Vybor objednava stavebni upravu ktera mi sebere kus sklepa, prosim pomoc.
Vybor si nechal schvalit od vsech vlatniku plnou moc pro jednaní s dodavatelem planovane revitalizace, ale pozdeji jsem zjistil, ze do projektu byly pridane upravy zmensujici podlahovou vymeru mojeho sklepa (a par sklepu dalsich vlastniku). O tomto nas predem nikdo z vyboru neinformoval, natoz aby se nekdo ptal jestli se zmenou vymery sveho sklepa souhlasime.
Presto ze vybor neznalym vlastnikum nyni podsouva, ze se jedna „sklepni koje“, myslim ze to tak neni. V Prohlaseni vlastnika budovy a kupni smlouve k bytu se jedna o „sklep“ prislusejici k bytove jednotce, je vyzdena a prostorove uzavřená mistnost, a nepatri do spolecnych prostor.
Jak se muzu proti teto stavebni uprave ci jejimu povoleni branit, kdyz na rozdil od vyboru si myslim, ze toto ode me neschalene zmenseni podlahove vymery sklepa zasadne porusuje podstatu mojich vlastnickych prav? Vybor nyni disponuje drive odhlasovanym zplnomocnenim pro jednani s urady i dodavatelem.
Martasi, Váš dotaz je nejasný hned dvakrát.
Píšete "V Prohlaseni vlastnika budovy a kupni smlouve k bytu se jedna o „sklep“ prislusejici k bytove jednotce"
Bohužel Vaše tvrzení neříká nic o tom kdo je vlastníkem sklepní místnosti. Místnost mimo byt může být společná místnost domu ve výhradním užívání vlastníka jednotky (příslušenství bytu podle § 121 odst. 2 ObčZ). Nebo jde o věcné příslušenství bytu (§ 121 odst. 1 ObčZ) či o součást jednotky; v těchto případech nelze o sklepní místnosti rozhodovat většinovým hlasováním. Není zřejmé která z variant platí.
Dále píšete, že jste spolu s ostatními podepsal "zplnomocneni pro jednani s urady i dodavatelem".
Tato Vaše informace je opět nedostatečná. Co přesně jste podepsal? Jaký je text "zplnomocnění"? Jaká oprávnění jste komu udělil? Udělil jste SVJ nebo jiné osobě smluvní právo provést stavbu podle Stavebního zákona? Dal jste souhlas ke změně vnitřního uspořádání domu podle § 11 odst. 5 ZoVB?
lake
Byla odhlasována plná moc vyboru pro zastupování vlastníků při jednání s poskytovatelem prestavby domu ve vecech technickych a smluvnich. Podepsal jsem účast při hlasování.
V kupní smlouvě, není nikde přímo napsaný § 121 a číslo odstavece. Sklep je kupní smlouvě s odkazem na prohlášení vlastníka budovy uveden i s výměrou v seznamu příslušenství bytové jednotky (společně s dalšími místnostmi bytu jako např. pokoje, WC, koupelna, kuchyn …).
Mohl bych se zeptat tedy na oba případy? Může tedy společnství vlastníků odhlasovat (75% vetšinou) přestvabu zmenšující sklep vlastníka bez jeho souhlasu ?
- pro pripad příslušenství k věci § 121 odst. 1
- pro případ příslušenství k bytu § 121 odst. 2
Pane Martasi,
změna vnitřního uspořádání domu vyžaduje vždy souhlas všech, viz § 11 odst. 5 ZoVB věta první. Takovou změnou je i změna podlahové plochy místnosti nebo místností. Otázkou tedy je zda jste takový souhlas všichni podepsali nebo ne. Pouhý souhlas se zastupováním při jednání není souhlasem se změnou vnitřního uspořádání domu.
U sklepní místnosti platí: jde-li o společnou místnost domu, může být v Prohlášení uvedena také jako příslušenství bytu podle § 121 odst. 2 ObčZ. Taková místnost je společná a je pouze ve Vašem výhradním užívání. To může být změněno hlasováním (§ 11 odst. 4 ZoVB). Může se tedy stát, že místnost budete muset vyklidit bez náhrady na základě rozhodnutí shromáždění.
Je-li sklepní místnost příslušenstvm věci (jako věc vedlejší podle § 121 odst. 1 ObčZ), náleží tato místnost vlastníkovi věci hlavní (bytu). Je tedy ve Vašem majetku a nemůže Vám být ani odejmuta, ani změněna bez Vašeho výslovného souhlasu.
lake
Podle prohlaseni vlastnika naseho domu je sklep v mojem vlastnictvi podle § 121 odst. 1 ObčZ . Vybor ale moje vlastnictvi popira ve prospech spolecnych prostor s oduvodnenim ze prohlaseni vlastnika je napsane spatne . Podle nich predni zed sklepa nejde az ke stropu ale u stropu ma pruduch, nejedna se potom o protorove ohranicenou mistnost, a nemuze byt ani predmetem soukromeho vlastnictvi. Takze pry co je napsane v prohlaseni vlastnika je irelevantni. Muj sklep to tedy neni i kdyz prohlaseni vlastnika tvrdi ze ano?
