Vznik SVJ a stanovy
Dobrý den,
jsme dům o deseti bytových jednotkách, z nichž sedm bytových jednotek patří původnímu majiteli celého domu (fyzická osoba)a tři bytové jednotky patří dalším třem spoluvlastníkům (fyzické osoby), kteří si byt od původního majitele koupili. Podíl celkového vlastnictví je 76% ku 24% ve prospěch majoritního vlastníka. Tento dalších sedm bytů pronajímá, prodávat je nechce, a tím není nucen iniciovat založení SVJ. Naopak ostatní tři spolumajitelé mají enormní zájem na založení SVJ, které majoritní vlastník odmítá a chce i nadále fungovat jen na bázi spoluvlastnického vztahu. Moje otázka zní :
Lze nějak přimět majoritního vlastníka k souhlasu založení SVJ ?
Pokud by i nakrásně souhlasil se založením SVJ, rozhodně odmítá Stanovy v takovém znění, jak je navrhla menšinová část vlastníků jednotek a navrhuje vlastní podobu Stanov, která je zase nepřijatelná pro zbytek (procenta hlasování, výbor, vedení správy domu …) Otázka zní :
Je to pro minoritní vlastníky neřešitelná situace či existuje nějaké řešení ?
Potvrďte, že dům byl Prohlášením vlastníka rozdělen na jednotky. Pak jsou možné dvě varianty odpovědi podle toho, zda byla splněna podmínka tří jednotek ve vlastnictví tří různých vlastníků před r. 2014 nebo po r. 2014. Sdělte den (nebo alespoň rok) doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí při převodu jednotky druhému vlastníkovi.
Ano,dům byl Prohlášením vlastníka rozdělen na jednotky v roce 2012. Všechny jednotky patřily do února 2014 vlastníkovi objektu, který je dále pronajímal. V únoru 2014 byla prodána první jednotka do osobního vlastnictví. V lednu 2015 byla prodána druhá jednotka do osobního vlastnictví. Doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí při převodu jednotky dne 06.02.2015. V květnu 2015 byla prodána třetí jednotka do osobního vlastnictví. Doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí při převodu jednotky dne 04.06.2015
V tom případě se u Vás uplatní Správa bez vzniku společenství podle § 1191 a § 1192 NOZ:
§ 1191
„Nevzniklo-li společenství vlastníků, použijí se na správu pravidla
určená v prohlášení a pro rozhodování ve věcech správy se
přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění; k rozhodnutí svolá
vlastníky jednotek správce.“
§ 1192
„(1) Má-li některý vlastník jednotky na společných částech podíl
větší než poloviční, stává se správcem…
(2) Správce může samostatně činit, co je nutné k zachování
spravovaného majetku; pokud je určeno něco jiného, nepřihlíží se
k tomu. To neplatí pro rozhodování o záležitostech, které podle tohoto
zákona náleží do působnosti shromáždění.“
K založení SVJ přijetím stanov by měl být potřebný souhlas všech
vlastníků dle ustanovení § 1201 odst. 1
„(1) Společenství vlastníků se založí schválením stanov. Nebylo-li
společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva
k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve
smlouvě o výstavbě, vyžaduje se ke schválení stanov souhlas vlastníků
všech jednotek.“
Pokud byste se na stanovách jednomyslně neshodli všichni vlastníci, mohl by pravděpodobně o přijetí stanov rozhodnout na návrh některého vlastníka jedině soud.
Schválením stanov by bylo SVJ založeno, ale pravděpodobně by nemohlo vzniknout, protože by rejstříkový soud odmítl zapsat SVJ do veřejného rejstříku vzhledem k § 1202 („Dokud má některý zakladatel společenství vlastníků většinu hlasů, je správcem domu a pozemku.“). Tzn., že až do doby, než by ztratil původní vlastník většinový podíl by se uplatnila Správa bez vzniku společenství podle § 1191 a § 1192 NOZ, jak jsem uvedl výše. Schválením stanov (což znamená založení SVJ zatím bez vzniku SVJ) byste získali tu výhodu, že se při rozhodování na shromáždění vlastníků nepřihlíží k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek viz. § 1202 odst. 2. Tuto výhodu byste podle mého názoru neměli, pokud by nedošlo ke schválení stanov, tj. založení SVJ, a proto by se § 1202 u Vás neuplatnil. Na shromáždění vlastníků jednotek by v takovém případě rozhodovala většina hlasů a většinový vlastník by Vás při většině hlasování přehlasoval.
