Uvedení stanov do souladu s NOZ
Prosím, neexistuje nějaký seznam nezbytných změn, které je nutno udělat v klasických starých vzorových stanovách, aby byly v souladu s NOZ? Všude nacházím jen celé kompletní stanovy dle NOZ a připadá mi, že skoro všecko stejné, jako předtím, že těch rozdílů zase tak moc není. Resp. dle NOZ jsou např. mírnější kvóra, ale je tam napsáno „pokud stanovy nestanoví jinak“, tak že to není nutné měnit. Není třeba někde tady na stránkách nějaký stručný seznam rozdílů?
„Není třeba někde tady na stránkách nějaký stručný seznam rozdílů?“
Takový rozdíl sotva najdete, protože měnit stanovy není třeba.
Pokud se domníváte opak, zveřejněte zde jedinou výzvu rejstříkového soudu ke změně stanov. Nebo alespoň nějakou argumentaci k alespoň jedinému bodu vzorových stanov, kterou je třeba změnit. Děkuji.
jak jsem už psala, rozdíly jsem zatím zjistila 3 – a to, že 1) mají být v názvu slova „společenství vlastníků“; 2) nemá být současně výbor a pověřený vlastník; 3) má být stanoven přesný počet členů výboru (tj. ne třeba 3–5). Ale třeba se pletu, bohužel nemám čas ani energii, abych studovala celý NOZ – a ani v tom NOZ bohužel nejsou paragrafy týkající se SVJ na jednom místě, ale nacházejí se různě na začátku, uprostřed, na konci…
Název není třeba měnit. Pokud se týká ostatního, rejstříkový soud sežral mnoho. Otázka, zda dodatečně upozornil, můžete si u RS načíst stanovy jiných SV a využít. V OZ čtěte spolek a bytové spoluvlastnictví. Bez vynaložení energie to nepůjde. Nebo si někoho zaplatíte a spolehnete, že je to v pořádku. Nedávno jsem zjišťoval, kolik SV si zde měnilo stanovy, necelých 30 %.
Vážená Taiso,
děkuji za reakci. Komentář k jednotlivým bodům připojuji níže.
"1) mají být v názvu slova „společenství vlastníků“;
Jednak to je u naprosté většiny SV podle veřejného rejstříku splněno, a jednak při pozorném čtení tato povinnost dána není.
„2) nemá být současně výbor a pověřený vlastník;“
„3) má být stanoven přesný počet členů výboru (tj. ne
třeba 3–5)“
Oba tyto body se týkají počtu členů statutárního orgánu. Názory se zde liší, jsou autoritativní názory, že postačí, když je v každém okamžiku zřejmé, kolik členů má statutární orgán. Počet členů statutárního orgánu má být určitý. Nikde není psáno (pokud ano, uveďte to zde, prosím), že ve stanovách má být počet členů zapsán jediným číslem. Rovněž je třeba vzít v úvahu, že příslušná pasáž ve vzorových stanovách patrně znamenala dvě alternativní znění ustanovení o statutárním orgánu, nikoliv to, že se měly převzít obě varianty současně. Nicméně připouštím, že podle jiných výkladů to může být, jak uvádíte. (Z praktického hlediska je výhodnější klonit se k názoru, že toto měnit není třeba, resp. postačí vyčkat, až bude jasno.)
Děkuji za diskusi a ujasnění nutnosti změn stanov.
že nesmí být v nových stanovách současně výbor a pověřený vlastník. Pouze jedno z toho, ano?
Uvedeno např. zde:
nicméně to je právě to, o čem jsem psala – je tam spousta věcí, které ve vzorových stanovách byly – například:
„u každého voleného orgánu musí být ve stanovách uvedeno (kromě jeho názvu) působnost, počet členů, délka funkčního období, způsob svolávání, jednání a usnášení;“ – ve vzor. stanovách toto vše je
„možnost, aby vlastníci jednotek svolali shromáždění (neučiní-li to na jejich výzvu statutární orgán), musí být přizpůsobeno § 1207 NOZ (vyžaduje se více než jedna čtvrtina hlasů);“ – ve vzor. stanovách toto je také
„ustanovení o jednání výboru SVJ jménem SVJ navenek je potřebné přizpůsobit ustanovením § 163 a § 164 NOZ o statutárním orgánu a o zastupování právnické osoby členy statutárního orgánu;“ – ve vzor. stanovách je také
Ve vzorových stanovách není uveden přesný počet členů voleného orgánu, jak uvádíte. Ve vzorových stanovách se uvádí „výbor je alespoň tříčlenný“, podle NOZ musí být ve stanovách už určitý počet tj. bez slova „alespoň“.
