Uvedení do původního stavu

Věc zase trochu pokročila. Níže cituji mail od výboru našeho SVJ a ještě níže uvádím koncept mé odpovědi. Prosím o laskavé posouzení a případné opravení mých argumentů a formulací. Též by mě zajímalo, jestli pro uplatňování nároku na náhradu škody platí nějaká promlčecí lhůta.

DOPIS OD VÝBORU SVJ z 12. 4. 2021

Pane (…),

k Vašim výšeuvedeným mailům sdělujeme toto:

Práce na výměně stoupaček, která byla schválena na našem shromáždění (i s Vaší účastí) dne 28.11.2019 a potvrzena na shromáždění per rollam dne 16.12.2020, byly zahájeny dne 1.2.2021. a ukončeny dne 4.3.2021. Každý týden byly vyměněny stoupačky v jednom domě ( v pondělí a úterý levá stoupačka, ve středu a ve čtvrtek pravá stoupačka). Hned první dva dny byla levá stoupačka vyměněna ve „Vašem“ domě (…) a tedy i ve Vašem bytě č. (…), poslední výměny byly provedeny v pátém týdnu v domě (…).

Práce související s vlastní výměnou stoupaček probíhaly vždy za účasti vlastníka bytu nebo jím pověřené osoby tak, že první den byla vybourána a odstraněna stará dvířka (pokud to bylo nutné, protože si vlastník již dříve zpřístupnění nezajistil sám), druhý den byla instalována a zapravena dvířka nová včetně začišťovacích prací, drobných úprav a úklidu. Pokud vlastník bytu chtěl na něco upozornit, tak takovou možnost měl. Faktury za materiál, instalatérské a zednické práce byly po jejich ukončení v celé budově v plné výši uhrazeny z prostředků Společenství.

Dne 13.2.2021 (tedy 11 dnů po ukončení prací ve Vašem bytě) jste nám zaslal svůj první mail s požadavkem na vymalování. Ve svých dalších mailech operujete s citátem „výmalbu si řeší a hradí každý vlastník sám“ z našeho mailu ze dne 16.2.2021. Je nám líto, že jste se snížil k tak hrubému argumentačnímu faulu. Tato věta z našeho mailu totiž zní doslova takto:
„Výmalbu si řeší a hradí každý vlastník sám, popřípadě si může po dohodě nechat vymalovat od zedníků, kteří zde prováděli zapravení otvorů.“ V tom je právě podstata věci. Mohl jste – stejně jako kterýkoliv jiný vlastník – této možnosti po tomto výslovném a písemném upozornění ještě další tři týdny využít. Z důvodů, které zřejmě znáte jen Vy sám, jste to neudělal. Za to ovšem rozhodně nemůže výbor Společenství. Zařiďte se proto, jak uznáte za vhodné. Výbor považuje výměnu stoupaček za uzavřenou a již se touto záležitostí nebude dále zabývat- už proto, že jste do dnešního dne (tedy za dva a půl měsíce) nedokázal „škodu“, o níž se zmiňujete nijak prokázat a doložit.

Jedna žádost na závěr: Ve svém vlastním zájmu více važte slova a neobviňujte nás z nezákonných stanovisek, postupu v rozporu se zákonem atd. atd. Nevíme, jaký k tomu máte důvod, ale víme, že k těmto obviněním nemáte – a nemůžete mít – žádný důkaz.

Přejeme Vám hezký večer!

(podpisy)

za Společenství vlastníků domu (…)

KONCEPT MÉ ODPOVĚDI

Členové výboru SVJ (…)

reaguji na Váš mail ze dne 12. dubna 2021 a uvádím:

Práce na výměně vodovodních stoupaček byla schválena na našem shromáždění členů SVJ dne 28. 11. 2019 a potvrzena na shromáždění per rollam dne 16. 12. 2020. Ani v jednom případě, jak dokládají i zápisy, se neřešila problematika uvedení bytů do původního stavu resp. způsob náhrady škod vzniklých v důsledku provádění prací. Nebylo to ani zapotřebí, protože tuto věc upravuje občanský zákoník.

Práce v mém bytě započaly dne 1. 2. 2021, kdy instalatéři vybourali stará dvířka ve zdi, vysekali větší otvor pro nová dvířka a vyměnili stoupačky. Dne 2. 2. 2021 se dostavil zedník, který zazdil nová dvířka. Dne 3. 2. 2021 tentýž zedník provedl vyštukování. Když byl s prací hotový, zeptal jsem se jej, kdy mi přijde vymalovat. On odpověděl, že vymalování neprovádí a že s ním výbor SVJ nic takového nedomlouval. Jméno zedníka neznám, protože se mi nepředstavil ani mi na sebe neposkytl žádný kontakt.

