Stanovy bytového družstva

Misme,

mám jiný názor.

§ 731/2 řeší naštěstí pouze § 731/1. Ale i tak si nedovedu představit 100% souhlas u družstva o stovkách členů.

Sám jsem předsedou malého družstva o 22 členech. Po jednom zesnulém zbyli dědicové, co se přes rok hádají o dědictví. Další členka leží na jipce a je jen otázka času kdy nastane dědické řízení, možná další rok. Do 1.7.2014 nemůžu sehnat 100%. Tohle ustanovení mohl napsat pouze pošahaný teoretik, který netuší jak to vypadá v praxi.

Na ostatní náležitosti stanov se vztahují § 644 a 645 ZOK, tj. usnášeníschopnost při nadpoloviční většině všech a rozhodování nadpoloviční většinou přítomných.

Hezký den!

Pavel

I když již uplynulka lhůta pro transformaci bytových družstev na nové podmínky dle nového obč.zákoníku (NOZ) a zákona o obchodních korporacích (ZOK),nadále trvají poleminky, zejména pokud se týče bytových družstev a způsobu přijetí nových stanov (§ 731 ZOK). Myslím, že dochází mnohdy k nepochopení, lépe řečeno špatnému čtení zákona. Nejdříve tedy ke znění § 731, odst. 2 ZOK, který se odkazuje na ustanovení § 731 odst. 1 ZOK. Je špatný výklad v tom smyslu, že souhlasu všech členů s novými stanovami bytového družstva je třeba pouze ve věci podmínek uvedených v § 731, odst. 1, písm. a) a b). § 731, odst. 1 totiž říká, že v případě bytových družstev mimo obecných podmínek, uvedených v § 553 ZOK ve stanovách bytovývh družstev jsou navíc… a pak je uvedeno co v § 731, odst. 1, písm.a) a b). Jinak řečeno, stanovy bytových družstev musí obsahovat mimo obecných náležitostí uvedených v § 553 ZOK navíc i skutečnosti, uvedené v § 731, odst. 1, písm. a) a b). A dále, souhlasu všech členů je třeba ke všemu, co je uvedeno v § 731, odst. 1, t.j. jednak ke schválení obecných podmínek uvedených v § 553 ZOK a dál komentovaných v následujících ustanoveních , t.j. po § 730 ZOK a navíc i skutečnostem uvedeným v § 731, odst. 1, písm. a) a b). Je třeba si uvědomit, že družstva nejsou jen bytová, ale i jiná, a ty nemají specifickou úpravu ve stanovách, jak je tomu u bytových družstev.Takže názor, že souhlasu všech členů bytového družstva je třeba pouze ke schválení té části stanov, jak je uvedeno v § 731, odst. 1 ZOK je MYLNÝ! Pokud se týká účasti všech členů na členské schůzí při schvalování nových stanov. Opět dochází k omylu. V ust. § 731, odst. 2 je výslovně uvedeno, že je třeba SOUHLASU všech členů bytového družstva, nikoli účasti všech členů na členské schůzí. Nebo-li souhlas může být udělen každým jednotlivýmn členem osobně nebo prostřednictvím zmocněnce, který může člena, resp. i více členů zastupovat na členské schůzí. Pokud by bylo možné na něčem bazírovat, pak možna jen na tom, aby ve zmocnění bylo výslovně uvedeno, že zmocněnec je oprávněn jménem zmocnitele hlasovat o přijetí nových stanov.Osobně zastávám názor, že postačí, pokud bude zmocnění obsahovat klausuli, že je zmocněnec oprávněn hlasovat v zastoupení zmocnitele o všech záležitotech, o kterých se bude na členské schůzí hlasovat. Je pravda, že na straně jedné se může jevit toto ustanovení (potřebný souhlas všech členů) jako nesmyslné, ale na straně druhé to svoji logiku má. Vezmeme-li v úvahu, že podle obecně platných podmínek každý, kdo vstupuje dobrovolně do jakéhokoli organizovaného spolku musí příjmout obecná pravidla takového spolku, v případě obchodní společnosti společenskou smlouvu nebo stanovy a jimi se řídit. Převedeno na podmínky bytových družstev, vzhledem k tak rozsáhlým změnám, jaké nastaly podle nových zákonů je nutné, aby každý člen vyslovil jednak, že se s pravidly (stanovami) seznámil a jednak, že k ním přistupuje. To vše je základní podmínkou členství v družstvu, nebo-li, i když došlo k rozsáhlým změnám, hodlám i nadále v družstvu zůstat jako člen a proto přijímám nové stanovy. Na závěr jednu poznámku. Dochází-li k polemice mezi členy ohledně výkladu jednotlivých ustanovení zákona nebo dokonce zákona jako celku budiž. Horší je situace, pokud neexistuje jednota v právnické odborné veřejnosti, ať již mezi notáři, kteří pořízují zápisy z členských schůzí, jako podklad pro zápis do veřejného (obchodního) rejstříku, tak potom u rejstříkových soudů. Osobně se těším na první spor u soudu, který bude řešit spor člena družstva s družstvem nebo mezi členy navzájem, jak bude řešit předběžnou otázku, t.j., zda družstvo má platné stanovy a zda účastnici jednali či nikoli podle těchto stanov. Bude to zajímavé zejména v případě, pokud se účastník bude dovolávat platnosti či neplatnosti úkonu, který byl učiněn proto, že odporuje novým stanovám. Jinak, chtěl bych vzkázat všem členům bytových družstev, aby nepodceňovali dění kolem změn ve stanovách. Žel najdou se hodně „vynalézaví funkcionáři“, kteří využijí nezájmu členů o dění a mohou prosadit takové změny stanov, které mohou členům přivodit nejen starosti, ale i nenavratitelné ztráty. Je to smutné o to více, že neznám lepší organizaci pro zajištění správy bytového fondu a ochrany práv a zájmů členů družstva. Má to jen jednu nezbytně nutnou podmínku, a to že nedojde ke zneužití. Bohužel, v českých končinách to není jev neznámý. Snad i tato skutečnost vedla tvůrce zákona k tomu, aby vzbudili jednotlivé členy, aby se zajímali o své záležitosti a alespoň se seznámili s novými stanovami než vysloví souhlas s jejích zněním, resp. než zmocní jiného, aby jejich jménem takový souhlas vyslovil. Zdraví Vilda

