SVJ - možnost financovat výměnu oken z přeplatků za služby

Vložil Jana (bez ověření), 31. Prosinec 2013 - 16:25 ::

Hezký den,

ráda bych se zeptala, zda má někdo zkušenosti s podobným případem. V našem SVJ je plánována kompletní rekonstrukce, která rovněž počítá s výměnou oken. Zhruba tři čtvrtiny bytů mají okna již vyměněna (vlastníci těchto bytů si výměny zajišťovali a platili individuálně). Zbývající okna mají být vyměněna před začátkem zateplovacích prací s tím, že si jejich výměnu opět uhradí sami vlastníci (výměna bude prováděna firmou objednanou SVJ spolu s výměnou oken společných prostor).

Otázka zní – výbor SVJ ví v současné době alespoň o 2 bytech (vlastnících), kteří nebudou schopni kvůli své finanční situaci výměnu oken zaplatit a ani nejsou ochotni vzít si půjčku. Padl návrh, že by výměna oken těchto 2 vlastníků byla zaplacena z FO s tím, že by se částka, kterou by SVJ vlastníkům „půjčilo“, postupně vybírala zpět prostřednictvím zadržených přeplatků za služby. Je tento postup možný? (viz v normálních případech nutnost poskytnout vyúčtování a přeplatky vracet + otázka „legálnosti“ půjčky z FO). Pokud ano, jak dále postupovat?

  • rekonstrukce
  • pravomoc výboru
  • zápočet

Štítky (beta): Přidejte nový štítek vepsáním, smažte kliknutím na křížek (pouze pro přihlášené). Zobrazte další diskuse s daným štítkem kliknutím na štítek. Seznam štítků.

Vložil Neználek' (bez ověření), 1. Leden 2014 - 3:40

…Věřitel i dlužník má právo provést vzájemné započtení existujících pohledávek…

  • stejného druhu! Platby za služby generují přeplatek/nedo­platek zase jenom na službách
  • dotaz tazatele zjevně není o tom, čí jsou okna (zřejmě patří do spol. částí) ale o tom jak vlastníky o kterých se předpokládá insolventnost zmáčknout tak, aby zaplatili nebo se zadlužili, nebo se položili.
  • V minulosti tady někdo doporučil aby se neplatiči-z-nutnosti „přestěhovali“ do zemljanky. Že vlastnické-bydlení v SVJ je luxus, nikoliv pro každého.

…Padl návrh, že by výměna oken těchto 2 vlastníků byla zaplacena z FO s tím, že by se částka, kterou by SVJ vlastníkům „půjčilo“…

  • nejprve zjistěte zda jsou okna podle prohlášení „společnými částmi“…
  • …pokud jsou: vystavte nesolventním vlastníkům směnku, která bude splatná okamžitě, pokud by mělo dojít ke zcizení bytu nebo porušení podmínek „splátkového kalendáře“ nebo podmínek souvisejících s půjčkou:
    "přeplatky zálohových plateb na služby budou v každém zúčtovacím období započteny na vrub účtu vlastníka u SVJ až do úplného vyrovnání pohledávky
  • pojistěte si zmíněný dluh zástavním právem v katastru
  • půjčku ale nemůžete poskytovat z „FO“ - samotný fakt, že můžete manipulovat s účtem Společenství a hromadou peněz která tam je Vás k tomu neopravňuje a svědčí to o tom, že u Vás nedodržujete §15/2
    cit. "…Výši záloh si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty PŘEDPOKLÁDANÉ náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech…
    Je zjevné, že NEJSOU kryty náklady předpokládané, ale že „syslíte“. Je jedno že to Vaši vlastníci tolerují.
  • bylo by tedy vhodné „vypočíst“ kolik je alikvótní podíl každého jednoho vlastníka na částce kterou máte na účtu po odečtení přesně vyčíslené částky představující „příspěvek na správu domu“ (§15/1) a záloh na služby a tyto částky lze pak po souhlasem „majitelů“ použít
    ne všichni budou souhlasit, jakmile budou moci identifikovat ten alikvótní podíl jako SVŮJ, namísto peněz-společných-neadresných zaparkovaných v „černé díře“ nazývané „FO“
    jako částku pro „pseudo-úvěr“ insolventním vlastníkům… uf je to ale agenda…
  • anebo se rozhodněte tak, jak by to udělala většina SVJ, pokud má na účtě peníze které chápe jako „sud svých peněz“ – Vámi i jimi nazývaný „FO“ nebo FO nebo „Fond oprav“ apod., tak zaplaťte za „insolventní“ vlastníky a doufejte že do doby splacení neumřou, neztratí se (=snaha přehodit závazek na nabyvatele při zcizení), byt nepředluží, či jinak nezdevastují Vaši „dobrou vůli půjčit jim“

Neználek'

Vložil Zakladatelka vlákna (bez ověření), 3. Leden 2014 - 9:44

Děkuji za odpovědi.

