Vlastnik bytove jednotky nesouhlasi s rekonstrukci
Dobrý den,
chtěla bych se zeptat jestli nejaka možnost „donutit“ vlastnika bylove jednotky u podepsani stavebniho povoleni. 45rodin souhlasi s rekonstrukci,cast domu je jiz zateplena,ale protoze jeden majitel nechce sedlovou stredu a lodzie,tak odmitl podepsat stavebni povoleni. Kvuli nemu neni mozne v rekonstrukci pokracovat. Je jedina moznost zaloba,nebo existuje i jina moznost? Dekuji.
Cituji: „…ale protoze jeden majitel nechce sedlovou stredu a lodzie,tak odmitl podepsat stavebni povoleni.“
Zřejmě se jedná o „změnu stavby“, tedy je potřeba souhlasu všech vlastníků.
Zkuste se s tím vlastníkem dohodnout.
Vážená paní Anonymous,
načtěte prosím zákon č.171/2005 Sb., který měnil/upravoval zákon č.72/1994 Sb.:
1. V § 11 odstavec 5 včetně poznámky pod čarou č. 7a zní:
„(5) K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby6) a o změně stavby7) je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy7a) a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Ustanovení zvláštních právních předpisů7) tím nejsou dotčena.7a) § 139b odst. 3 písm. c) zákona č. 50/1976 Sb.“.
2. V § 13 odst. 3 se za větu druhou vkládá věta „Ustanovení § 11 odst. 5 věty druhé platí obdobně.“.
V souladu s touto změnou postačuje souhlas 75% hlasů podílů na opravy, úpravy či modernizaci společných částí domu. Přehlasovaný vlastník se musí podřídit, jelikož jde o společné části domu.
Stavební úřad by měl toto zákonné ustanovení respektovat a nepožadovat 100% souhlas.
Matějka
Jde mi o to že v našich stanovách mají vlastníci podepsáno že s rekonstrukcí (je tam toho vyjmenováno více) musí souhlasit všichni vlastníci. Tedy 100%. Co potom platí?
75% se předpokládám vypočítává podle spoluvlastnických podílů a nikoli podle počtu vlastníků. Je to tak ? Nebyla nějaká nová úprava?
Slyšel jsem již dva výklady o tom co se považuje za rekonstrukci. Je to určitá snaha zákon obejít. Tedy ten kdy je potřeba stavební povolení a tudíž se jedná o rekonstrukci.Zateplení nevyžaduje stavební povolení a tudíž stačí jen oněch 75 %. Ale když si čtete výklad od pana JUDr. Sokola, jednoznačně se to týká i tohoto. Neměl by jste k tomu bližší informaci?
Děkuji
Reagujete na starší článek (Vložil Matějka Jaroslav, 25. Květen 2009 – 9:13), který obsahuje chybnou informaci: Autor nesprávně tvrdí, že stavební úřad by údajně měl respektovat znění § 11 odst.5 ZoVB a neměl by požadovat 100% souhlas. Stavební úřad se však řídí výhradně stavebním zákonem a správním řádem, nikoliv zákonem o vlastnictví bytů. To je v § 11 odst. 5 ZoVB jednoznačně vyjádřeno větou „Ustanovení zvláštních právních předpisů tím nejsou dotčena.“
Kvórum pro hlasování:
Ptáte se: Platí zákon 171/2005 i přes podepsané stanovy ?
Zákon 171/2005 byla jedna z dílčích novelizací ZoVB. Nebyl zrušen (platí
tedy), ale vřele doporučuji opatřit si aktuální účinné znění ZoVB,
nikoliv znění 5 let staré.
Jestliže ZoVB obsahuje konkrétní úpravu, má vždy přednost před zněním
stanov. Ty jsou neplatné v části, která je v rozporu se zákonem. O tom,
jak se počítá tříčtvrtinová většina pro hlasování podle §
11 odst.5 ZoVB, jsem napsal v jiném vláknu: http://www.portalsvj.cz/…itele-3-bytu#… .
Rekonstrukce:
Mylně spojujete stavební povolení s rekonstrukcí. Nijak to spolu
nesouvisí. Některá rekonstrukce se obejde bez ohlášení stavebnímu
úřadu, jiná bude naopak vyžadovat stavební řízení a souhlas všech. Je
tomu tak proto, že pojem „rekonstrukce“ není pojmem z oblasti stavební,
nýbrž z oblasti daňové. Na stavebním úřadu tedy nemluvte o
„rekonstrukci“, nýbrž o „změně stavby“, jedině tak vám budou
rozumět.
