Založení SVJ při nadpolovicnim vlastnictví SBD
Dobry den, obracím se na Vás s dotazem…SBD, které vlastní 63% podíl BJ v našem BD, nás nutí založit SVJ s vlastním IČO. SVJ ze zákona prý vzniklo už v roce 2004. V půlce září nám přišel dopis, že musíme založit SVJ s IČO a zaslali nám návrh stanov, ke kterym jsme se měli do 14 dnů vyjádřit. Naše úpravy v podstatě smetli ze stolu a již nám přišla pozvánka na ustavující schůzi. Moje dotazy zní:
- má BD právo nás nutit k založení SVJ s ICO
- jelikož má 63% vlastnicky podíl, může toto SVJ založit samo bez našeho souhlasu, tzn.prehlasuje nás…
Ostatně v čemkoliv nás může přehlasovat, i když se na shromáždění dostavíme všichni vlastníci BJ, máme vůbec možnost se nějak bránit?
Děkuji za rady.
Píšete, že SVJ ze zákona prý vzniklo už v roce 2004.
Toto je první rozhodující informace, kterou musíte ověřit. SVJ nevzniklo v případě, že dům byl rozdělen na jednotky prohlášením vlastníka před 30. 6. 2000 a k tomuto datu byl už převeden alespoň jeden byt do vlastnictví nájemníka a na výstavbu domu byla poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc podle zvláštních předpisů (zjednodušeně zda byl poskytnut na výstavbu domu „státní úvěr“, což bylo v té době zcela obvyklé, např. podle vyhlášky Federálního ministerstva financí, Ministerstva financí České socialistické republiky, Ministerstva financí Slovenské socialistické republiky a předsedy Státní banky československé č. 136/1985 Sb., o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní a individuální bytové výstavbě a modernizaci rodinných domků v osobním vlastnictví, ve znění vyhlášek č. 74/1989 Sb., č. 73/1991 Sb. a č. 398/1992 Sb.)
Pokud by toto byl váš případ tzv. „odloženého vzniku společenství vlastníků“, SVJ nevzniklo a ani nyní by se ještě zakládat nemuselo a informace v níže uvedených příspěvcích by pro vás neplatily. Podrobnější informace i s uvedením konkrétních ustanovení a předpisů má smysl a můžu uvést, až zjistíte a uvedete požadovanou informaci.
Uvádíte,že vaše SVJ vzniklo již v roce 2004 (ze z.č. 72/1994 § 9 odst.3), na „družstvu“ se probudili(poněvadž jim to vyhovovalo) až v roce 2019 a správně rozhodli,že učiní to ,co měli udělat již v roce 2004 do 60 dnů od okamžiku,kdy byla třetímu rozdílnému vlastníkovi jednotky doručena listina o zapsání jeho jednotky do KN.
1-)Družstvo vás k ničemu nenutí,jen činí to,co mělo udělat již dávno.Jen pro zajímavost,jak dlouho jste vlastníkem jednotky ve vašem domě?Vy, ani nikdo z ostatních vlastníků jednotek neví nebo nevěděl,že existuje nějaký ZOVB (72/1994) a teď se všichni divíte,co to na vás „družstvo“ chystá?
„§ 9 odst.8 z.č./72/1994 Sb.,:
Shromáždění je nejvyšším orgánem společenství. První schůze
shromáždění se musí konat nejdéle do 60 dnů po vzniku společenství
(odstavec 3); svolá ji původní vlastník budovy. Na této schůzi
shromáždění schvaluje stanovy společenství a volí orgány společenství
podle odstavce 7 písm. b) a c). Tato schůze se může konat jen za účasti
notáře, který o jejím průběhu, volbě a složení orgánů společenství
a schvalování stanov pořídí notářský zápis, jehož přílohu tvoří
schválené stanovy společenství. Náklady na činnost orgánů společenství
se považují za náklady společenství spojené se správou domu.“
2-) Družstvo má 63% podíl a tudíž si může opravdu „dělat“ co chce,ale pouze v mezích zákonů a vy ostatní je musíte znát natolik,aby jste jejich dodržování mohli hlídat!Je jen na vás, zda se o svůj majetek začnete konečně starat a zvolíte si do statutárního orgánu osoby,které nebudou poplatné družstvu a nebo i na tento velmi důležitý výkonný orgán SVJ rezignujete a přenecháte ho družstvu!
3-)Stanovy nesmí být v rozporu s platnými zákony a ve vašem případě i s PV.Nechcete sem dát ty vaše stanovy k posouzení?Třeba se s nimi dá ještě něco dělat a Vy budete mít poslední možnost, prosadit jejich změnu přímo na ustavujícím shromáždění.