Není pravda, jak tvrdíte, že pro svolání shromáždění „více než čtvrtinou“ bylo též ve vzorových stanovách. Tam bylo „alespoň čtvrtinou“, což je rozdíl, navíc je ke svolání shromáždění nově potřeba „alespoň dvou vlastníků“, což též ve vzorových stanovách nebylo.
Naproti tomu, co tvrdíte, je řešeno zastupování společenství navenek statutárním orgánem zcela jinak v NOZ než ve Vzorových stanovách. Podle Vzorových stanov výbor činí právní úkony jménem společenství navenek ve věcech předmětu činnosti, zejména též uzavírá smlouvy. Podle NOZ však nečiní právní úkony výbor, nýbrž členové statutárního orgánu, kteří společenství navenek zastupují tak, jak je uvedeno ve stanovách (neurčí – li stanovy, jak jeho členové právnickou osobu zastupují, činí tak každý člen samostatně). To je zásadní rozdíl a z toho též nově vyplývá zodpovědnost členů statutárního orgánu podle § 159 NOZ. Až do účinnosti NOZ výbor neměl uvedenou zodpovědnost protože výbor není právnickou ani fyzickou osobou.
Proč tohle ti zákonodárci dělají? To nikdy nepochopím. Je v tom tak nepatrný rozdíl, že to člověk přehlédne. Prakticky to žádný relevantní význam nemá, nebo mi uniká. Pokud to správně chápu, dosud mohlo svolat shromáždění 25% vlastníků a to teď nelze, od teď lze až od 25,0~01% vlastníků. A kvůli tomu je zapotřebí měnit zákony? Kvůli tomu musí všichni měnit stanovy?
I don't want to live in this country anymore...
Napřed jste psala, že vidíte jen dvě tři změny. Aleš vám vysvětlil, že se mýlíte a uvedl celý seznam potřebných změn. Vy jste asi dvě, tři z nich zpochybnila, Aleš vám vysvětlil, že se i u těch dvou se opět mýlíte. A teď vytrhnete z celého seznamu jednu věc, a rozhořčujete se, že kvůli ní musí všichni měnit stanovy. Tak vážená, těch změn, kvůli kterým je třeba měnit stanovy, je celý seznam, Aleš vám je jasně už dvakrát uváděl.
No přece proto, aby všichni kolem měli práci, aby se papírově zvýšila zaměstnanost, právníci a notáři vydělávali a vlastníci platili. A proto moje zásada zní, stanovy neměnit, ať si plkají co chtějí. Nejsme šašci.
Pane Aleši,
zákon platí, zákon není třeba opisovat do stanov. Stanovy upravují jednak to, co není v zákoně, a jednak to, co ve stanovách podle zákona musí být. Říká-li zákon, že ke svolání zasedání je třeba alespoň dvou různých vlastníků, pak to platí a není to třeba opisovat do stanov.
Není třeba opisovat zákon do stanov. Ani to není technicky možné.
Nikdo tady netvrdí, že je třeba opisovat celý zákon, rozhodně je ale potřeba upravit ty ustanovení dosavadních stanov, která podle NOZ už neplatí. Stanovy se mění proto, protože řadu ustanovení stanov již nelze použít, protože odporují donucujícím ustanovením NOZ a jsou proto neplatná. Pokud se dříve přijatá ustanovení dosavadních stanov nepřizpůsobí NOZ, bude pro členy volených orgánů i pro členy SVJ obtížné vyznat se v tom, která ustanovení stanov lze použít a která nikoliv.