Pane ‚Martas‘ – hned v úvodu této diskuse jste přeci uvedl: „Sklep je kupní smlouvě s odkazem na prohlášení vlastníka budovy uveden i s výměrou v seznamu příslušenství bytové jednotky (společně s dalšími místnostmi bytu jako např. pokoje, WC, koupelna, kuchyn …). …“ Je proto oprávněný předpoklad, že podlahová plocha sklepa je zahrnuta do plochy bytové jednotky, vymezené v souladu se zák. o vlastnictví bytů (ZoVB) ve vaší kupní smlouvě. Pokud si tuto skutečnost v ní uvedenou ještě jednou ověříte, je zbytečné rozebírat zde další §§ obč.zák. Tato plocha je v souladu s § 8 ZoVB rovněž základem pro výpočet vašeho podílu, zapsaného v kat.nemovitostí a jakákoliv změna bez vašeho souhlasu, resp. rozhodnutí soudu je protizákonná ….. Jelikož se ale jedná – jak předpokládám – pouze o nějaké desetiny m2 a v jiném případě bych doporučoval se rozumně dohodnout, v tomto případě doporučuji ale ještě jednou si raději ověřit, zda projekt na VNITŘNÍ zateplení je navržen opravdu zodpovědně, včetně kvalifikovanéhého výpočtu a návrhu isolací, aby byl vyloučen, nebo alespoň omezen na minimum předpoklad tvorby plísní….. Poznámka: pokud se u vás někdo domnívá, že se nejedná o sklepy a celkové plochy příslušných jednotek – na základě kterých byly na katastru zapsány i jednotlivé majetkové podíly – byly stanoveny chybně, nechť jejich opravu zajistí v souladu s platnými zákony! O zábavu bude mít postaráno dost dlouho… . mirek2
Pane Mirku,
jak je sklep uveden v kupní smlouvě je zcela bezvýznamné. Vždyť je zřejmé, že obsah kupní smlouvy pana Martase je neurčitý a zmatečný: místnosti "pokoje, WC, koupelna, kuchyň" jsou v kupní smlouvě označeny jako PŘÍSLUŠENSTVÍ podle § 121 ObčZ, ale ve skutečnosti jsou SOUČÁSTMI bytu podle § 120 ObčZ. Platí pouze prohlášení vlastníka budovy.
Je-li v kupní smlouvě plocha sklepní místnosti započtena k podlahové ploše jednotky, také to neznamená naprosto nic. Například v našem domě mají všichni vlastníci jednotek v kupních smlouvách omylem připočteny k podlahové ploše bytů i plochy dřevěných sklepních kójí, které jsou společnou částí domu. Inu, družstvo se v roce 2001 spletlo. Jediné o čem má cenu se bavit je obsah Prohlášení. To ovšem tazatel zatím necitoval.
lake
Toto je Prohlášení vlastníka budovy (r.2000) u části vymezení jednotek:
Vlastník prohlašuje, že vymezuje v budově jednotky podle § 2 písm. f/ a § 5 zák.č. 72/1994 Sb. následovně: Bytovou jednotku č… umístěnou v části budovy … tvoří:
- kuchyně …m2
- pokoj …m2
- sklep …m2
- …
…
Celkem …m2
Plocha lodžie není započítána do celkové plochy bytové jednotky
Vybavení bytové jednotky: kychynska linka,sporak, vana … atd.
Součásti bytu: instalace, rozvody, příčky, vnitřní dveře … atd.
K vlatnictví patří spoluvlatnický podíl na společných částech ve výši x/y vzhledem k celku.
URČENÍ SPOLEČNÝCH ČÁSTÍ BUDOVY
- Společnými částmi budovy jsou: obvodové, nosné zdi střecha, chodby, rozvody, výtah atd… (sklepy tu nejsou).
- Spoluvlastnické podíly vlastníků jednotek se řídí vzájemným poměrem podlahové plochy jednotek.
- V budově nejsou vymezeny části společné vlastníkům jen některých jednotek.
Přílohy: a) půdorysy všech podlaží .
- doklady o vlastnictvi
Jsem tedy výlučným vlastníkem sklepa nebo nejsem ?
Pane Martasi, děkuji za citaci. Je-li vaše prohlášení v souladu s kolaudačním stavem budovy, jste opravdu vlastníkem skepní místnosti. Místnost je „prostor ohraničený čtyřmi stěnami, stropem a podlahou“ a zároveň byl takto zkolaudován.
Omlouvám se za komplikovanou odpověď, ale jsou poměrně častá prohlášení, v nichž původní vlastník označil za „sklepní místnost“ pouhý vymezený prostor ve větší místnosti (tzv. sklepní kóje). Takové kóje ovšem místnostmi nejsou a zůstávají součástí společné místnosti v domě. Příslušná část prohlášení o neexistujících místnostech je v takovém případě neplatná, i když kupec bytu si celé roky myslel opak a za tyto neexistující metry čtvereční poctivě zaplatil.