Z toho jsem usoudil jsem, že výbor SVJ bude výmalbu poškozených stěn zajišťovat jinak a to patrně ve stejný den ve více bytech, protože by bylo efektivnější, kdyby řemeslník pracoval během dne ve více bytech, než aby maloval každý byt zvlášť. Očekával jsem, že informace o tom, jak bude zajištěné malování, bude vyvěšena na informační vývěsce v domě. Když se tam však žádná informace tohoto druhu neobjevila (neobjevila se tam ani později), obrátil jsem se dne 13. 2. 2021 na výbor SVJ mailem s dotazem, jak výbor SVJ hodlá tuto věc zařídit.

Dne 16. 2. 2021 mi odpověděl člen výboru SVJ (…) větou, kterou, jak jste mi později vytknuli, jsem necitoval v úplnosti. Ani z jejího úplného znění však neplyne, že by výbor SVJ byl ochoten hradit vymalování. To by totiž ona věta musela znít takto: „Výmalbu si řeší a hradí každý vlastník sám, popřípadě si může po dohodě nechat vymalovat [na náklady SVJ] od zedníků, kteří zde prováděli zapravení otvorů.“ Objednavatelem práce by totiž muselo být SVJ, protože kdybych byl objednavatelem já, musel bych za objednanou práci platit sám. Přitom z osobního sdělení zedníka z dne 3. 2. 2021 jsem vyrozuměl, že výbor SVJ u něj žádné malířské práce neobjednal.

Každopádně jsem vás dne 13. 2. 2021 informoval, že mám o vymalování zájem, a výbor SVJ měl možnost mi bez problémů vyhovět, kdyby to ovšem měl v úmyslu. Takový úmysl jsem však v mailech od výboru SVJ nezaznamenal.

Dále argumentujete tím, že jsem nebyl schopen prokázat a doložit vzniklou škodu. Předpokládal jsem, že každému soudnému člověku je jasné, že vybouráním díry do zdi se poškodí malba. Na důkaz vám v příloze posílám dvě fotografie. Jedna zachycuje poškození malby v okolí dvířek, druhá nepoškozenou malbu na protější stěně. Doufám, že vám tyto důkazy budou stačit, a že v případě soudního sporu nebude zapotřebí znaleckého posudku k prokázání toho, že vybourání díry do zdi má za následek poškození malby. Ještě poznamenávám, že naposledy se na WC malovalo začátkem roku 2019 kvůli havárii vody, k níž došlo na podzim roku 2018. Tehdy mi tam začala pronikat voda, což trvalo od pátečního večera do pondělního poledne, protože výbor SVJ nebyl po dobu téměř tří dnů schopen zajistit havarijní službu, která by závadu odstranila.

S pozdravem

Člene SVJ, odkud myslíte, že pocházejí finanční prostředky SVJ? Pocházejí od jeho členů, tedy vlastníků. Nenapsal jste, v kolika bytech musela být stejná škoda způsobena. Pokud ve všech, pak je úplně jedno, jestli si ji každý zaplatí, nebo mu je zaplatí SVJ a tyto peníze pak následně (nebo předem) od vlastníků vybere.
Zkuste zapřemýšlet, jestli se tu nerozčilujete úplně zbytečně. Když patřil byt ÚMČ byla úplně jiná situace. Platili jste nájem a uvedení do původního stavu by byl náklad navíc. V tomto případě to musí tak jako tak zaplatit vlastníci. Holt musíte pochopit, že SVJ už není OPBH. Jirka

člen SVJ napsal: V domě… byla provedena výměna vodovodních stoupaček. Při té příležitosti byla vysekána ze zdi dvířka na WC vedoucí k bytovému rozvodu vody a nahrazena novými, většími dvířky. Nová dvířka byla zazděna, ale už nedošlo k uvedení zdi do původního stavu, tedy k vymalování takto poškozené části zdi.

Pane člene SVJ, jen na na okraj, o jak velkou část výmalby stěny WC vedete tento spor. O kolik dm2?

Vkládám sem mail od předsedy našeho SVJ a koncept mé odpovědi. Vzhledem k tomu, že tato moje mailová korespondence s výborem SVJ může později figurovat jako důkazní materiál při soudním řízení, prosím zkušenější a znalejší o laskavé zkontrolování mého textu, zda je z právního hlediska v pořádku. Mail chci odeslat během zítřejšího dne.

Mail od předsedy SVJ:

Dobrý den, pane (…),

opakovaně Vás zveme na schůzi výboru našeho Společenství, která se bude konat zítra 18.3.2021 ve Vám dobře známé schůzovní místnosti ve (…). Všichni členové výboru budou mít vzhledem k současné pandemii předepsané roušky a počítáme s tím, že ji budete mít i Vy. Za těchto okolností nic nebrání tomu, abychom se sešli a věci si vyjasnili. Samozřejmě to předpokládá dobrou vůli obou stran. Z naší strany rozhodně je.

