Zateplení domu, rozúčtování nákladů
Společenství vlastníků – zateplení domu. Panelák má některé byty s balkóny a některé bez balkónů. Bylkóny jsou součástí bytů v osobním vlastnictví a jsou přístupné jen majítelům bytu. Dochází k zetaplení a kompletní rekonstrukci balkónů. Náklady jsou rozpočítány dle metrů čtverečních bytů a odvodů do fondu oprav. Na balkóny se odvádí majitely bytů s balkony do fondu oprav něco kolem 50korun, ale náklady na jejich rekonstrukci jsou obrovské. Je tedy pravdou že byty, které nemají balkón vlastně doplácejí na rekonstrukci balkónů jiných? Protože samozřejmě náklady na rekonstrukci balkónů jsou mnohem vyšší, než by se tam zateplila jen stěna. N netu jsem se dočetl, že balkóny se považují za společný plášť domu jen v případě, že jsou přístupné všem. Je to pravda? Jak to tedy je a dají se vůbec rozpočítat náklady na zateplení tímto způsobem? Za odpověď děkuji. pepe
Otázkou je, co u Vás je to, co nazýváte komplexní rekonstrukcí balkónů. Jaké veškeré práce to obnáší? Přidělávají se k domu balkóny nové, s větší plochou a lepšími parametry?
Zateplením se naopak většinou zmenší plocha balkónu, tj. vlastníkům se tak zmenšuje možnost využití – záleží na tloušťce zateplení a délce balkónu, třeba i až o 1 m2 při delším úzkém balkónu. Po nalepení tepelné izolace se musí provést nová hydroizolace a vyspádování balkónu, většinou se znovu nalepuje i dlažba, aby nášlapná vrstva balkónu nebyla jen beton, když dříve byla na balkóně dlažba. Často se musí kvůli zateplení odstranit zábradlí a po zateplení dodat nové v menším rozměru, protože ta stará zábradlí se už většinou nedají zkrátit a použít znovu. To vše jsou v podstatě práce vynucené z důvodu zateplení – bez zateplování by se provádět nemusely. Vlastníkům se tak nahrazuje škoda, která jim vznikla nutným odstraněním některých částí jejich balkónů a zmenšením jejich užitné plochy kvůli zateplení společných částí domu, hydroizolace je nezbytná k ochraně společných částí domu.
Balkóny se prostě rekonstruují. Nic se nezmenšilo, nic se nezvětšilo. Dělá se nová dlažba, nové zábradlí, nové okapy. Kdyby bylo zateplení bez rekonstrukce balkónů, neměl bych námitek. Podle mě by to ale mělo být tak, že byty bez balkónů by měly zaplatit náklady na zateplení a byty s balkóny by měly zaplatit náklady na zateplení + náklady na rekonstrukci balkónů. Je to jejich vlastnictví a tudíž nevidím důvod, proč by měly být náklady na balkóny rozpočítány stejnoměrně na všechny byty, tedy i ty, které balkón nemají. To by ty bez balkónu přece doplácely ostatním s balkóny, ne?
Bohužel u nás to tak proběhlo, balkony úplně zrekonstruovány, stěna znovu vyzděna a k tomu výměna radiátorů, ale bytům bez balkonů žádná kompenzace, 15mil.úvěr , který je na toto čerpán, rozpočten podle podílů na byt, vč. ceny za opravu balkonů, takže splácíme vč. oprav balkonů, který nevlastníme,
Nevím proč ty mínusy, jsou to peníze z vlastníkovy kapsy, dva stejné byty 2+1, jeden má zrekonstruovaný balkon, + balkonové dveře, druhý jen 3 okna, který á větší hodnotu? no a to ještě nátěr balkonů rozúčtováno i na nebalkonové byty. Shromáždění není předložen ani rozpočet, ani neschvaluje úkony, ale nenaděláme nic, předseduje od r. 2004, .......
Asi proto, že se paní Jarmila a další nikde nedočtou jak to skutečně s rozpočtem nákladů je. Je jasné, že se to liší případ od případu, ale nějaké obecné pokyny pro tyto případy rozpočtu nákladů pro byty s balkóny a bez by být někde měly. Každý si ohýbá zákoník pro SVJ jak se mu to hodí a majitelé balkónů se usmívají a jsou pěkně zticha. Možná je to motivace pro zřizovatele těchto stránek, aby nějaký takový článek s podporou znalého právníka tady zveřejnil.
Pokud se budou některé nebo všechny balkóny u bytů nově zasklívat a dříve zasklené nebyly, tak toto zasklení si každý vlastník balkónu s novým zasklením samozřejmě uhradí zvlášť, tedy mimo náklady na zateplení společných částí domu. Ošetřit toto účetně není žádný problém. Psal jste na začátku, že se nějaká záloha ve vztahu k balkónům vybírá, jen Vy můžete vědět, proč tu zálohu u Vás v SVJ vybíráte a vlastníci balkónů ji hradí. Předpokládám, že je účetně vedena samostatně mimo zálohy na opravy a údržbu společných částí domu, takže i případně dříve zaplacené zálohy za balkóny lze do úhrady zapojit.
Právě že se žádná záloha přímo na balkóny nevybírá. Jen stálý odvod do fondu podle metrů čtverečních bytu, tudíž o těch pár metrů balkónu více pro byty, které je mají. Balkóny dříve zaskleny nebyly. Teď chtějí rozpočítat náklady na zateplení a renovaci balkónů po všech bytech podle metrů čtverečních, tedy i po bytech, které balkóny nemají. Zdá se mi to prostě nefér.