Jedná se např. o tato ustanovení:
SVJ již nebude vykonávat správu jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek a není již oprávněno sjednávat smlouvy o nájmu jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek;
rozhodování o změnách prohlášení, pokud se dotýkají změny práv a povinností vlastníků jednotek, musí být přizpůsobeno ustanovením § 1169 odst.2 a § 1208 NOZ;
v případě statutárního orgánu je nutné stanovy přizpůsobit ustanovení § 1205 odst.1 NOZ. Musí být jednoznačně uvedeno, zda se volí výbor, nebo zda se volí předseda společenství vlastníků jednotek;
u každého voleného orgánu musí být ve stanovách uvedeno (kromě jeho názvu) působnost, počet členů, délka funkčního období, způsob svolávání, jednání a usnášení;
kontrolní orgán lze v SVJ volit jedině v případě, že je výslovně ve stanovách uveden jako orgán a musí být uvedeny náležitosti předepsané pro náležitosti stanov (viz předchozí odstavec, tj. název, působnost, počet členů, délka funkčního období, způsob svolávání, jednání a usnášení);
společná ustanovení o volených orgánech SVJ je nutné přizpůsobit § 1205 NOZ a obecným ustanovením NOZ o orgánech právnických osob (zejména podle obecného ustanovení § 154 NOZ o orgánech právnických osob v případě člena SVJ-právnické osoby se volí přímo právnická osoba za člena orgánu, nikoliv její zástupce, jak bylo dosud uvedeno ve vzhorových stanovách SVJ), dále NOZ stanoví předpoklady pro způsobilost být zvolen členem voleného orgánu SVJ (§ 1205 , § 153 – § 155);
nelze zakázat členovi voleného orgánu, aby se na konkrétní schůzi tohoto orgánu nechal zastoupit jiným členem téhož voleného orgánu, jak zcela nově umožňuje § 159 odst.2 NOZ;
již nepřichází v úvahu v případě, že není zvolen výbor, aby „náhradním způsobem“ jeho funkci vykonávali vlastníci jednotek, kteří se stali členy SVJ dnem jeho vzniku – toto ustanovení (dosud § 9 odst.9 a § 9 odst.10 zákona o vlastnictví bytů) nebylo do nové úpravy převzato a nově se postupuje způsobem podle NOZ (kromě toho, lze využít také kooptace nepoklesne-li počet člen ů voleného orgánu pod jednu polovinu – podle § 246 odst.2 ve spojení s § 1221 NOZ);
možnost, aby vlastníci jednotek svolali shromáždění (neučiní-li to na jejich výzvu statutární orgán), musí být přizpůsobeno § 1207 NOZ (vyžaduje se více než jedna čtvrtina hlasů);
možnost vlastníka jednotky obrátit se na soud v záležitosti usnesení shromáždění je novým způsobem upraveno v § 1209 NOZ;
ustanovení o jednání výboru SVJ jménem SVJ navenek je potřebné přizpůsobit ustanovením § 163 a § 164 NOZ o statutárním orgánu a o zastupování právnické osoby členy statutárního orgánu;
nově musí stanovy obsahovat některé náležitosti, které dosud nebyly povinnými náležitostmi, jako např. pravidla pro správu domu a pozemku, pravidla pro užívání společných částí, pravidla pro tvorbu rozpočtu SVJ, pravidla pro příspěvky na správu domu a pozemku a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek, dále ve stanovách musí být uvedena např. nejen členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, ale také způsob jejich uplatňování.
Kromě uvedeného, je vhodné celkově jednotlivá ustanovení stanov přizpůsobit i z hlediska dikce a pojmů ustanovením NOZ (např. pojem „právní úkony“ nahradit pojmem „právní jednání“, atd.), odkazy na ZOVB nahradit odkazy na právní úpravu bytového spoluvlastnictví v NOZ, apod.. Při vymezení správy domu a pozemku vycházet z § 1189 NOZ (a využít nařízení vlády č. 366/2013 Sb.), v záležitosti služeb vycházet ze zvláštního zákona č. 67/2013 Sb.;
Existují také další ustanovení dosavadních stanov, která nejsou v přímém rozporu s ustanoveními NOZ, avšak v určitém směru se odlišují od úpravy v NOZ, např. ustanovení:
ve stanovách je vhodné reagovat na prováděcí nařízení vlády č. 366/2013 Sb., zejména o podrobnostech týkajících se správy domu a pozemku;
působnost shromáždění by měla být ve stanovách přizpůsobena § 1208 NOZ, včetně zvážení použití ustanovení nařízení vlády č. 366/2013 Sb. o případné dělbě působnosti shromáždění a statutárního orgánu v záležitostech v nařízení výslovně stanovených;
ustanovení o právech a povinnostech členů je vhodné přizpůsobit ustanovením NOZ, zejména § 1175 až § 1184 NOZ, včetně uvedení způsobu jejich uplatňování – např. v případě oznamovacích povinností a práv na informace podle uvedených ustanovení NOZ;
ustanovení o hospodaření SVJ je potřebné přizpůsobit NOZ a nařízení vlády č. 366/2013 Sb.;
Stanovy mohou také určit další případy, kdy lze rozhodovat mimo schůzi shromáždění (per rollam), jak to umožňuje § 1210 odst.2 NOZ.
