SVJ CHCE KOUPIT "VLASTNÍ" KOTELNY?
V roce 2008 vzniklo SVJ, v prohlášení vlastníka není uvedená žádná ze šesti kotelen. Za kotelny a technologii jsme platili a dosud platíme „nájem“. V roce 2010 se developer dostal do insolvence, kotelny připadly bance, která dávala úvěr na výstvbu areálu. Banka chce nyní prodat kotelny a několik dalších nebytových prostor realitce, která by je měla s nějakým procentem navíc prodat SVJ.
SVJ, banka i realitka argumentují tím, že po prodeji kotelen bude SVJ vlastníkem a nebude platit nájemné za prostor ani za technologii. Zatím není jasné, zda SVJ má záměr po odkoupení upravit prohlášení vlastníka tak, aby každá BJ měla podíl na kotelnách.
SVJ díky neschopnosti zatím prohospodařilo několik milionů. Proto s uvedeným postupem nesouhlasí několik vlastníků, kteří argumentují tím, že kotelny měly být zapsané v prohlášení vlastníka a neměly vůbec připadnout v insolvenčním řízení bance.
Byl by nákup takových kotelen nezapsaných do prohlášení vlastníka v souladu se zákonem? Co když někteří vlastníci podají žalobu na SVJ kvůli takovému nákupu kotelen? Je potřeba k takovému nákupu 50%, 75%, nebo dokonce 100% hlasů z přítomných nebo dokonce všech vlastníků? Jaký postup při získání kotelen do vlastnictví SVJ navrhujete?
Děkuji, případné nejasnosti v dotazu opravím.
Je třeba rozlišit co míníte pojmem „kotelna“. Je to místnost, nebo technické zařízení?
Pokud jde o místnosti v domě, ty jsou společné. Nejde o nebytové porostory (ty by byly uvedeny v Prohlášení vlastníka).
Je tedy zcela nesmyslné tvrzení, že „Za kotelny a technologii jsme platili a dosud platíme „nájem““. Nelze platit nájem za vlastní místnosti, které užívá někdo jiný. Naopak nájemce těchto společných místností měl platit nájemné vám, vlastníkům domu.
S technologickým zařízením kotelen jste to popletl podobně: vlastník je provozuje sám, nebo je přenechal provozovateli a inkasuje za to nějaké částky. Vlastník či přímo provozovatel dodává teplo vlastním jménem a na svůj náklad odběrateli, kterým je nejspíše SVJ.
V tomto obchodním vztahu není místo pro jakýsi „nájem“ technického zařízení. Odběratel (SVJ) a koneční spotřebitelé prostě hradí náklady, kalkulované podle metodiky Energetického regulačního úřadu. Odběratel ani koneční spotřebitelé nemají naprosto žádný právní důvod platit jakýsi „nájem“ komukoliv za cizí technologii, kterou si nepronajali. .......................................................................................
Technické zařízení kotelen může SVJ pořídit do svého vlastnictví. Paskvil ZoVB o tom mlčí, takže teoreticky by rozhodování náleželo pouze samotnému statutárnímu orgánu. Klíčová otázka je ovšem kde na to SVJ vezme peníze. Může si například vzít úvěr a splácet jej z příjmů za dodávané teplo.
lake
Dobrý den, ano, vypadá to neuvěřitelně, ale JE TO TAK:
1/ KOTELNY = MÍSTNOSTI, TECHNOLOGIE = TRUBKY, KOTEL, VENTILY..
2/ KOTELNY JSOU V PROHLÁŠENÍ ZAPSANÉ JAKO NEBYTOVÉ PROSTORY, KTERÉ PATŘILY DEVELOPEROVI
3/ ZA KOTELNY I TECHNOLOGII JSME PLATILI A PLATÍME NÁJEM, ALE MŮŽETE TOMU ŘÍKAT I JINAK
4/ SVJ CHCE TYTO KOTELNY I TECHNOLOGII KOUPIT OD BANKY PŘES REALITKU
5/ OTÁZKA ZŮSTÁVÁ – CO JE MOŽNÉ S TÍM DĚLAT? JE TO PRÁVNĚ VŮBEC MOŽNÉ? POTŘEBOVALI BYCHOM PRAKTICKÉ RADY, NE TEORIE
Ale prosím Vás – vy potřebujete zatím hlavně tu teorii.
