Stavebník a kolaudace bytového domu
Situace: Stavebník postavil bytový dům a rozprodal bytové jednotky a garáže v suterénu (až na 4, které zatím stále vlastní) individuálním vlastníkům. Vlastníci tak mají se stavebníkem uzavřenou standardní kupní smlouvu na příslušné jednotky a dále mu někteří dali plnou moc na zastupování ve všech právních úkonech souvisejících s kolaudačním řízením.
V průběhu rozprodávání jednotek dostal stavebník od SÚ povolení k předčasnému užívání stavby a následně požádal o kolaudaci. Ta se ale v důsledku závad, na které mj. poukázali sami vlastníci jednotek, přerušila do jejich odstranění.
Problém: SÚ tvrdí, že vlastníci „vstoupili do práv stavebníka“, stali se tak také dalšími stavebníky ve smyslu SZ a jsou tak odpovědní za kolaudaci domu. Vlastníci jednotek očekávají, že SÚ bude aktivně zasahovat do kolaudačního řízení v jejich prospěch, když už povolil předčasné užívání stavby. Zatím ale SÚ stále jen přerušuje řízení do odstranění závad a čeká, až stavebník prodá zbývající garáže a z jeho pohledu se tak vlastníci jednotek stanou jediným stavebníkem, který pak pochopitelně bude mít zájem na kolaudaci přes setrvávající závady.
Nějak mně ti nebere hlava, jak jsme se koupí jednotek mohli stát také stavebníky odpovědní za kolaudaci domu, ke kterému např. nemáme žádnou dokumentaci. Má SÚ pravdu?
Píšete, že jste koupil rozestavěný byt v rozestavěné nezkolaudované budově. Nyní se tomu divíte. Nic jiného jste ovšem nemohl očekávat. Samozřejmě šlo to řešit i jinak (smlouvou o smlouvě budoucí), ale to je v tomto okamžiku už jedno.
Bylo například možné zároveň s kupní smlouvou uzavřít smlouvu o výstavbě, ve které by si stavebník a ostatní spoluvlastníci vzájemně vymezili svá práva a povinnosti do okamžiku kolaudace. V této smlouvě by byl pochopitelně určen pouze jediný stavebník jako osoba mající „právo založené smlouvou provést stavbu“. Bez této smlouvy jste pro SÚ stavebníkem všichni.
Nemáte pravdu, že snad SÚ „čeká, až stavebník prodá zbývající garáže a z jeho pohledu se tak vlastníci jednotek stanou jediným stavebníkem“. SÚ samozřejmě na nic nečeká. Úřadu je to úplně jedno. Už dnes jsou přece vlastníci budovy z pohledu SÚ jediným stavebníkem. Ostatně původní stavebník nemusí své čtyři garáže prodat nikdy, takže by bylo velmi nerozumné čekat na událost o níž není jisto, že nastane.
lake
Podle znění SZ platného pro náš případ se „stavebníkem“ rozumí též investor a objednatel stavby. Je to pojem, který tak není definován a jeho naplnění se tak zřejmě musí nějak dovodit. Stavebníkem je podle mého ten, kdo se tak chová, kdo požádal o stavební povolení a o kolaudaci stavby, ledaže by tuto odpovědnost na někoho smluvně převedl.
Je osoba stavebníka totožná s osobou vlastníka? To by pak nedával smysl § 78, kde se říká, že účastníky řízení je mj. vlastník stavby.
V současně platném znění SZ je osoba stavebníka definována: stavebníkem je osoba, která pro sebe žádá vydání stavebního povolení nebo ohlašuje provedení stavby, terénní úpravy nebo zařízení, jakož i její právní nástupce, a dále osoba, která stavbu, terénní úpravu nebo zařízení provádí, pokud nejde o stavebního podnikatele realizujícího stavbu v rámci své podnikatelské činnosti; stavebníkem se rozumí též investor a objednatel stavby.
I podle tohoto znění podle mého nelze udělat rovnítko mezi stavebníkem a vlastníkem. A taktéž vlastník je (pouze) účastníkem řízení.
Dobrý den,
se zájmem sleduji vaši výměnu zpráv s p. Lake. Nerozumím vám v jedné věci. Koupil jste rozestavěný byt; pokud však mělo být záměrem, že ho původní vlastník následně dostaví , pak jste musel s ním uzavřít nějakou smlouvu (nebo věc začlenit do smlouvy kupní) že stavbu skutečně dokončí. Meřitelným výsledkem měla být úspěšná kolaudace. Plnění takového závazku tedy po developerovi vymáhejte.
Nebo takový závazek není a uzavřeli jste kupní smlouvu na rozestavěný byt, bez dalšího?
Ve vašem dotazu dále zcela chybí, jak se k věci staví developer. Pokud závady odstraní, může může vám být jedno, že jste společně s ním stavebníkem i vy.
V podstatě vůbec nerozumím tomu, proč jste kupovali jednotky nezkolaudované.
G.X.
Zdenek 22 napsal: "... podle mého nelze udělat rovnítko mezi stavebníkem a vlastníkem. A taktéž vlastník je (pouze) účastníkem řízení."
