REKONSTRUKCE STUPAČEK
Dobrý den, v příštím roce naše SVJ čeká rekonstrukce domovních svislých odpadů a rozvodů pitné vody. Dům je cihlový, se základovou deskou, celkem 39 BJ ve třech vchodech. Chtěl jsem vás požádat, zda byste se nepodělili o případné zkušenosti při realizaci této akce ve vašem SVJ. Především vidím problém u BJ, kde již proběhla rekonstrukce WC a koupelny, kde bude třeba vybourat stěnu a následně vše uvést do původního stavu. Děkuji za informace.
Ze zákona platí, že vlastník jednotky nesmí ztížit či znemožnit přístup ke společným částem, a to ani v případě že jsou přístupné pouze zevnitř bytu.
Je tedy třeba rozlišit dva různé scénáře podle zákona č. 89/2012 Sb.:
- Jestliže budova je „zkolaudována“ se zazděnými (nepřístupnými) instalačními šachtami, pak SVJ uhradí jak vybourání, tak i uvedení do původního stavu (§ 1183 odst. 2).
- Jestliže přístup do instalační šachty zazdil vlastník jednotky dodatečně, pak je povinen stoupačky v šachtě zpřístupnit k opravě (§ 1183 odst. 1). Jak to udělá – to je pouze jeho věc. Ať si to nějak zpřístupní/vybourá na vlastní náklad; nic víc nebude SVJ zajímat. A SVJ pochopitelně nebude vlastníkovi nic hradit ani co se týká „uvedení do původního stavu“.
Upozorňuji na důležité technické detaily k případu č. 2:
Ani SVJ, ani zhotovitel rekonstrukce nebude za vlastníka provádět bourání příčky v bytě! K tomu není oprávněno ani SVJ, ani zhotovitel. Nesmíte poškodit jeho jednotku. Pouze vlastníka vyzvete v dostatečném předstihu, aby umožnil přístup ke společné části v instalační šachtě. Zhotovitel „rekonstrukce“ k tomu jistě dodá technické pokyny o minimálních rozměrech potřebného otvoru.
SVJ neopomene do smlouvy se zhotovitelem uvést, že součástí objednaných prací není bourání ani vyzdění či povrchová úprava příčky okolo instalační šachty v bytě. Uveďte, že SVJ neuhradí takové náklady ani jako vícepráce.
Je třeba myslet na případ, kdy vlastník by se zdráhal zpřístupnit stoupačky a zdržoval by tím celou „rekonstrukci“. SVJ nezapomene ve smlouvě se zhotovitelem uvést, že před zahájením prací v každém bytě zástupce zhotovitele převezme staveniště. Pokud by nebyl ke stoupačkám přístup, staveniště nebude převzato, bude pořízena fotodokumentace a zhotovitel uplatní smluvní pokutu za každý den zdržení. Tuto smluvní pokutu ihned vymáhejte na vlastníkovi jednotky (vzájemné započtení). Brzy pochopí, že čím déle bude vzdorovat, tím více jej to bude stát.
Justitianus
Máme 22 bytů a „zažil“ jsem jako statutár za 18 let jedenkrát výměnu studených stoupaček a 2 x teplé vody, rekonstrukci plynového rozvodu a svislých odpadů . Roky upozorňuji vlastníky aby při rekonstrukci mysleli na dostatečný přístup do šachty. I když se našly vyjímky a ten přístup není ideálni – kluci šikovní instalatéři si poradili bez nějakého bourání. Ale věřím, že může dojít i k extrému a bourání .....
Pro upřesnění, původní šachta je zděná, s dřevěnými dvířky, které však svým rozměrem a umístěním neumožňuji provést výměnu bez vybourání. Tedy spíš varianta číslo 1. Případné nějaké zkušenosti z vlastní realizace, při výběru firmy, na co si dát obecně pozor, .. ?