Napsal jste, že platíte nájem ale „můžete tomu říkat i jinak“. Jak jinak? Platí tedy SVJ nájemné, nebo neplatí nájemné? A hlavně: za co se platí??? A kdo je vlastníkem místností či prostor které jsou údajně pronajímány?
Zdá se, že se hradí celé roky jakýsi nájem, přestože si SVJ nic nepronajímá. Nájemné by ovšem mohl platit jedině vlastník či provozovatel technologie a platil by vlastníkovi společné místnosti či nebytového prostoru.
Jenomže SVJ není ani vlastníkem, ani provozovatelem technologie. Vysvětlete laskavě za co se platí to tajemné nájemné? SVJ si snad něco pronajalo? V tom případě by bylo vhodné znát, co je ppředmětem smlouvy, když tento prostor nijak nevyužívá, ani do něj nemá přístup.
Ohledně kotelen (které jsou místnostmi)
Prve jste napsal, že nejsou uvedeny v Prohlášení vlastníka budovy. Tomu
nerozumím. Každá místnost domu musí vždy ze zákona být uvedena
v Prohlášení, buď jako součást jednotky, nebo jako společná místnost
domu. Jak to tedy je u vás? Máte vadné Prohlášení? Nebo jsou v něm
uvedeny i kotelny?
Nerozumím ani tvrzení, že banka chce kotelny prodat. Prodat lze pouze
samostatnou věc, například jednotku. Ale psal jste, že kotelny nejsou
jednotkami zapsanými v Prohlášení. Nelze je prodat ani koupit. Banka vás
tahá za nos? Nebo jde o samostatně stojící stavby?
..........................................................................................
Praktickou radu ode mne jistě později dostanete, ale napřed se musí
vyřešit tato teorie. Bez toho nelze dát praktické rady, po kterých
toužíte. Je zbytečné zabývat se praktickými otázkami nákupu kotelen,
když nevíte, zda vůbec jde o samostatné věci, způsobilé být předmětem
prodeje.
lake
- SVJ platí nájem bance za místnosti, kterým se říká kotelny a platí bance za technologie, které jsou v těchto místnostech namontované a vyrábí teplo. Před insolvencí jsme platili developerovi, který byl vlastníkem místností i technologie.
- Vlastníkem kotelen i technologie jak jsem napsal, byl developer, který zkrachoval a kotelny i technika přešly rozhodnutím soudu do vlastnictví banky.
- Ano, máme vadné prohlášení. Kotelny jsou zapsané v prohlášení jako nebytové prostory, ve výkresu ale nejsou označené jako společné části budovy.
- Banka chce prodat kotelny i technologie, protože jsou nyní rozhodnutím soudu v jejím vlastnictví.
- Případně můžu poslat (ale nevím kam a jak) prohlášení vlastníka i záměr SVJ koupit kotelny i technologii.
- Rozumím tomu, že je to neuvěřitelné, ale je to bohužel tak, jak popisuji (i když asi ne zcela do puntíku přesně).
Děkuji za upřesnění. Konečně to dává smysl. Takže teď píšete, že kotelny jsou zapsané v Prohlášení, a to jako nebytové prostory. Jsou v katastru vloženy jako jednotky a mají svého vlastníka (zřejmě banka). SVJ má nyní nabídku na jejich odkoupení.
Otázkou zásadní důležitosti je zda teplo z kotelen sloužilo k zásobování domu teplem v den, kdy bylo vloženo Prohlášení vlastníka do katastru.. Lze to zjistit z kolaudačního stavu domu v den rozdělení budovy na jednotky a společné části (datum vkladu Prohlášení do katastru). Buď (1) byl dům v té době zkolaudován s dálkovou dodávku tepla ze zdroje mimo dům, nebo (2) byl zkolaudován pro dodávku tepla z domovních kotelen.