4-) A nakonec to nejlepší.Jestliže vám „družstvo“ tvrdí ,že vaše SVJ vzniklo ze zákona již v roce 2004,tak určitě také ví,že je právnická osoba SVJ povinna vést samostatné účetnictví dle z.č.563/1991 Sb., a vyhl.504/2002 Sb., od okamžiku svého vzniku ,t.j. od r.2004,:-)
Přeji Vám hezký den.JaVa
Dobrý den, děkuji za váš komentář, který mi však v celku k ničemu není. Kdybych se v problematice SVJ orientovala, nehledala bych rady u znalejsich. Ano, neznalost zákona neomlouvá, ale kdyz za mnou přijde klient, také mu neřeknu, ať si laskavě nastuduje stavební zákon a mě se na nic neptá! Jde za mnou, abych mu poradila a pomohla se zorientovat v tom, co se ho tyka. Bohužel nám družstvo dalo na vše minimum času, nemáme prostor zákony a vyhlášky studovat, zvlášť pokud jsme úplně z jiných oborů. Pokud mělo družstvo povinnost zřídit SVJ se samostatným účetnictvím již před 15 lety, pak nechápu, proč útočíte na mě jako vlastníka jedné BJ, kterou máme 8 let a představte si, že takových známých máme spousty a taky vůbec netuší, zda jejich dům je či není nucen zřídit SVJ. Pokud má vše v kompetenci družstvo, jelikož je většinovým vlastníkem, pak nevidím důvod se vůbec ustavující schůze zúčastňovat a ztrácet čas, jelikož oni si odhlasují stejně, co bude vyhovovat jim!
Milá paní,mohla by jste zde uvést alespoň jediný důvod,proč jste si tu bytovou jednotku vlastně koupila/převedla?Nebylo pro Vás výhodnější zůstat členkou družstva,které vždy vše zařídí?
„proč útočíte na mě jako vlastníka jedné BJ, kterou máme 8 let a představte si, že takových známých máme spousty a taky vůbec netuší, zda jejich dům je či není nucen zřídit SVJ.“
Pokud jste to brala jako útok na Vaši osobu, tak se Vám hluboce omlouvám,ale Vy a „Vám podobní vlastníci jednotek“ se totiž o svůj vlastní majetek starat nejen neumíte,ale také ani nechcete!Teprve až vám začne téci do bot,tak se cítíte strašně ukřivdění a házíte vinu na někoho jiného.
Přeji Vám hezký den.JaVa
„Pokud má vše v kompetenci družstvo, jelikož je většinovým vlastníkem, pak nevidím důvod se vůbec ustavující schůze zúčastňovat a ztrácet čas, jelikož oni si odhlasují stejně, co bude vyhovovat jim!“
Co píšete platí pouze pro rozhodnutí přijímaná obecným kvorem. Je-li potřebné kvorum vyšší, má smysl se schůze účastnit a hlasovat.
„v čemkoliv nás může přehlasovat“
Ano.
„máme vůbec možnost se nějak bránit?“
Ne.
Počkejte, až klesne podíl nynějšího většinového vlasntíka.
Rada „Počkejte, až klesne podíl nynějšího většinového vlasntíka.“ je jednak stupidní, protože menšinová členka SVJ nic neovlivní. Za druhé je i škodlivá, protože čím dříve se SVJ „oživí“ tím lépe. Mj. se sníží možnost udělení sankce za nevedení účetnictví. Až jednou v budoucnu poklesne podíl většinového spoluvlastníka, tak mu velmi poklesne chuť rekonstruovat nějaké účetnictví v SVJ, kde již bude mít jen menšinu. A bez většinového spoluvlastníka rekonstrukci účetnictví SVJ nezvládne.
Napsal jste:
„Rada „Počkejte, až klesne podíl nynějšího většinového vlasntíka.“ je jednak stupidní, protože menšinová členka SVJ nic neovlivní.“
Tazatelka proti většinovému vlastníkovi družstvu s ostatními vlastníky proti jeho vůli nic neprosadí. To se změní až po dalších převodech bytů do vlastnictví ostatních nájemníků, kdy družstvo ztratí většinový podíl a může pak být ostatními vlastníky přehlasováváno.
Dále jste napsal:
„Za druhé je i škodlivá, protože čím dříve se SVJ „oživí“ tím lépe. Mj. se sníží možnost udělení sankce za nevedení účetnictví.“
Tazatelka oživení SVJ nijak neovlivní, to se oživí i bez tazatelky, protože družstvu k jeho oživení stačí jeho nadpoloviční většina a družstvo se k založení SVJ už rozhodlo.
