Pronájem nebytových jednotek ze strany SVJ
Původní vlastník, když rozděloval dům na jednotky, ponechal si ve svém vlastnictví přízemní jednotky, kde jsou kanceláře a obchody. Nyní se jich chce zbavit a nabídl odprodej za výhodnou cenu našemu SVJ.
SVJ nesmí ze zákona podnikat, může jen pronajímat společné části, což ovšem není případ jednotek (nejde o SČ, ale o vymezené jednotky). Může SVJ koupit nebytovou jednotku a pak ji pronajímat za komerční nájemné?
Jaká by vlastně teoreticky mohla být sankce za pronájem jednotky vlastněné SVJ? SVJ bude příjem zdaňovat, ze strany FÚ tedy nic nehrozí. Soudní prodej jednotky též nehrozí a odpovědnost staturáního orgánu za škodu dle § 159 nejspíše také ne, protože výbor si vyžádá předchozí souhlas shromáždění s nabytím. Tedy i kdyby se objevil jeden aktivní vlastník-oponent, s koupenou jednotkou už nic nenadělá.
s domem. Typicky pozemky přilehlé a tedy i prostory bytové i nebytové ve „svém“ domě. Kupci ovšem mohou být také všichni vlastníci a ti podnikat mohou.
Kde by na koupi vzalo SVJ peníze?
SVJ je pouze subjekt určený ke správě a údržbě, nic víc, nic míň.
Další problém – kdo bude platit měsíční příspěvek na správu domu a zálohy na služby – fakticky SVJ samo sobě?
Vidím sporný zdroj financování koupě, zdroj financování daně z nabytí, následné použití výnosu z pronájmu, financování nákladů souvisejících s následnou údržbou jednotek atd.
Jak píši v jiném příspěvku, SVJ ze zákona nemůže koupit jednotku za účelem pronájmu, žádná z těchto otázek Vás tedy trápit nemusí.
Samozřejmě jiná věc je, že kdybyste jako SVJ sepsali kupní smlouvu, tak KN by to dost možná zapsal, nevím nakolik to zkoumají. Ale já osobně bych do toho nešel. Pokud by to někdo napadnul (což je u takto velkého SVJ docela pravděpodobné), můžete z toho mít dost problém..
Obávám se, že je to docela problém. SVJ smí nabývat majetek pouze za účelem správy, takže určitě nemůže odkoupit nebytovou jednotku za účelem pronájmu. Může tak učinit třeba za účelem zřízení vlastní kanceláře apod., ale to není Váš případ.
Další možností je zrušení jednotky, tak aby se to stalo společným prostorem. Ale to byste potřebovali souhlas všech vlastníků, což při tomto počtu asi není příliš reálné.
Takže Vám asi zbývá podílové spoluvlastnictví. Tam samozřejmě také získat souhlas všech nebude snadné, na druhou stranu jej ani nepotřebujete.
Můžete tento záměr (koupit nebytové prostory) oznámit s tím, že dáte dostatečný časový prostor k tomu, aby se jednotliví vlastníci mohli k tomuto vyjádřit, případně dát plnou moc společnému zástupci, který Vás při koupi bude zastupovat (abyste nemuseli honit 500 podpisů pro kupní smlouvu). Ti, kteří mít zájem nebudou, nebo se vůbec nevyjádří, se toho jednoduše nebudou vůbec účastnit.
Takže jednotky nebudou v podílovém spoluvlastnictví všech, ale pouze těch kteří projeví zájem. Na koupi se musí složit (nemohou samozřejmě použít prostředky SVJ), nájem pak budou zdaňovat ve svém přiznání.
Sporných otázek bude vícero – způsob úhrady kupní ceny (lze to financovat z fondu oprav, který je určen ke spoření na opravy?), daň z nabytí, způsob odhadu kupní ceny – budeme muset provést odhad odhadcem, nebo můžeme akceptovat nabídnutou cenu?