Proto je nutné vycházet z kolaudačního stavu budovy a
z Prohlášení.
Změna půdorysu Vaší místnosti je změnou podlahové plochy jednotky
a Váš výslovný souhlas s takovou stavební úpravou je nezbytným
předpokladem.
Je problém výboru, že tuto skutečnost ignoroval a nezajistil na samém počátku písemné souhlasy vlastníků.
lake
Lake uvádí:
"…jste opravdu vlastníkem skepní místnosti.Místnost je „prostor
ohraničený čtyřmi stěnami, stropem a podlahou“
Ale, ve skutečnosti nejde o prostor ohraničený čtyřmi stěnami, stropem a podlahou (kvůli nižší přední stěně sklepa, která nevede až ke stropu a tedy neuzavírá ohraničený prostor) a tedy nejde fakticky o místnost, ale o sklepní kóji.
Pane Dušane,
dumání o věci je zbytečné: rozhoduje (jak už jsem napsal) pouze
kolaudační stav budovy, zachycený ve stavební dokumentaci domu. Stavební
dokumentaci budovy je povinno opatrovat SVJ. Další kopie je na stavebním
úřadu (pokud nejde o velmi starý dům).
Chcete-li pane Dušane prokázat, že Prohlášení vlastníka je vadné,
doložte tuto dokumentaci vlastníkům jednotek a panu Martasovi.
V takovém případě by bylo nutno přepočítat VŠECHNY podlahové plochy jednotek, změnit všem podíly na společných částech domu a opravit chybné Prohlášení.
lake
Vy přece nepotřebujete shánět kolaudační stav budovy. Je to výbor, kdo tvrdí něco jiného než je obsaženo v Prohlášení vlastníka. Pokud se výbor domnívá, že Prohlášení není v pořádku, ať si k tomu seženou dokumentaci domu a ať své tvrzení prokáží.
lake
Budu mít potom kontrolu toho že to co přinesou je platná dokumentace ?
Ještě je otázka zajištění moji účasti na stvebním řízení ? Pokud výbor tuto skutečnost zamlčí před stavebním úřadem a předloží žádost bez vědomí vlastníků, pravděpodobně dostane stavební povolení. Těžko se potom budu bránit proti fyzickému provedení přestvby či vstupu stavbařú do vlastního sklepa.
Pane Lake Dekuju, Otazka na upresneni: Jde-li o společnou místnost domu, uvedenou jako příslušenství bytu podle § 121 odst. 2 ObčZ, a mění se velikost této místnosti, je to také(či neni) změna vnitřního uspořádání domu, která vyžaduje vždy souhlas všech, viz § 11 odst. 5 ZoVB věta první ?
Pane Martasi, pojem „změna vnitřního uspořádání domu“ si vymysleli naši skvělí zákonodárci speciálně pro zákon o vlastnictví bytů. Nikdo neví co to je, ale pokusím se to odvodit.
Já se domnívám, že vnitřní uspořádání domu je dáno umístěním vnitřních nosných i nenosných stěn a stropních konstrukcí, které v budově vymezují jednotlivá patra, místnosti a prostory. Vnitřní uspořádání domu je zachyceno v projektu podle kterého byla budova postavena a zkolaudována. Jestliže kteroukoliv z těchto přepážek zbouráte, posunete či novou postavíte, měníte tím kolaudační stav budovy a tedy vnitřní uspořádání domu: změní se počet místností v budově nebo jejich rozměr, objem či podlahová plocha.
Jde o změnu stavby která vyžaduje podle ZoVB souhlas všech.
lake
Pane Lake děkuji za názor. Tedy jestli dovolite, jeste jednu „doternou“ otazku na Vas nazor: :)
Co si myslite o konstrukci vnitrniho zatepleni na vnitřní stěně ? Je to přidaná vrstva (cca 10cm) izolace a stuku, nemeni polohu zdí, které tam byly, ale meni jejich výslednou sirku a nasledne i podlahovou plochu prostrou ktery tyto zdi ohraničují. Je toto „změna vnitřního uspořádání domu“ ?
Diky
S dovolením se pokusím v krátkosti odpovědět já.
Zejména předpokládám, že výše uvedená činnost není úpravou společných prostor, ale je to zásah do samotných BJ, které jsou ve výlučném vlastnictví jednotlivých vlastníků. BJ nespadají pod správu SVJ, ta o takovém zásahu není oprávněna rozhodovat a není oprávněna takové úpravy financovat. Můj předpoklad můžete ověřit ve Vašem Prohlášení vlastníka.
Současně se danou úpravou vysoce pravděpodobně mění velikost podlahové plochy a s tím i velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu – to musí odsouhlasit všichni majitelé BJ v daném SVJ.
Poslední komentáře