Co se rozumí pod „rekonstrukcí“ pro účely ZoVB není v tomto zákonu uvedeno. Jak je definována rekonstrukce pro účely zákona o daních z příjmů a účetnictví vysvětlila paní Klainová zde: http://www.portalsvj.cz/…e-zhodnoceni
lake
Některá rekonstrukce se obejde bez ohlášení stavebnímu úřadu, jiná bude naopak vyžadovat stavební řízení a souhlas všech.
Nevím jak u Vás, ale u nás stavební úřad souhlas všech rozhodně nepožaduje (ověřeno již několikrát). Vychází z následující argumentace:
Stavební zákon říká v části Stavební řízení, § 109 odstavec (1) Účastníkem stavebního řízení je
- společenství vlastníků jednotek podle zvláštního právního předpisu 35) ve stavebním řízení, které se týká domu nebo společných částí domu anebo pozemku; v případě, že společenství vlastníků jednotek podle zvláštního právního předpisu nemá právní subjektivitu, vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí více než jednu polovinu.
Odkaz 35) je na ZoVB
Účastníkem stavebního řízení je tedy SVJ jako právnická osoba, pro kterou platí zvláštní pravidla dle ZoVB. Místní SÚ tedy požaduje na průvodních dokumentech podpisy dle OR (většinou předseda + 1) a v příloze zápis ze shromáždění s hlasovací listinou, nebo oddělenou listinu se souhlasem s rekonstrukcí 75% všech vlastníků. Aplikují to takto již od novelizace ZoVB v roce 2005.
Paní PeDuPles,
Co píšete není v rozporu s tím, co jsem napsal: některá rekonstrukce může vyžadovat souhlas všech vlastníků.
Mimochodem, skutečnost, že účastníkem stavebního řízení je rovněž SVJ, nijak neznamená, že by dalšími účastníky nebyli vlastníci jednotek. Ze stavebního zákona mi takový závěr neplyne, ani jsem nenarazil na nějaký právní rozbor ani judikát v tomto smyslu. (Je pravda, že by to bylo logické a rozumné, což však v českém právu není argumentem…)
lake
Já jsem spíš chtěla napsat, že pro stavební řízení není potřeba souhlasu všech vlastníků, že stavební úřad bere těch 75% dle ZoVB jako dostatečné např. při podání žádosti.
U nás to většinou probíhá tak, že ti, kdo rekonstrukci odsouhlasí a hlasovací listinu podepíšou, tak zároveň podepíšou plnou moc pro stavební úřad, aby je SVJ zastoupené konkrétními osobami ve stavebním řízení zastupovalo. SÚ pak obesílá SVJ a zbylé vlastníky, kteří buď nesouhlasili, nebo jenom nepodepsali plnou moc; jejich nesouhlas s rekonstrukcí však není důvodem k zamítnutí žádosti – jsou spíše zkoumány jejich důvody a pokud je SÚ shledá oprávněnými, dá třeba podmínku do stavebního povolení. Takto tu prochází většina celkových rekonstrukcí (zateplení + výměna oken + střecha + balkony + …)
Kdyby se SÚ neměl řídit ZoVB, pak by ustanovení o 75% vlastníků nemělo skoro žádný smysl, když by SVJ mohlo zrekonstruovat tak akorát tříkolku :-)
Hodně záleží na tom, jak se „dohodnete“ se stavebním odborem. Ačkoliv vlastník jednotky svými stavebními úpravami zasahoval do spol.částí (kanalizace, vodovodní rozvod, příčky, instalace střešních oken), stavební úřad nejprve požadoval souhlas sousedů t.j. ostatních vlastníků v nemovitosti, po „dohodě“ od tohoto ustoupil a choval se dle výše „dohody“. Při předložení námitek sdělil cosi o předjímání. Můj názor je ten, že teprve po dohodě spoluvlastníků by mohl výše zmíněný vlastník jednat se stavebním odborem, který by se měl především zajímat-dozírat na stavebně technické provedení stavby. Jenže ono je to naopak, stejným způsobem se chá dodavatel elektřiny i plynu. Vlastník, resp.spoluvlastníci jsou těmto orgánům pouze na obtíž a pokud mohou, tak je ignorují.
Poslední komentáře