půda - bytová jednotka
Dobrý den, po koupi bytu jsem se po nějaké době stal pověřeným vlastníkem v SVJ. Jednu z jednotek do nedávna vlastnilo „Město“. Po její koupi mne nový vlastník informoval nezávazně o svém záměru rozdělení jednotky na dvě jednotky s tím, že by se i část původní jednotky stala společnou částí domu (chodba). Toť teorie. Po přečtení většího množství příspěvku jsem dospěl k závěru, že budeme mít patrně vadné prohlášení vlastníka. Před cca 8 lety Město zpracovalo prohlášení vlastníka, kde půdu vymezilo jako bytovou jednotku a v popisu místností uvedlo „byt ve výstavbě“ a po celou dobu přispívalo do FO i platilo za služby. Předpokládám, že tohoto stavu by mohlo docílit pouze, pokud by bylo před prohlášením vlastníka vydáno stavební povolení. Jinak je tedy prohlášení asi vadné. Otázkou je a to jsem zatím zde nenašel, jaký by byl správný postup jak dále tuto věc vyřešit. Změna prohlášení vlastníka, kde bychom patrně jednoho vlastníka vlastně „vymazali“ bude asi dosti složitá, rovněž jak by se vyrovnalo Město s vlastníkem neexistujícího bytu a jak by se SVJ vypořádalo s Městem v rámci již zaplacených příspěvků do FO, služeb. Pokud někdo podobnou situaci řešil přivítal bych nějaké postřehy, návrhy.
Pane nevtore,
je třeba rozlišovat soukromoprávní oprávnění ke stavbě
(které uděluje vlastník budovy) od veřejnoprávního povolení
stavby (které uděluje stavební úřad). Jde o dvě odlišné věci.
Upozorňuje na to i ustanovení § 11 odst. 5 poslední věta ZoVB.
Stavba se souhlasem vlastníka budovy, avšak bez stavebního povolení, je stavba oprávněná, ale nepovolená (tzv. „černá“ stavba).
Souhlas se stavbou udělil nepochybně původní vlastník sám sobě, neboť rozestavěnou jednotku uvedl v Prohlášení vlastníka spolu s jejím umístěním a podlahovou plochou. Nynější vlastníci jednotek vstoupili do práv a závazků původního vlastníka okamžikem nabytí jednotky do vlastnictví, takže udělený souhlas vlastníka se stavbou jednotky stále trvá. Viz § 4 odst. 2 písm. (f) ZoVB a § 20 odst. 1 a 3 ZoVB.
Je pravdou, že půda se mohla stát rozestavěnou bytovou jednotkou ve smyslu §2 ZoVB pouze za předpokladu, že ke stavbě bytu vydal Stavební úřad stavební povolení před vložením Prohlášení vlastníka do katastru. Zdá se, že v této otázce nemáte jasno, takže se nebudu pouštět do žádných spekulací.
V případě, že takové stavební povolení bylo vydáno, jedná se nyní o změnu stavby před jejím dokončením podle § 118 Stavebního zákona. Vzhledem k tomu, že chystaná změna mění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů, je ke změně nutná smlouva o výstavbě (tedy souhlas všech vlastníků jednotek).
lake
Máte pravdu jasno v tom zatím nemám. Na nového vlastníka zatím kontakt nemám (krom adresy v KN)a již několik měsíců ani on mne nekontaktoval. Pouze v lednu si půdu mapoval se svým projektantem, ale v té době jsem o výše uvedených možných problémech nevěděl. Město jsem již několikrát v této věci oslovil ale krom toho, že čekají na konzultaci se svým právníkem, ale že určitě tehdejší právník by něco podobné nedopustil, nic jiného my nesdělili. Z čehož dovozuji, že kdyby měli ve složce stavební povolení tak mi toto sdělí. Takže spíše neexistuje a teď možná řeší jak z toho ven. Ale jak píšete je to jen spekulace. Pokud by se však potvrdila je otázka jak dál.
Píšete o dvou věcech.
Pokud by se část stávajícího bytu měla stát společnou, museli by VŠICHNI projevit zájem o její koupi. Nevím, proč by to dělali. Změnily by se vlastnické podíly, což by bylo pro Vás nevýhodné, protože by to u dotčeného bytu zmenšilo platbu za podíl a nenápadně ji přesunulo na ostatní majitele.
Druhá věc je neexistující jednotka na půdě. Zásadní otázka je, kdo je majitelem a kdo za ni platí? Stavební povolení možná vydáno bylo, otázkou je, zda po osmi letech stále platí.
V tuto chvíli se jedná o půdu. V pohlášení vlastníka je od začátku vedena jako byt ve výstavbě. Pokud tedy nebyl vydán souhlas se změnou užívání a stavební povolení (neznám přesné termíny a postupy)před vytvořením prohlášení vlastníka (dále PV) což si myslím, že by snad byl možný způsob jak z půdy v KN udělat byt, pak podle všeho byla půda v KN zapsána jako byt neoprávněně. Od počátku bylo vlastníkem bytu=půdy Město. Za jednotku hradili příspěvky do FO i služby. Letos se jim podařilo tuto jednotku prodat novému vlastníkovi, který by z půdy chtěl vytvořit dva byty + kousek společné chodby (přístup na střechu). V KN je tato jednotka uvedena s užitnou plochou, která se rovná prakticky zastavěné ploše domu, což je samozřejmě také hloupost, protože těžko využijí v podstřešním bytě celou plochu, když střecha zasahuje až k podlaze, ale to je věc jiná. Mám spíš problém s tím co dál. 1– nechat vše jak je (a věřit, že někdo někdy PV nenapadne)a pokud by vlastník jednotky/půdy chtěl byt rozdělit (viz výše) tak by patrně toto musel řešit přes smlouvu o výstavbě a změnu PV??? 2– dát všemu zpětně reálný právní vztah a tedy z bytu nějakou cestou udělat změnou PV společnou část domu a tu pak prodat v návaznosti na smlouvu o výstavbě a další změnou PV stávajícímu vlastníkovi. Otázkou je jak vše vyřešit, protože se to asi stávajícímu vlastníkovi nebude líbit. Déle by se nějak muselo město s vlastníkem vyrovnat, SVJ by se asi muselo vyrovnat s městem. Dále návaznost na FÚ – daně z nemovitostí atd..
Jen velmi zhruba si dovedu představit, že vlastník bude mít projekt, požádá o stavební povolení, postaví, a opraví se záznam na Katastru. Zcela nevyhnutelně to bude mít za následek změnu podílů všech majitelů, protože obestavěný prostor nebude mít nikdy plochu půdy, a tady je klíčová otázka, kolik vás je, nakolik se znáte a zda se někdo nevzepře. Další věcí je nová společná chodba. Mohla by zůstat dosavadnímu majiteli, pokud by souhlasil s věcným břemenem přístupu na půdu.
Samozřejmě „nová“ společná chodby by měla cca. 2 m2 což v podílech není asi tak zásadní problém jako spíš to, že z původní plochy jednotky 154 m2 by se mohli stát dvě nové jednotky odhadem tak o ploše do 100 m2, což už je podstatný rozdíl v podílech (a tím pádem zejména výše příspěvku do FO). Jak se dohodneme je určitě ve hvězdách, je nás sice dohromady jen 10 ale už s výměnou stoupaček byl problém, natož změna prohlášení atd. Druhá strana je to, že by někdo mohl prohlášení vlastníka napadnout jako neplatné a tím možná i všechny kupní či zástavní smlouvy. Pak by snad mohli ostatní vlastníci souhlasit.
Poslední komentáře