Výměna závěsných balkonů za předsazené betonové lodžie

Vážený Lake, prosíme o Vaše stanovisko.

Na základě „Smlouvy o převedení družstevního bytu do vlastnictví člena družstva“ a zapsáním prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí jsme se stali vlastníky bytových jednotek v našem domě. V prohlášení vlastníka, které je nedílnou součástí „Smlouvy“, vymezil vlastník budovy bytové jednotky včetně jejich příslušenství, nebytové prostory a společné části domu. V našem případě je balkon dle prohlášení vlastníka součástí převáděné jednotky a ne společnými částmi domu podle § 2 zákona o vlastnictví bytů. Ověřovali jsme si tento stav věci na katastrálním úřadu a bylo nám potvrzeno, že balkon je součástí převáděné bytové jednotky a plocha balkonu je započtena do podlahové plochy převáděné jednotky.

V usnesení shromáždění vlastníků BJ k podmínkám revitalizace našeho domu bylo uvedeno, že k provedení výměny stávajících zavěšených balkonů za předsazené betonové lodžie je zapotřebí souhlasu všech vlastníků BJ uvedených v katastru a bude proveden formou smlouvy o výstavbě, kde budou uvedeny nově vypočtené spoluvlastnické podíly a podpisy všech vlastníků ověřených notářem. Smlouva o výstavbě bude předložena k žádosti o vydání stavebního povolení na stavební úřad a následně po kolaudaci i k zapsání nových podílů na katastrální úřad. Nestalo se. Na tuto skutečnost jsme vlastníky i výbor několikrát upozornili.

Několik vlastníků nesouhlasilo s navrhovaným způsobem revitalizace domu. Proto, že výbor nebyl schopen předložit rozpočet, neumožnil nahlédnout a seznámit se s návrhem úvěrové smlouvy a následně s úvěrovou smlouvou, neřešil problém balkonů ve vlastnictví jednotlivých vlastníků BJ. Důvody nesouhlasu SVJ znalo, protože nesouhlasící vlastníci je uváděli v dotaznících i na shromážděních SVJ k této problematice.

Místo přislíbeného jednání s nesouhlasícími vlastníky, se výbor SVJ tajně dohodl s několika vlastníky BJ a to včetně členů kontrolní komise. Tito pak podali žalobu na SVJ. Předmětem řízení bylo nahrazení projevu vůle ve věci výměny zavěšených balkonů za předsazené lodžie a doplnění lodžií k bytům, kde balkony původně nebyly.

O tom, že byl na základě nestandardního jednání výboru SVJ podán návrh žaloby, bylo nařízeno jednání a soud svým rozhodnutím nahradil souhlas všech vlastníků BJ v domě s výměnou zavěšených balkonů za předsazené betonové lodžie a doplnění lodžií i k bytům, kde balkony původně nebyly, jsme byli informování až dva měsíce po té, co usnesení soudu nabylo právní moci. Po zjištění těchto skutečností jsme se obrátili na krajský soud. Ten již pouze konstatoval, že bylo povinností Společenství, aby o průběhu a výsledku soudního řízení včas a řádně informovalo své členy. Konstatoval, že průběh jednání na soudě odpovídal právním předpisům. Žalobci zatajili soudu existenci usnesení shromáždění o smlouvě o výstavbě i skutečnost, že dle prohlášení vlastníka nejsou balkony společnými částmi domu. V návrhu žaloby uváděli, že vlastníci, nesouhlasí s revitalizací, důvod nesouhlasu neuvedli.

Na základě takto získaného pravomocného rozhodnutí soudu o vytvoření nové věci, která bude ve spoluvlastnictví některých osob proti jejich vůli, vydal stavební úřad stavební povolení. To dosud nenabylo právní moci. Stavební úřad nevyhověl námitce ve věci smlouvy o výstavbě. Uvádí, že nedochází ke změnám velikosti bytů a proto není smlouva o výstavbě zapotřebí. Nevzal na vědomí skutečnosti o soukromém vlastnictví balkonů s odvoláním na § 2 zákona 72/1994.

Výbor SVJ nyní prohlašuje, že vývoj legislativy v oblasti bytového spoluvlastnictví je nejasný. Že spoluvlastnický podíl v rámci přístavby lodžií se upraví, jakmile tato změna nastane, zejména však, bude-li to v daný okamžik vyžadovat aktuální legislativa.

Je názor stavebního úřadu a postoj SVJ správný?

Děkujeme Vám.