Pane Zdenku, z Vašeho příspěvku je zřejmé, že se teprve seznamujete s obsahem zákona č. 183/2006 Sb. Stavební zákon. Definici stavebníka jste sice uvedl, jenže jste této definici neporozuměl. Mimochodem Vámi zmíněný § 78 se týká územního rozhodnutí a neobsahuje nic z toho, co tvrdíte.
Podle § 2 odst. 2 písm. (c) StavZ platí: "Stavebníkem [je] osoba, která pro sebe žádá vydání stavebního povolení nebo ohlašuje provedení stavby, terénní úpravy nebo zařízení, jakož i její právní nástupce, (...)"
Podle § 110 odst. 2 písm. (a) StavZ platí: "K žádosti [o vydání stavebního povolení] stavebník připojí doklady prokazující jeho vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu nebo opatření anebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku nebo stavbě, pokud stavební úřad nemůže existenci takového práva ověřit v katastru nemovitostí; (...)."
V případu z úvodního dotazu developer byl vlastníkem pozemku, na němž se mělo začít stavět. Stavebníkem se stal z titulu svého vlastnického práva k tomuto pozemku. Převodem jednotek vstoupili nabyvatelé bytů do práv a povinností původního vlastníka, včetně práv týkajících se pozemku (§ 20 odst. 2 ZoVB). Proto se všichni vlastníci jednotek stali také právním nástupcem původního stavebníka podle § 2 odst. 2 písm. (c) StavZ. Stavební úřad tedy postupuje v souladu s právem.
Chcete-li se svých povinností stavebníka zprostit, konejte jak jsem Vám poradil: uzavřete smlouvu o výstavbě se všemi vlastníky jednotek, ve které určíte kdo bude nadále stavebníkem. Tato osoba pak předloží smlouvu Stavebnímu úřadu podle § 110 odst. 2 StavZ.
lake
lake: Jen pro připomenutí. Jak jsem již výše naznačil, stavební povolení bylo vydáno v 2006/02, tj. za účinnosti předchozího znění SZ a i kolaudační řízení a jeho pojmy se řídí tímto zněním zákona.
Ačkoliv mně tato diskuse náš problém nevyřeší, je pro mě i tak cenná. Alespoň mohu pochopit myšlenkové pochody SÚ, když koná, jak koná.
Co nebo kdo je to „stavebník“? Zatím jsem přesvědčen, že je to fyzická nebo právnická osoba, na kterou přejdou jistá práva a povinnosti tím, že tak začne jednat. Pokud by to byl pouhý institut, jehož nositelem může být podle okolností a v čase kdokoliv, snad by platilo, co zde tvrdíte. Myslím, že je důležité pojem „stavebníka“ chápat také v jeho časové souslednosti. Je to on, kdo požádá o stavební povolení, odpovídá za průběh stavby a nakonec požádá a odpovídá za její kolaudaci. On jediný zná stavbu a má dokumentaci.
Já jsem si koupil zboží (bytovou jednotku) od firmy ABC. Já jsem si nekoupil část firmy ABC, ani jsem s firmou ABC neuzavřel žádnou smlouvu o převodu jejích práv (stavebníka). Proto se domnívám, že koupí zboží od firmy ABC jsem do jejích práv nemohl vstoupit a tím i do práv a povinností stavebníka, ke kterému se tato firma nejenom podáním žádosti o kolaudaci, ale i svým předchozím jednáním přihlásila.
G.X.: Jednotku jsme kupovali v okamžiku, kdy stavba byla prakticky 100% dokončená a bylo povoleno její předčasné užívání. Z počátku se zdálo, že kolaudace, o kterou v té době stavebník již požádal, je na spadnutí. Následně ale vyplynuly docela závažné nedostatky stavby a od té doby zde panuje patová situace. Stavebník nekoná (nedostatky zřetelně pojmenované v kolaudačním řízení neodstraňuje) a SÚ tomu jen přihlíží, jakoby se ho to netýkalo.
Pane Zdenku, nerozumíte nebo rozumět nechcete co se Vám píše. Není Vám pomoci. Jasně jsem Vám napsal proč Váš názor je vadný a zdůvodnil jsem to.
Koupil jste si nedostavěnou jednotku bez smluvního zajištění kolaudace stavby a toto je výsledek.
Stavební úřad koná v souladu se zákonem. Přeberte si to jak chcete.
Kdy by se věci měly dít tak, jak se ve svém omylu domníváte Vy, pak by stavební úřad přerušil stavební řízení již v okamžiku kdy první jednotka byla převedena do vlastnictví jiné osobě nežli developerovi. Tím okamžikem by totiž (podle Vás) přestalo platit oprávnění původního stavebníka, které vyplývalo pouze z jeho výlučného vlastnictví pozemku a stavby.
lake
Pane lake, dík za váš komentář a beru ho na vědomí. Každopádně se pokusím všemi dostupnými prostředky přesvědčit SÚ o mém výkladu, tím spíš, že ho podpořil náš právní zástupce. Tím bychom tuto diskusi mohli ukončit a pokud by došlo k zásadnímu obratu v této věci, napíšu to sem. Myslím, že to bude poučné i pro ostatní.
Pozn.: Také jsem byl zprvu všude přesvědčován, že stavba nemůže mít číslo popisné před kolaudací a světe div se, my adresu máme. „Pouze“ na základě rozhodnutí o předčasném užívání.
Poslední komentáře