smlouvy na dodávku tepla, elektřiny, apod.
Jak přesně, prosím, probíhá „převedení“ smluv na dodávku vody, elektřiny apod., které má uzavřené družstvo, na SVJ? Co když budou všechny byty převedeny, SVJ získá statutární orgán (třeba se jím stanou první členové, protože ke zvolení do 60 dnů od vzniku SVJ nedojde), stane se tedy správcem, ale žádné aktivity k uzavření smluv s dodavateli energií nebude vyvíjet? Co přesně je třeba k tomu, aby se družstvo smluvních závazků zbavilo? Může smlouvy prostě vypovědět a nechat SVJ, ať se případně postará o uzavření nových?
Váš předpoklad je od základu mylný. Není-li statutární orgán SVJ řádně zvolen, pak SVJ žádný statutární orgán nemá. Takové SVJ se nemůže ujmout správy domu, neboť nesplnilo základní předpoklad k tomuto kroku.
Osoby „plnící funkci výboru“ nejsou ani náhodou statutárním orgánem právnické osoby, nemají žádnou pravomoc jednat navenek, a už vůbec nejsou oprávněny činit písemné právní úkony jménem SVJ.
Zda se družstvo může „zbavit smluvních závazků“ závisí pochopitelně na obsahu těchto závazků. My nevíme, zda existují nějaké smluvní závazky, případně vůči komu, ani netušíme, co je jejich obsahem.
Jak má dojít k uzavření smluv mezi SVJ a externími dodavateli zákon neřeší. Zákon nepopisuje přesně každou podrobnost obchodních vztahů. Jisto je, že na SVJ nepřecházejí automaticky práva ani závazky, pokud vznik konkrétního práva či závazku neplyne přímo ze zákona.
lake
Děkuji vřele!
Mohu se zeptat, oč své mínění, že
„Osoby „plnící funkci výboru“ nejsou ani náhodou statutárním orgánem právnické osoby, nemají žádnou pravomoc jednat navenek, a už vůbec nejsou oprávněny činit písemné právní úkony jménem SVJ.“
a že SVJ není správcem, dokud statutární orgán řádně nezvolí, opíráte? (Nehádám se, jen bych potřeboval vědět, z čeho to plyne.)
Mohu se dále zeptat, oč opíráte své (jinde vyjádřené) mínění, že § 9, odst. 9 mluví o stavu nastávajícím okamžikem vzniku SVJ, nikoli o stavu nastávajícím až ve chvíli, kdy SVJ nezvolí statutární orgán do 60 dnů od vzniku?
1. Je třeba se seznámit se zněním § 9 odst. 13 ZoVB:
| ZoVB § 9 odst. 13: Statutárním orgánem společenství je výbor nebo pověřený vlastník. Za výbor jedná navenek jeho předseda, kterého výbor zvolí z řad členů výboru. Jde-li o písemný právní úkon, musí být podepsán předsedou výboru a dalším členem výboru. Je-li statutárním orgánem pověřený vlastník, postačí k písemnému právnímu úkonu jeho podpis. |
Dále se seznamte s postupem, kterým je tento statutární orgán volen – viz § 9 odst. 12 ZoVB:
| K platnosti zvolení členů výboru nebo pověřeného vlastníka je zapotřebí, aby na schůzi shromáždění byli přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů. Člen výboru nebo pověřený vlastník je zvolen, hlasuje-li pro něj nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků. |
Přímo z těchto definic vyplývá, že nikdo jiný nežli výbor nebo pověřený vlastník není statutárním orgánem SVJ. Kdyby tento statutární orgán měl vznikat ještě nějakým jiným postupem nežli volbou podle § 9 odst. 12 ZoVB, jistě by to zákonodárce v textu zákona výslovně uvedl.
Osoby „plnící funkci orgánů společenství“ tedy nejsou statutárním orgánem společenství a tudíž nemají zákonná oprávnění, která zákon s takovou funkcí spojuje. Zejména nemohou činit navenek právní úkony jménem SVJ. Obecně se soudí, že tyto osoby mohou jedině vyvíjet činnost uvnitř SVJ, mezi členy. Zejména se očekává, že budou činit kroky k řádné volbě statutárního orgánu.
