správa bytu v OV
Potřeboval bych prosím radu. Převádíme byt z vlastnictví SBD do vlastnictví člena družstva – mého otce. Nedílnou součástí smlouvy o převodu bytu jsou i podmínky správy společných částí domu. V těchto podmínkách má SBD uvedeno toto ustanovení. „V souvislosti s uskutečněným převodem přecházejí na nového vlastníka veškerá ustanovení těchto podmínek.“ Právník SBD mi tvrdí, že toto ustanovení dopadá až na případný další převod bytové jednotky, tedy z člena-vlastníka na třetí osobu. Ty podmínky jsou dost nevýhodné (slovíčkaření, smluvní pokuty aj.), tak jsme to chtěli vyřešit tak, že byt se nejdřív převede na mého otce s těmito špatnými podmínkami správy, pak mi otec byt daruje a já už si s SBD vyjednám v nové smlouvě o správě podmínky lepší. Nechceme teď zbytečně SBD dráždit, aby neblokovalo ten převod bytu. Dají se tímto způsobem v původní smlouvě o převodu bytu zavázat veškeří budoucí noví vlastníci bytu těmito nevýhodnými podmínkami správy? Mně se to nějak nezdá. Děkuji.
Naprosto správně jste to napsal. Váš otec potřebuje, aby SBD převedlo byt. Pokud nejde o povinný převod ze zákona, družstvo si může klást podmínky.
Půjde-li o písemnou smlouvu s družstvem o správě, bude ji Váš otec moci vypovědět jako každou smlouvu. Pokud by to podle textu smlouvy nebylo možné, převodem jednotky na nového vlastníka jakékoliv závazky končí. Převodce nemá důvod nutit dalšího nabyvatele bytu k podpisu jakési smlouvy a nabyvatel nebude povinen nic takového podepsat.
lake
Jedná se o povinný převod ze zákona. V roce 1995 jsme podali na SBD žádost o převod bytu do OV. Nájemce-člen družstva je zatím otec. Jde o to, že ty podmínky správy mají jako nedílnou součást smlouvy o převodu bytu a nejdou vypovědět. Proto se to převádí přes prostředníka – otce, který mi byt pak daruje. Zarazilo mě to jejich vyjádření právníka, který tvrdí doslova, že předmětné ustanovení dopadá až na případný další převod bytové jednotky, tedy z člena-vlastníka na třetí osobu. Takže pokud to dobře chápu, je to blbost, že jo a SBD by pak mělo se mnou sjednat smlouvu o správě novou ? Děkuji.
Moment! Jestliže jde o převod ze zákona, nejste povinen přistoupit na to, co si družstvo vymyslelo. Přečtěte si to v ZoVB, jak máte postupovat:
| „Jestliže družstvo nesplní svoji povinnost podle odstavce 2 a 3 ani do deseti měsíců ode dne, kdy jej jeho člen, který má nárok na převod bytu nebo nebytového prostoru a který splnil všechny své závazky vůči družstvu včetně uhrazení částek podle § 24 odst. 5 a 7, písemně vyzval k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru, je povinno tomuto členovi zaplatit pokutu ve výši 100 Kč za každý započatý den prodlení, ledaže k uzavření této smlouvy nedošlo z důvodů na straně tohoto člena družstva.“ |
Zjistěte si, kdo je osoba pověřená správou domu podle Prohlášení vlastníka. Z toho pochopíte, zda požadavek na uzavření smlouvy o správě je oprávněný či není.
lake
Problém je v tom, že dosud nám družstvo Prohlášení vlastníka neukázalo. Stále se na něco vymlouvá, teď např. na to, že si ho nejdřív musí nechat schválit právníkem na katastru, jestli je v pořádku a pak ho nám teprve ukáže. Jedná se o první převod bytu v domě, takže správcem zůstávají oni. Podmínky správy mají jako nedílnou součást smlouvy o převodu bytu z vlastnictví SBD do vlastnictví člena SBD. Obávám se, že pokud bychom tuto smlouvu o převodu nějak rozporovali, tak akorát budou dělat problémy s převodem. O té pokutě 100 Kč/ den vím. Jde mi jen o to, abych pak nebyl nějakým způsobem vázán tou původní smlouvou o převodu, když je v té smlouvě uvedeno, že „V souvislosti s uskutečněným převodem přecházejí na nového vlastníka veškerá ustanovení těchto podmínek.“ a jejich právník mi tvrdí, že předmětné ustanovení dopadá až na případný další převod bytové jednotky, tedy z člena-vlastníka na třetí osobu. Co jsem zatím pochopil z vašich příspěvků, tak bych jí vázaný být neměl a pokud bude v Prohlášení vlastníka dána povinnost sjednat smlouvu o správě, tak bych si měl jako nový vlastník s SBD sjednat smlouvu novou s novými podmínkami. Je to tak? Děkuji moc.