Pro pana lake: Okna jsou dle prohlášení vlastníka součástí bytu, nikoliv společných prostor.

Pro pana Neználka: Výši záloh si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty PŘEDPOKLÁDANÉ náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech.. Jak jsem již psala, je naplánována kompletní rekonstrukce domu, takže akumulace finančních prostředků byla za tímto účelem schválena členskou schůzí (i tak je samozřejmě nedostačující, část rekonstrukce bude hrazena z FO, část z úvěru – opět odsouhlaseno členskou schůzí). Z tohoto pohledu by pro výbor SVJ samozřejmě bylo vhodné, aby si všichni vlastníci uhradili výměnu svých oken ve svých bytech sami (značná část FO připadne na rekonstrukci, půjčka z FO by podstatně snížila rezervu v „mimořádných opravách a rekonstrukcích“). Situaci „neochotných“ vlastníků je ale třeba vyřešit, protože kompletní výměna oken (v bytech i společných prostorech) je podmínkou získání dotace SFRB, o kterou dům žádá a jejíž využití bylo rovněž schváleno na členské schůzi. Čili jinak řečeno, pokud vlastníci okna nevymění, dům o dotaci přijde.

Vložil Neználek' (bez ověření), 3. Leden 2014 - 12:03

Moje babička říkávala: „úvěr/půjčka ujídá z jednoho talíře“


Už to, že výměnu SOUKROMÝCH oken hradíte z „FO“ máte problém navařen. Podívejte se do Stanov a najděte, zda Vaše SVJ je oprávněno poskytovat „finanční půjčky“. Pochybuji, že to tam najdete.

Ano Vaše Společenství nemá na cash na výměnu (to není oprava!) a tak „šetří“ a Vaše SVJ se rozhodlo vzít si pro vykrytí nedostatečnosti nebo odporu konkrétních vlastníků úvěr. Přečtěte si co to (tj. to že si SVJ vezme úvěr) přináší: http://www.portalsvj.cz/…-to-je-peklo. A až to za 5–7 let přijde, vzpomeňte si…

Neználek'

Vložil lake, 3. Leden 2014 - 13:08

Toto není uvedeno ve stanovách. SVJ má přímo ze zákona zakázáno vykonávat práva a zavazovat se ve věcech nespojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Viz § 9 odst. 1 ZoVB.

Poskytovat půjčky na soukromá okna – to samozřejmě není činnost, která by spadala pod správu domu. SVJ není oprávněno vůbec o něčem takovém rozhodovat – ani výborem, ani hlasováním na shromáždění.

To by si paní předsedkyně pak mohla pořídit z „FO“ novou sedací soupravu a pro místopředsedu poskytnout úvěr na renovaci jeho koupelny. Nebo rovnou nový automobil pro každého člena výboru, ze záloh na správu, co říkáte? Naštěstí zákon toto nepřipouští.

Někteří vlastníci jednotek v domě mohou jednomu z nich poskytnout půjčku podle Občanského zákoníku. Se SVJ to nemá vůbec nic společného.

lake

Vložil zakladatelka vlákna 1 (bez ověření), 3. Leden 2014 - 13:40

Děkuji za komentář.

Samozřejmě si uvědomuji, že je to problém, proto jsem napsala na tento server (viz můj dotaz na „legálnost“ dané operace v úvodním příspěvku). Doufám, že jistě chápete, že se dané operace netýkají Výboru SVJ a i to, že z FO ještě nic půjčeno, placeno ani realizováno nebylo.

Jak jsem ale psala, výměna oken činí problém z hlediska dotace. Vlastníci si odsouhlasili využití dotace na schůzi (i s tím, že si musí ve svých byt. jednotkách vyměnit okna – někteří již tak v mezičase učinili), byla podána žádost na SFRB a ta kladně vyřízena. V důsledku současného rozhodnutí 2 vlastníků nevyměnit si svá okna za své finanční prostředky dům o dotaci přijde. Půjčka z FO se jevila jako možnost, jak tomu zabránit. Je tedy nějaký jiný postup (kromě zmíněné půjčky podle OZ, jak jsem již psala, úvěr si brát tito vlastníci na svoji osobu nechtějí)?