Ne,to říkám já. Rozměr cca 30×60 cm, ve spodní části. Nedovedu si představit, že by se dala vyměnit svislá větev odpadního potrubí.
Určitě si nechám poradit. Jenom jsem vyjádřil svůj názor. A máte opravdu, mám po rekonstrukci WC a původní dvířka jsou zazděná a nová vybudována jinde. Nicméně můj dotaz směřoval opravdu jenom ke zjištění zkušenosti s touto akcí neb se jako výbor snažíme aby vše proběhlo pokud možno bez větších komplikací.
Pokud by to šlo bez bourání i u nás, budu jen rád. Obávám se však, že vyměnit odpady i rozvody teplé a studené vody takto malým otvorem, bude problém. Nechali jsme si udělat projekt a zde jsou další náležitosti z hlediska PO. Nicméně jsem se již domluvil s firmou, která tyto akce přivádí, že se přijdou podívat a řeknou co a jak. Snad příjemně překvapí.Dekuji za informace.
„Tuto smluvní pokutu ihned vymáhejte na vlastníkovi jednotky (vzájemné započtení).“
Pokutu by bylo možné započíst pouze v případě, že by vlastník měl přeplatek na zálohách, který by SVJ krátilo o pokutu. Jinak není proti čemu započíst.
Co to znamená vymáhat ihned? O jaký postup se jedná?
Pane Bonifáci, tážete se co znamená „vymáhat ihned“.
- „Vymáhat“ znamená vyzvat dlužníka k úhradě.
- „Ihned“ znamená bez zbytečného odkladu.
Pokud jde o možnost vzájemného započtení, vycházím z toho, že SVJ vybírá částky na správu domu a pozemku (zpravidla ve formě krátkodobých či dlouhodobých záloh). Disponuje tedy zálohami přijatými od vlastníků jednotek. K činnostem správy domu patří i vymáhání náhrad za škodu způsobenou vlastníkem jednotky. SVJ tedy může ihned provést započtení vzniklé škody proti zálohám složeným vlastníkem na správu domu. Následně pak SVJ vyzve vlastníka, aby doplnil své zálohy na částku, která odpovídá platbám podle spoluvlastnických podílů.
Justitianus
„K činnostem správy domu patří i vymáhání náhrad za škodu způsobenou vlastníkem jednotky. SVJ tedy může ihned provést započtení vzniklé škody proti zálohám složeným vlastníkem na správu domu.“
Docela pěkný zkrat. Pokud k činnostem správy domu patří i vymáhání náhrad za škodu způsobenou vlastníkem jednotky, pak může SVJ z příspěvků na správu domu hradit náklady onoho vymáhání. Toť vše.
„SVJ tedy může ihned provést započtení vzniklé škody proti zálohám složeným vlastníkem na správu domu.“
To právě SVJ nemůže. Účel platby určuje plátce. SVJ nemůže platby přiřadit svévolně. Je k tomu konstantní judikatura.
pokud bude třeba vybourat stěnu, protože vlastník „zazdil“ stupačky, tak si pak sám na své náklady uvede vše do původního stavu. původního myslím tak, aby byly stupačky přístupné. pokud by svj hospodařilo s prostředky jako řádný hospodář, i vybourání by si měl vlastník zaplatit.
u nás před realizací prošel zástupce firmy s předsedou všechny byty – WC, a předem řekl, kde bude nutno bourat, aby si to mohli vybourat sami.
Víte, že existují domy co nemají jádro, ale klasické stoupačky, které jsou od začátku zazděné? Ne všechno jsou paneláky.
Z dotazu jsem nepostřehl, že se jedná o jádra. Pokud to tak je, je samozřejmě chyba majitele bytu, že si nenechal prostor pro opravy(třeba demontovatelná stěna) a já se omlouvám. Opravdu to vyznělo tak, že je to klasická stoupačka ve zdi a že si někteří majitelé koupelny zmodernizovali a těm se to samozřejmě líbit nemusí.
Poslední komentáře