Dám příklad ze života – dům máme už cca 10 let zateplený. Balkony se nedělaly (3 vlastníci z 18 je nemají), tak jak zde mnozí píší, není to možné platit ze společných peněz, odhlasovala se jen zateplená fasáda cca za jeden mil.Kč. Důvod – jelikož většina bytů byla obývána důchodci, kteří na to, dle jejich vyjádření neměli a nechtěli se touto investicí zadlužit. Tak se při této investici pouze balkony natřeli stejnou barvou jako zateplená fasáda Dnešní stav. Horní balkony na které soustavně prší již opadávají, i okolí fasády je na některých místech popraskané. Trhliny na fasádě se již začínají objevovat i na fasádě u balkonů v nižších patrech. Nevypadá to vůbec hezky.
Zkuste se podívat do projektové dokumentace, proč se některé práce dělají.
Říkáte, že se nic nezvětšilo, ani nezmenšilo. Takže se asi posunuje zábradlí a o tloušťku zateplení, které ubere část ze stávající šířky balkónů, se ubraný počet m2 plochy balkónu u společné zdi nově přidělává na protější straně balkónu. Dělalo by se toto, kdyby se nezateplovalo? Asi ne. Vlastníci u Vás asi souhlasili se zateplením za podmínky, že se jim plocha balkónu nezmenší. Jsou to tedy vyvolané investice, které by všichni spoluvlastníci měli jako náhradu škody uhradit těm vlastníkům, kterým by se jinak plocha balkónu zmenšila. Svou část podle podílu na společných částech domu hradí i ti vlastníci, co mají balkóny, nehradí jen ti bez balkónu. Bez souhlasu vlastníků s balkóny by se asi nezateplovalo. Ze zateplení budou mít prospěch všichni vlastníci, nejen ti s balkóny.
Nová hydroizolace u zateplení na balkóně a nové vyspádování balkónu jsou také vyvolané investice. Bez zateplování by vlastníci na svých balkónech tyto práce asi nedělali, když už je dávno měli provedené. Proč by je měli hradit jen vlastníci balkónů? Kdyby nesouhlasili se zateplením, tak by se takovéto práce na jejich balkónech dělat nemusely. Vlastníci souhlasili se zateplením, tak by tyto vyvolané investice měl hradit ten, pro koho se zateplení provádí, tedy všichni vlastníci podle svého podílu na společných částech domu.
Ve slušné společnosti platí, že se způsobená škoda vlastníkovi nahrazuje. Přednostně uvedením do původního stavu. Tedy po zateplení domu by vlastníci balkónů měli mít zase balkón stejných rozměrů, se zábradlím a dlažbou jako před zateplením. Už asi nepořídíte stejné staré materiály, asi budete muset použít novější. Zkuste se podívat do OZ. Opravdu se domníváte, že vyvolané investice jsou rekonstrukcí, kterou si vlastníci bytů s balkóny přejí a pustili by se do ní i bez zateplování?
Takže dle vašeho tvrzení je to v pořádku, že se náklady rozúčtovaly všem bez rozdílu podle metrů čtverečních bytu. Tím pádem si ale majitelé balkónů levně přišli k rekonstrukci, kterou kdyby dělali sami, tak by se nedoplatili.
U nás se balkony po zateplení domu o něco zúžily a řešilo se to tak, že zábradlí balkonu se o cca 10 cm vysunulo ven a do vzniklé mezery se dal ocelový profil – náklady na takovou rekonstrukci byly zanedbatelné.
0d 1.1.2014 platí NOZ. Jelikož ne všechny byty mají balkony, mohlo SVJ pro byty s balkony předepsat příspěvky na jejich opravu a údržbu od uvedeného data dle § 1180 NOZ, ale protože SVJ nekonalo, není v příspěvcích na jejich opravy ani halíř, takže opravu každého balkonu musí nyní hradit v plné výši jeho výlučný uživatel. Podle zrušeného ZoVB se do 1.1.2014 mohly opravy těchto balkonů financovat z příspěvků na opravy, ale bylo to nespravedlivé pro byty bez balkonu, proto nyní je takové financování v rozporu s dobrými mravy a tudíž protizákonné.
„N netu jsem se dočetl, že balkóny se považují za společný plášť domu jen v případě, že jsou přístupné všem“
Kde jste se to dočetl, to již asi nevíte. Promiňte, to je ale „jedna paní povídala“
1/ Záleží co máte v PV. Pravda je že tvrdíte, že „Bylkóny jsou součástí bytů v osobním vlastnictví“
2/ NOZ jistě znáte (měl byste znát). Viz pojem „výlučné užívání“, paragraf si najděte.
3/ Co znamená přístupný vše ? U nás v domě jsou např. některé balkony (ty do dvora, v mezipatře) teoreticky přístupné všem, ale klíče mají jen někteří.
Pane Petr, omlouvám se za překlepy. Hold, učený z nebe nespadl, takže co bych měl znát je na pováženou. Vycházel jsem z této stránky: http://www.nssoud.cz/…revedeno.pdf Co je plášť domu mě až tak nezajímá, spíše mně zajímá to rozúčtování nákladů na byty, které balkón nemají.
Poslední komentáře