechci zpochybňovat uvedené paragrafy nechce se mi v tom vrtat. Chytím se jen závěru. Chcete tvrdit, že z toho tedy vyplývá, že každé zateplení (které je z principu změnou vzhledu domu už jen kvůli změně barvy) potřebuje souhlas VŠECH? Trochu blbost ne? Ještě jsem neviděl nikoho kdo by zateplil panelák a nabarvil ho na původní šedou barvu aby dodržel (rozuměj nezměnil) vzhled domu.
předseda
Poslední komentáře