Dobrá, tak například „u každého voleného orgánu musí být ve stanovách uvedeno (kromě jeho názvu) působnost, počet členů, délka funkčního období, způsob svolávání, jednání a usnášení“ – to přece ve stanovách též vždy bylo? Nebo jsem zase přehlédla nějaké důležité slovíčko? :D
Pane Aleši,
níže uvedu, co z Vašeho seznamu zákon říká, že to musí být ve stanovách. Vše ostatní je opisování zákona.
- u každého voleného orgánu musí být ve stanovách uvedeno (kromě jeho názvu) působnost, počet členů, délka funkčního období, způsob svolávání, jednání a usnášení;
- nově musí stanovy obsahovat některé náležitosti, které dosud nebyly povinnými náležitostmi, jako např. pravidla pro správu domu a pozemku, pravidla pro užívání společných částí, pravidla pro tvorbu rozpočtu SVJ, pravidla pro příspěvky na správu domu a pozemku a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek, dále ve stanovách musí být uvedena např. nejen členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, ale také způsob jejich uplatňování.
Jsou to ty záležitosti, o nichž zákon říká, že musí být upraveny ve stanovách. Pokud je toho více, tak mne doplňte. Vše ostatní je zbytečné opisování zákona.
Proto pro vás ještě jednou zopakuji, co jsem už uvedl. Stále se točíte kolem toho, co musí být ve stanovách. Já ale píšu také o tom, že ta ustanovení, která už ve stanovách uvedena byla a jsou nyní neplatná, protože odporují donucujícím ustanovením NOZ, je třeba předělat, protože bude pro členy volených orgánů i pro členy SVJ obtížné vyznat se v tom, která ustanovení stanov lze použít a která nikoliv.
Dokud takové stanovy nepředěláte, aby jejich ustanovení neodporovala donucujícím ustanovením NOZ, tak jsou prakticky nepoužitelné. Proto v seznamu uvádím ta ustanovení, která podle donucujích ustanovení NOZ mění ustanovení Vzorových stanov, která je proto třeba předělat. Uvádím tedy jen nová ustanovení stanov, která mění už neplatná ustanovení Vzorových stanov. O žádné opisování NOZ tedy nejde. Pokud by stručnější stanovy nějakého SVJ obsahovaly měně ustanovení než obsahovaly Vzorové stanovy, tak by se u takových stanov opravovalo přirozeně méně ustanovení odporujících NOZ. Ostatní neuvedená ustanovení by samozřejmě uvpravoval NOZ.
přišla jsem zatím pouze na 2 rozdíly, a to že v názvu musí být „společenství vlastníků“ a že musí být přesně stanoven počet členů výboru, nelze např. 3–5.
Taiso,
určitý počet členů orgánů musel být vždy:
http://www.portalsvj.cz/…i-byt-urcity
Jak podle literatury, tak podle judikatury.
Podle NOZ je to stejné, musí být určitý počet členů orgánů. Judikaturu po účinnosti NOZ k tomuto problému jsem zatím nezaznamenal, ale literatura má jasno, např. Novotný, Horák, Holejšovský, Oehm Bytové spoluvlastnictví a bytová družstva. Komentář. Praha: C.H.Beck, 2016 na str. 184.
§ 1200/2/a požaduje, aby v názvu bylo „slovo společenství vlastníků“. Již předškolní dítě rozezná, že se nejedná o slovo ale o dvě slova. To je signifikantní pro legislativní úroveň NOZ. Já změnu názvu nehodlám provést, protože nám svědčí § 3042 druhá věta.
Hezký den!
Pavel
S tím názvem to právě není pravda, viz § 3042 o.z.
Ohledně přesného stanovení počtu členů se vedou diskuse. Většina mediálních právníků tvrdí, že musí být „přesný počet“, tj. konkrétní číslovka, ale když čtu § 164 o.z., tak tam ten požadavek nevidím. Požadavek vidím pouze v zákoně o veřejných rejstřících. Slyšel jsem výklad, že by mohlo stačit určit počet členů zápisem ze schůze a tento zápis pak přiložit k návrhu rejstříkovému soudu. (citace z jedněch stanov: „Výbor má dva až pět členů. O určení počtu členů před volbou rozhoduje shromáždění.“ nebo z jiných stanov: „Výbor má nejméně 3 členy a počet členů musí být lichý. Výbor je schopen usnášení, je-li přítomna nadpoloviční většina jeho členů. Výbor rozhoduje většinou hlasů všech svých členů.“) Důležité je, aby bylo jasné, kdy je výbor usnášeníschopný.