Dále jste napsal:
" Až jednou v budoucnu poklesne podíl většinového spoluvlastníka, tak mu velmi poklesne chuť rekonstruovat nějaké účetnictví v SVJ, kde již bude mít jen menšinu. A bez většinového spoluvlastníka rekonstrukci účetnictví SVJ nezvládne."
Jak jsem už uvedl, o „oživení“ SVJ je už rozhodnuto (už byla zaslána i pozvánka na ustavující shromáždění vlastníků). A nic na tom nezmění neúčast tazatelky nebo ostatních vlastníků. K přijetí stanov a schválení orgánů družstva hlasy ostatních vlastníků družstvo nepotřebuje. A pochybuji, že družstvo bude chtít provést rekonstrukci účetnictví od r. 2005, kdy SVJ vzniklo. Pravděpodobně začně družstvo vést účetnictví SVJ od zapsání SVJ do veřejného rejstříku, jakoby SVJ vzniklo k tomuto datu a bude ignorovat skutečnost, že SVJ vzniko už v r. 2005.
Pokud by tazatelka navštívila první shromáždění a nechala zaprotokolovat do zápisu, od kdy má být vedeno účetnictví a jaké jsou sankce za nevedení účetnictví, tak by si asi družstvo netrouflo vést účetnictví až od zápisu do VŘ. Bude u toho notář. :-))
Notáře to nezajímá, zda a od kdy bude vést zakládané SVJ účetnictví. Ten si splní svou povinnost notářsky ověřit průběh ustavujícího shromáždění a tím to pro něho skončilo.
Rekonstrukce účetnictví za tolik let nazpět by stála hromadu peněz. Pokud byla správa družstva vedena dosud transparentně, byly by to vyhozené peníze. Pokuta za nevedení účetnictví nehrozí, pokud se nenajde nějaký žalobce. Ostatně takových případů, kdy SVJ už vzniklo ze zákona a přesto bylo ustanoveno přes veřejný rejstřík mnohem později je asi dost, a nikoho to vč. FÚ myslím moc nevzrušuje.
Žijete mimo reálný svět, Realisto. Jednak je mnoho jedinců, kteří se baví udáváním. A dále jsou tu rejstříkové soudy, které vyzývají k doložení účetních závěrek do veřejného rejstříku. Tato činnost má být dokonce automatizovaná. Takže hrozí dokonce 2 sankce a to za nevedení účetnictví a druhá za neukládání účetních závěrek. Pokud by byla správa „transparentní“, tak není takový problém situaci napravit.
Jste naivní. Je prokázaný fakt, že většina podnikatelských subjektů účetní závěrky do rejstříku včas nezakládá. Rejstříkové soudy to vědí, ale nemají dost úředníků a čas, kteří by se tím zabývali. Reagují pouze na udání. A ostatní než podnikatelské subjekty je nezajímají vůbec.
Pokud svj vzniklo v roce 2004, tak nemusíte svj zakládat, protože už existuje. Je potřeba svolat schůzi, zvolit orgány, schválit stanovy a nechat svj zaregistrovat do rejstříku. A čemu se tedy chcete bránit?
Už si to přesně nepamatuji a tak dávám návrh postupu, jak bych postupovala já. 1/Nejdříve bych zašla na katastr nemovitostí a zjistila, kdy byla budova rozdělena Prohlášením vlastníka na jednotky v domě – toto datum je důležité, protože od něj se odvíjí posuzování vzniku nebo založení svj. 2/ Na katastr nemovitostí (KN) bych se dále zeptala (písemně) od kdy KN považuje vznik svj ze zákona a to, kdy byla převedena třetí jednotka v domě a současně byli zapsáni tři různí vlastníci. ZoVB byl sice zrušen ale ve Vašem případě, protože Prohlášení vlastníka bylo do KN vloženo před 1.1.2014, tak založení nebo vznik svj se stále posuzuje podle ZoVB. A protože do určité doby bylo potřeba pro založení svj, aby v domě bylo převedeno minimálně 75% vlastnického práva z SBD na jednotlivé vlastníky, tak je i možné, že nadále tato podmínka pro Vás platí (ale myslím si, že už ne). Po novelizaci ZoVB byla podmínka 75% převedených podílů zrušena a vznik svj byl dán ze zákona a to zapsáním třetí jednotky do KN za podmínky, že současně v domě budou tři různí vlastníci. To znamená, že stačilo, aby byly převedeny z BD jednotky na dva různé vlastníky – přitom třetím vlastníkem bylo BD. Potom stačí, abyste požádali katastr (písemně) o datum, kdy došlo k zápisu do KN třetího vlastníka v domě a tím dnem vzniklo ve Vašem domě ze zákona svj. Potom musíte řešit svolat shromáždění, mít samostatný účet pro svj, zvolit si orgány společenství a nechat se zaregistrovat do rejstříku. Co se týká úpravy stanov, tak bych jen upravidla původní zákonné stanovy o kogentní (příkazová) ustanovení dle Nového občanského zákona (NOZ) a jinak bych je neměnila (ani hlasovací kvora). Ty úpravy stanov bych dělala jako poslední, až se v problematice společenství budete trochu orientovat, ať si neuděláte ve stanovách binec. Opět bude mnoho mínusovačů ale zkuste tento postup. Celkem Katastr nemovitostí se v této problematice dobře orientuje – oproti zde radám nebo dokonce radám některých právníků. Držím palce.