Kolik je vlastníků jednotek v domě.A je reálná domluva se všemi o koupi nabízených jednotek?Tak ať se vlastníci domluví,nabízené prostory odkoupí,pak změní prohlášení vlastníka s tím,že všechny zakoupené jednotky převedou na společné prostory určené k pronájmu a o zisk(tak jako v případě zakoupení) se budou následně dělit,dle velikosti svého spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku.SVJ pak může tyto společné prostory spravovat,tak jak mu to ukládá zákon.
P.S.Jedná se pouze o můj osobní pohled na věc. JaVa
Napadlo mne, že by členové SVJ mohli založit jinou právnickou osobu (třeba sdružení využití nebytů v domě) a nabízené jednotky v domě takto zakoupit. Nebo to nelze ?
- Založit jinou právnickou osobu, to jde, ale nová osoba musí vést buď účetnictví nebo daňovou evidenci.
- Koupí to dohromady všichni stávající vlastníci bytů – to by šlo, ale všichni by se museli dohodnout na novém stanovení vlastnických podílů v domě.
- Může to koupit skupina vlastníků bytů jako věc v přídatném spoluvlastnictví vlastníků jednotek – provozovatelů nebytů v domě. Má to obrovskou výhodu – nemění se vlastnické podíly na domě a stačí jim sepsat smlouvu – dohodu, jak budou koupi financovat, jak budou prostory provozovat a jak budou plnit povinnosti vůči SVJ ( zejména příspěvky na správu domu, platby za elektřinu, vodu, – hradit náklady za služby, které nebytům poskytuje SVJ). Zisk z pronájmu by museli jednotliví vlastníci danit.
Abych předešel další diskusi: SVJ má 500 členů, dohodnout se je z říše snů. Ve hře je i možnost, že shromáždění koupi neschválí. Přídatné spoluvlastnictví zní zajímavě, ale nabídka je za výhodnou cenu určena SVJ, původní vlastník zůstává nadále jedním z členů (nechá si tu byty, zbavuje se jen nebytů), nemá zájem na kšeftování s jednotkami, proto nabízí nižší netržní cenu SVJ.
Mám ještě jeden dotaz.Obchody a kanceláře,které si ponechal původní vlastník budovy,jsou rentabilní,nebo se jich zbavuje,poněvadž mu nesypou?Znáte jejich měsíční(roční obrat),třeba ten kauf není až tak výhodný ,jak se zdá.Nebo snad máte již dopředu promyšlený plán na to, aby se vám odkup vyplácel.V tomto případě,kdy je dohoda všech vlastníků téměř nereálná,Vám doporučuji podrobnou analýzu všech pro i proti,aby ten obchod nebyl danajský dar.JaVa
Koupí-li to skupina vlastníků do přídatného spoluvlastnictví, shromáždění vlastníků s tím nemá nic společného, takže nic neschvaluje. Původní vlastník nebytů může se stát jedním z nových provozovatelů nebytů – záleží vše na smlouvě, co si ujedná se skupinou provozovatelů nebytů.
Nebytová jednotka je součást domu a patří k ní podíl na společné části domu. Její správa je upravena „bytovým spoluvlastnictvím“. Přídatné spoluvlastnictví upravuje správu samostatné věci, kterou nemůže být nebytová jednotka.
Kde je napsáno, že se nebytová jednotka nemůže dostat do přídatného spoluvlastnictví? Co není výslovně zakázáno je přece povoleno.
Rozdělení domu na jednotky se u přídatného spoluvlastnictví nemění, jen jedna jednotka, která je nyní ve vlastnictví asi jen jedné osoby bude mít vlastníků více. Jeden z množiny budoucích spoluvlastníků dostane od nich pověření, aby ze tuto jednotku hlasoval. Co je na tom nepochopitelného? Jednotkou může být byt, cokoliv jiného – třeba místnosti k pronájmu, které též tvoří jednotku. Jedna jednotka může mít habaděj vlastníků – kdysi jsme coby 30 rodin – tedy 60 vlastníků koupili jednu parcelu na budoucí zahrádkovou osadu a šlo to bez problémů. Proč by to nemělo jít za NOZ?
Poslední komentáře