Jde o otázku zásadní důležitosti: Pokud platí (2), pak kotelny nejsou jednotkami a jsou od počátku společnými částmi domu ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. V tom případě by šlo o vadné Prohlášení ohledně vymezení kotelen jako jednotek. Zároveň by byl nulitní (absolutně neplatný) zápis vlastnictví kotelen v katastru.
Neexistující jednotku nelze prodat ani koupit.
lake
Dobrý den, je velmi nepravděpodobné, že by areál byl v jakékoliv době připojený na nějaký dálkový teplovod. Buď kotelny v rozhodné době vůbec nefungovaly, nebo fungovaly. To se pokusím zjistit, i když nevím přesně kde.
Dle nejrůznějších názorů jde o případ vadného prohlášení, ale nevím, zda někdo zkoumal, zda kotelny fungovaly a vytápěly areál v rozhodném okamžiku. Kdyby to bylo tak, že fungovaly a nebyly zapsané jako společné prostory, co má dělat mini skupina vlastníků, kteří nesouhlasí s nákupem od banky přes realitku? Jaký postup by byl správný, a jaký postup by byl reálně možný, aby neohrozil existenci bytových jednotek? Právník SVJ, který tlačí odkup kotelen od banky tvrdí, že by soud mohl na žádost banky prohlásit celé prohlášení za neplatné a my bychom přišli o vlastnictví bytových jednotek (celý postup nákupu BJ by se zpochybnil a anuloval)? Děkuji.
Pozor!!! Právník SVJ hraje svou soukromou hru v neprospěch SVJ.
Nevěřím, že by právník neznal konstantní soudní judikaturu ohledně Prohlášení vlastníka: Prohlášení není nikdy vadné jako celek. Lze je podle potřeby opravit, a to pouze v té části, která je vadná. Nejvyšší soud v rozhodnutí 28 Cdo 2120/2004 odmítl myšlenku o tom, že by celé Prohlášení mohlo být neplatné pouze kvůli dílčí chybě. Viz http://pravo4u.cz/…o-2120–2004/.
Dále nevěřím, že by právník neznal (15 let trvající) konstantní judikaturu: Kotelna je ze zákona vždy společnou částí domu. Nikdy není jednotkou a takové určení je absolutně neplatné pro rozpor se zákonem. Viz namátkou judikáty:
- Rozhodnutí Krajského soudu v Hradci Králové 31 Ca 247/98
- Rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 1788/2003 ze dne 6.11.2003, http://www.epravo.cz/…u-34442.html.
- Usnesení Ústavního soudu III.ÚS 23/04 ze dne 08.12.2004, http://kraken.slv.cz/…%C3%9AS23/04.
Vlastnické vztahy ke kotelnám jsou jiné než se domnívá právník, SVJ i banka. V žádném případě neplaťte nic za majetek, který nevlastní banka, nýbrž patří od počátku mezi společné části domu. Případný zdánlivý prodej neexistujících „jednotek“ bude nulitním právním úkonem (absolutně neplatným) a nebude mít právní účinky.
Každý vlastník jednotky se může domáhat toho, aby vlastníci jednotek změnili Prohlášení vlastníka. Nebude-li dosaženo potřebné dohody vlastníků o novém Prohlášení, obrátíte se na soud s žádostí o určení, že jednotky zvané „kotelny“ neexistují.
Upozorňuji, že ke změně Prohlášení nepotřebujete souhlas banky jako domnělého „vlastníka“ kotelen. Banka není vlastníkem jednotek v domě a nemá do věci co mluvit.
Musíte si to vybojovat. Kdo se nestará o svá práva, ten o ně přichází. Od právníka SVJ za těchto okolností žádnou profesionální pomoc nečekejte. Já Vám poradím kdykoliv, ale je to váš boj. Bojujte tedy.
lake
Prosím o radu, kde (u jakého úřadu) nebo podle jakého dokumentu s určitostí zjistit, že „…teplo z kotelen sloužilo k zásobování domu teplem v den, kdy bylo vloženo Prohlášení vlastníka do katastru…“. Zatím mám jenom ústní informace o tom, že areál nikdy nebyl připojený k žádnému jinému zdroji tepla.
A potom bych potřeboval poradit, jaké praktické kroky je vhodné podniknout:
- SVJ odhlasuje na shromáždění nákup = podat žalobu na usnesení?