Vložil lake, 3. Leden 2014 - 14:40

Co Vás vede k názoru, že nevyměnění některých oken znamená ztrátu nároku na dotaci ze SFRB? Můžete to citovat z podmínek pro poskytnutí dotace? V předchozích dotačních programech se vždy srovnávaly technické parametry obálky budovy jako celku. Děkuji.
---------------------------------------------------------------------------

Právně čisté řešení vaší situace je jednoduché: postačí, aby si vlastníci jednotek odhlasovali vrácení části složených záloh na správu. Pak mohou někteří (nebo všichni) tuto částku půjčit obratem svému sousedovi. Půjde o půjčku mezi občany podle Občanského zákoníku, jak už jsem napsal. SVJ bude zcela mimo hru.

Mimochodem, souhlas vlastníků jste si měli na samém začítku pojistit písemným závazkem k výměně bytových oken. Pokud některý vlastník nesplní svůj závazek a vznikne z toho škoda, ať ji dotyčný uhradí plně.

lake

Vložil Zakladatelka vlákna 2 (bez ověření), 3. Leden 2014 - 15:08

Děkuji za odpověď. Ještě bych navázala na předcházející dotaz – lze takovouto půjčku dle OZ splácet z přeplatků za služby oněch 2 vlastníků, (poněkud nepochopitelně o jakékoliv přímé finanční transakce totiž nemají zájem)?

Ad dotace: Jedná se o zvýhodněný úvěr od SFRB. Podmínky viz příloha 1, 468/2012 Sb, dále metodický pokyn k přílohám žádosti o poskytnutí úvěru z prostředků SFRB na opravy a modernizace domů podle nařízení vlády – č. 468/2012 Sb., bod 9. Vzhledem ke stavu stávajících (starých) výplní otvorů – oken, jsme neobdrželi potvrzení od projektanta, že výměna stávajících výplní není nutná (není divu, okna jsou přes 30 let stará). Dále potvrzeno komunikací se SFRB a projektantem.

Vložil lake, 3. Leden 2014 - 18:12

Ptáte se: „… lze takovouto půjčku dle OZ splácet z přeplatků za služby oněch 2 vlastníků?“

Pokud bude dotyčný mít nějaký přeplatek z vyúčtování služeb, pak mu přeplatek prostě SVJ vyplatí a nic víc Vás nemůže zajímat. Zda přeplatek použije na nákup televizoru, nebo na úhradu nějakého svého dluhu je jeho věc.

Je ovšem na čase přestat fantazírovat o nějakých „zvýšených zálohách na služby“. S tím je konec. Podle zákona č. 67/2013 Sb. je možno předepisovat zálohu pouze ve výši 1/12 loňské skutečnosti.

Onen vychytralý vlastník to ví dobře. Takže polovina ročních vyúčtování skončí nedoplatkem a on ze svého dluhu nic neuhradí. Pouze v polovině případů bude mít ve vyúčtování malý přeplatek.

Spočítejme si jak dlouho bude takto splácet částku za okna, kdyby věřitel přistoupil na tento podivný postup splácení. Půjčka bude řekněme 70000 Kč. Přeplatek na službách bude dlužník mít odhadem 1800 Kč v 50% případů. Takže splacení dluhu (bez úroku) se věřitel dočká po 78 letech.

lake

Vložil Zakladatelka vlákna 5 (bez ověření), 3. Leden 2014 - 20:50

Děkuji moc za podnětné informace. Už jen poslední dotaz – bez dotace se celková rekonstrukce odhadem o 1 500 000 Kč prodraží (samozřejmě bude nutné vyčíslit přesně, ale pohybujeme se v této cenové hladině; každá bytová jednotka tedy bude muset splácet dle spoluvlastnických podílů o zhruba 110 000 – 150 000 Kč více (tím dojde k podstatnému prodloužení splácení úvěru). Výměna oken by odhadem stála 80 000 Kč pro oba vlastníky. Pokud budou vlastníci na shromáždění souhlasit s vyplacením části svých záloh – viz Váš popis výše (je potřeba 100% souhlas?), mohli by následně svým souhlasem (opět 100%?) tuto finanční částku oněm dvěma vlastníkům „darovat“, tedy neuzavřela by se smlouva o půjčce, ale darovací s tím, že poukázané prostředky budou svázány s výměnou oken? Je to sice krajně nestandardní, nicméně z hlediska porovnání nákladů 80 000Kč x 1 500 000 Kč je to hospodárnější řešení a v konečném důsledku dojde i po darování oné částky k výrazně nižším nákladům pro všechny zúčastněné.