S pozdravem (…), předseda výboru SVJ

Koncept mé odpovědi:

Dobrý den, pane (…),

opakovaně Vám sděluji, že se schůze výboru SVJ nehodlám zúčastnit. Důvody jsou dva. Předně vzhledem k epidemii koronaviru nadále trvám na komunikaci bez osobního kontaktu. (Mimochodem, zřejmě Vám, pane (…), uniklo, že z rozhodnutí vlády již nestačí nosit roušku, nýbrž je nutné nosit respirátor. Podle názoru odborníků však ani respirátory neskýtají stoprocentní ochranu před nákazou.) Coby senior se snažím maximálně chránit, takže vycházím ven z bytu pouze kvůli nákupům. V respirátoru se totiž dusím. Absolvovat s respirátorem cca hodinové jednání s výborem SVJ tudíž rozhodně nemám v úmyslu, zvláště pak vzhledem k tomu, že právní aspekt věci je jasný. Dalším důvodem je to, že podle mé zkušenosti taková jednání celkem nikdy nic nepřinesla. Cílem takových jednání totiž není cokoli řešit, nýbrž pacifikovat člena SVJ, který se v nějaké věci domáhá nápravy. Z jednání se nevyhotovuje žádný zápis, takže později nelze prokázat, o čem se jednalo a k jakým závěrům se dospělo. Ve schůzovní místnosti ostatně není ani počítač s tiskárnou, který by vyhotovení zápisu z jednání umožňoval. Pokud při jednání něco slíbíte, jste později schopni to popřít, jak jsem se již v minulosti přesvědčil.

Poraďte se tedy laskavě sami, členové výboru SVJ, a své stanovisko mi sdělte mailem nejpozději do 12. dubna 2021 včetně. Toto stanovisko může být v zásadě trojí:

1. že nadále trváte na tom, že „výmalbu si řeší a hradí každý vlastník sám“, jak mi výbor SVJ sdělil mailem ze dne 16. února 2021,
2. že berete na vědomí, že v souladu se zákonem č. 89/2012 Sb. si objednám malířskou firmu sám a že náklady vynaložené na odstranění škody mi uhradí SVJ,
3. že malířskou firmu a vymalování v nějakém konkrétním termínu zajistí SVJ na své náklady, takže konkrétnímu řemeslníkovi, který práci provede, nebudu nic platit.

S pozdravem

proboha dal dvířka na WC tak, aby nešly měnit stupačky a musela se dvířka vysekat? to tak bylo ve všech bytech? to tak udělal ÚMČ, nebo při rekonstrukcích sami vlastníci? mimochodem (nehledě na zákonná ustanovení, na co „máte právo“), pokud svj zajistí odborné vymalování externím dodavatelem bude vás to stát mnohem víc peněz, než když si to dle návrhu výboru každý vymaluje sám. osobně bych si to vymalovala sama (wc není zase takový prostor aby to laik nezvládl), než koordinovat kdy kdo bude doma, aby řemeslník mohl vejít do jednotlivých bytů a vymalovat, samozřejmě za mnohem větší peníze, které zaplatíte stejně vy, jako vlastník.

Je bezvýznamné jak obdobnou situaci kdysi řešil úřad městské části (ÚMČ): ÚMČ přece opravoval svůj vlastní majetek. Vy jste tehdy byl pouhým nájemcem v cizím bytě.

Právní rámec: Zákon č. 89/2012 Sb. občanský zákoník dává přednost náhradě v penězích. Zrušený zákon č. 40/1964 Sb. dával přednost uvedení do původního stavu.

Co Vám ovšem bylo zatajeno ze strany členů výboru – to je skutečnost, že máte nárok na proplacení účelně vynaložených nákladů na odstranění škody.

• Podle § 1039 odst. (1) platí, že za omezení vlastnického práva nebo vyvlastnění věci náleží vlastníkovi plná náhrada odpovídající míře, v jaké byl jeho majetek těmito opatřeními dotčen.
• Podle § 1139 odst. (2) platí, že náhrada se poskytuje v penězích. Lze ji však poskytnout i jiným způsobem, pokud si to strany ujednají.
• Podle § 1183 odst. (2) platí, že při poškození jednotky prováděním prací (…) nahradí vlastníku jednotky škodu společenství vlastníků jednotek, a nevzniklo-li, nahradí ji poměrně spoluvlastníci domu. Prováděl-li však tyto práce ve svém zájmu jen některý vlastník jednotky, nahradí škodu sám.

Z uvedeného plyne, že máte právo na náhradu škody. Nemáte-li se SVJ ujednáno něco jiného, poskytne se Vám náhrada v penězích. Ujistěte se, že SVJ nebude zajišťovat hromadně malování poškozených zdí v bytech. Pak se zařiďte podle Vaší úvahy (vymalujte si sám, nebo pozvěte odborníka). Na SVJ pak můžete vymáhat účelně vynaložený náklad na odstranění škody. Výši částky byste měl prokázat.

Justitianus