- žalovat až provedení nákupu kotelen?
- nebo jenom nezaplatit příspěvek na nákup a počkat na žalobu od SVJ?
Jak musí být právník specializovaný, nebo zkušený, aby mohl zastupovat takovou žalobu?
Děkuji
SVJ má podle Stavebního zákona povinnost uchovávat dokumentaci aktuálního provedení stavby po celou doby existence stavby. Požádejte o nahlédnutí. Že to údajně bylo s kotelnami někdy jinak nechť prokazuje údajný vlastník kotelen.
Stavební úřad archivuje projektovou dokumentaci z doby, kdy bylo žádáno o stavební povolení. Dále archivuje stav v okamžiku kolaudace stavby, včetně všech povolených změn (změny ve způsobu užívání stavby), ke kterým došlo v průběhu výstavby i později během užívání stavby. Z toho je třeba vyjít a z toho zjistíte zda v domě byly a jsou místnosti označené jako kotelny či výměníkové stanice.
Protože jde o bytový dům, musela již v projektu být řešena otázka způsobu vytápění všech budov: buď technologie umístěná v konkrétních místnostech domu, nebo napojení na zdroj tepla mimo dům, nejspíše s výměníkovými stanicemi. Z kolaudačního stavu je vždy třeba vycházet.
Váš právní postup jsem už naznačil: Jestliže o koupi kotelen bylo na shromáždění rozhodnuto, můžete se obrátit na soud podle § 11 odst. 3 ZoVB s tím, že jde o usnesení nulitní, neboť místnosti nejsou jednotkami, nemohou být předmětem prodeje a jejich vlastníkem je jiná osoba nežli domnělý prodávající.
Vy sám jako spoluvlastník společných částí domu se můžete mezitím domáhat toho, aby soud označil Prohlášení za částečně vadné a určil, že kotelny jsou společné. Jistě se k Vám mohou přidat někteří, nebo všichni vlastníci jednotek v domě. Nebo raději zaplatí za vlastní majetek?
lake
…nějak jsem si nestihl přečíst odpověď. Děkuji.
Situace je taková, že SVJ asi na mých 15 žádostí o předložení nejrůznější dokumentace nereaguje a nic nepředkládá (třeba seznam dlužníků, stavební povolení na stožáry, finanční plán obrav ve vztahu k „fondu oprav“ atd.).
Ale na stavebním úřadu v dokumentaci dohledám potřebné informace.
Shromáždění zatím nákup neodsouhlasilo, ale co se shromáždění předloží, to ovce odhlasují téměř na 100%, takové volební výsledky nebyly ani v socializmu.
Konkrétního právníka či kancelář s přiměřenou zkušeností mě můžete doporučit?
Děkuji
Zkuste archiv stavebniho uradu – kotelna musela byt zkolaudovana, provedeny revize, topna zkouska, mereni hluku apod – data na techto dokumentech budou ukazovat, od kdy byla kotelna v provozu, a samotny projekt bude ukazovat, kam dodavala teplo.
A jinak bych se byt Vami snazil na Shromazdeni vysvetlit ostatnim vlastnikum, ze schvalovat nakup neceho, co druhe strane nepatri, je blbost.
Za radu a) děkuji. Rada b) je nesmysl – shromáždění několik let nebylo schopné prokouknout systematické okrádání SVJ ze strany správce, který do výboru nastrčil svoje koně. SVJ se za dva a půl roku dopracovalo do dluhu asi 4 mil Kč. S kým se v takovém případě chcete domlouvat? Většina vlastníků raději zaplatila za dluhy několik desítek tisíc, než aby se snažili něco s tím udělat.
Zajímal by mne názor na můj druhý dotaz, jaké praktické kroky je vhodné podniknout:
- SVJ odhlasuje na shromáždění nákup = podat žalobu na usnesení?
- žalovat až provedení nákupu kotelen?
- nebo jenom nezaplatit příspěvek na nákup a počkat na žalobu od SVJ?
Jak musí být právník specializovaný, nebo zkušený, aby mohl zastupovat takovou žalobu?
Děkuji
Poslední komentáře