Závaznost domovního řádu pro nájemníky - praktický rozměr otázky
Jaký máte názor na přijímání domovních řádů ze strany SVJ? Já myslím, že pravidla fungování domu (resp. užívání jeho společných prostor) by měla být přímou součástí stanov, nicméně externí domovní řád asi také není na škodu, může být vnímán jako interní směrnice SVJ, ostatně spousta právnických osob interní směrnice vytváří. Domovní řád by byl schválen shromážděním SVJ.
Spíše by mě ale zajímala závaznost domovního řádu pro nájemníky. Domnívám se, že dodržování domovního řádu lze u nájemníka vymoci jen tehdy, když majitel bytu tuto povinnost zavede do nájemní smlouvy a domovní řád přiloží k nájemní smlouvě jako přílohu. Nicméně by šlo o vztah nájemník – pronajímatel, čili sankce za porušení domovního řádu by patrně musel vymáhat majitel bytu, nikoli SVJ.
Otázka je, jak by to bylo s novelami domovního řádu. Pro nájemníka by asi platila ta původní varianta domovního řádu, která byla přiložena k uzavřené nájemní smlouvě. Ledaže by v nájemní smlouvě byla větička, že „nájemník je povinen dodržovat domovní řád v platném znění“ a pronajímatel by o případné změně domovního řádu vždy nájemníka písemně informoval.
Otázka je, zda mohou stanovy SVJ určit vlastníkům povinnost, aby si do nájemních smluv tuto klauzuli o závaznosti domovního řádu dávali. Podle mě stanovy k ničemu takovému vlastníky nutit nemohou.
Co myslíte? Jak byste pravidla fungování domu inkorporovali do stanov SVJ a do nájemních smluv vy? Případně, zda to máte vyřešené, tak jak to řešíte?
Nejsem sice právník, a našem malém SVJ domovní řád vůbec nemáme, ale dovolím si vyslovit vlastní právní názor.
Obecně jsou vlastníci jednotek vázáni stanovami společenství vlastníků. V případě požadavku na dodržování domovního řádu bych postupoval následovně:
- krok – do stanov zakotvit povinnost vlastníka jednotky zajistit, aby všichni uživatelé jeho jednotky dodržovali domovní řád.
- krok – sestavit domovní řád, avšak místo pojmů vlastník/nájemník používat výhradně pojem uživatel.
V tu chvíli nemusíte řešit vztah vlastník/nájemník a s problémy s dodržováním domovního řádu se obrátíte vždy na vlastníka jednotky.
Požadavek „aby všichni uživatelé dodržovali domovní řád“ je nesmyslný, takže je nevymahatelný.
Vlastník jednotky je povinen dodržovat zákon a stanovy, nikoliv jakýsi domovní řád. Jiný uživatel bytu než vlastník jednotky může kašlat dokonce i na to, co je uvedeno ve stanovách.
Zlatým pravidlem práva je nesnažit se stanovit povinnosti, které nejsou ani kontrolovatelné, ani vymahatelné.
lake
Že nájemník nemusí dodržovat stanovy SVJ, neboť se ho netýkají, je jasné.
Otázka mj. zněla, zda lze nájemníka zavázat dodržováním domovního řádu, když tuto povinnost pronajímatel zakotví v nájemní smlouvě. Podle mého názoru je to docela sporné, ale vím, že v praxi se tak děje a právníci svým klientům takové nájemní smlouvy sepisují.
Představme si situaci, že domovní řád SVJ např. zakazuje „chov živočichů, kteří mohou ohrozit zdraví nebo život ostatních osob v domě (jedovatých nebo jinak nebezpečných)“ a porušení je domovním řádem sankcionováno pokutou 3000 Kč. Nájemník chová v teráriu exotického hada nebo pavouka a SVJ vystaví vlastníkovi výzvu k úhradě pokuty. Protože se nájemník zavázal dodržovat domovní řád v nájemní smlouvě, vyzve vlastník nájemníka analogicky k úhradě 3000 Kč, které případně strhne z kauce.
PetD napsal: „Představme si situaci, že domovní řád SVJ např. zakazuje „chov živočichů, kteří mohou ohrozit zdraví nebo život ostatních osob v domě (jedovatých nebo jinak nebezpečných)““
Snaha zakazovat bez důvodu narazí velmi rychle na meze, dané Ústavou tohoto státu. Právnická osoba SVJ není oprávněna strkat nos do bytu. A to ani s použitím stanov. Tomuto sluhovi nic není do toho, co se děje v bytě. Sluha ať se zabývá společnými částmi domu, k tomu má právní způsobilost.
Zda někdo chová živočicha je jeho věc; byt je jeho obydlím a obydlí je chráněno zákonnou úpravou. Pro bytové spoluvlastnictví viz § 1175 NOZ (http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…). Vymahatelné omezení vlastnického práva by si mohli vlastníci jednotek sjednat jedině v prohlášení vlastníka budovy.
Vlastník má samozřejmě obecnou prevenční povinnost počínat si vždy tak, aby neobtěžoval, a aby předcházel škodám na zdraví, životě či na majetku.