2. Viz FAQ „Datum vzniku SVJ“. Judikáty k věci tam máte.
3. Dáváte zmatečnou otázku. Zákon se nezmiňuje o nějakém „odkladu platnosti zákona o 60 dnů“. Okamžik vzniku SVJ je přesně definován v § 9 odst. 3 ZOVB:
| Společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků. |
Rozumí se samo sebou, že SVJ se řídí zákonem č. 72/1994 Sb. od okamžiku svého vzniku. Pro opačný názor neexistuje v zákoně žádný podklad, takže diskusi o takové možnosti považuji za zbytečnou.
lake
(Domnívám se nicméně, že § 9, odst. 12 tu není relevantní. Ten stanoví, jak je volen výbor, případně pověřený vlastník. § 9, odst. 9 říká, že pokud výbor ani pověřený vlastník zvolení nebyli „plní funkci orgánů“ určití vlastníci. Není ale jasné, funkci jakých orgánů vlastně plní. Je pravda, že §9, odst. 13 určuje, kdo je statutárním orgánem, a vlastníky plnící funkci orgánů na základě odst. 9 nezmiňuje. Těžko budou tito vlastníci plnit funkci shromáždění. Mohli by tedy ještě plnit funkci „dalších orgánů podle stanov společenství“ (§ 9, odst. 7, písmeno c)), ale to taky nedává smysl – takové orgány nemusí stanovy vůbec určovat a v situaci, kdy oni vlastníci „plní funkci orgánů“, zpravidla taky neurčují. § 9, odst. 9 zkrátka představuje přinejmenším interpretační oříšek, a možná je dokonce prostě vadný.)
Pane martle, že zákon č. 72/1994 Sb. je málo srozumitelný paskvil je zřejmé každému, kdo se podle něj musí řídit. Vítejte na palubě.
Napsal jste: „Není ale jasné, funkci jakých orgánů vlastně plní.“
Podle znění ZoVB je to přece naprosto jasné: společenství má dva orgány, výslovně zmíněné v zákoně:
- statutární orgán (výbor nebo pověřený vlastník);
- nejvyšší orgán (shromáždění).
Vzorové stanovy zmiňují další orgány společenství (kontrolní komise nebo revizor), ovšem tyto ani další orgány SVJ nevznikají z pouhé zmínky ve vzorových stanovách.
Napsal jste: „Těžko budou tito vlastníci plnit funkci shromáždění.“
Je bezvýznamné, zda funkci shromáždění budou plnit „těžko“ nebo „lehko“. Prostě ji budou plnit. Stav potrvá přesně do okamžiku, až se vlastníci jednotek probudí a na schůzi shromáždění udělají co jim přikazuje zákon – to jest volba statutárního orgánu a schválení stanov. Dokud budou vlastníci nečinní a neujmou se správy svého majetku, bude jim rozkazovat skupinka vlastníků jednotek vybraná „naslepo“ podle § 9 odst. 9 ZOVB.
Nehodnotím, zda je to dobře nebo špatně. Zákonodárce chtěl nějak zajistit, aby i v případě neochoty či nezájmu vlastníků fungovaly záležitosti domu a aby záležitosti správy nebyly bez jakékoliv kontroly svěřeny do rukou správce, uvedeného v Prohlášení vlastníka budovy.
lake
Opět děkuji za komentář, pane lake. Váš výklad je jako vždy logický a kdyby šlo jen o to, co plyne logicky z litery zákonů, asi bych Vám musel dát za pravdu. Ale existuje taky nějaký judikát, který by potvrzoval výklad, který jste podal? (Protože rozhodovat budou nakonec soudy, dojde-li ke konfliktu…)
„Dokud budou vlastníci nečinní a neujmou se správy svého majetku, bude jim rozkazovat skupinka vlastníků jednotek vybraná „naslepo“ podle § 9 odst. 9 ZOVB.“
Dokud budou vlastníci nečinní,
a nebo
do 31. 12. 2013?
Děkuji moc.
Ad 3.: Zákon ale říká: „Pokud se nesejde shromáždění k volbě orgánů společenství nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci orgánů společenství…“ Je podle mě otázka, jak vykládat ono „pokud“. Jestli jako „dokud“, nebo jako "pokud se nesejde shromáždění, nebo nezvolí orgány tak, jak mu ukládá § 9, odst. 8, tj. do 60 dnů.
Původní dotaz byl na „převedení smluv na dodávku vody, elektřiny apod., které má uzavřené družstvo, na SVJ"
§ 9 (4) Pokud družstvo uvedené v § 24 odst. 1 a 2, které bylo původním vlastníkem budovy, nebo družstvo vzniklé vyčleněním z původního družstva podle § 29 plní povinnosti správce podle § 9 zákona o vlastnictví bytů platného před účinností tohoto zákona, vznikne SVJ až 1. dnem kalend. měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu se snížil na méně než 25%. Do doby vzniku společenství se použijí ust. § 9, 11 a § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů platná před účinností tohoto zákona.
- – – – – – – – – – –
Pokud vím, vodárny si při sepisování smlouvy ověřují na katastru na internetu, kdo je vlastník. Takže poznají, že vlastníkem není SBD ale společně s SBD také houf jiných vlastníků. SBD jako původní vlastník musí svolat schůzi k volbě orgánů.
Jestli lze vypovědět smlouvu na SBD, vědí na vodárnách. Vodárny potom oznámí, že uzavřou dodávku vody a všichni se budou starat aby výbor byl zvolen a smlouva uzavřena na SVJ.
Poslední komentáře