Dobrý den,
napřed bych chtěl poděkovat za promptní, zevrubnou a fundovanou odpověď. Nicméně mám ještě doplňující otázku. Nejsem v této záležitosti odborník, snažím se používat selský rozum, proto se možná otázka bude zdáti hloupou či zbytečnou. Otázka zní :
Nedochází tedy v tomto případě k patové situaci či začarovanému kruhu, kdy na straně jedné SVJ nemůže vzniknout dle § 1202 („Dokud má některý zakladatel společenství vlastníků většinu hlasů, je správcem domu a pozemku.“). A na straně druhé – Pokud by se dotyčný spoluzakladatel SVJ chtěl zbavit své většiny prodejem další(ch) jednoty(ek), Ustanovení § 1198 odst. 2 NOZ stanoví, že: „do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků… .“ Podle mého vznik SV je prokázán až na základě zápisu do veřejného rejstříků, tj. do rejstříků SV. Avšak také neznám žádného kupujícího, který by si chtěl koupit bytovou jednotku a podíl na společných částech domu, aniž by byl proti platbě zapsán do veřejného seznamu (katastru nemovitostí).
Chápu to dobře ? Jak postupovat v tomto případě ?
Ano máte pravdu, je to tak, jak jste napsal. Tato patová situace způsobená kolizí § 1202 a § 1198 v NOZ byla překonána ustanovením v čl.6 bodu 5 Pokynů Č. 44 Českého úřadu zeměměřického a katastrálního ze dne 20.12.2013, podle něhož není nutné, dokud správce domu podle § 1202 odst. 1 občanského zákoníku neztratí většinu hlasů, aby účastníci při převodu jednotek prokazovali katastrálnímu úřadu vznik společenství vlastníků jednotek (zápisem v rejstříku), ale stačí, aby bylo katastrálnímu úřadu založení společenství doloženo schválenými stanovami společenství.
Cituji čl.6 bodu 5 Pokynů Č. 44 ČKÚZ:
„Bylo – li společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku n a vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, nebo schválením stanov ve formě veřejné listiny (§ 1200 občanského zákoníku) , není nutné, dokud správce domu podle § 1202 odst. 1 občanského zákoníku neztratí většinu hlasů, aby účastníci při převodu jednotek prokazova li katastrálnímu úřadu vznik společenství vlastníků jednotek . Informaci o založeném společenství vlastníků katastrální úřad zaznamená v části D listu vlastnictví, na kterém je zapsáno bytové spoluvlastnictví budovy, pozemku n ebo práva stavby (Kód jiného právního vztahu 75/ 235 – „Společenství vlastníků založeno podle § 1200 obč.zák.“). Vznik společenství 9 vlastníků jednotek není nutné katastrálnímu úřadu prokazovat ani v následujícím období šedesáti dnů od okamžiku, kdy správce ( zakladatel společenství) ztratil většinu hlasů. Lhůta běží ode dne právních účinků vkladu vlastnického práva, na základě kterého ztratil zakladatel většinu hlasů. Informaci o této skutečnosti, katastrální úřad zaznamená i s uvedením posledního dne šedesátidenní lhůty v části D listu vlastnictví, na kterém je zapsáno bytové spoluvlastnictví budovy, pozemku nebo práva stavby (Kód jiného právního vztahu 75/ 236 – „ Povinnost prokázat vznik společenství vlastníků nejpozději “ – s uvedením po sledního dne této lhůty v bližším popisu upozornění ).“
Aby nedošlo k nedorozumění, „druhému vlastníkovi“ jsem myslel druhému z těch tří vlastníků, kterým původní vlastník převáděl byty. Tzn., že půjde o druhý uskutečněný převod původním vlastníkem a po tomto převodu budou v domě tři vlastníci – původní vlastník s 8 byty, a dva vlastníci, každý s 1 bytem. Kdy proběhl zatím ten třetí poslední převod není rozhodující.
Poslední komentáře