Vložil lake, 3. Leden 2014 - 22:48

Paní Zakladatelko, je nanejvýš potřebné, abyste si přečetla stanovy vašeho SVJ a zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů.

O hrazení záloh na správu domu a jejich výši podle § 15 odst. 2 ZoVB rozhoduje pouze nadpoloviční většina hlasů vlastníků přítomných na shromáždění (§ 11 odst. 2 ZoVB). Takže i o snížení či vrácení části uhrazených záloh plátcům se hlasuje stejným způsobem.

Vlastníci se pak mohou rozhodnout, zda tuto částku si nechají vyplatit, nebo ji složí na účet zhotovitele oken jako zálohu na zhotovení a montáž oken v bytě pana X.

Pan X bude mít nepeněžní příjem (neboť obdrží darem nová okna) a bude povinen tento příjem uvést ve svém daňovém přiznání. Dbejte tedy na to, aby po montáži podepsal převzetí oken do svého vlastnictví a zároveň mu předejte potvrzení o celkových nákladech (demnontáž a likvidace starých oken, nová okna, montáž, zednické zapravení). Bude toto potvrzení potřebovat pro Finanční úřad.

lake

Vložil jensis (bez ověření), 3. Leden 2014 - 21:01

Osobo, členem vašeho společenství bych nechtěl být ani náhodou. Ono se vám to vráti, brzy vám to někdo spočítá.

Vložil Zakladatelka vlákna 6 (bez ověření), 3. Leden 2014 - 21:10

Celkem vzato nechápu, co se Vám nelíbí. To, že byty nechceme zatížit příliš velkou částkou za rekonstrukci? To, že pokud je daný postup v souladu se zákonem a vlastníci s ním souhlasí, každý jednotlivý majitel ušetří cca 100 – 140 tisíc? Samozřejmě, pokud to legálně možné není, půjčka bude o uvedenou částku vyšší. Jen nechápu logiku, že někdo dobrovolně zaplatí o 140 000 více, než aby někomu poměrně zanedbatelnou část peněz vzhledem k výše uvedené sumě (navíc převodem z FO) věnoval.

Vložil DK (bez ověření), 26. Březen 2014 - 17:56

Dobrý den,

nevím jak se celá záležitost vyřešila, nicméně všechny navrhované formy řešení mají zásadní právní nedostatky, které navíc přenášejí riziko na výbor (který může dopadnout podle hesla „za dobrotu na žebrotu“). Nebylo by nejvýhodnější řešení prohlásit okna za součást společných částí domu a pak postupovat standardně, odsouhlasení investiční akce podle stanov, rozpis nákladů na příslušné vlastníky bytů a následně řešit případné nedoplatky atd., atd.?

Přeji hodně úspěchů

DK

Vložil Neználek' (bez ověření), 3. Leden 2014 - 20:19

…Podle zákona č. 67/2013 Sb. je možno předepisovat zálohu pouze ve výši 1/12 loňské skutečnosti

  • aha, já ve vyhlášce co já mám k dispozici vidím toto:
    § 4 zákona č. 67/2013 Sb.

    (1) Poskytovatel služeb má právo požadovat na příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství.

    (2) Nedojde-li k ujednání, nebo není-li přijato rozhodnutí družstva, nebo společenství, určí poskytovatel služeb příjemci služeb měsíční zálohy za jednotlivé služby jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku, nebo podle posledního zúčtovacího období, anebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku.
    Takže z mého znění plyne: JEN pokud nebude přijato usnesení Shromáždění – bude 1/12.
    Zřejmě mám asi chybné znění. Jaké znění máte Vy, prosím?

O nízkých nedoplatcích za 2014 nemůže být ani řeči. Spíše to budou vysoké přeplatky v 2015.

Neználek'

Vložil lake, 3. Leden 2014 - 22:28

Pane Neználku, musel byste znát právo, abyste porozuměl. Ten, kdo požaduje zálohu na cokoliv, může požadovat pouze zálohu přiměřenou. Pokud se domníváte opak, měl byste si přečíst Listinu základních práv a svobod, článek 11.