Já když pročítal naše stanovy, tak jsem tam vlastně jediný rozpor našel ve lhůtě podání žaloby přehlasovaným vlastníkem (ve stanovách máme 6 měsíců, v NOZ jsou 3 měsíce). Což ale ničemu nevadí, protože od 1.1.2014 pochopitelně má přednost donucující ustanovení NOZ – viz § 245 o.z.
Čemu moc nerozumím, jak chtějí soudy stanovy kontrolovat. Oni mají na krajských soudech „speciální tým sofistikovaných právníků pro zakladatelská právní jednání“, který začne v lednu 2017 číst všechny stanovy a zakladatelské listiny všech 800 tisíc právnických osob? Vyšší soudní předník bude rozhodovat, co je v rozporu s donucujícím ustanovením? Budou číst stanovy řádek po řádku, větu po větě a škrtat si, „toto je OK“, „toto není OK a musíme vyzvat“.......... No to snad ne?
Podle mě budou soudy § 3041 o.z. ignorovat a když už, tak se maximálně tak zaměří na formální soulad obchodní firmy (názvu), jestli je ve stanovách úplná adresa sídla a tím to skončí.
Soudy prý vkládané stanov kontrolují. Řekl nám to právník, který tam vkládal stanovy pro více společenství. Zda je čtou od a do z, nebo jenom něco,co je spec. zajímá, tak to nevím. Kdo to tam čte, to taky nevím.
vn, samozřejmě, že soud čte stanovy – čte je, když zapisujete nového člena výboru (nový výbor), stanovy jsou jedním z podkladů pro zápis.
Soud ani náhodou nečte stanovy od první do poslední věty. Co by z toho měl?
TN, jste schopný pochopit psané slovo? Já jsem přece nepsal, že soud stanovy nečte, psal jsem že je čte. Taky netrvdím, že je čte od a do z. Já jsem dokonce ani nepopíral, že by je nečetel.
my jsme např. na základě NOZ doplnili do stanov pravidla pro hlasování per rollam. Také si myslím, že krajské soudy nemají pro toto dostatek pracovníků, ale co mohou zkontrolovat snadno je to, jak jsou stanovy staré – tj. že byly uloženy ještě před vydáním NOZ. Tzn. když teď uložíme do sbírky listin novou verzi stanov s přidaným per rollam hlasováním, budeme mít „splněno“, i když nemáme přepsané komplet celé stanovy.
Per rollam byste vkládat nemuseli, protože je to v zákoně (co je v zákoně nemusí být ve stanovách, proč opisovat zákon).
Ledaže byste chtěli využívat per rollam jako prvotní hlasování, to by pak muselo být ve stanovách.
Stanovy založené do sbírky listin před rokem 2014 nemusí být nutně v rozporu s NOZem, i když je to pravděpodobné.
A naopak stanovy založené do sbírky listin po roce 2014 v rozporu s NOZem být mohou.
Datum založení nepovažuji za kritérium.
ale pouze pro případ, že „není svolané shromáždění způsobilé usnášet se; v jiných případech lze mimo zasedání rozhodnout, pokud to připustí stanovy.“ Takže my jsme si odhlasovali, že se per rollam může rozhodnout o záležitostech, které na shromáždění neprošly, protože měl např. někdo nějaké doplňující dotazy, na které jsme neuměli odpovědět. Poté zjistíme od příslušných firem odpovědi a uděláme hlasování per rollam a nemusíme svolávat další shromáždění.
Zadejte zde „stanovy dle NOZ“ a pod. a můžete číst. Například najdete asi návrh Cellar a Trčková (z bulletinu Notářské komory) a diskusi k tomu. Nebo hledejte stejný výraz na netu.
Dle § 1200 (2) Stanovy obsahují alespoň
- pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí (t.j. Domovní řád),
- pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.
Ve stanovách můžete kupříkladu vyjasnit vlastnictví (a nakládání) s okny a balkony.
Hlavně si dejte do stanov to, co nemůže být v zákoně a co se může týkat konkrétního SVJ. Např. vyřešení zajištění úvěru, který si bere společenství, není napsán na „byty“, každý byt se má „podílet“ na jeho splácení a v případě prodeje bytu kouká nový vlastník, že koupil a zaplatil byt v domě s výtahem apod., a má výtah splácet ještě jednou.
V případě grantu je to při prodeji bytu trochu jinak.
To je to, co by dle mne mělo ve stanovách být.
MartineII,
stanovy nemohou vyřešit vlastnictví oken či balkonů. To může vyřešit pouze Prohlášení vlastníka.
Hezký den!
Pavel
Poslední komentáře