njn, nejsem právník, jen občan, který se snaží samostudovat, rozumět, chápat. To, co jsem napsala, tvrdí také paní magistra ze Sdružení nájemníků ČR (tvrzení je uvedeno vícekrát), důkaz najdete zde → http://www.portalobydleni.cz/…va-druzstva/

To ovšem neznamená, že Váš výklad nemá logiku, vypadá i použitelněji, akorát o tom, zda bylo hlasováno po právu nebo ne bude s vysokou pravděpodobností rozhodovat někdo jiný, než my tři. Ta 100% účast je zichrovka, jde to provést i s plnou mocí.

Misme, z paní magistry bohužel padají vůbec zajímavé perly, např.: „Podle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů sice SVJ vzniklo již v minulém roce, vzhledem k tomu, že však nebylo založeno dostanete se podle výkladu k občanskému zákoníku do režimu § 1204 a SVJ tedy po jeho založení vznikne zápisem do obchodního rejstříku.“

Asi jako by gynekolog sdělil matce: Dítě se sice už narodilo loni, ale nebylo počato, proto podle výkladu po jeho početí dítě porodíte až přijdete na pododní sál.

P.V.

I když plzeňským paskvilům NOZ a ZOK nerozumím, tak se domnívám, že dvakrát SVJ nemůže vzniknout. I tak špatný předpis, jako je NOZ, snad něco takového neumožňuje.

Položím otázku na info@portaloby­dleni.cz.

Portál je placen i z mých daní, tak předpokládám, že by měl obsahovat uvěřitelné informace.

Dále paní magistra opakovaně tvrdí, že na změnu stanov je nutno 100%. Podle mého názoru to platí pouze na případy uvedené v § 731/1 ZOK. V ostatních případech to není pravda. Povinnost ověřovat podpisy na plné moci také nemohu najít. Již jsem tomu slavnému portálu poslal dotaz.