Dobrý den, tak jsme zatím zjistili toto…prohlášení vlastníka je z května 1998, první jednotka byla převedena do OV v roce 2004, druhá jednotka v 2005 (k datu 27.5.2005 udává družstvo vznik SVJ že zákona). V tuto chvíli má stále 63% podíl. Podle mě sev roce 2005 a dále vztahovala na vznik svj že zákona výjimka dle pár.9 odst.4 zákona 72/1994 sb.,jelikož nás dům je postaven v roce 1977 bytovým družstvem z investičního úvěrů a družstvo vždy vykonávalo funkci správce. Proto si myslim, že do doby, než poklesne podíl družstva pod 1/2, není důvod SVJ s vlastním účetnictvím zakladat. Pokud povinnost byla, pak SBD zaspali 14 let se svolanim první ustavující schuze. Pokud se mýlím, prosím opravte mě. Děkuji za Váš názor.
Opravdu se mýlíte a vaše SVJ vzniklo ze zákona již v roce 2005.Konkrétně ve vašem případě, nebyla splněna třetí podmínka odkladu vzniku SVJ(§9 odst.4 ZOVB).tzn.,že nebyla vlastníkem jednotky v domě, před dnem 01.07.2000 alespoň jedna další osoba, kromě původního vlastníka – družstva.
Datum vzniku SVJ 18 Vložil lake, 14. Leden 2013 – 9:08
Podmínky pro odklad vzniku SVJ podle § 9 odst. 4 ZOVB jsou tři a musí být splněny kumulativně (všechny najednou).
1)Jedná se o budovu ve spoluvlastnictví družstva podle § 24 odst. 1 a 2 ZoVB, na jejíž výstavbu byla poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc podle zvláštních předpisů, nebo o budovu ve spoluvlastnictví družstva vzniklého vyčleněním (§ 29 ZoVB) z původního družstva, které takovou pomoc obdrželo.
2)Prohlášení vlastníka budovy bylo vloženo do katastru před dnem 01.07.2000.
3)Vlastníkem jednotky v domě byla před dnem 01.07.2000 alespoň jedna další osoba kromě původního vlastníka – družstva.
Pouze za splnění všech tří podmínek platí, že družstvo „plní povinnosti správce“ podle § 9 původního zákona o vlastnictví bytů platného před účinností zákona č. 103/2000 Sb.. A jedině v takovém případě došlo k odložení vzniku SVJ. Jak lze zjistit, zda všechny tři podmínky jsou splněny, je zřejmé:
http://www.portalsvj.cz/…m-vzniku-svj#…
Přeji hezký den.JaVa
Přečtete si uvodní dotaz. Vše je již v běhu, stanovy jsou připraveny a většinový člen SVJ je schválí. Proč tu píšete ty irelevantní informace? Ale pokud s jistotou víte, která ustanovení v NOZ jsou kogentní, tak jste asi jediná na světě. Gratuluji.
Vážený Jdoucí kolem, jestliže v úvodu se praví, že vlastníci jsou nuceni, respektive je jim SBD přikazováno, co mají dělat, tak si nejdříve ověřím, zda požadavek SBD je oprávněný. Proto si napřed u katastru nemovitostí zjistím, jak to skutečně je. Proč jako většinový vlastník SBD už toto vše nezařídilo, to jim (SBD jako většinovému vlastníku zákon umožňoval). Dokonce ZoVB nařizoval většinovému vlastníku (SDBD) svolat první shromáždění společenství, na kterém se zvolí zástupci společenství atd. , tj. zajistit vše to, co nyní požadují na ostatních vlastnících. Takže asi tak.
Poslední komentáře