Totéž platí i pro nájemce bytu. Ono to v nájemních smlouvách může být, ale použít se to nedá. Toto jsou typické fantazie právních neználků. Amatérští právní kutilové si nedali ani tu práci, aby se seznámili s ustanoveními NOZ o nájmu bytu:
| 89/2012 Sb. § 2235 (1) Zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu. |
| 89/2012 Sb. § 2258 Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli. |
Z uvedeného je zjevné, že od samého počátku je neplatné ustanovení v nájemní smlouvě, týkající se plošného zákazu chovu živočichů „jedovatých či jinak nebezpečných“. Stejně neplatné a nevymahatelné jsou tedy i případné smluvní pokuty za porušení takového zákazu.
lake
LAKE,
díky za paragraf o chovu zvířete.
Mohu se zeptat, jak byste doporučil zajistit dodržování pravidel osobami, jimž umožnil vlastník umožní přístup do domu nebo bytu § 1176? U návrhu našich nových stanov ze „zajistí“ změnilo na slovo „odpovídá“, tedy vlastník odpovídá za dodržování pravidel nájemcem, to se mi dost nezdá, jak odpovídat za něčí jednání?
Děkuji jar
My to máme dokonce ve stanovách, cituji 4 úryvky ze stanov:
- Člen společenství má povinnost odstranit na svůj náklad závady a poškození, které na jiných bytech nebo společných částech nemovité věci způsobily osoby, kterým umožnil do domu nebo bytu vstup a osoby, kterým byt pronajmul.
- Člen společenství má povinnost zajistit dodržování pravidel pro správu domu a pro užívání společných částí osobami, jimž umožnil vstup do domu nebo bytu.
- Člen společenství má povinnost v případě prodeje nebo pronájmu bytu, musí být součástí smlouvy podmínka souhlasu nového vlastníka nebo nájemníků, že souhlasí s provozováním kamerového systému se záznamem, instalovaném v domě. Tento souhlas musí být písemně stvrzen všemi uživateli bytu a předán do jednoho měsíce výboru SVJ.
- Při nesplnění povinností se stanovuje sankce 500 Kč za každé jednotlivé porušení, sankci stanovuje statutární orgán do 3 měsíců od zjištění porušení.
A ještě citace z domovního řádu související s nájemníky:
- Vlastník jednotky, který poskytne svou jednotku do pronájmu nebo ji přenechá k dočasnému užívání třetím osobám, je odpovědný za to, že tyto osoby budou dodržovat domovní řád v celém rozsahu. Pokud by osoby užívající jednotku nerespektovaly zásady stanovené tímto domovním řádem nebo obecně platné zásady slušného občanského soužití, má výbor právo vlastníka vyzvat jak k úhradě případně vzniklých škod, tak i k ukončení takového nájemního vztahu.
- Uživatel jednotky, který plánuje provádět ve své jednotce hlučné práce trvající déle než jednu hodinu za jeden den nebo méně než jednu hodinu za jeden den, ale po více než sedm po sobě jdoucích dnů, je povinen informovat písemně o svém záměru výbor a uživatele sousedních jednotek prostřednictvím domovních schránek a vyvěšením na nástěnku. V této informaci uvede předpokládaný časový rozsah hlučných prací a telefonní číslo kontaktní osoby odpovědné za dodržování ustanovení tohoto domovního řádu při provádění prací.
- Do domu lze umožnit vstup pouze vlastním návštěvám, které bude uživatel jednotky. Jiným osobám, které se nemohou přesně legitimovat, nebo hlásí návštěvu momentálně nepřítomného uživatele jednotky, nelze vstup do domu umožnit. Objednané návštěvy opravářů jsou buď očekávány objednatelem, nebo jsou vybaveny klíčem/čipem, který jim zapůjčí uživatel jednotky, pokud je objednatelem.
- Při porušení nařízení uvedených v tomto řádu bude uživatel vyzván k okamžité nápravě. Pokud tak neučiní, výbor SVJ bude vybírat od uživatele, který nebude domovní řád respektovat, poplatek 3000 Kč, a to za každý jednotlivý případ porušení.
A teď mi řekněte, jak vymůžete v případě neplnění povinností daný poplatek? Vlastník nebude komunikovat, nebo bude odmitavy. Co uděláte?
Mně to je jedno, také si myslím, že domovní řád není vymahatelný (napsal jsem to už v úvodním dotazu).
Nicméně si dokážu představit, že SVJ udělí vastníkovi pokutu a pak jí započte proti přeplatku ze služeb z vyúčtování. Tím se elegantně vyhne nutnosti podat žalobu a přehodí horký brambor na vlastníka, který bude muset žalovat nevyplacený přeplatek (nebo dluh započte vůči SVJ vůči měsíčnímu předpisu a budou si hrát na kočku a na myš, komu dřív povolí nervy).
Nicméně si nedokážu představit, jak by SVJ sankci vymáhalo po „uživateli“ jednotky, tj. po nájemci.
Proč by SVJ něco vymáhalo po uživateli? Vždyť členem SVJ a smluvní stranou z pohledu Stanov je vlastník. Vlastník, nechť si pokutu, kterou zaplatil SVJ, vymáhá na svém nájemníkovi, se kterým má smluvní vztah.
SVJ s nájemníkem není v žádném právním vztahu.
Poslední komentáře