Zmínil jste se o Prohlášení velmi neurčitě. Takže bylo vloženo do katastru, nebo nebylo? Pokud není v katastru, pak budova není rozdělena na jednotky a je vyloučeno podepsat smlouvu o převodu. Byla by absolutně neplatná. Vaše úvahy jsou tedy předčasné, pokud neexistuje Prohlášení. Nedá se tedy říci kdo bude osoba pověřená správou domu a neni ani známo jaká pravidla pro správu Prohlášení stanoví.
Mudrujete zbytečně nad jakousi smlouvou, která nemá dnes nic společného se skutečností. Už jsem Vám napsal, jak je třeba postupovat.
- vyzvat družstvo písemně podle ZoVB k uzavření smlouvy,
- od následujícího dne začít počítat zákonnou desetiměsíční lhůtu,
- ihned po vložení Prohlášení do katastru předložit družstvu k podpisu vlastní smlouvu o převodu,
- po marném uplynutí zákonné lhůty požadovat úhradu 100 Kč denně.
K formulaci smlouvy je nezbytné, aby v katastru bylo vloženo Prohlášení. Do té doby nemá smysl zabývat se jakýmikoliv návrhy ze strany BD. Ztrácíte čas.
V Prohlášení musí být povinně uvedena osoba spravující dům i příslušná pravidla. Další pravidla pro vztahy mezi vlastníky jednotek jsou obsažena v ZoVB. Nejste povinen podepsat žádnou extra smlouvu o správě s nikým. Nejste povinen souhlasit s žádnými ustanoveními smlouvy navíc nad rámec pouhého převodu nemovitosti.
Pokud budete pouze pasivně čekat s jakou smlouvou přijde družstvo a jejich právník, stavite se do role podřízené osoby. Jste to přece Vy, kdo chce uzavřít smlouvu o převodu. Ne družstvo. Takže si připravte čistou smlouvu o převodu bez kliček a obezliček, které do ní nepatří. Předložte ji družstvu k podpisu, jakmile se v katastru objeví Prohlášení.
lake
Děkuji za pomoc. Prohlášení v katastru ještě není, bude tam vloženo s první (naší) smlouvou o převodu bytu k 31.12.2013. Prohlášení dnes zaslali k nahlédnutí a je tam povinnost sjednat se správcem (s nimi) smlouvu o správě. Váš postup by byl v našem případě – SBD vlastnící tisíce bytů, řízené soudruhy zřejmě zdlouhavý. Vše probíhá v jejich „režii“. Navíc bychom mohli očekávat problémy a naschvály, když jsme jediní zájemci v domě o převod do OV a zbytek bude patřit SBD, taková je realita bohužel. Jde nám fakt jen o rychlý bezproblémový převod na otce, darování mně a sjednání lepších podmínek správy. Teď by se mohli cukat a oddalovat převod. Otec (zatím nájemce) je členem družstva a musí dodržovat jejich stanovy a příkazy představenstva. Až bude byt můj, bude snad moje vyjednávací pozice ohledně podmínek správy lepší. Šlo mi fakt jen o to, abych nebyl vázaný původní smlouvou o převodu, kde si začlenili i ty nevýhodné podmínky správy. Váš postup by se nám líbil, ale v případě těhlech megadružstev z dob bolševika, je bohužel obtížně realizovatelný :-( Ještě jednou děkuji.
Nevím, jaké naschvály očekáváte. Jestliže se družstvo s převodem zpozdí, bude Vám hradit 100 Kč každý den. Toto považujete za naschvál?
Jestliže má být sjednána smlouva o správě, jde o nadbytečný úkon, ke kterému nemůžete být nucen. Osoba správce (a všechna pravidla) mají být podle zákona určena v Prohlášení. To stačí i bez jakékoliv smlouvy.
Žádný nabyvatel jednotky přece nesjednává smlouvu o správě ani se SVJ, ani se smluvním správcem, kterého si SVJ najalo.
Ale proč ne, uzavřete tedy smlouvu. Je to bezvýznamné – běžná smlouva podle Obchodního zákoníku má výpovědní lhůtu tři měsíce. Proti výpovědi nemůže tvrdohlavé družstvo namítat vůbec nic. A nabyvatel jednotky samozřejmě nebude nijak vázán smlouvou, kterou uzavřel někdo úplně jiný. Bude vázán Prohlášením a zákonem o vlastníctví bytů.
lake
Smlouvou uzavřenou mezi SBD a panem A není vázán žádný další vlastník jednotky, ať půjde o pana B, paní C či právnickou osobu D.
Je to naprosto shodné jako splácení tzv. „úvěru“. Ten vlastník jednotky, který si objednal a obdržel opravy či zlepšení svého majetku, je zavázán a povinen uhradit zhotoviteli (zpravidla SVJ) plnou částku. Touto smlouvou není vázán žádný další vlastník jednotky, ať půjde o pana B, paní C či či právnickou osobu D.
lake
Poslední komentáře