Bylo by vhodné, aby těch dotazů bylo co nejvíce, předpokládám, že je někdo bude číst a při opakovaných dotazech na nesmyslné odpovědi publikované na portálu třeba zjedná nápravu.

Pokud mi portál odpoví, že pouze přebírá „odborná stanoviska“ od jiných portálů, tak napíšu panu Tarabovi, předsedovi Sdružení nájemníků, jak jistá Mgr. kazí pověst jeho sdružení.

Hezký den!

Pavel

Reakce na komentář:

„Dále paní magistra opakovaně tvrdí, že na změnu stanov je nutno 100%. Podle mého názoru to platí pouze na případy uvedené v § 731/1 ZOK. V ostatních případech to není pravda.“

Dle mého názoru stoprocentní většina platí skutečně pro ust. § 731/1 ZOK. Ale toto ustanovení obsahuje povinné náležitosti stanov bytových družstev, které dosud družstva, pokud se nemýlím, povinně ve stanovách nemusely mít. Takže pokud se musí stanovy přizpůsobit ZOKu, musí povinně obsahovat náležitosti uvedené v ust. § 731/1 ZOK a proto je tedy nutno 100 %.

Paní Mgr Lenka Veselá napsala na jiném serveru pod nadpisem „Nové stanovy a nepřítomnost člena“ tuto zřejmou nepravdu:

Že paní Veselá nemá pravdu je jasné každému, kdo si přečetl ustanovení § 731 ZOK a zná družstva a jejich stanovy. Zpravidla není ke změně stanov nutná přítomnost 100% členů na schůzi. Ani zákon č. 90/2012 Sb. nepožaduje účast všech členů družstva na schůzi. Tvrzení zveřejněné na portálu www.portalobydleni.cz je tedy zjevně nepravdivé.

Jiná věc je, že před povinnou úpravou stanov podle § 731 si družstvo musí zajistit souhlas všech dotčených družstevníků s rozšířením stanov podle § 731 odst. 1 ZOK. K tomu postačuje získat tento souhlas jednotlivě, např. podepisováním listiny nebo listin, a samozřejmě kdykoliv, i mimo členskou schůzi družstva. Ničím nepodložené tvrzení o údajné „nutné stoprocentní účasti na schůzi“ si paní Veselá vycucala z prstu.

Takže nevěřte právníkům. Nemyslí a opisují nesprávné výklady navzájem jeden od druhého. Psal jsem o § 731 ZOK podrobně zde: http://www.portalsvj.cz/…zmene-stanov.

lake

P.V. a Pavle,

pokud tedy SVJ vzniklo, ale nebylo ustanoveno volbou statutárního orgánu, a zápisem do veřejného rejstříku, pak skutečně nezbývá, než svolat shromáždění, zvolit statutární ográn, přijmout stanovy a zapsat SVJ do rejstříku. To tvrdí paní magistra a snad s tím souhlasíte, nebo myslíte, že by se mělo postupovat nějak jinak?

Bez ohledu na to, že po zvolení statutárního orgánu a přijetí stanov označíme zápis do veřejného rejstříku za druhý vznik nebo faktické ustanovení SVJ, či ještě jinak, postup popsaný magistrou považuji za správný.

Oznámit soudu. Soud určí společenství opatrovníka, i bez návrhu – par. 165 NOZ. Opatrovník „zaregistruje“ společenství dle zák.č.72/1994 Sb., protože „jiná práva a povinnosti vziklá před úč. NOZ se posuzují podle „dosavadních“ právních předp.“. Společenství vzniklo a zanikne demolicí domu. Nebude 2× vznikat, nebude ani 2× zanikat. Nebude zanikat ani 5×.

I dotčená magistra potřebuje opatrovníka.

Pane Kolenjdoucí, dáváte přednost nesmyslným tvrzením „autority“ před zákonem a zdravým rozumem.

Paní magistra věci nerozumí a její rada je samozřejmě špatná. SVJ, které již vzniklo ze zákona, nemůže být „zakládáno“, ani nemůže podruhé „vznikat“. Nezmyslnost rady dotyčné magistry je naprosto zjevná a tyto nesmysly jsou způsobilé uvádět neznalé osoby v omyl.