Cituji ze zákona č. 67/2013 Sb.: „… měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku, nebo podle posledního zúčtovacího období, anebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku.“

Pokud Vám to není úplně jasné z textu zákona, měsíční podíl z ročních nákladů je právě 1/12, neboť počet měsíců v roce je 12.

Jestliže se tazatelka pokusí vlastníkovi předepsat nepřiměřené náklady na služby, bude to vypadat asi takto:

Záloha na služby: 2526 Kč měsíčně
Navýšení ke splácení dluhu: 900 Kč měsíčně
CELKEM: 3426 Kč měsíčně

Z uvedeného je zřejmé i neználkovi, že částka 900 Kč vůbec není určena na služby a záloha v této výši je tedy nepřiměřená a neoprávněná. Vlastník samozřejmě může odmítnout hradit nepřiměřenou zálohu. Každý soud by mu dal za pravdu. Nelze kamuflovat splácení dluhu jako zálohy na správu. Pouze naivita vedla tazatelku k takovým úvahám.

lake

Vložil anon (bez ověření), 3. Leden 2014 - 15:23

To myslíte tak, že jim vysoce navýšíte platby za služby? Ale pokud jsou myslící, tak s takovým navýšením přece nebudou souhlasit. Služby nejsou okna, výměna okna není služba. Dále počítejte s tím, že nemáte právo vniknou jim do bytu a vyměňovat okna. Nebo to uděláte násilím, když vás tam nepustí? Ešte máte možnost vzít klobouk a obejít dům, přející sousedé jim třeba přispějí dobrovolně. To ovšem opět nemáte záruku, že vás pustí do bytu a nechají si ta okna vyměnit. Nezlobte se, ale tuhle hurá akci jste měli lépe připravit.

Vložil Zakladatelka vlákna 3 (bez ověření), 3. Leden 2014 - 15:59

S výměnou oken souhlasí, do bytu stavební firmu pustí, jen ji nechtějí platit. Zálohy jsou nastaveny tak, že je určitá rezerva,přeplatek, který se vypořádává na konci roku. Po výměně oken by nedošlo ke zvýšení, ale existující přeplatky by se využily na splácení (jedná se o důchodce, takže zásadní navyšování záloh na služby není proveditelné, navíc zateplením a výměnou oken se sníží náklady na topení, tudíž výše přeplatku se i bez navýšení záloh zvýší). Ad poslední věta – stávající výbor je ve funkci něco přes měsíc, možnost podávat žádost o tuto dotaci je časově omezena.

Vložil anon (bez ověření), 3. Leden 2014 - 16:20

Zeptám se natvrdo. A co když umřou, nebo převedou byt na někoho jiného, kdo to zaplatí? Budete to mít jištěné? Já být členom vašeho společenství, tak s vaší variantou zásadně nesouhlasím. A ještě jedna poznámka. Neznám stav vašeho domu, ale neočekávejte, že zateplením se zásadně sníží náklady na topení. To jsou papírové vize projektantů,které se vůbec ale vůbec nemusí naplnit.

Vložil Zakladatelka vlákna 4 (bez ověření), 3. Leden 2014 - 16:51

Zásadní nesouhlas znamená to, že místo půjčky na okna ve výši cca 80 000Kč (rozpočteno zhruba 6000 – 8000/byt. jednotku) se díky ztrátě dotace všem zvednou celkové náklady (na již odsouhlasenou a nutnou) rekonstrukci o cca 1 500 000, což znamená navýšení o cca 150 000/byt.jed­notku. Ostatní vlastníci tedy preferují spíše variantu 1.

Vložil lake, 31. Prosinec 2013 - 23:04

Paní Jano,
na samém začátku nám prosím sdělte čí jsou okna přístupná z bytů podle Prohlášení vlastníka budovy. To je zásadní informace a teprve pak bude možno pokusit se konkrétně odpovědět.

Obecně je možno říci pouze to, že dluh vlastníka jednotky vůči SVJ může být samozřejmě hrazen z jeho přeplatků vyplývajících (například) z vyúčtování služeb, a to i bez souhlasu dlužníka. Věřitel i dlužník má právo provést vzájemné započtení existujících pohledávek a písemně to sdělí druhé straně. Započtením jsou tyto pohledávky vypořádány a zanikají stejně, jako kdyby si je obě strany uhradily. Viz zákon č. 89/2012 Sb., § 1982 a následující.

lake

Volby prohlížení komentářů

Vyberte si, jak chcete zobrazovat komentáře a klikněte na "Uložit změny".