Vy jste toho důkazem.

lake

Kolemjdoucí,

mám jiný názor. Rozhodně se nejednalo o druhý vznik, spíše o první zápis do rejstříku. U osoby s Mgr. bych předpokládal, že to rozezná. A když ne, tak že nebude tyto nepravdy šířit po webu.

Pomíjím, že paní magistra nerozlišuje obchodní rejstřík a rejstřík SVJ, to je častá chyba právních laiků.

Jako mnohem závažnější považuji, že někdo vážně uvažuje o tom, že jedno SVJ může dvakrát vzniknout, jednou v roce 2013 a jednou v roce 2014.

Pokud SVJ vzniklo v 2013, ale nezvolilo orgány a neproběhl zápis, tak v 2014 zvolí orgány, může změnit stanovy, které má již od vzniku z roku 2013 a podá návrh na zápis do veřejného rejstříku. Zápisem ale SVJ podruhé nevzniká, protože SVJ je již rok vzniklé.

Není to jen hra se slovíčky, má to i praktické důsledky.

SVJ musí od svého vzniku vést účetnictví. Dokázala by paní magistra odpovědět od jakého vzniku by SVJ mělo vést účetnictví, od prvního či druhého vzniku?

Co bude jako vznik uvedeno na výpisu?

Jak je to s odpovědností „náhradních orgánů“ podle § 9/9 ZoVB v roce 2013? etc.

Hezký den!

Pavel

Pavle,

ptáte se „Jak je to s odpovědností „náhradních orgánů“ podle § 9/9 ZoVB v roce 2013?“

Nijak. § 9/9 ZoVB se k případu, na který odpovídala magistra nevztahuje.

Magistra odpovídala na dotaz, kdy se snížil spoluvlastnický podíl BD na společných částech domu na méně než jednu čtvrtinu. V tomto případě se bude postupovat podle § 9/10 – v případech družstev uvedených v § 24 odst. 1 a 2, která byla původním vlastníkem budovy a vykonávají správu domu, plní funkci orgánů společenství toto družstvo až do doby, kdy budou orgány společenství zvoleny.

Kolemjdoucí,

já jsem pracoval pouze s informací, kterou uvedl P.V. Na ten portál jsem už nešel, abych něco nechytl. V informaci P.V. nic nebylo o § 24/1 a 2 a tak moje stanovisko o § 9/9 bylo správné.

Pokud je v původním dotazu družstvo dle § 24/1 a 2, tak máte s § 9/10 samozřejmě pravdu.

Nicméně to nic nemění na tom, že uvedená Mgr. poskytuje vadné informace (druhý vznik) s vadnou terminologií (obchodní rejstřík).

Uvidíme jak zareaguje na ty ověřené plné moci a 100% hlasování u každě změny stanov.

Hezký den!

Pavel

Misme,

názor nějaké Mgr. mne nechává v klidu. Já pracuji se zákony. :-))

Požádal jsem portál o bydlení o opravu s tím, že se domnívám, že odpověď je vadná, ale že se odpověď šíří webem s argumentací, že je to odpověď odborného portálu o bydlení financovaného státem a tak čtenáři předpokládají, že bude správná.

Uvidíme.

Hezký den!

Pavel

Píši Vám kladný bod. Taky mě napadlo, jestli ta Mgr. Lenka Veselá není jen nick nějakého aktivního tvůrce dotyčných stránek. Tohleto Vaše odhalení je přesně ten důvod, proč mám ráda internetové diskuse. V téhle zemi žije spousta chytrých lidí, akorát slyšet je zejména o těch druhých.

Hezký den.

Petře,

podle § 635 ZOK by měla být plná moc písemná. O ověření NOZ ani ZOK nic nepíší.

KANCL vydal stanovisko, že ani nemusí být plná moc ve formě notářského zápisu, když se pořizuje notářský zápis. Je to trochu nad rámec NOZ, ale NOZ je paskvil a tak pro jeho životaschopnost je snaha to překlenout výkladem. Ostatné o tom stále mluví ta osoba před demisí.

Hezký den!

Pavel